terça-feira, 4 de agosto de 2020

Apartamento 3 Quartos, 1 Suíte na Barra da Tijuca - R$ 1.260.000,00




http://www.mercadoimoveis.com/imovel/10310/apartamento-3-quartos,-1-su%C3%ADte/apartamento,-3-quartos-%281-su%C3%ADte%29,-mundo-novo,-venda/barra-da-tijuca

Preços de imóveis


Os preços de vendas dos imóveis residenciais anunciados em 50 cidades tiveram leve alta nominal de 0,28%, em julho, segundo o Índice FipeZap, para R$ 7.328 por metro quadrado. Considerando-se a inflação estimada do mês, de 0,36%, porém, houve leve queda real de 0,08%. Os maiores aumentos foram registrados em Brasília, Belo Horizonte e João Pessoa. No acumulado até julho, o indicador teve elevação nominal de 1,39% e alta real estimada em 0,93%. A cidade do Rio de Janeiro continuou a apresentar o preço de venda de imóveis residenciais mais elevado por metro quadrado, de R$ 9.313, seguida por São Paulo, que respondeu pelo valor de R$ 9.167 por metro quadrado.



Valor Econômico, Empresas, 04/ago

segunda-feira, 3 de agosto de 2020

Apartamento 3 Quartos em condomínio fechado na Barra da Tijuca - R$ 1.050.000,00




http://www.mercadoimoveis.com/imovel/10302/apartamento-3-quartos/condom%C3%ADnio-fechado-barra-da-tijuca/barra-da-tijuca

O novo cenário dos imóveis corporativos


Mesmo após a pandemia de Covid-19, o Banco do Brasil planeja manter milhares de funcionários trabalhando em casa e devolver 19 dos 35 edifícios de escritórios alugados no Rio de Janeiro, São Paulo, Distrito Federal e mais cinco estados, para economizar R$ 185 milhões em aluguéis por ano. A disposição do banco, estimulada pelo saldo positivo do home office, reflete um movimento que ganha força entre grandes empresas e cria desafios novos para o mercado imobiliário, obrigado a reinventar a oferta de espaços num cenário de menos demanda por grandes imóveis.

Levantamento da consultoria imobiliário JLL na cidade de São Paulo, divulgado em julho, exemplifica o quadro do segmento empresarial do setor. Dos imóveis comerciais de alto padrão da capital, 19,3% estavam vagos no fim do primeiro trimestre - e a previsão é de que, até o fim deste ano, o percentual chegue a 23%. Nesse contexto, a taxa de disponibilidade desses espaços poderá superar 26%, incluídos aqueles que o inquilino já notificou a desocupação, mas ainda não formalizou a entrega do imóvel.

CEO da startup Home, Lívia Rigueiral afirma que os escritórios não vão acabar, mas tendem a ter suas estruturas repensadas. Uma das propostas corporativas, segundo ela, serão escritórios menores e colaborativos, além da adoção de rodízio na presença física dos funcionários nesses espaços. "O trabalho remoto tornou-se algo plausível e pode gerar economia para as empresas, como vemos no caso do Banco do Brasil, além de proporcionar bem-estar aos colaboradores", argumenta.

Em contrapartida à queda da procura corporativa por grandes espaços, cresce a demanda residencial por imóveis maiores, com dependência para home office. "A tendência é de que passemos a viver de forma integrada. Casas e apartamentos que oferecem um cantinho propício ao trabalho remoto terão vantagem aos olhos do cliente", destaca Lívia. Ela prevê que, dependendo da atividade, a produtividade em casa nada ficará a dever ao trabalho na empresa, quando creches e escolas voltarem ao funcionamento normal. 

O panorama do mercado de locação no Rio de Janeiro se assemelha ao da capital paulista. Pesquisa de gestora de condomínio Apsa constatou que a taxa de desocupação de imóveis comerciais entre cariocas mais do que dobrou do primeiro trimestre para o segundo, sobretudo no Centro da Cidade. De 40 mil imóveis ocupados, 2,5% foram entregues em abril, 2,8% em maio e 3,1% em junho. Entre as devoluções, 71% eram salas. A queda no valor dos aluguéis também é flagrante, segundo a pesquisa: 70% foram negociados, com desconto médio de 50%.

O presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), Claudio Kawa Hermolin, considera que números como esses indicam mudanças, mas aponta a necessidade de tempo para avaliá-las. "Nossa expectativa é de que haja alteração no perfil dos escritórios, com substituição de áreas maiores por menores, e talvez migração de lojas para escritórios e-commerce, com aumento da vacância nos dois casos", prevê. Mas, ressalva, só após o fim da pandemia ficarão claras as opções pelo home office, a volta ao trabalho presencial e o uso dos dois modelos.

Diante do recuo da procura, a estimativa é que os imóveis comerciais de grandes dimensões podem ser divididos, adaptados para ocupação temporária e compartilhados por várias empresas. "O mercado imobiliário é muito resiliente e capaz de se reinventar diante das dificuldades, como fez com o advento do coworking ou do coliving (trabalho ou lazer em espaços compartilhados)", estima Hermolin, que também é vice-presidente de Marketing e Inovações Tecnológicas do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Rio de Janeiro (Sinduscon-Rio).

Para os proprietários de imóveis comerciais que estão vagos, ele recomenda não esperar a reversão da baixa do mercado de locação e alugar mesmo por valor abaixo do pretendido. "É melhor alugar a baixo custo do que deixar vazio, porque há despesas atreladas ao imóvel, como condomínio e IPTU", ressalta. O futuro pós-pandemia promete melhorar os preços e as chances de renegociação de valores para os imóveis alugados, com vantagens para o locador, se o inquilino tiver consolidado sua atividade e familiarizado sua cliente com o ponto.



O Globo, Negócios e Leilões, 03/ago

sexta-feira, 31 de julho de 2020

Casa 4 Quartos em condomínio fechado no Recreio dos Bandeirantes - R$ 1.850.000,00




Fundos imobiliários residenciais ganham espaço na Bolsa, com foco em aluguéis, incorporação e compra e venda


O mercado de fundos imobiliários negociados em Bolsa não para de se transformar. Se de um lado o lançamento de carteiras antes focadas em agências bancárias têm perdido espaço, de outro, novos segmentos começam a ganhar fôlego.

Esse é o caso dos fundos com foco no mercado residencial, que podem abranger a incorporação de novos edifícios, a compra e venda de imóveis e a renda gerada pelo aluguel das unidades.

Existem hoje na Bolsa 19 fundos imobiliários com foco no mercado residencial, de acordo com dados do site "Clube FII". O número representa uma pequena fração dos 273 fundos com cotas negociadas na B3.

Grande parte desses produtos de nicho têm baixa liquidez, o que abrange, inclusive, um dos fundos com maior patrimônio, o Loft I (LOFT11B), com R$ 233,3 milhões e pouco mais de 200 cotistas.

No grupo dos fundos imobiliários residenciais com maior volume diário médio neste ano, destaque para o Mérito Desenvolvimento Imobiliário I (MFII11), com giro médio diário de R$ 701 mil e patrimônio líquido de R$ 280,6 milhões, e o MAC FII (DMAC11), com volume de R$ 123,5 mil e tamanho de R$ 107,7 milhões. Juntos, os fundos possuem cerca de 23 mil cotistas.

Além do avanço da tecnologia, com a maior possibilidade de compra, venda e aluguel de imóveis por meio de plataformas online - segmento que, inclusive, foi ampliado em meio à pandemia -, gestores ressaltam que o ambiente de juros baixos têm favorecido o investimento no mercado imobiliário residencial, com menores taxas de financiamento e uma demanda por maior diversificação dos portfólios.

O mercado também tem percebido uma mudança no perfil do consumidor, que tem se refletido nas estratégias de renda, via receita dos aluguéis de apartamentos.

Se antes a casa própria estava entre os principais desejos dos brasileiros, agora esse objetivo vem se transformando, segundo os gestores, com as pessoas mais interessadas em aluguéis e atentas a opções flexíveis de moradia, com menos burocracias para contratos de pequena duração, por temporada.

Novo fundo na B3

Nesta semana, o investidor se deparou com um novo produto do gênero residencial, com a estreia na B3 do Loft II (LFTT11), na segunda-feira (27).

Com foco em compra, reforma e venda de apartamentos usados, o fundo opera com imóveis com áreas de 20m² a 300 m², nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro, e se soma a outro fundo do grupo, o Loft I (LOFT13B), lançado em 2019 com a mesma estratégia, mas com foco exclusivamente na capital paulista.

"Investidores estão percebendo que muitas famílias estão repensando os lares, o jeito como querem morar. Há ainda os fatores macroeconômicos, como os financiamentos em patamares inéditos, com a Selic baixa", afirma Mate Pencz, co-fundador da Loft.

Diferentemente do mercado de incorporação, diz, que demora de três a cinco anos para construir o imóvel, o período entre a compra e a venda pode levar de um a seis meses no fundo da Loft, dependendo do tamanho e do perfil do espaço, o que aumenta o giro do portfólio.

Atualmente, a carteira do Loft I conta com 200 apartamentos, com um retorno anual estimado de até 7% ao ano.

Netflix imobiliária

Com foco em imóveis para renda, isto é, que se beneficiem do aluguel dos apartamentos, o fundo residencial Housi (HOSI11) foi lançado em março deste ano, dias antes de a crise do coronavírus atingir em cheio o Brasil.

Por conta da pandemia, a opção da gestão foi por segurar o montante captado, com o intuito de buscar melhores oportunidades para alocá-lo, conta Alexandre Frankel, CEO da Housi. Segundo ele, o fundo está mapeando ativos neste momento.

Diferentemente da Loft, que compra e vende imóveis, a estratégia é adquirir prédios inteiros para locar as unidades. A gestão da propriedade, por sua vez, fica com a plataforma Housi, que cuida da renovação dos apartamentos e das locações.

De olho em uma mudança do comportamento do consumidor que não quer se descapitalizar, o objetivo do fundo é prover moradia por assinatura, o que Frankel chama de "Netflix do mercado imobiliário", em que a pessoa pode escolher por quanto tempo deseja ficar.

O imóvel, quando alugado, já está mobiliado e com despesas como água, energia, internet, televisão por assinatura, limpeza semanal e canais de streaming inclusas.

"Todo mundo ainda pensa em moradia como a venda de um espaço físico, um tijolo. Mas ela tem que ser pensada de uma forma integrada, com tecnologia e serviços. É isso que vai fazer toda a diferença entre os imóveis inteligentes e aqueles estáticos, que vão ficar no passado", diz.

Aluguel como tendência

Compartilhando da ideia de maior "flexibilidade" para o novo tipo de consumidor, a estratégia de locação por temporada também será aproveitada pela Rio Bravo em seu novo fundo de imóveis residenciais, ainda em desenvolvimento.

Além de prédios prontos, terrenos e ativos em desenvolvimento, o fundo poderá comprar qualquer tipo de veículo que tenha como finalidade o financiamento de empreendimentos imobiliários.

Durante o programa "Fundos Imobiliários" do professor do InfoMoney Arthur Vieira de Moraes, Felipe Rosa, gestor da Rio Bravo, contou que, além de deter o domínio dos prédios em que alugam as unidades, visando a melhor gestão do ativo, o fundo fará parceria com incorporadoras, de forma que os produtos possam nascer preparados para esse tipo de operação.

Eduardo Malheiros, CEO da Habitat, gestora que administra fundos de CRI residenciais, tem uma visão otimista em relação aos novos modelos de fundos residenciais, como os de aluguel de curta duração, que, segundo ele, têm grande chance de deslanchar, dados os menores riscos embutidos.

"Se olharmos para o mercado americano, os fundos residenciais representam uma fatia grande do total e são considerados mais defensivos. É interessante que geralmente esses fundos têm dividendos mais baixos, porque o valor das cotas é maior", afirma.

Nos EUA, o setor de REITs residenciais é um dos que têm maior valor de mercado na indústria de fundos listados em Bolsa, com US$ 154,5 bilhões, em 30 de junho.

Atenção aos riscos

Por mais que os especialistas sigam otimistas com o segmento, ainda há dificuldades para seu desenvolvimento no país e riscos a serem ser considerados.

Daniel Caldeira, sócio da gestora Mogno Capital, se diz ainda muito cético com a estratégia de FIIs residenciais no Brasil e se preocupa com aspectos legais, com o que considera uma maior proteção de locatários em caso de necessidade de despejo quando há inadimplência contínua.

Outro desafio, segundo Caldeira, reside na maior complexidade de administração. Enquanto em uma laje corporativa, por exemplo, pode haver 30 inquilinos, de 30 empresas distintas, ao lidar com apartamentos, o gestor pode se deparar com centenas ou milhares de inquilinos pessoas físicas.

Custos "extras", como gastos com reformas ou pintura dos apartamentos, devem ser colocados na ponta do lápis, uma vez que podem pressionar os rendimentos dos fundos. "Tem que colocar na conta também as taxas de vacância e inadimplência", diz.

Ele cita como exemplo a plataforma QuintoAndar, que gastou R$ 50 milhões com o atraso de aluguéis dede o início da pandemia, e um total de R$ 200 milhões desde o começo do negócio, em 2015, até 21 de julho deste ano.

"Espero que a classe ganhe tamanho, porque seria mais uma opção para o mercado, mas a dinâmica é muito complicada. Tenho dúvida se os fundos vão conseguir entregar margens ao longo do tempo por conta das reformas com os imóveis", assinala o sócio da Mogno Capital.

Malheiros, da Habitat, conta que, na indústria de CRIs residenciais, o "fundo do poço", com maior inadimplência, foi em abril, com uma melhora a partir de então.

Nos dois fundos da gestora, que possuem juntos 30 papéis, o retorno médio está na casa dos 10,5% ao ano, diz. "Caiu um pouco desde o começo da crise, mas ainda assim é bastante alto em um cenário de CDI caindo para 2%."

Diferentemente dos fundos de lajes e galpões, por exemplo, em que a localização é um critério importante de análise, nos residenciais, é preciso ter um bom operador, assinala Malheiros.

Segundo ele, nos EUA, há grandes empresas que são responsáveis pelo aluguel residencial, uma figura especialista que ainda falta no mercado local. "O mais importante é saber a capacidade do operador de negociar com as outras famílias e ser experiente. E ainda não deu tempo de essa figura se desenvolver muito no Brasil."



InfoMoney, Mariana Zonta d'Ávila, 31/jul