quarta-feira, 13 de novembro de 2019

Apartamento 4 Quartos, 2 Suítes na Barra da Tijuca - R$ 1.790.000,00




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Prefeitura quer flexibilizar regras para imóveis tombados


Em nova polêmica urbanística, a prefeitura quer mudar as regras de proteção a imóveis de interesse histórico ou cultural que fazem parte da memória de bairros da Zona Sul, da Grande Tijuca, da região do Centro, de Santa Cruze de Marechal Hermes. Se for aprovado por vereadores, um projeto de lei enviado à Câmara Municipal permitirá que os espaços internos dessas construções sejam reorganizados. Pela proposta, edificações tombadas (que, pela legislação atual, devem ter suas características originais preservadas) poderão ganhar microapartamentos, sem regras de área mínima.

Ainda de acordo com o projeto, os prédios de pé direito alto, inclusive aqueles preservados por uma lei que exige a manutenção de suas fachadas originais, poderão ter espaços internos reaproveitados para a construção de andares intermediários. A prefeitura também quer permitira transformação de porões e sótão sem moradias. Hoje, muitos desses imóveis fazem parte de Áreas de Preservação do Ambiente Cultural (Apacs).

Outro artigo do texto que será analisado por vereadores libera mudanças na estrutura de imóveis de boa parte do Rio, inclusive quase toda a Zona Sul (exceto São Conrado e Jardim Botânico). Uma casa que não é tombada poderia virar mais de uma residência. Ou seja, se houver espaço, o proprietário pode repartir a área edificada e ainda fazer construções no terreno. Apesar de essa medida favorecer um adensamento, a prefeitura não prevê, no texto, mais vagas de garagem. Se for aprovada, essa parte do projeto abre caminho para uma mudança de perfil de bairros onde casas ainda dominam a paisagem, como Urca e Grajaú.

INICIATIVA É CRITICADA

Listadas no Projeto de Lei Complementar 136/2019, que já começou a tramitar, as mudanças dividem opiniões, assim como as outras propostas da prefeitura que estão sob análise do Legislativo ou de órgãos do próprio município. A relação inclui a liberação de loteamentos em encostas até o limite da chamada Cota Cem (onde começam as áreas de preservação ambiental), o aumento de gabaritos em São Conrado e no Joá e novas permissões para apart-hotéis. Como nos demais casos, o mercado imobiliário carioca elogia a iniciativa; já urbanistas e associações de moradores a criticam.

- Ter regras menos rígidas para um reaproveitamento de imóveis tombados é uma coisa. Alguma flexibilização caberia, por exemplo, para ajudar na manutenção do casario do Centro, de Santa Teresa ou do Alto da Boa Vista. Outra coisa é propor uma espécie de lei do vale-tudo para edificações preservadas por lei e até para as que não são tombadas - disse o arquiteto Washington Fajardo, ex-presidente do Instituto Rio Patrimônio da Humanidade, órgão da prefeitura voltado à preservação das características culturais e ambientais da cidade.

Ex-secretária municipal de Urbanismo, Andrea Redondo concordou com Fajardo, criticando a proposta de uma legislação única para todo o município:

- As regras relativas aos imóveis tombados devem ser estabelecidas bairro a bairro, de acordo com as peculiaridades de cada um.

Crítico das Apacs, por considerá-las um entrave para um melhor aproveitamento de antigos imóveis, o presidente da Associação Amigos do Leblon e Adjacências, Augusto Boisson, também reclamou do projeto. Uma de suas queixas é direcionada ao artigo que deixa em aberto a possibilidade de órgãos de preservação dispensarem a exigência de uma área mínima para apartamentos. Pelo Código de Obras do Rio, nenhum pode ter menos de 25 metros quadrados.

Na Zona Sul, pela legislação atual, são necessários 35 para a legalização de uma moradia.
- Permitir novos apartamentos sem uma área mínima cria o risco de prédios tombados serem transformados em cabeças de porco - afirmou Boisson.

O projeto ainda foi criticado pelo presidente da Associação de Moradores da Urca, Pedro Ferraz. Segundo ele, o bairro, que, em 1978, foi o primeiro do Rio a contar com regras urbanísticas baseadas em um perfil, não tem infraestrutura para ter mais moradores.

- A rede de esgotos é antiga, o fornecimento de água continua sendo irregular enfrentamos problemas de trânsito. Imagine o que acontecerá se a proposta for aprovada. Não dá para tratar a Urca da mesma maneira que Vicente de Carvalho ou Jacarepaguá, são realidades distintas - argumentou Ferraz.

APOIO DO MERCADO

Hoje, mudanças nas regras para imóveis tombados são avaliadas caso a caso pela Câmara Municipal. Isso aconteceu com um casario do Largo do Boticário, no Cosme Velho, uma área exclusivamente residencial. No ano passado, vereadores permitiram seu uso comercial para viabilizar a transformação do conjunto de edificações em um hotel, que ainda está em obras.

- A cidade é viva. A legislação precisa ser a mais flexível possível para permitir um melhor aproveitamento das construções, evitando, assim, sua degradação - disse o empresário Cláudio Castro, da Sérgio de Castro Imóveis.

Foi a empresa de Castro que negociou o casario do Largo do Boticário para uma rede hoteleira. Ele tenta compradores para outras edificações tombadas, como o Solar dos Abacaxis, também no Cosme Velho. Com valor de mercado de R$ 4 milhões, o imóvel está cedido até janeiro de 2020 a um grupo de artistas plásticos que sonha com a abertura de uma galeria de arte no local.

Vice-presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), Afonso Kuernz elogia o projeto da prefeitura:

- A iniciativa do município busca a revitalização de muitos imóveis abandonados. Bairros como o Alto da Boa Vista e o Joá têm vários casarões subutilizados, por conta da legislação atual.

Em nota, a Secretaria municipal de Urbanismo afirmou que não há risco de as mudanças propostas levarem à degradação dos imóveis e confirmou que a exigência de uma área mínima para novos apartamentos pode ser dispensada "em casos específicos, desde que não comprometa a segurança, a habitabilidade, a higiene e os critérios do órgão de tutela".

A secretaria acrescentou que avalia a possibilidade de discutir o projeto em audiências públicas. E, em relação à dispensa de novas vagas de garagem em imóveis da Zona Sul que podem passar por transformações, o órgão destacou que a região conta com abundante oferta de transportes públicos.



O Globo, Luiz Ernesto Magalhães, 13/nov

terça-feira, 12 de novembro de 2019

Apartamento Duplex, 3 Suítes na Barra da Tijuca - R$ 2.500.000,00




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A disparada do crédito


Os mais recentes balanços dos bancos mostram que as modalidades de crédito que exigem algum tipo de garantia - como recebíveis, alienação fiduciária de bens (imóveis ou veículos) ou desconto em folhas de salários - exibem crescimento significativo nos últimos doze meses até setembro. O Bradesco registrou que sua carteira de crédito consignado avançou 24,1%, para R$ 60,2 bilhões, ante o estoque de R$ 48,5 bilhões em setembro de 2018. No financiamento imobiliário, o volume evoluiu 15,9%, indo para R$ 42,9 bilhões, frente os R$ 37 bilhões no mesmo período do ano passado.

No Itaú, o saldo de crédito para veículos aumentou 18%, para R$ 18 bilhões, ante R$ 15,2 bilhões em setembro de 2018, enquanto o financiamento de imóveis subiu 8,7%, de R$ 41,2 bilhões para R$ 44,8 bilhões. No mesmo período comparativo, o empréstimo consignado no Santander Brasil saltou 25,6%, para R$ 40,6 bilhões, e a carteira voltada para imóveis cresceu 12,7%, para R$ 35,5 bilhões. Em instituições menores, como o Banco Pan, parceria do BTG Pactual e Caixa Econômica Federal, o empréstimo consignado avançou 25%, para R$ 12,8 bilhões na carteira, e o financiamento de veículos disparou 26%, alcançando R$ 8,2 bilhões em saldo, o melhor desempenho percentual entre os players citados nesse segmento. 

"Nós aumentamos nosso market share. O banco vive seu melhor momento nas áreas onde atua: em consignado, veículos e cartões", diz o CEO do Banco Pan, Carlos Eduardo Guimarães.

O executivo destaca que o lançamento do banco digital, no mês que vem, irá contribuir ainda mais para a expansão em empréstimos consignados e no financiamento de automóveis. 

"Desde maio, já fazemos a formalização digital no crédito com desconto em folha, com R$ 1,2 bilhão em carteira. E também vamos lançar a formalização digital para veículos, até o final do ano", afirma. Sobre os resultados trimestrais, Guimarães também lembra que o Banco Pan utilizará recursos da captação via oferta primária de ações (follow-on) para aumentar a oferta de crédito. Quanto aos juros praticados, ele diz que a queda da Selic contribui para a redução das taxas praticadas no setor. "Atuamos em mercados bastante competitivos nesses produtos", afirma.

Segundo o último boletim do Banco Central, os financiamentos para empresas com recursos livres também aumentaram em linhas com recebíveis de crédito. A concessão na modalidade de desconto de duplicatas e recebíveis disparou 28,5% em setembro, enquanto a antecipação de faturas de cartão saltou 18,48%, ambas em relação a idêntico mês do ano anterior. Em doze meses, o saldo em desconto de duplicatas e recebíveis teve expansão líquida de R$ 22 bilhões, do montante de R$ 72,3 bilhões em estoque para um total de R$ 94,3 bilhões. Na linha de antecipação de faturas de cartões, a expansão líquida foi de R$ 6,5 bilhões, de R$ 33,4 bilhões, em setembro de 2018, para R$ 39,9 bilhões, em setembro deste ano.

RECURSOS LIVRES

Em números gerais, o crédito livre para pessoas físicas subiu 16,3% em 12 meses, para R$ 1,1 trilhão, e na pessoa jurídica houve elevação de 9,3%, para R$ 847 bilhões. É um desempenho bem diferente do recurso direcionado, onde o volume para empresas encolheu 12,6% para R$ 583 bilhões, e as operações para pessoas físicas subiram 5,8%, ainda destaca das pelas modalidades rural e imobiliária. Para Nicola Tingas, economista da Associação Nacional das Instituições de Crédito, Financiamento e Investimento (Acrefi), há uma recuperação cíclica do crédito no País. "É gradual, lenta, mas consistente nesse segundo semestre", afirma. Na visão dele, o crédito está evoluindo por causa do efeito "formiguinha" dos pequenos negócios que experimentam uma retomada. "Os juros do cheque especial, do Hot Money e do cartão de crédito continuam elevados. 

Mas, nas demais modalidades, onde há segurança jurídica para executar garantias, as taxas estão caindo", diz. Tingas complementa que o cenário para os próximos 18 a 24 meses é de taxa básica de juros (Selic) na mínima histórica e com inflação baixa. "Com o Cadastro Positivo, a tendência é de uma queda importante dos juros na ponta", afirma o economista.

Em argumentação semelhante, Miguel José Ribeiro de Oliveira, diretor executivo de estudos e pesquisas econômicas da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), contextualiza que os bancos vão ser muito cautelosos no crédito.
"As linhas com garantias maiores vêm melhorando, descontos de duplicatas, antecipação de recebíveis de cartões. As taxas de juros estão sendo reduzidas e os spreads caindo, mas, o volume ainda demora a se recuperar, pois há riscos pela frente: desemprego alto e endividamento das famílias", diz.

Já na visão de Vitor França, economista da Boa Vista, a inadimplência está baixa. "Houve uma leve alta na pessoa física no cheque especial e no cartão de crédito. Mas, na pessoa jurídica, temos um processo forte de desalavancagem, com a inadimplência bastante baixa", diz. Ele notou que crescimento maior do saldo de crédito para pequenas e médias empresas (+7%) é um fenômeno relativamente novo no Brasil, ao passo que as grandes companhias estão indo captar recursos no mercado de capitais, via emissão de debêntures. "Com as maquininhas, a oferta de produtos financeiros se espalhou para comércio e serviços. O advento das contas digitais abre um leque para os pequenos negócios, segmento ao qual os bancos estão dando mais atenção".

RETOMADA EM AUTOMÓVEIS

De acordo com levantamento do Sistema Nacional de Gravames (SNG), operado pela B3, as vendas financiadas de veículos em setembro de 2019 somaram 508,4 mil unidades, entre novos e usados, incluindo autos leves, motos e pesados. Esse número representa um aumento de 19,8% em relação a setembro de 2018. Desse total, 189,2 mil representam veículos novos, 15,9% a mais do que em setembro do ano passado, e 319,2 mil, de usados, alta de 22,2% na mesma base de comparação.

Entre os exemplos em balanços, a carteira pessoa física do Santander para financiamento/ leasing de veículos aumentou 17,5% para R$ 2,5 bilhões no terceiro trimestre, enquanto o saldo voltado para empresas ( pessoas jurídicas) avançou 16,6%, para R$ 3,6 bilhões. "No crédito para veículos, estamos vivenciando as menores taxas de juros da história do País, não só no Santander, a partir de 0,7% ao mês, mas em todo o segmento", afirma o diretor da Santander Financiamentos, André Novaes. Vale citar que ações promocionais de montadoras anunciam "taxa zero" em determinadas condições para reduzir o estoque de unidades nos pátios, o que na prática representa descontos das fabricantes para os clientes na aquisição de novos veículos.

Novaes lembrou que as instituições financeiras aprenderam com os erros do passado. Segundo ele, antes do início da crise econômica no Brasil, "houve certo exagero" no volume dos empréstimos para aquisição de automóveis (sem entrada) e nos prazos, até sete anos para pagar, com prestações a perder de vista. "O crédito volta agora de forma moderada, pouco a pouco, com os bancos tentando fazer isso de maneira sustentável. Para o mercado de carros usados, 2019 é um ano de retomada, e a venda direta de novos tem melhorado, mês a mês, junto com o emprego", diz.

Para Alexandre Henrique Gil, superintendente executivo do Banco Safra, há um cenário de redução nas taxas de juros e projeção de uma retomada mais consistente da economia em 2020. "O que nos deixa ainda mais otimistas. Mesmo num cenário de crise, nos últimos cinco anos crescemos nossa carteira em 260%", diz. Quanto ao risco de crédito na financeira, Gil destaca que o Banco Safra possui uma das menores taxas de inadimplência (2%) do mercado.

"Isso demonstra que estamos no caminho certo em nossa estratégia, unindo uma análise moderna de risco com linhas de crédito flexíveis, capazes de se adequar a diferentes momentos da vida do consumidor".



IstoÉ Dinheiro, Ernani Fagundes, 12/nov

segunda-feira, 11 de novembro de 2019

Sala Comercial no Recreio dos Bandeirantes - R$ 3.000,00




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Setor imobiliário aponta 2019 como o ano da virada


De degrau em degrau, porém a passos mais cada vez mais seguros, o mercado imobiliário vem retomando o ritmo de crescimento no Rio de Janeiro. Um cenário otimista, desenhado por especialistas, aponta 2019 como o ano de virada para o reaquecimento das vendas. 

- A partir do segundo semestre, estamos vendo uma recuperação do mercado em relação ao mesmo período do ano passado. O ritmo ainda é lento, mas já demonstra uma melhora. Um dos motivos desta retomada é a redução da taxa de juros para crédito imobiliário, a menor dos últimos 30 anos e o retorno da confiança - diz Leonardo Schneider, vice-presidente do Sindicato da Habitação (Secovi Rio). 

Levantamentos realizados por construtoras e entidades do ramo apontam 2019 como o melhor ano para o setor desde 2015, tanto no estado quanto no município. De acordo com uma pesquisa divulgada pela RJZ Cyrela, 2019 teve até o mês de setembro um total de 15,4 mil unidades lançadas e 5,3 mil unidades vendidas no Rio de Janeiro. Em nove meses, houve crescimento de 62 % no número de lançamentos em comparação com os 12 meses de 2018. E o número de unidades comercializadas até setembro já alcançou 79,5% de todo o volume obtido nos 12 meses de 2018. Segundo a pesquisa, 68% dos lançamentos deste ano foram adquiridos com financiamento do Minha Casa Minha Vida.

Os dados sobre a cidade do Rio de Janeiro também têm levado construtoras a traçarem um quadro promissor para 2020. Segundo o Secovi-Rio, até julho, foram lançadas 10.489 unidades no município, contra 8.390 em todo o ano de 2018. Em 2017, só houve 4.514 lançamentos.

O mercado imobiliário, define Claudio Hermolin, presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-RJ), é dividido em três grandes grupos: as incorporações que custam até R$ 240 mil (como imóveis do Programa Minha Casa, Minha Vida); as que custam entre R$ 240 mil e R$ 1,5 milhão (atendidas pelo Sistema Financeiro de Habitação, SFH) e os imóveis de mais de R$ 1,5 milhão (Sistema Financeiro Imobiliário, SFI).

 Até agora, as duas pontas do setor, a de imóveis de luxo e a de imóveis mais populares, foram as que registram maior movimentação, segundo a Ademi-RJ.O grande desafio será trazer de volta a classe média, que responde por 45% do setor, o que só deve ocorrer quando o mercado de trabalho voltar a crescer.

Na Zona Norte, terrenos de antigas fábricas e até de escolas que fecharam as portas por causa da crise estão dando lugar a condomínios. E algumas construtoras que atuavam com empreendimentos de valor mais baixo começam a se reposicionar para incluir imóveis um pouco mais caros nas carteiras.

- Em 2019 passamos a atuar mais na Zona Norte, com um tipo de imóvel voltado para o perfil de renda familiar de R$ 6 mil em diante. Esperamos para 2020 uma taxa de crescimento de 6 a 10% nas vendas - diz o gestor executivo-comercial da construtora MRV, Sandro Perin, acrescentando que, neste segundo semestre, houve um crescimento de 30% na procura de clientes pelos empreendimentos, o que sinaliza uma volta de intenção de investimento das famílias do estado. 

Morador do Engenho Novo há mais de 20 anos, o analista de logística Diogo Rodrigues, de 32 anos, aproveitou o crescimento da oferta de imóveis na região para, enfim, comprar seu próprio apartamento e sair da casa da mãe. Vai se instalar num apartamento no bairro do Rocha, comprado com financiamento do Minha Casa Minha Vida. - Queria um imóvel perto da minha mãe, que ficasse dentro de minhas possibilidades. Escolhi um com área de lazer em uma região com metrô e trem perto - diz Rodrigues.



O Globo, Especial Reage Rio, 10/nov