quinta-feira, 8 de maio de 2025
Reforma tributária pode pressionar preço dos aluguéis, alertam tributaristas
Especialistas em direito tributário debateram se as empresas já estão preparadas para o novo sistema tributário em webinar realizado pela EXAME com a Contabilizei.
A reforma tributária no Brasil pode trazer impactos significativos para o mercado de locação de imóveis, com possibilidade de repasse de custos ao inquilino. Segundo especialistas em direito tributário à EXAME, apesar da proposta de redução da alíquota padrão para o setor — limitando a carga efetiva sobre aluguéis a 7,95% — o efeito prático poderá ser sentido no bolso de quem aluga, especialmente pequenos empresários e trabalhadores.
"O locador vai argumentar que, para o inquilino que é contribuinte de IBS e CBS, o novo tributo será plenamente creditável. Portanto, na prática, ele estaria cobrando o mesmo valor de antes, apenas com o imposto destacado à parte”, afirma Ricardo Bolan, sócio da área Tributária do Lefosse. Isso, no entanto, depende da forma de tributação adotada pelo locatário, explicou durante webinar realizado pela EXAME com oferecimento da Contabilizei, escritório de contabilidade.
No caso de lojistas optantes pelo Simples Nacional — como ocorre com frequência em shoppings centers —, a situação é diferente. Ao não serem contribuintes diretos de IBS e CBS, esses empresários não terão como aproveitar créditos, e o novo tributo será incorporado como custo direto. "Esse valor extra pode ser repassado no aluguel, afetando especialmente os pequenos", disse Bolan.
Murillo Allevato, sócio do Bichara Advogados, destaca ainda os desafios legais e operacionais. "A Lei do Inquilinato determina que qualquer aumento no valor do aluguel precisa de anuência do locatário", afirma.
O tributarista também teme a transição entre os modelos atual e futuro. "Vamos conviver com dois sistemas ao mesmo tempo. Empresas já nos perguntam se precisarão contratar pessoal para operar no novo regime, mesmo que temporariamente".
Outros pontos de alerta para as empresas
Outro ponto de atenção é a documentação fiscal. A Nota Técnica 2025.002, que orienta os parâmetros para adaptação dos sistemas das empresas, chegou tardiamente, gerando insegurança às vésperas da implementação da nova tributação, prevista para 2026.
Para pessoas físicas, a reformaprevê tributação sobre aluguéis a partir de determinados limites de receita: mais de R$ 240 mil anuais com mais de três imóveis alugados, ou R$ 288 mil independentemente do número de imóveis. Também há a previsão de um redutor social de R$ 600 por imóvel, isentando parte do valor locado. Mesmo assim, a pressão de custos pode se refletir no valor final pago pelo inquilino.
"O problema está posto e vai ter que ser enfrentado. Sai na frente quem começar desde já a renegociar contratos e revisar estratégias", afirma Bolan. Segundo ele, a discussão não é apenas técnica, mas estratégica, exigindo a integração entre áreas tributária e comercial das empresas.
Exame, 08/mai
quarta-feira, 7 de maio de 2025
Tokenização de imóveis vai criar mercado de US$ 4 trilhões até 2035, diz Deloitte
Consultoria aponta que mercado imobiliário pode ser "remodelado" pela incorporação da tecnologia blockchain.
A Deloitte divulgou um relatório na última quinta-feira, 25, em que afirma que a tokenização tem potencial para "remodular" o mercado imobiliário e criar um setor de US$ 4 trilhões até o ano de 2035. Em relatório, a consultoria afirma que a tecnologia terá um lugar "central" no mundo imobiliário no futuro.
A avaliação da consultoria é que a tokenização - a incorporação de ativos do mundo real em redes blockchain - vai ser um "pilar" dos processos de financiamento, compra e venda de bens imobiliários. Atualmente, o segmento de imóveis tokenizados é estimado em menos US$ 300 bilhões.
A projeção da Deloitte para 2035 implica em uma taxa de crescimento anual média de 27% para esse segmento ao longo da próxima década. A projeção é que o primeiro US$ 1 trilhão será atingido em 2032, com rápido crescimento a partir desse marco.
Para a Deloitte, a tokenização de ativos do mundo real representa uma intersecção entre a tecnologia dos criptoativos e o mundo das finanças tradicionais, criando uma "versão digital" de ativos já existentes. E o setor imobiliário pode ser um dos mais impactadas.
A gestora acredita que o processo traz eficiências operacionais e uma forma mais rápida e barata de realizar operações de compra e venda de imóveis. Com isso, seria possível ampliar o acesso e participação da população no mercado imobiliário, considerando compradores, vendedores e investidores.
Com a tokenização, será possível automatizar e simplificar processos financeiros "complexos", incluindo o lançamento de fundos imobiliários e a gestão dos investimentos e participações em imóveis. Para a Deloitte, a adoção da tecnologia ocorrerá em três partes.
A primeira será a tokenização de fundos imobiliários, seguida pela tokenização de empréstimos e, depois, a tokenização de projetos em construção ou em desenvolvimento. Apenas a tokenização de crédito pode chegar a US$ 2,9 trilhões até o ano de 2025.
Já os fundos imobiliários privados tokenizados podem valer US$ 1 trilhão daqui a 10 anos, enquanto os ativos imobiliários em si podem chegar a US$ 500 bilhões.
Exame, 07/mai
terça-feira, 6 de maio de 2025
O empreendedorismo não fica em silêncio
No Brasil em que vivemos, existem setores que não param de empreender. Construção civil que o diga.
Lendo na conceituada revista Carta do Líbano, vi o valor familiar na vida empresarial de Emilio Kallas. Chamou minha atenção pela trajetória de toda sua família, origem libanesa, dotada de muita fibra e determinação.
Emilio Kallas é um descendente do Cedro do Líbano com todas suas honras. Sua determinação e vontade constroem uma ponte sólida entre paz e prosperidade. Essa é a fibra daqueles que querem o Brasil cada vez mais crescente em todos os segmentos.
O poder que tem o empresariado brasileiro é imenso.
Toda construção que vale muito nos dias atuais. Sem ela, mundo melhor não poderemos ter.
Atentei-me pelo grandioso portfólio do grupo que Emílio comanda. É um valoroso cenário que o Brasil precisa conhecer.
Vivemos nessa polarização política em que os segmentos empresariais já estão dando pouca atenção. São segmentos que elevam empregos e renda aos estados brasileiros. Não cessam suas atividades e lutam diante dos encargos sacrificantes que nossa carga tributária coloca no cotidiano de todos.
Ao começar suas atividades empresariais com muita discrição, Emílio Kallas consolidou suas metas. Faz disso sua obrigação diária.
Esses grupos empresariais é que animam quem está iniciando em vários segmentos da economia nacional. Para se ter sucesso é preciso andar de mãos dadas com o trabalho.
Observamos que o Brasil é um espelho ao mundo lá fora. Com todos nossos problemas internos, crescemos nos business em que somos fortes.
Se observar o desempenho de vários setores econômicos do Brasil, verificaremos como evoluem em disparada. O setor atacadista mostra isso com números expressivos e animadores. Oportunidades de emprego surgem em todo instante nesse segmento.
Dei o exemplo de Emílio Kallas pela leitura que fiz da sua história em Carta do Líbano. História essa que anima o empresariado brasileiro.
Quando uma família se faz unida para crescer em seu negócio, ela mostra toda sua identidade de valores. Pensando assim, tudo que assistimos todos os dias no mundo do empreendedorismo, veremos o tanto que o Brasil evolui.
Não podemos virar nossas costas para essa evolução. O governo precisa fazer sua parte. O empresariado brasileiro faz com louvor. O paulista Emílio Kallas é um deles.
IG Economia, 06/mai
segunda-feira, 5 de maio de 2025
Vendas no alto padrão batem recordes em SP
No primeiro bimestre do ano, o volume de negócios, o tíquete médio dos imóveis e o VGV tiveram alta surpreendente, segundo a plataforma de inteligência Cidade Virtual.
Levantamento inédito e cedido com exclusividade para o Imóveis de Valor revela um crescimento significativo nas vendas do mercado imobiliário de alto padrão na capital paulista, com imóveis a partir de R$ 2 milhões, nos meses de janeiro e fevereiro deste ano.
No segmento de apartamentos, o volume de negócios aumentou 14,6% (486 unidades) na comparação com o mesmo período do ano passado. Já o VGV total superou os R$ 2 bilhões — 15,5% superior a 2024. A venda de casas disparou 48,5% no bimestre (199 transações), com aumento de 69,7% no VGV (R$ 935,8 milhões). O tíquete médio das residências também cresceu 14,3%, chegando a R$ 4,7 milhões.
No geral, o estoque de unidades de alto padrão na cidade cresceu 4%, mas o volume de unidades vendidas explodiu 176% (113 em janeiro e 312 em fevereiro), com aumento de 116,3% no VGV nos dois primeiros meses do ano. Os dados foram gerados pela plataforma de inteligência de mercado Cidade Virtual, da agência Bossa Nova Sotheby’s, que considera os resultados divulgados por fontes como a prefeitura paulistana e o Secovi-SP.
Os indicadores positivos surpreenderam o CEO da companhia, Marcello Romero, por revelar um ajuste na percepção dos clientes de alta renda quanto à validade de posicionar investimentos no “real estate” neste momento. Segundo ele, embora os juros altos tornem outros investimentos mais vantajosos, muitos compradores estariam começando a notar a necessidade de mudar de tática.
“Quem pensava em deixar o dinheiro aplicado e adquirir um imóvel só daqui a dois anos começa a se perguntar: mas a qual custo, já que a tendência no mercado imobiliário é de seguir em alta nos preços?”, explica.
Para Romero, a nova safra de produtos deverá chegar com o preço carregado de variáveis, como o custo do terreno — que já representa 50% do empreendimento — e a escassez de mão de obra, que tem elevado o valor dos contratos de trabalho. Esperar para fechar negócio, portanto, pode não ser mais interessante.
Casas surpreendem
O executivo destacou a performance das casas nos resultados do bimestre. “Historicamente, elas representavam 20% dos negócios do alto padrão na cidade. Em 2024, chegaram a 27%. Agora, no primeiro bimestre do ano, alcançaram 33,3% do total de vendas: um recorde”, analisa.
Na lista dos dez bairros mais desejados da capital — Jardim Paulista, Europa e América, Itaim, Campo Belo, Brooklin, Moema, Vila Nova Conceição, Vila Mariana e Higienópolis —, as casas representaram quase 70% dos negócios no período. A explicação para o fenômeno deve-se à chegada dos novos residenciais horizontais e do mercado secundário: casas de terceiros adquiridas para reformas.
Esse nicho tem movimentado empreiteiras e escritórios de arquitetura especializados nesse tipo de projetos. Na MpH Engenharia, a dinâmica de obras foi invertida e, agora, os imóveis horizontais predominam na agenda de trabalho.
“Como nos endereços mais nobres não há mais terrenos disponíveis, a saída dos clientes tem sido comprar residências antigas e investir valor semelhante ou até maior para fazer a atualização de plantas e infraestrutura”, informa Alexandre Horschutz, sócio da MpH.
A arquiteta Chantal Ficarelli, do escritório Arkitito, tem a mesma percepção e cita como exemplo um projeto no Alto de Pinheiros onde o valor do imóvel foi inferior ao da obra. “O cliente pagou R$ 3,5 milhões e investiu mais R$ 4,5 milhões em uma obra que mudará completamente o imóvel”, conta.
Para Chantal, a escolha por casas, que antes era afetiva, um desejo por mais espaço, hoje tem um novo motivador. “As pessoas fazem conta e concluem que vale mais a pena comprar e reformar, em função do alto valor de uma casa nova pronta no mercado atual.”
Apartamentos têm boa performance no período
Nos bairros mais cobiçados, foram 287 unidades vendidas e alta de 12% no VGV, que chegou a R$ 1,32 bilhão nos dois primeiros meses de 2025
Um dos motores dos resultados do período na capital paulista foi o consumidor de fora: o movimento dessas pessoas representou um grande volume de negócios, nunca visto antes, segundo Marcello Romero. “E elas não compram estúdios, mas apartamentos de 120 a 200 metros quadrados para ter um apoio na cidade”, informa.
Imóveis de tamanho intermediário e na faixa entre R$ 4 milhões e R$ 6 milhões representaram o maior percentual de crescimento na comparação ano a ano. “Aqui também vale a lógica da compra para reforma, já que o custo do acabamento de um apartamento novo é alto”, explica Romero.
Nas incorporadoras, o resultado neste início de ano também tem sido comemorado. A Nortis fechou o primeiro trimestre com R$ 234 milhões em vendas líquidas, cerca de 10% acima do resultado do mesmo período no ano passado.
“Vendemos 22% do que tínhamos no estoque nesses três meses, um volume muito representativo para nós. Levando-se em conta as questões macroeconômicas do Brasil, foi uma surpresa positiva”, afirma Bruno Ghiggino, CFO da Nortis.
A companhia deve lançar R$ 2 bilhões em VGV neste ano. A maior aposta está no Tess Brooklin (VGV de R$ 376 milhões), que será levado ao mercado em maio. “São 125 unidades de 130 a 170 metros quadrados e projeto da aflalo/ gasperini arquitetos, em um bairro que tem tudo para ser a bola da vez do mercado de São Paulo”, aposta Carlos Terepins, CEO da empresa.
Valor Econômico, Imóveis de Valor, 05/mai
sexta-feira, 2 de maio de 2025
Prédios sem garagem ganham ambientes mais funcionais
O espaço destinado às vagas, exigência dispensada pelo Plano Diretor, permite ofertar mais unidades ou ampliar as opções de lazer e conveniência.
Uma das mudanças mais significativas trazidas pelo novo Plano Diretor do Rio diz respeito à construção de empreendimentos sem garagem. O novo texto, em vigor desde janeiro de 2024, dispensa a exigência de vagas em algumas regiões da cidade ou mantém a regra de uma vaga para cada quatro apartamentos em projetos que ficam a até 800 metros de estações de transporte de massa. Acima dessa distância, a exigência é de uma vaga para cada 70 metros de área útil ou duas para metragens maiores.
Com as novas regras, os espaços antes destinados à garagem passaram a ser usados pelas construtoras para ofertar mais serviços. A Inti lançará em breve seu primeiro projeto sem vagas: o retrofit do icônico prédio da Mesbla, no Passeio.
Serão 191 apartamentos de quarto e sala, estúdios e double suites, com lazer completo e conveniências. Segundo André Kiffer, CEO da construtora, agora há mais flexibilidade para projetar novos espaços.
— É possível criar um lobby mais confortável e com qualidade de arquitetura, aumentar o número de unidades, oferecer gardens ou ampliar as opções de lazer e de conveniências — elenca.
Os projetos de retrofit no Centro, segundo Kiffer, têm atraído o público investidor, que não faz questão de garagem por não ter intenção de morar na unidade. Além disso, quem compra estúdio ou quarto e sala para morar na região geralmente não precisa de vaga, já que está próximo do metrô e de outros modais.
A RJDI Desenvolvedora também tem planos de lançar neste ano um novo empreendimento no Centro, sem vagas, em parceria com a W3 Engenharia. Serão 58 unidades de estúdios e apartamentos de dois quartos, com lazer na cobertura. O valor parte de R$ 490 mil.
— O espaço antes reservado às vagas agora pode ser ocupado por jardins, áreas de lazer, pet place, academia ao ar livre ou espaços de coworking. Esses ambientes agregam valor ao empreendimento e contribuem para a qualidade de vida dos moradores — explica o sócio da construtora Jomar Monnerat.
Na sua avaliação, a possibilidade de erguer prédios sem garagem foi bem recebida pelo público, inclusive o do segmento econômico, por reduzir o custo final da unidade e ainda estimular as pessoas a abrir mão do carro. Mas também tem um desafio importante para as construtoras: encontrar terrenos bem localizados e apropriados para receber um empreendimento.
— A nova legislação impulsiona a busca por terrenos próximos a estações de metrô, em especial na Zona Sul. São áreas mais disputadas, mas que tornam os projetos ideais para quem busca praticidade no dia a dia. Há muitos jovens e casais sem filhos que se interessam por imóveis sem vaga, mas as unidades com garagem ainda têm uma demanda consistente, especialmente por parte das famílias — ressalta Monnerat.
Lançado pelo Grupo CTV no ano passado, o Sal Residencial, também no Centro, não terá garagem. E o Beat, empreendimento da construtora em Madureira, só terá vagas para 30% das 192 unidades, que custam a partir de R$ 289 mil e R$ 350 mil, respectivamente.
— A não obrigatoriedade de vagas para todos os apartamentos reduziu o custo de obra com subsolo, estrutura e impermeabilização, por exemplo, e aumentou o número de unidades por terreno. Assim, conseguimos melhorar a margem financeira sem aumentar o preço para o comprador. A conta fecha com mais segurança — diz Guilherme Mororó, diretor Comercial e de Marketing do Grupo CTV.
Para Adriano Affonso, gerente geral Comercial da Cury, as novas regras possibilitam empreender em terrenos menores e fazer projetos mais otimizados, mantendo um patamar competitivo mesmo com a valorização das áreas centrais.
— O ganho é direto para o segmento econômico: mais moradias bem localizadas e com infraestrutura superior, mantendo a viabilidade dos projetos — diz Affonso.
Mudanças ajudam a realizar o sonho da casa própria
Sem vagas, os imóveis têm valores mais acessíveis e são vendidos rapidamente
No segmento econômico, muitas vagas acabam não sendo usadas pelos moradores, e a oferta de estacionamento não chega a ser um fator decisivo para boa parte dos clientes. É o que diz a diretora Comercial da MRV no Rio, Viviane Sieiro. Segundo ela, sem a obrigação de número mínimo de vagas, o incorporador pode direcionar melhor o espaço e o orçamento, investindo em áreas de lazer e até reduzindo o preço final do imóvel, o que acaba fazendo sentido para o público-alvo do Minha Casa, Minha Vida.
— Em regiões mais adensadas, bem localizadas e com boa infraestrutura e transporte público, o valor dos terrenos é mais alto, e o índice construtivo permite aproveitar melhor o espaço. Mas, para incluir vagas nessas áreas, seria necessário investir em soluções caras, como subsolos ou garagens elevadas, o que encareceria os imóveis e dificultaria o acesso de algumas faixas de renda do programa — afirma.
O público econômico, em geral, vê com bons olhos as mudanças que se traduzem em uma chance real de adquirir imóveis por bons preços em regiões com mais qualidade de vida e próximos de transporte público, trabalho, lazer e serviços essenciais. Para Viviane, as novas regras do Plano Diretor estão viabilizando novos empreendimentos na Zona Norte.
— Em geral, as unidades com preços mais baixos são vendidas mais rapidamente. E, como a ausência de vaga deixa o valor do imóvel mais acessível, os apartamentos sem garagem também costumam ter uma saída mais rápida — afirma a diretora.
Extra, Morar Bem, 02/mai
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