terça-feira, 31 de dezembro de 2024
Aluguéis em alta e bons preços para compra: Zona Norte recebe novos empreendimentos imobiliários; veja os bairros mais valorizados
Novos moradores estão em busca de infraestrutura moderna, boa localização e qualidade de vida.
Com um cenário promissor, a construção civil projeta um crescimento de 2,3% em 2025, de acordo com a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC). Embora o ritmo seja mais modesto em comparação a 2024, que teve projeção de aumento de 4,1%, especialistas permanecem otimistas. O mercado continua aquecido, impulsionado por programas como o Minha Casa Minha Vida e novos empreendimentos, afirma Vasco Rodrigues, CEO da Fator Realty.
— O setor de varejo, que estava em banho-maria nos últimos anos, tem mostrado otimismo no crescimento do varejo e deve manter investimento em expansões e renovações — avalia Rodrigues.
Esse cenário positivo tem um reflexo direto na Zona Norte do Rio, que vive uma fase de expansão imobiliária significativa, atraindo novos moradores em busca de infraestrutura moderna, boa localização e qualidade de vida. Entre os empreendimentos em destaque estão o Reserva Redentor, da MRV, no Rocha; o Cores da Tijuca, da W3 Engenharia; o Satamini 12, da Aros Inc.; o Tiê Residencial, na Tijuca, desenvolvido pelo Opportunity Fundo de Investimento Imobiliário; e o Beat Residencial, da CTV, em Madureira.
A valorização dos aluguéis é outro reflexo do momento favorável do setor imobiliário. Segundo o estudo mensal de inteligência imobiliária da APSA, referência em gestão de propriedades urbanas, bairros da Zona Norte registraram aumentos significativos no custo do aluguel em novembro. O Maracanã liderou com alta de 3,93% (R$ 34,65/m²), seguido pela Tijuca, com 1,04% (R$ 34,10/m²), e o Rio Comprido, com 0,96% (R$ 28,50/m²). Em contrapartida, o Grajaú apresentou a maior queda, de 7,80% (R$ 27,07/m²).
Outro indicador positivo é a diminuição no tempo médio para locação de imóveis. Na Tijuca, por exemplo, o período para alugar uma unidade residencial caiu de 53 dias em 2023 para 38 dias em 2024, uma redução de 22,4%.
Flávio Olimpio, gerente de locações da APSA, destaca que o mercado de aluguel na Zona Norte apresenta maior estabilidade devido ao amplo estoque de imóveis.
— Apesar de os valores elevados, a procura por aluguel segue aquecida devido ao aumento dos aluguéis de temporada e às dificuldades para compra de imóveis, como juros altos e obstáculos de financiamento. Muitas pessoas optam por alugar para manter flexibilidade financeira. Na Zona Norte, no entanto, o amplo estoque de imóveis ajuda a estabilizar os preços — explica.
Projeto da MRV na Zona Norte, o Reserva Redentor foi lançado recentemente e está localizado na Rua Projetada 1, próximo à estação de trem e metrô de Triagem, no Rocha. O empreendimento terá quatro condomínios, com duas torres de 17 andares cada, totalizando 408 unidades, com valores a partir de R$ 238 mil. Os apartamentos terão dois quartos, opções com varanda e térreos com jardim privativo.
As áreas comuns incluem salão de festas, academia, piscina, playground e pet place. O condomínio terá ainda bicicletários e sistema de reaproveitamento de água. Leonardo Tocci, diretor comercial da MRV&CO, destaca que a escolha do Rocha se deu pela infraestrutura viária e a rede de serviços locais.
— Além disso, ao longo de sua construção, o Reserva Redentor deverá gerar cerca de 120 empregos diretos e indiretos — diz Tocci.
A previsão de entrega é novembro de 2027.
Localizado na Rua Alzira Brandão, o Cores da Tijuca, desenvolvido pela W3 Engenharia, tem obras previstas para iniciar em março de 2025, com entrega programada para maio de 2027. O empreendimento contará com studios, apartamentos de dois quartos, unidades garden e coberturas, com áreas variando entre 33 metros quadrados e 180 metros quadrados. As áreas comuns incluem piscina, churrasqueira, sauna/spa, academia e salão gourmet.
A proximidade com o metrô São Francisco Xavier e o design inovador, que integra um rooftop com área de lazer, são alguns dos diferenciais destacados por Weena Costa, enfermeira do Corpo de Bombeiros, que adquiriu seu primeiro imóvel no projeto:
— A alta no mercado de studios e a oportunidade de unir investimento à conquista do meu primeiro patrimônio foram decisivas para a compra — afirma.
Também na Tijuca está o Satamini 12, localizado na rua de mesmo nome, primeiro empreendimento da Aros Inc. no bairro. O residencial oferece 50 unidades, das quais 60% estão vendidas, entre apartamentos de um e dois quartos, garden com quintal privativo, além de coberturas studio e de dois quartos dúplex. Os imóveis serão entregues com varandas projetadas para fechamento, além de jardineiras suspensas. Com preços a partir de R$ 519 mil, o condomínio tem previsão de entrega para 2026, e o Valor Geral de Vendas (VGV) é de R$ 39 milhões.
O Satamini 12 terá lazer que inclui piscina, sauna, salão gourmet, academia e brinquedoteca. A segurança é reforçada com tecnologia como infraestrutura para IoT, acesso biometrado e monitoramento perimetral. Além disso, o condomínio contará com serviços de delivery center e espaço pet.
O Beat Residencial, novo empreendimento do Grupo CTV, localizado na Rua Carlos Xavier, 308, em Madureira, terá 168 unidades, incluindo apartamentos e coberturas de dois quartos, com preços a partir de R$ 250 mil e Valor Geral de Vendas (VGV) estimado em R$ 44,5 milhões. A entrega está prevista para setembro de 2027.
O projeto destaca-se por uma área de lazer incluindo aquaplay, quadra, churrasqueira, redário, bosque e um espaço de areia que poderá ser usado para futmesa ou treino funcional. Segundo Guilherme Mororó, diretor Comercial e de Marketing do Grupo CTV, a proposta é trazer um clima de praia para o cotidiano dos moradores, promovendo contato com a natureza, prática esportiva e convivência social.
— O diferencial é toda a área de lazer. A praia não se resume à água e à areia; é poder praticar esportes e conviver com as pessoas — ressalta Mororó, acrescentando que a Zona Norte é de grande importância para a empresa.
— Temos mais de 800 unidades na região entre lançadas, construídas e entregues. No primeiro semestre de 2025 vamos lançar um projeto colado ao Engenhão com 126 unidades — afirma.
O Opportunity Fundo de Investimento Imobiliário abriu este mês as vendas da última fase do Tiê Residencial, empreendimento na Tijuca, com entrada pela Rua Professor Hélion Póvoa e saída pela Rua Homem de Melo, 169. Nesta nova fase, estarão disponíveis 79 unidades, sendo 72 apartamentos de três e quatro quartos e sete up gardens. O Valor Geral de Vendas (VGV) é de R$ 124 milhões.
— Os apartamentos de três e quatro quartos foram muito disputados na primeira fase. Por isso, o Edifício Orquídea terá somente estas duas tipologias. E quem optar pelo up garden receberá o novo lar com piscina e churrasqueira. Outro diferencial é que essas unidades estarão viradas para o verde da montanha — adianta Marcelo Naidich, gestor do Opportunity Fundo de Investimento Imobiliário.
O Globo, 31/dez
segunda-feira, 30 de dezembro de 2024
Rio tem 2024 aquecido em relação a vendas de imóveis; Centro em alta
Este ano, quase 24 mil unidades foram lançadas na cidade, com mais de 12 mil sendo vendidas; Leblon se mantém como bairro mais valorizado.
O mercado imobiliário do Rio de Janeiro manteve-se aquecido em 2024, com a cidade destacando-se como uma das com o maior crescimento tanto em relação a lançamentos quanto a vendas. Pesquisa do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Condomínios Residenciais e Comerciais do Estado (Secovi Rio) indica que foram lançadas 23.513 unidades na capital fluminense, representando um valor total de cerca de R$ 15 bilhões. Destas, 12.430 unidades foram vendidas, abrangendo imóveis de 1 a 4 quartos.
Esse desempenho impulsionou o mercado a alcançar o melhor resultado em vendas dos últimos 10 anos, analisa Maurício Eiras, coordenador do Secovi Rio. ”Percebemos no mercado nos últimos anos uma demanda muito grande por lançamentos, em especial médio e alto padrão”, diz ele.
No município do Rio, com relação aos imóveis ofertados por anúncios em portais, o valor médio residencial para vendas atingiu a marca de R$ 9.892. No mesmo período do ano passado, esse valor era de R$ 9.222, refletindo uma variação positiva de 7,27%.
A liderança dos bairros mais valorizados ficou com Leblon, Ipanema e Lagoa, com o metro quadrado ofertado saindo para venda por R$ 23.907, R$ 22.750 e R$ 16.397 respectivamente.
O setor de locação residencial também experimentou valorização devido à demanda superior à oferta. Em novembro de 2024, o preço médio do m² para locação na cidade alcançou R$ 46,97, um aumento de 21,81% em relação a 2023, quando o valor não ultrapassava os R$ 40.
Centro em alta
O Centro do Rio de Janeiro merece destaque, ocupando a 4ª posição no ranking de maior valor do metro quadrado da cidade em venda residencial, chegando a R$ 7.086. Quando se trata de investimento, a região ocupa o 3º lugar em termos de rentabilidade, ficando atrás apenas da Zona Sul e da Barra da Tijuca e adjacências, com uma rentabilidade de 0,523%. Isso significa que alugar um imóvel no Centro do Rio, hoje, equivale a um desembolso de R$ 37,05 o m². Certamente afetou os números a enorme quantidade de lançamentos que veio no esteio dos projetos Porto Maravilha e Reviver Centro, que se transformaram em grandes sucessos, mas mãos de construtoras como Cury e Emccamp.
Também a reocupação das lojas e sobrados históricos da região e o advento e recuperação das iniciativas culturais da localidade tiveram um grande papel. A região se tornou lotada aos sábados com a revitalização do Polo Gastronômico e Cultural da Praça XV, que levaram a um incremento das feiras e eventos ali no entorno da chamada “Pequena Lisboa”, no entorno do Paço Imperial e das Igrejas do Carmo, Santa Cruz dos Militares e Lapa dos Mercadores. O bom momento traz a reboque a Praça Mauá, o Largo de São Francisco da Prainha e áreas da Lapa, inclusive com um novo polo de restaurantes na rua do Senado. “O caminho é longo, mas a grande melhora nos índices de segurança e a diminuição flagrante da vacância de lojas e sobrados pavimentam este caminho”, diz Cláudio André de Castro, presidente do Conselho de Renovação do Centro da ACRJ.
Contexto atual e projeções de mercado
Em tempos de constantes mudanças econômicas, os corretores de imóveis precisam estar bem informados sobre as flutuações da economia e entender os fatores que podem gerar instabilidade no mercado. O corretor atualizado tem o papel crucial de ajudar seus clientes a enxergar não apenas os riscos, mas também as oportunidades que surgem em cenários diversos.
”Embora o aumento da Selic represente desafios, ele também pode abrir portas para aqueles que souberem aproveitar novas possibilidades”, explica João Eduardo Correia, vice-presidente do Creci-RJ, sobre a elevação da taxa básica de juros, a redução do crédito imobiliário e a reforma tributária, fatores que começam a mostrar efeitos diretos no mercado imobiliário.
Ele diz ainda que incorporadores e construtores poderão sentir o impacto dessa alta na taxa de juros. ”O aumento no custo do financiamento pode dificultar a realização de novos projetos, o que, por sua vez, pode limitar a oferta de imóveis no mercado”, complementa.
Estar atento a essas transformações é fundamental para entender como elas influenciam não apenas no trabalho dos corretores de imóveis, mas também nas decisões daqueles que sonham em adquirir um imóvel.
”Um dos principais reflexos que já estamos sentindo é a redução do crédito imobiliário, uma vez que os custos dos financiamentos aumentam com taxas de juros mais altas, elevando o valor das prestações. Esse cenário tende a reduzir a demanda, uma vez que muitos potenciais compradores podem adiar seus planos de aquisição de imóveis, aguardando condições mais favoráveis”, comenta João.
Ainda segundo ele, o momento ideal atual é o de negociar, pois o cenário pode pressionar os preços dos imóveis para baixo, podendo ser desafiador para quem já possui um imóvel ou para investidores do setor. Correia explica que avaliar possíveis reduções nos preços dos imóveis, especialmente por parte dos proprietários que buscam condições de financiamento, pode ser uma excelente estratégia para identificar boas chances de compra.
”Para os compradores, a oportunidade de adquirir imóveis a preços mais baixos pode ser vantajosa, principalmente quando se considera a possibilidade de portabilidade do financiamento. Com a queda das taxas de juros no futuro, quem comprar agora poderá transferir seu financiamento para instituições que ofereçam melhores condições, garantindo uma redução do valor das prestações”, conclui.
Diário do Rio, 30/dez
sexta-feira, 27 de dezembro de 2024
Curitiba é a cidade com maior demanda por imóveis econômicos do Brasil; Veja top 10
Estudo mostra que região possui potencial para incorporadoras e construtoras voltadas a este segmento.
Curitiba é a cidade brasileira com maior demanda não atendida de imóveis qualificados como “econômicos”. A capital do Paraná está à frente de municípios como Fortaleza (CE) e São Paulo (SP), de acordo com o Índice de Demanda Imobiliária (IDI) Brasil.
O estudo, desenvolvido pelo Sienge, pelo CV CRM e pelo Grupo Prospecta, em parceria com a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), mostra que Curitiba apresenta o maior potencial para as incorporadoras especializadas no desenvolvimento de imóveis voltados para famílias com renda mensal de R$ 2 mil a R$ 12 mil em todo o País.
“Este segmento era muito pouco atendido em Curitiba por dois motivos: o Minha Casa, Minha Vida tinha um valor muito baixo para atender a demanda”, analisa Ilso José Gonçalves, diretor do Secovi-PR. “O preço do terreno e o potencial construtivo de Curitiba tornava o preço de venda era muito parecido com o de custo. Ou seja, era pouco lucrativo”, enumera.
A visão de Gonçalves é refletida no estudo. “Curitiba tem uma baixa produção de imóveis econômicos. A dinâmica econômica local é voltada para valores mais altos”, afirma Gabriela Torres, Gerente de Inteligência Estratégica do Sienge. “No entanto, o que é lançado lá é absorvido pelo mercado. O problema é que são poucos lançamentos para uma região que absorve tanto”.
Assim, os potenciais clientes do segmento encontravam valores menores na região metropolitana, principalmente em São José dos Pinhais, Fazenda Rio Grande, Pinhais e Almirante Tamandaré, explica Gonçalves.
As 10 cidades com maior demanda por imóveis econômicos:
- Curitiba (PR)
- Fortaleza (CE)
- São Paulo (SP)
- Goiânia (GO)
- Aracaju (SE)
- Sorocaba (SP)
- Maceió (AL)
- Recife (PE)
- Brasília (DF)
- Londrina (PR)
Índice de Demanda Imobiliária
Com abrangência nacional, o estudo inédito analisa a atratividade de 61 cidades brasileiras para imóveis de padrões econômico, médio e alto, com base em indicadores oficiais e dados não autodeclarados e anonimizados de transações reais.
A proposta do IDI é trazer dados estratégicos para decisões mais assertivas de incorporadoras e construtoras que atuam no setor.
Calculado a partir de um modelo matemático, o IDI utiliza dados do IBGE, Receita Federal, CAGED e portais de venda da internet para avaliar a atratividade das cidades brasileiras.
O estudo o potencial destas regiões para novos projetos imobiliários a partir de critérios como número potencial de compradores a partir do tamanho do mercado consumidor, capacidade do município de gerar demanda e fortalecer a economia local, concorrência e saturação do mercado, desempenho de lançamentos nos últimos 12 meses e procura ativa por imóveis nas cidades a partir de buscas em portais.
Estadão, 27/dez
quinta-feira, 26 de dezembro de 2024
Como ficam os fundos imobiliários com a Selic a 12,25%?
Tendência é de mercado mais morno, com investidores preferindo migrar para segmentos mais seguros.
Na última reunião do Comitê de Política Monetária do Banco Central (Copom) deste ano, a taxa básica de juros (Selic) chegou a 12,25% ao ano. O anúncio indica um cenário desafiador para os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) no Brasil e uma mudança no perfil dos investidores e investimentos no próximo ano.
A alta de 1% registrada pela Selic ilustra o ambiente de oscilações que a taxa de juros viveu durante 2024. Após ter começado o ano em 11,25%, ela passou por cortes moderados e chegou a se estabilizar em 10,50% no primeiro semestre. Esta volatilidade, segundo Larissa Nappo, analista de FIIs do Itaú BBA, reforça a atratividade da renda fixa, em detrimento dos fundos imobiliários.
“Com juros mais elevados, o mercado de FIIs enfrentou restrições de liquidez, fechamento de janelas de captação e aumento do custo de oportunidade, pressionando suas cotações, especialmente dos fundos sensíveis ao custo de capital, como os fundos de tijolos”, analisa Nappo.
De fato, em setembro deste ano, o IFIX (Índice dos fundos imobiliários mais negociados na Bolsa) passou a operar no negativo e acumula uma desvalorização de mais de 10% nos últimos seis meses. “Este é o terceiro maior recuo anual do índice, atrás apenas das correções de 2013 (-12,65%) e 2020 (-10,24%)”, aponta.
Fundos de papel ou fundos de tijolo?
A performance dos fundos imobiliários diante da Selic alta é especialmente conturbada para os fundos de tijolos – aqueles relacionados a imóveis físicos. “Com destaque para os de lajes corporativas, que são mais sensíveis às alterações da taxa de juros, apresentando quedas significativas devido a fatores como alto patamar de alavancagem e portfólios com imóveis de menor qualidade e localização”, situa a analista.
Para Luis Assis, especialista em real estate da Genial Investimentos, este é o segmento que mais deve sofrer com os juros altos. “Como o mercado de FIIs ainda é, em grande maioria, composto de pessoas físicas que buscam os rendimentos mensais, os fundos de tijolo tendem a ser mais descontados por pagarem dividendos inferiores aos de papel nesses momentos”, contextualiza
“Além disso, a Selic alta implica em um custo de capital mais elevado, o que causa a diminuição dos imóveis nos portfólios e a quantidade de transações. As próprias empresas que alugam os imóveis podem acabar tendo maiores dificuldades para pagar os aluguéis, o que ocasionaria em algumas rescisões ou não renovações de contrato”, entende Assis.
Em contraste, os fundos de papel – aqueles ligados a ativos financeiros, como Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Letras Hipotecárias (LH) -, mostraram uma performance melhor do que o IFIX ao longo de 2024. E a expectativa de Dirceu Simões, consultor de patrimônio da APX Invest, é que a tendência continue no próximo ano.
“Fundos que investem em títulos de renda fixa verão seus rendimentos subirem, principalmente aqueles fundos com CRIs indexados ao CDI”, sugere. “Porém, é preciso ser seletivo nos fundos. A lógica dita que, com o juro mais alto, a inadimplência irá aumentar. Selecionar fundos com perfil de crédito mais conservadores em um momento como esse é importante”, orienta.
Já Bernardo Noel, especialista em fundos imobiliários da Genial Investimentos, antecipa que os FIIs de papel vão se tornar mais atrativos por conta dos dividendos maiores, mas este não pode ser o melhor caminho no momento.
“Eles dependem do nível que a Selic chegará e o tempo que permanecerá alta. O problema é que uma Selic alta por muito tempo traz riscos às empresas”, alerta. “É necessário saber analisar o perfil das empresas devedoras”, indica.
Cenário para 2025
O Boletim Focus divulgado nesta segunda-feira (16) pelo Banco Central (BC) mostra que o mercado antecipa um aumento maior dos juros e uma inflação ainda mais alta nos próximos anos. Para o fechamento de 2025, a projeção é de que a Selic chegue a 14%, o que pode tornar a missão dos operadores de FIIs ainda mais complexa.
“Essa taxa elevada tende a desestimular o mercado de renda variável”, comenta Nappo. No entanto, ainda há oportunidades para investidores de longo prazo em fundos de qualidade que operam com descontos”, indica.
É nisso que acredita o economista Paulo Feldmann, professor da Faculdade de Economia e Administração da Universidade de São Paulo. “Além de menos pessoas investindo em imóveis, existe uma oferta já bastante alta em alguns lugares do Brasil, como São Paulo“, sintetiza. “Estes dois aspectos vão fazer com que o valor dos imóveis não cresça tanto nos próximos meses e os preços se estabilizem”.
“Portanto, se a pessoa quer um retorno rápido, o ideal é aplicar em renda fixa ou tesouro direto. Para quem está pensando em um retorno de longo prazo, o imóvel continua sendo um bom investimento”, finaliza.
Estadão, 26/dez
terça-feira, 24 de dezembro de 2024
Lançamentos imobiliários para classe média podem reduzir em 2025, afirma CBIC
Para presidente da entidade, elevação dos juros terá como impacto direto uma redução importante nos lançamentos de projetos imobiliários fora do MCMV.
O presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), Renato Correia, acredita que a elevação dos juros terá como impacto direto uma redução importante nos lançamentos de projetos imobiliários no setor de médio padrão, fora do Minha Casa Minha Vida (MCMV).
O segmento abarca imóveis com preços acima de R$ 350 mil. Nesta modalidade, o financiamento bancário para a compra e a construção das moradias vem das cadernetas de poupança, onde os recursos estão escassos.
A saída dos bancos tem sido recorrer a outras fontes de recursos, como emissão de títulos como as Letras de Crédito Imobiliário (LCI). No entanto, os custos desses títulos acompanham a Selic. Ou seja, estão em alta.
"Acreditamos que em 2025 deve ter bem menos lançamentos no setor de classe média", estimou Correia. Com a escassez de recurso, os bancos têm priorizado liberar crédito para a pessoa física fazer a compra dos imóveis, enquanto as construtoras têm sido direcionadas a outras modalidades de financiamento.
O presidente da CBIC concorda com essa postura dos bancos, mas vê consequências. "Para a empresa, ser levado a usar recursos fora de FGTS e SBPE para financiar a obra é algo que representa um aumento de custo financeiro", citou. "Isso estreita a margem das empresas, que restringe os lançamentos. Muitos empresários vão aguardar as coisas se encaixarem de novo para voltar a lançar", estimou Correia.
Na última semana, o Banco Central elevou a Selic para 12,25% ao ano e já indicou que tem pela frente mais duas altas de 1 ponto porcentual cada, colocando a Selic no patamar de 14,25% nos primeiros meses do ano que vem.
"A alta da Selic é uma grande preocupação para 2025. E o indicativo de subida de 2 pp é uma surpresa, é uma alta é muito rápida. Isso é muito danoso para investimento em infraestrutura e habitação", afirmou o presidente da CBIC.
A Gazeta, 24/dez
segunda-feira, 23 de dezembro de 2024
Setor de construção projeta alta de 4,1% na atividade em 2024, mas prevê 2025 mais ‘desafiador’
Presidente da Cbic, Renato Correia cita preocupação com o impacto que a aceleração do aumento da taxa Selic, que pode chegar a 14,25% ao final de março, poderá ter sobre os lançamentos.
O setor de construção deve encerrar 2024 com um crescimento de 4,1% nas suas atividades. A expetativa é da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic). Ao longo deste ano, as estimativas da entidade foram elevadas em quatro ocasiões. Em dezembro de 2023, esperava-se uma alta de apenas 1,3%. No ano passado, houve queda de 0,3%.
Para 2025, no entanto, o ciclo de alta de juros faz com que a Cbic projete uma alta menor, de 2,3%. Em entrevista coletiva de imprensa, nesta segunda-feira (16), o presidente da Cbic, Renato Correia, citou preocupação com o impacto que a aceleração do aumento da taxa Selic, que pode chegar a 14,25% ao final de março, poderá ter sobre os lançamentos no próximo ano.
“Há a possibilidade de termos bem menos lançamentos para a classe média”, diz. Para ele, será um ano mais “desafiador”.
Os juros mais altos aceleram a retirada de recursos da poupança, usados para financiar o cliente de classe média e também parte das próprias obras das incorporadoras. A entidade destacou que a caderneta de poupança teve, em 2024, seu quarto ano seguido de saques. Ieda Vasconcelos, economista da Cbic, explica que o ritmo dos saques caiu neste ano quando a Selic também caiu, mas que agora, isso deve se reverter.
Mesmo com a elevação dos juros, a inflação permanece alta, e a do setor, medida pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) está acima do IPCA. O indicador acumula alta de 6,34% nos últimos 12 meses até novembro, ante 4,87% do IPCA.
"Não vai vender”
O cenário de elevação de custo para as obras e o financiamento mais caro atrapalham a recuperação das margens das incorporadoras e construtoras, já que “a renda do consumidor não subiu”, como explica Correia. “Se tiver que repassar no preço [da unidade], ele vai desencaixar da renda, é mais um motivo para não lançar, porque você não vai vender.”
O segmento de imóveis populares, que entram no programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), é mais protegido dessa dinâmica, pois conta com financiamento com recursos do FGTS, tanto para as obras quanto para os clientes, a juros menores e fixos.
Porém, Correia adianta que pode ser preciso rever o teto de valor do programa, ou seja, o preço máximo de venda das unidades, hoje em R$ 350 mil, a depender do aumento de custos de produção. “É o alerta que fazemos, para que, no começo do ano, possamos avaliar [o aumento do teto], para ter o programa entregando fortemente sobre esse ano.”
O saldo tem sido positivo, com aumento de 28% no número de unidades financiadas com recursos do FGTS, onde entram aquelas do MCMV, de janeiro a outubro, em comparação com o mesmo período de 2023. O número de unidades financiadas com recursos da poupança subiu 12,8% no mesmo período.
Esse resultado em 2024 é o que deve sustentar a atividade da construção imobiliária em 2025, explica Vasconcelos, porque o que foi lançado precisa ser construído. O impacto maior na atividade do setor pode vir em 2026.
Na semana passada, outras entidades da construção também divulgaram suas projeções para 2024 e 2025. De acordo com o Sinduscon-SP, sindicato das construtoras do estado de São Paulo, o PIB do setor deve crescer 4,4% neste ano e 3% em 2025, em nível nacional.
A Associação Brasileira da Indústria de Material de Construção (Abramat) aponta alta de 5,5% no faturamento dos associados em 2024 e espera alta de 3% em 2025.
Valor Econômico, 23/dez
sexta-feira, 20 de dezembro de 2024
Vendas de imóveis novos crescem 22,3% até setembro
As vendas de imóveis novos cresceram 22,3% no acumulado de janeiro a setembro, em comparação ao mesmo período do ano passado. Nos primeiros nove meses de 2024, foram comercializadas cerca de 140 mil unidades, somando R$ 43,5 bilhões — uma variação positiva de 24,1%,
Considerando o 3º trimestre, o volume vendido saltou 12,4%, com 50,7 mil unidades comercializadas. O valor das vendas avançou 10%, fechando em R$ 15,6 bilhões.
O levantamento inédito foi feito pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) em parceria com Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE), com base em dados de 20 empresas do setor.
Segundo o estudo, o "Minha Casa, Minha Vida" registrou até setembro uma alta de 28,8% no número de unidades vendidas (em torno de 103,7 mil) e 25,4% no valor total das vendas (R$ 22,8 bilhões). Os lançamentos do programa do governo subiram 34,4% em volume e 36,2% em valor.
Já o segmento de médio e alto padrão teve aumento de 0,6% no volume de vendas (cerca de 32 mil unidades) e de 17,6% no valor total comercializado (R$ 18,9 bilhões). Nos lançamentos, o setor também registrou alta de 1,2% em volume.
A relação distrato sobre venda para este segmento fechou em 11,5%, mantendo-se em patamar baixo após a regulação de distratos, aprovada em 2018, quando o índice era de cerca de 40%.
O Globo, 20/dez
quinta-feira, 19 de dezembro de 2024
Novo Porto do Rio começa a ter moradores, mas ainda espera por comércio e serviços; como é viver num bairro que nasce
Região já tem 14 empreendimentos residenciais, que somam 22 prédios e quase dez mil apartamentos; pelo menos mais quatro serão lançados em 2025.
“Eu vi a Lexa”, conta Luiz Cláudio Grijó, entusiasmado com os ensaios de rua da Unidos da Tijuca para o próximo carnaval, que ele passou a assistir de camarote, nas noites de quinta-feira, de seu estúdio no Praia Formosa, primeiro condomínio residencial com moradores do novo bairro que começa a nascer no Porto. Nas últimas duas semanas, a presença de sambistas, incluindo a rainha de bateria, e a queima de fogos iluminaram o lugar, ainda escuro e onde o comércio e os serviços são de antigamente.
A expectativa é que o cenário mude. Afinal, há na região 14 empreendimentos habitacionais licenciados, com 22 prédios e quase dez mil apartamentos, segundo a Companhia Carioca de Parcerias e Investimentos (CCPar). E o vice-presidente de negócios da Cury Construtora, Leonardo Mesquita, anuncia outros quatro lançamentos no local em 2025 — três no Santo Cristo, sendo um com mais de 2.500 unidades; e o quarto próximo ao futuro estádio do Flamengo, no Gasômetro.
Mas, como qualquer bairro em formação, nada acontece num estalar de dedos.
— Ninguém abre um negócio num lugar antes de ter demanda. Os empreendimentos do Porto começaram a ser entregues, e os moradores começam a se mudar. O próximo ciclo é a abertura de estabelecimentos para atender a essa demanda. De tudo o que foi lançado até agora, 83,45% foram vendidos — constata Cláudio Hermolin, presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Rio de Janeiro (Sinduscon-Rio).
Um dos primeiros a passar a morar com a esposa Bárbara no Praia Formosa, há três meses, Grijó tem pressa.
— A gente está aguardando chegar shopping, banco, um grande supermercado, mais farmácias, lanchonetes e restaurantes melhores, uma padaria adequada, mais escolas e um novo posto de saúde, porque o que tem não vai dar conta — enumera o ex-gari e hoje operador de máquinas da Comlurb, que já varreu a Rua Geógrafo Milton Santos, onde vive hoje.
Presidente da CCPar, Gustavo Guerrante dá boas notícias. Ele já foi procurado por representantes de grandes redes de supermercados de atacado e varejo, drogarias e pizzarias de entregas:
— O comerciante não chega antes da população, embora alguns se posicionem mais estrategicamente no sentido de se antecipar.
Creches concorrentes
É no trecho do Santo Cristo que se concentra a maioria dos empreendimentos (oito dos 14 licenciados) e aqueles com mais edifícios. Caso do Rio Wonder Residences, da Cury, com três torres e 1.224 unidades — além do Praia Formosa, inaugurado; os condomínios Mauá e o Cais do Valongo devem ter as ligações elétricas concluídas neste mês, e as chaves entregues em janeiro. No início do ano, a empresa quer inaugurar ainda o Rio Energy e o Pateo Nazareth.
Nas imediações, a Emccamp está construindo o Porto Carioca, com 1.472 apartamentos distribuídos por cinco torres — a primeira com conclusão prevista para o segundo semestre de 2025 — e um edifício-garagem.
A locomoção no Santo Cristo é facilitada pela presença do VLT, da rodoviária e do Terminal Gentileza. Transportes à parte, na sua rotina diária os recém-chegados contam, na Rua Santo Cristo, apenas com estabelecimentos modestos para atender quem vive nos velhos casarões do lugar: um supermercado, uma farmácia, bares e restaurantes pequenos, papelaria e oficina, entre outros. Encontram pelo menos uma igreja evangélica. Na praça que corta a via, há uma paróquia católica. E, no número 242, funciona há cerca de três anos a filial do Centro Educacional Santo Cristo, de Madureira, com 150 crianças, do berçário ao terceiro ano do ensino fundamental.
— Estamos negociando para alugar o terreno do lado, que é do mesmo dono do prédio da escola, que queremos ampliar até o quinto ano — anuncia um dos donos, o professor Dilmarney Carlos Lopes Ignácio.
No entanto, ele terá concorrente quase em frente. A Rio Learning Studio, creche-escola integral com imersão em inglês e sede no Jardim Botânico, inicia obras em janeiro e pretende abrir em 2026 sua unidade do Porto, para 250 crianças da creche ao quinto ano.
— Fui procurada até por pessoas interessadas que moram no Flamengo e na Tijuca — revela a empreendedora Andrea Buffara.
Para os meninos maiores, a única opção na redondeza é uma unidade pública municipal. O Ginásio Educacional Tecnológico Benjamin Constant atende 413 alunos do ensino fundamental I e II e de turmas de correção de fluxo.
A educação dos gêmeos João Pedro e Maria Luz, de 9 meses, é uma preocupação, mas está longe de ser a única do casal Pedro Henrique Brandão e Kelly Cozini, que se mudou em setembro do Estácio para o Praia Formosa.
— Deveria ter um sinal de pedestres em frente ao condomínio, onde passam ônibus — reivindica a contadora Isabel.
Pedro, que é empregado da Transpetro, acrescenta:
— Aqui está parecendo com a Cidade Nova, onde morei na adolescência. Não temos para onde ir, principalmente à noite e com criança pequena. Não tem uma pizzaria, um shopping. Mas estou na expectativa da chegada do Flamengo.
De marmita a sex shop
Roberta Batista dos Santos Lopes, a chef Rô, encontra diversão se integrando com quem não está tão perto. Consegue ir a pé até o badalado Bar do Omar, no Morro do Pinto, que vê do seu dois quartos no 11º andar do Praia Formosa, onde mora com o marido Carlos Alberto Lopes e um filho de 23 anos. Vez por outra, a Pedra do Sal é uma opção para ela curtir a noite.
O casal é dono do Delícias da Rô, no Catete. A chef aproveita as idas ao restaurante para preparar marmitas, que são negociadas no seu prédio, com 20 pavimentos e 470 apartamentos — entre 50 e 60 com famílias vivendo e muitos sendo adaptados e mobiliados, de acordo com o administrador Felipe Cunha.
— Estou de olho no food truck do PUC (pavimento de uso comum), que vão licitar — diz Rô, vislumbrando o futuro.
Enquanto os arredores precisam se ajustar à nova realidade, dentro do condomínio a piscina e a churrasqueira foram liberadas. E diversos grupos de WhatsApp foram criados. No de compras, condôminos vendem de comida a produtos de sex shop. Os objetos eróticos são da loja virtual de Mônica Santos, professora do Senac, que saiu do Flamengo para o Porto, com a filha Alice, de 13 anos.
— Fiz as minhas primeiras vendas aqui — orgulha-se Mônica, que defende a melhoria da iluminação do bairro.
Moradores aguardam pela liberação, para reserva, do salão de festas, dos espaços gourmet (este no roof top), de coworking e zen, além de academia e uma oficina, onde poderão fazer pequenos reparos. No PUC, um pequeno mercado e o food truck dependem de licitação.
Academia, por enquanto, só a dois quilômetros, no Aqwa Corporate, da Tishman, onde o público encontra ainda três restaurantes e um café. E, na área externa do Praia Formosa, a conclusão de uma praça é motivo de expectativa.
Câmara comunitária
A CCPar contabiliza, até agora, 11 empreendimentos residenciais da Cury na área portuária (embora sejam 12 lançamentos da empresa, porque o Heitor dos Prazeres foi colocado à venda em duas etapas). Leonardo Mesquita tranquiliza quem se mostra preocupado, dizendo que, após o Wonder, totalmente residencial, todos os demais prédios da empresa na região contarão com lojas na frente.
— Estamos falando de oito mil metros quadrados comerciais, algo em torno de 70 a 80 lojas — prevê. — Pensamos, no futuro, em não vender todas as lojas e que elas sejam administradas por um pool, para que tenham um conceito não de shopping center, mas do que estão chamando de street mall (lojas dispostas lado a lado na frente dos edifícios).
Outra novidade que chegará em janeiro é a Câmara Comunitária do Porto. A Cury dará o pontapé inicial no projeto, que envolverá os síndicos locais. A ideia é utilizar as 82 câmeras de vigilância que estão sendo instaladas pela start-up Gabriel em pontos estratégicos da região, numa parceria com a construtora. E colocar uma equipe de ronda de quatro pessoas, que terá comunicação com o batalhão da área e órgãos da prefeitura.
— O objetivo é que esse novo bairro cresça de forma diferente. Ou seja, um lugar onde as pessoas circulem com segurança e cuidem dos espaços públicos — diz Mesquita.
O Globo, 19/dez
quarta-feira, 18 de dezembro de 2024
Grandes empresas miram na Região Portuária, revela presidente da CCPar
Com mais da metade dos empreendimentos planejados para a Região Portuária em andamento, o bairro do Santo Cristo começa a se transformar. À medida que novos moradores já chegam aos mega residenciais já entregues, surge uma nova demanda por serviços essenciais. O Rio Wonder, o primeiro grande empreendimento habitacional da área, já recebeu seus primeiros moradores e marca o início de um novo ciclo para o bairro, que verá dois novos prédios sendo entregues já no início do ano — o Rio Energy e o Pateo Nazareth.
Com um dos maiores potenciais construtivos do Rio e, a região tem atraído investidores interessados em explorar as necessidades emergentes de serviços, como mercados, escolas, farmácias e padarias. O local já foi alçado a um dos mais procurados metros quadrados da cidade, segundo pesquisa do SECOVI Por anos, essa baixada do Santo Cristo, área mais próxima ao porto, foi subutilizada, abrigando galpões e empresas que, com o tempo, abandonaram a área e deixaram prédios vazios. Cenário que vem mudando.
Entre os novos investidores está a Rio Learning Studio, uma escola-creche bilíngue com sede no Jardim Botânico, que inicia em janeiro a construção de sua filial no bairro. Com previsão de início das atividades em 2026, a escola atenderá até 250 crianças, do berçário ao quinto ano, em um espaço próximo à Rua Santo Cristo.
Além disso, o presidente da CCPar, Gustavo Guerrante – que na próxima gestão de Eduardo Paes será Secretário de Planejamento Urbano, revelou que grandes redes de supermercados, drogarias e pizzarias de entrega já procuraram a região, atraídas pelo potencial do bairro. Sem contar as cerca de 80 lojas previstas para o térreo de alguns prédios residenciais — aproximadamente oito mil metros quadrados de área comercial planejada pela Cury, construtora que tem dominado os lançamentos na Região Portuária.
Para Marcos Queiroga, Diretor Regional da Sergio Castro Imóveis – que tem filial no Porto Maravilha na rua Sacadura Cabral – a busca de comerciantes pela região aumenta a cada dia. “Se entre 2008 e 2020 vendemos quase 170 sobrados históricos e lojas aqui na região, agora chegou a hora de aluga-los aos comerciantes que já querem atender o público daqui”. Queiroga cita um cliente que tem uma loja de rua na Avenida Venezuela 131, e está com propostas para aluga-la a uma de duas famosas lanchonetes por R$ 17.000 por mês.
Diário do Rio, 18/dez
terça-feira, 17 de dezembro de 2024
Compradores planejam investir até R$ 350 mil em um imóvel, vendedores esperam receber até R$ 800 mil
Millennials e a geração Z são a maioria entre os compradores interessados em imóveis de até R$ 350 mil.
Muitas pessoas planejam comprar um imóvel, mas enfrentam muitos desafios diante dos valores elevados. Por isso, quase metade dos brasileiros pretende gastar até R$ 350 mil na aquisição – valor abaixo do esperado para os vendedores que, em sua maioria, desejam receber entre R$ 351 mil e R$ 800 mil.
Este cenário foi apontado por um levantamento feito pela Loft, startup que atua no mercado imobiliário, em parceria com a Offerwise, em outubro de 2024. A pesquisa foi realizada com residentes de cidades como São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre.
Com uma amostra de 1.200 entrevistas, a pesquisa é representativa para a população dessas cidades, com margem de erro de cinco pontos percentuais e intervalo de confiança de 90%.
Apesar da cautela dos consumidores, muitas empresas estão dispostas a fazer certas concessões. Segundo a pesquisa, 62% dos vendedores responderam que estariam dispostos a oferecer descontos, sendo que 40% deles abririam mão de até R$ 50 mil do valor total do imóvel.
Para Fábio Takahashi, gerente de dados da Loft, a diferença de expectativas entre os compradores e vendedores pode prolongar a negociação e trazer empecilhos para as vendas.
“Ainda que haja boa vontade para fechar um acordo imobiliário, essa disparidade entre o que se espera receber e o que se espera pagar pode levar a um tempo maior de negociação entre as partes, tornando o processo mais demorado”, explica.
E acrescenta: “O ideal é que houvesse mais informações claras no mercado imobiliário brasileiro, a fim de que as expectativas, tanto do cliente quanto do vendedor, estejam alinhadas com a realidade. Essa é uma das intenções que tivemos ao fazer essa pesquisa”.
Quais são as cidades mais caras para comprar imóveis?
Uma pesquisa recente do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) aponta que o preço médio das vendas nas cidades contempladas é de R$ 605 mil, que se encaixa na faixa de valor considerada atraente para a maioria dos vendedores e bem acima do que muitos dos compradores estão dispostos a investir.
São Paulo e Rio de Janeiro são as que apresentam os preços médios mais altos. As vendas na capital paulista giram em torno de R$ 681 mil, enquanto que na ’cidade maravilhosa’ o valor médio é de R$ 639 mil. Por outro lado, as cidades de Porto Alegre e Belo Horizonte contam com o tíquete médio mais baixo (R$ 562 mil e R$ 537 mil, respectivamente).
Segundo a pesquisa, a maioria dos entrevistados pretende adquirir um imóvel por meio de financiamento bancário, especialmente com apoio de programas governamentais, como o Minha Casa, Minha Vida.
Quem são os compradores?
O perfil predominante dos compradores interessados em imóveis de até R$ 350 mil é composto por jovens das gerações Millennial e Z, com idades entre 25 e 34 anos, pertencentes às classes sociais B, C e D/E.
Já entre os clientes da classe A, o orçamento costuma variar entre R$ 801 mil e R$ 2 milhões. Nessa faixa, os compradores, em sua maioria entre 45 e 54 anos, preferem realizar o pagamento utilizando recursos próprios.
Exame, 17/dez
Transparência na precificação: o próximo passo na evolução do mercado imobiliário
Estamos nos aproximando da alta temporada do mercado imobiliário, que acontece sempre no primeiro trimestre de cada ano. É nessa época que as dúvidas sobre o valor dos imóveis ganham mais repercussão entre proprietários e inquilinos.
Perguntas como ‘Qual o preço ideal para alugar meu imóvel?’, ‘Devo continuar buscando para encontrar um aluguel mais vantajoso?’ ou ‘Como incorporar o valor de uma reforma recente ao preço de venda do meu imóvel?’ revelam a complexidade do processo.
Muitas vezes, a falta de informação acessível leva a uma precificação desalinhada com a realidade de mercado. Isso resulta em negociações mais longas, incorrendo em custos e podendo gerar frustração para ambas as partes.
Uma pesquisa recente do Datafolha sobre precificação imobiliária, em parceria com o QuintoAndar, revelou que 84% dos entrevistados consideram difícil obter informações precisas sobre o preço adequado de um imóvel.
Para ilustrar o impacto negativo que isso pode ter no ecossistema imobiliário, o mesmo estudo apontou que 65% dos entrevistados deixaram de fechar contrato por receio de fazer um mau negócio devido ao preço, mesmo após longos períodos de busca ou espera por uma oferta.
Países mais desenvolvidos já conseguiram transpor a barreira da escassez de informação e consequente insegurança que ela ocasiona no mercado imobiliário, trazendo importantes benefícios para o setor.
Nos Estados Unidos, por exemplo, o segmento tem como base sistemas centralizados, como o MLS (Multiple Listing Service), que reúne todos os registros de transações de compra e venda, criando um banco de dados único e acessível. Isso permite que corretores, compradores e vendedores acessem informações detalhadas e atualizadas sobre determinado imóvel de forma clara e facilitada.
No Brasil, a fragmentação dos dados dificulta a obtenção desse nível de precisão. Ainda de acordo com a pesquisa do Datafolha, 85% dos entrevistados acreditam que uma maior disponibilidade de dados sobre o preço dos imóveis traria mais segurança na hora de fechar um negócio.
Isso ocorre porque informações essenciais, como características dos imóveis – número de quartos e vagas de garagem – e até dados públicos, como valores de IPTU, ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), e histórico de transações do imóvel estão dispersas em diversas fontes, como cartórios, prefeituras e instituições financeiras.
Além disso, os poucos dados públicos atualmente disponíveis são pouco acessíveis para quem precisa consultá-los.
Soluções que oferecem dados confiáveis e acessíveis, aliadas a processos mais ágeis e simplificados, têm o potencial de transformar a experiência imobiliária, criando um ambiente mais justo, eficiente e vantajoso para todos os envolvidos.
Com as ferramentas corretas, corretores, por exemplo, estariam melhor equipados para apoiar seus clientes a precificar imóveis com mais precisão, beneficiando-se do aumento de liquidez. Investidores e imobiliárias, por sua vez, entenderiam melhor as dinâmicas do mercado para trabalhar uma estratégia mais eficaz, identificando oportunidades facilmente, analisando tendências e compreendendo melhor os fatores que influenciam o preço.
Já proprietários, compradores e locatários se sentiriam mais seguros ao fechar um negócio, sabendo que estão tomando a melhor decisão, com o melhor custo benefício.
É papel do mercado imobiliário estimular a disponibilização de informações públicas (como escritura, licenças, e IPTU) combinadas com dados privados, como valores médios de imóveis e tendências do mercado, em plataformas que sejam de fácil acesso pela sociedade. Tudo isso em prol do interesse público.
Muitos players já têm se mobilizado, com a divulgação de índices de preços, valores de transações e tendências de mercado, a fim de apoiar inquilinos e proprietários na tomada de decisão. Agora, é preciso um debate amplo no setor para que essas soluções sejam desenhadas de forma a serem viáveis, e toda a cadeia seja positivamente impactada, fortalecendo ainda mais o mercado imobiliário no Brasil.
Estadão, 17/dez
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