sexta-feira, 10 de outubro de 2025
Com prédio centenário na Cinelândia, Brookfield estreia no Rio sua maior aposta imobiliária: residenciais para aluguel
Antes do A Noite, gestora abrirá as portas do Cena Carioca em edifício inaugurado em 1925.
Há exatos cem anos, um recém-criado O GLOBO noticiava a inauguração do Cinema Glória, às 14h daquele sábado, 3 de outubro de 1925. O prédio, “num bello tom cremado”, segundo a reportagem, era apenas o segundo da “série de palácios dedicados à arte muda que a Companhia Brasil Cinematographica está construindo nos terrenos do Convento da Ajuda”. Na estreia, 1,2 mil espectadores assistiram a “A única mulher”, estrelado por Norma Talmadge — e até o presidente da República, Artur Bernardes, enviou um certo general Santa Cruz para representá-lo.
Localizado na Praça Floriano, no Centro do Rio, o Glória foi um dos embriões da Cinelândia, onde poucos quarteirões concentrariam ao menos oito cinemas por décadas a fio. Um século depois, quase nada sobrou daquilo, mas a gestora canadense Brookfield está dando os retoques finais em uma obra cuja ambição é encontrar uma nova vocação para o espaço e inaugurar, no Rio, sua principal estratégia imobiliária hoje: o “multifamily”.
O conceito foca em empreendimentos construídos ou retrofitados com o objetivo exclusivo de gerar renda por meio de aluguel, seja de longa ou curta duração. O Edifício Glória está sendo convertido no Cena Carioca, com 119 unidades mobiliadas e plantas entre 23 e 53 metros quadrados. Serão 77 apartamentos de um quarto e 42 “estúdios”. Com inauguração prevista para dezembro, o prédio da Cinelândia será o primeiro “multifamily” da Brookfield no Rio, que também comprou 97% das unidades do Edifício A Noite e deve colocar suas 400 unidades para locação após o fim das obras, em 2027.
Popular nos EUA, o “multifamily” ainda engatinha no Brasil, mas a Brookfield está ampliando sua carteira por aqui. Já são 31 empreendimentos em oito cidades, com 2.340 apartamentos prontos e outros 3.328 em obras. Em agosto do ano passado, a gestora comprou de uma só vez cinco prédios no Centro de São Paulo, entre eles o Edifício Renata Sampaio Ferreira. Em 2027, abrirá no Itaim, bairro nobre paulistano, o Victória, com 110 unidades.
‘Sonho adiado’ e Gen Z
Segundo André Lucarelli, vice-presidente sênior de investimentos imobiliários da Brookfield, a gestora começou a desenhar sua estratégia de “multifamily” no Brasil ainda em 2018 e destravou os investimentos no pós-pandemia. Hoje, afirma o executivo, o conceito se tornou sua “principal aposta” imobiliária.
Em paralelo, a gestora se desfez de ativos importantes no segmento de shoppings. Desde o ano passado, a Brookfield vendeu participações bilionárias em empreendimentos como o Rio Sul e os shoppings paulistanos Higienópolis e Paulista.
— Com juros a 15% e inflação acelerada do custo de obra, ficou mais difícil comprar imóvel. O sonho da casa própria continua existindo, mas está sendo cada vez mais adiado. E ainda há uma nova geração que quer mais mobilidade e privilegia experiência, o que estimula o “multifamily”. Ao mesmo tempo, a nossa “concorrência” é de baixa qualidade: são imóveis velhos, alugados sem gestão profissional, o que nos dá vantagem competitiva — argumenta o executivo, que recebeu a coluna para uma visita guiada pelas obras do Cena Carioca.
Aluguel a partir de R$ 3 mil
Como é comum no modelo de “multifamily”, o empreendimento terá serviços semelhantes aos de um hotel, como espaços de co-working, Wi-Fi, lavanderia compartilhada, minimercado e, em breve, um restaurante operado pelo BFW Group (de marcas como Bar do Zeca Pagodinho e Gruta do Fado) no térreo, ocupando todo o quarteirão da Rua Álvaro Alvim. No “rooftop”, funcionará uma academia com vista para o Pão de Açúcar e para o Theatro Municipal.
A locação, seja de curta (short stay) ou longa duração, é feita pela internet. A gestão será da startup Tabas. Segundo Lucarelli, a expectativa é que os aluguéis de longa duração (a partir de 12 meses) custem entre R$ 3 mil e R$ 4 mil mensais, com tudo incluído no pacote: internet, água, luz e condomínio.
— Esperamos que a demanda comece pelo short stay, mas, com o tempo, o aluguel tradicional deve se tornar predominante. Nos nossos outros empreendimentos “multifamily”, mais de 80% dos clientes têm contratos de longa duração — explica.
Projetos na Zona Sul
O Edifício Glória entrou para o portfólio da Brookfield em 2022, quando a gestora pagou R$ 5,9 bilhões por 12 prédios da BR Properties, entre eles os cariocas Edifício Manchete e Ventura. O imóvel era ocupado pela Caixa Econômica, mas o banco já queria desocupá-lo, abrindo espaço para a conversão em residencial. Hoje, apenas uma agência da Caixa ocupa parte do térreo.
— Demoramos a entrar no Rio porque sempre batemos na trave na hora de adquirir os ativos. Agora, já temos o Cena Carioca, o A Noite e vamos fechar, até o fim do ano, outros três projetos na cidade. Serão na Zona Sul, sendo um retrofitado e dois em desenvolvimento — adianta.
Além da tendência do “multifamily”, o projeto do Cena Carioca acompanha a conversão de edifícios comerciais em residenciais no Centro do Rio, resultado do esvaziamento dos escritórios na região e de incentivos públicos como o programa Reviver Centro. Os exemplos no entorno são inúmeros: a poucos passos dali, o Edifício Mesbla e o Edifício Almirante Barroso estão prestes a virar residenciais.
No caso do Cena Carioca, como a fachada é tombada, a Brookfield manteve todas as características arquitetônicas desenhadas por Eduardo Pederneiras. Os traços são contemporâneos à abertura do cinema e do Hotel Monroe, que funcionava nos andares superiores. O interior, porém, foi todo reformado. Para o átrio central, a gestora encomendou um painel de 40 metros que percorre os nove andares e reproduz cenas de clássicos do cinema brasileiro.
O Globo, Capital, 10/out
quinta-feira, 9 de outubro de 2025
Retrofitado, prédio de escritórios no Centro do Rio vai ser movido a energia solar
Com isenção de IPTU, incentivos do Reviver Centro e a chegada do primeiro prédio corporativo da região a operar com 100% energia solar, empreendimentos reduzem custos de condomínio e ganham fôlego na disputa por inquilinos ’premium’.
O Centro do Rio vive uma fase de retomada, ainda de forma gradativa, mas os sinais já são visíveis. Depois de anos de vacância alta, agravada pelo período pós-pandemia e pela adoção do home office, as lajes corporativas nos chamados “edifícios de primeira linha” voltam a ser ocupadas em um movimento que sinaliza o retorno ao trabalho presencial. As estatísticas das corretoras especializadas dão conta de que cerca de 80% destes prédios já estão ocupados. E, claro, cresce também a procura por endereços que transmitam solidez e representatividade às grandes empresas: os empreendimentos que investem em modernização saem na frente. Quem chega à região não busca apenas um endereço nobre, mas também infraestrutura capaz de reduzir custos de operação e oferecer vantagens reais que façam diferença no caixa das companhias.
Isenção de IPTU, incentivos do programa Reviver Centro e soluções de sustentabilidade que possam reduzir os valores de cota condominial estão na linha de frente dessa corrida. Entre elas, a energia solar vem ganhando protagonismo e se tornou um diferencial cada vez mais valorizado pelas gestoras dos edifícios mais concorridos da região. Além de alinhar os prédios a uma pauta ambiental cada vez mais exigida por grandes companhias, ainda ajuda a baixar o valor do condomínio, item decisivo na hora de assinar o contrato. Segundo Valdemar Barboza, gerente de condomínios da Sergio Castro Imóveis, o valor médio de condomínios corporativos no Centro é de R$ 27,50 por metro quadrado por mês. “Qualquer coisa que o condomínio tenha que trabalhe para baixar este custo, torna o prédio muito mais atrativo. É por isso que há prédios na mesma rua com 100% e 20% de ocupação. O diferencial está no cuidado e na manutenção, mas muito mais na otimização de custos”, explica, citando que a eletricidade é um dos custos mais relevantes de um prédio comercial, além da água.
Daniel Leão, CEO da Construtora Internacional e à frente do retrofit do elegante Edifício Aliança da Bahia, enxerga no prédio um marco para o futuro da região. “O Aliança da Bahia é o primeiro prédio comercial do Centro com energia solar capaz de suprir a demanda dos serviços do condomínio durante o dia. À noite, é claro que não há geração, mas durante o dia toda a operação de consumo de energia e até de água funciona com o sistema solar, o que representa economia real para o inquilino”, afirma.
Segundo ele, iniciativas como essa ajudam a recolocar o Centro no mapa das grandes companhias. A combinação entre modernização, incentivos fiscais e sustentabilidade cria um ambiente competitivo e mais atraente para empresas que buscam não apenas endereço estratégico, mas também eficiência operacional. “Hoje, um edifício que alia tradição, tecnologia e custos reduzidos é visto como ativo estratégico. Essa é a importância do Aliança da Bahia: mostrar que o Centro pode oferecer o que há de mais moderno, sem abrir mão de sua história”, completa.
Tradição e modernidade
Em frente ao Palácio Capanema, na Avenida Araújo Porto Alegre, o Aliança da Bahia acaba de renascer. Construído nos anos 1960 e tombado pelo Instituto Rio Patrimônio da Humanidade, o edifício – que ocupa um quarteirão inteiro – passou por um retrofit completo. O projeto levou a assinatura do arquiteto Ruy Rezende, um dos grandes nomes do urbanismo carioca, que acompanhou de perto cada detalhe até seu falecimento, em 2024.
São 15 andares no total: 14 lajes corridas de mil metros quadrados, classificadas como AAA+, além de uma cobertura envidraçada que entrega imponência ao skyline do Centro. O conjunto se completa com loja e sobreloja, elevadores de última geração — os mais rápidos do mercado — e um pacote de soluções que colocam o prédio em pé de igualdade com os melhores empreendimentos corporativos do Rio.
A aposta, no entanto, vai mesmo bem além da estética e da tecnologia embarcada. Com o sistema de placas solares, o custo de condomínio cai de forma significativa, e a isenção do IPTU pelo Reviver Centro amplia ainda mais as vantagens para futuros ocupantes. Um atrativo e tanto em tempos de contas enxutas e reestruturação de escritórios.
Segundo levantamento da Sérgio Castro, a vacância de prédios retrofitados e adequados às novas demandas não passa de 20%, enquanto os que ficaram parados no tempo enfrentam índices acima de 60%. O Aliança da Bahia, portanto, chega ao mercado em um momento favorável e pronto para receber um inquilino de peso. “O investimento em energia limpa não foi apenas uma questão de inovação, mas de estratégia”, reforça Daniel. “Queremos que o Aliança da Bahia seja um modelo de eficiência e sustentabilidade, oferecendo ao inquilino a melhor experiência e o menor custo possível”.
Diário do Rio, 09/out
quarta-feira, 8 de outubro de 2025
Colado ao Edifício A Noite, um prédio com R$ 65 milhões em ‘estúdios’: ‘A Noitinha’
Acompanhando a tendência do arranha-céu A Noite, um vizinho da Praça Mauá será retrofitado e transformado em residencial de “estúdios”. O projeto — apelidado de “A Noitinha” pelo Grupo CTV, responsável pela incorporação — terá Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 65 milhões.
O empreendimento fica praticamente colado ao A Noite, no número 13 da Praça Mauá. Trata-se de um prédio comercial com 14 andares. O plano é converter as lajes em 148 estúdios, com plantas entre 17 e 24 metros quadrados. De acordo com o projeto, todas as unidades terão vista para a Baía de Guanabara ou para o Cristo Redentor. O “rooftop” terá piscina de borda infinita, e a fachada será ativa — ou seja, contará com comércio no térreo.
— É o local mais premium da região, próximo ao Museu do Amanhã e em frente ao Museu de Arte do Rio — diz Guilherme Mororó, diretor comercial do Grupo CTV.
Laranjeiras
Será o terceiro retrofit da companhia no Centro. Os anteriores ficam na Pedra do Sal e na Rua Acre, e todas as unidades já foram vendidas. O CTV também fará o retrofit de um prédio comercial em Laranjeiras, Zona Sul do Rio, transformando-o em um residencial com 96 “estúdios” e VGV de R$ 96 milhões.
O empreendimento se chamará Céu Laranjeiras e ficará no lugar do antigo edifício empresarial Laranjeiras Corporate 44. O imóvel, na Rua Moura Brasil, está nas imediações do Viaduto Jardel Filho e a uma quadra da sede do Fluminense. O projeto do residencial será assinado pela Feu Arquitetura.
— A região não recebia lançamentos havia cinco anos, daí a demanda por imóveis mais modernos — acrescenta o executivo da CTV, que também está criando uma marca de loteamentos e vai estrear com um projeto de R$ 36 milhões no Recreio dos Bandeirantes.
O Globo, Capital, 08/out
terça-feira, 7 de outubro de 2025
Arbitragem Digital: o futuro da resolução de conflitos no mercado imobiliário
A arbitragem digital surge como evolução da arbitragem tradicional, unindo segurança jurídica e agilidade proporcionada pela tecnologia. No mercado imobiliário, onde contratos envolvem altos valores, múltiplas partes e questões técnicas, ela oferece previsibilidade, redução de custos e decisões em até 30 dias, frente aos anos da Justiça comum. Conduzida online, com audiências virtuais e gestão digital de documentos, já é adotada em contratos de locação, compra e incorporação. Nesse contexto, a arbitragem digital tende a se consolidar como regra, acompanhando a transformação digital do setor imobiliário e fortalecendo a gestão de riscos.
Neste 23 de setembro, a Lei de Arbitragem brasileira (Lei nº 9.307/96) completa 29 anos. Desde sua criação, e especialmente após a reforma de 2015, a arbitragem deixou de ser um instituto pouco explorado para se tornar uma ferramenta robusta de resolução de conflitos.
No mercado imobiliário, sua versão digital — a arbitragem online — surge como evolução natural, combinando a solidez do modelo tradicional com a agilidade e a eficiência da tecnologia.
Este artigo analisa a trajetória da arbitragem no Brasil, os avanços trazidos pela digitalização e os impactos dessa transformação no setor imobiliário.
A evolução da arbitragem no Brasil
A arbitragem não é novidade no país. A Constituição Imperial de 1824 já previa a possibilidade de nomeação de árbitros para decidir litígios, posteriormente o Código Comercial de 1850 também passou a dispor sobre a presença de árbitros para as questões comerciais, além do Código de Processo Civil de 1939, que trouxe regras sobre o procedimento, mas limitando a força executiva da arbitragem, estabelecendo que a sentença arbitral constituiria um título executivo extrajudicial e necessitava de homologação pelo Poder Judiciário.
No entanto, a arbitragem só conquistou autonomia plena com a edição da Lei nº 9.307/96, cujo marco de legitimidade veio com o reconhecimento da sua constitucionalidade pelo STF.
O grande salto veio em 2015, com a Lei nº 13.129, que reformou e fortaleceu o instituto ao:
- Autorizar expressamente o uso pela administração pública em conflitos patrimoniais;
- Prever o efeito interruptivo da prescrição com a instituição da arbitragem;
- Permitir medidas cautelares antes da constituição do tribunal arbitral;
- Admitir sentenças arbitrais parciais;
- Ampliar a autonomia das partes na escolha de árbitros e regras procedimentais.
- Emissão de carta arbitral, instrumento de cooperação de auxílio do Poder Judiciário para cumprimento das ordens emanada do Juízo Arbitral, dotando as decisões arbitrais de mais força e eficácia.
Essas mudanças trouxeram mais previsibilidade, segurança jurídica e confiança institucional, fatores essenciais para que a arbitragem ganhasse espaço em contratos empresariais e imobiliários de grande porte.
No mesmo ano de 2015 foi editado o novo Código de Processo Civil, que instituiu oficialmente a previsão da arbitragem como um meio alternativo de solução de conflitos e a previsão de que as sentenças arbitrais constituiriam um título executivo judicial, confirmando a importância, a confiança e a segurança que o instituto goza perante o legislador e à população.
Por que a arbitragem se destaca no mercado imobiliário
O setor imobiliário reúne características que o tornam especialmente propício para a arbitragem:
- Altos valores em disputa: contratos de incorporação, loteamentos, financiamentos e locações envolvem riscos financeiros relevantes.
- Contratos de longo prazo e múltiplas obrigações: com diversas partes envolvidas e obrigações interdependentes.
- Necessidade de especialização técnica: disputas exigem conhecimento de engenharia, arquitetura, regulação urbana e normas ambientais.
- Previsibilidade e redução da judicialização: atrasos e incertezas judiciais podem comprometer cronogramas e regularizações.
Nos últimos anos, um número crescente de incorporadoras e administradoras de imóveis passou a incluir cláusulas de arbitragem digital em seus contratos para garantir soluções mais rápidas e previsíveis. Câmaras pioneiras, como a Arbitralis, vêm aplicando procedimentos 100% digitais que entregam decisões definitivas em até 30 dias úteis, frente à média de 7,8 anos do Judiciário tradicional.
O que é arbitragem digital e como ela funciona
A arbitragem digital (ou online) é conduzida total ou parcialmente por meios eletrônicos. Isso inclui desde a assinatura eletrônica da convenção de arbitragem até a realização de audiências virtuais e a gestão digital de documentos e provas.
Entre suas principais vantagens:
- Redução de custos logísticos e operacionais;
- Maior agilidade na tramitação;
- Acessibilidade para partes em localidades distintas;
- Gestão mais eficiente da confidencialidade e da segurança da informação.
Num país com dimensões continentais como o Brasil, a arbitragem online viabiliza inclusive disputas de menor porte, envolvendo agentes menos institucionalizados como pequenos incorporadores, investidores locais e cooperativas.
Além disso, o processo de adoção é simples: basta que as partes incluam uma cláusula compromissória de arbitragem digital nos contratos. Em caso de conflito, o procedimento pode ser iniciado de forma totalmente online com documentos digitalizados e acompanhamento em tempo real pela plataforma da câmara escolhida.
Quando vale a pena usar arbitragem digital
A arbitragem digital é especialmente vantajosa em situações que exigem agilidade, previsibilidade e conhecimento técnico. Ela tende a gerar melhores resultados quando:
- Os contratos envolvem valores elevados e risco econômico significativo.
- Há múltiplas partes envolvidas (como incorporadoras, construtoras, investidores e locatários).
- As disputas podem envolver questões técnicas específicas (engenharia, arquitetura, normas urbanísticas).
- O tempo é fator crítico e atrasos judiciais comprometeriam cronogramas e receitas.
- A empresa busca reduzir custos operacionais com litígios longos e liberar equipes internas para atividades estratégicas.
Esse tipo de análise preventiva ajuda as empresas a escolherem de forma racional quando a cláusula compromissória digital deve ser inserida nos contratos, transformando a arbitragem em uma ferramenta de gestão de riscos, e não apenas um mecanismo jurídico.
Um mercado imobiliário cada vez mais digital
O setor imobiliário, historicamente burocrático e presencial, passou por uma transformação digital irreversível impulsionada por três grandes vetores:
- A demanda dos consumidores por agilidade e conveniência, habituados a resolver tudo online;
- A pressão por eficiência e redução de custos operacionais por parte das empresas do setor;
- E os avanços tecnológicos que permitiram digitalizar com segurança etapas antes exclusivamente presenciais, como assinaturas, registros, análise de crédito, visitas e gestão de contratos.
Nos últimos anos, diversas empresas do setor — como duas das maiores empresas do ramo imobiliário do País — passaram a oferecer processos de locação e compra e venda totalmente online, com etapas digitais desde a busca do imóvel até a assinatura eletrônica do contrato. Ferramentas como visitas em 360°, análise de crédito automatizada e CRMs imobiliários aumentaram a eficiência e melhoraram a experiência do cliente.
Esse movimento mostra como o setor se tornou amplamente digitalizado. Segundo a Serasa Experian (2022), 87% dos brasileiros confiam em carteiras digitais, e a Febraban indica que o setor financeiro investe R$ 30 bilhões anuais em tecnologia, garantindo infraestrutura para operações digitais seguras.
É importante destacar que a arbitragem digital não faz parte dessas plataformas de transação imobiliária. Trata-se de um serviço jurídico especializado, prestado por câmaras independentes, que atua exclusivamente na resolução de conflitos contratuais.
Nesse contexto de transformação tecnológica, a arbitragem online surge como uma solução complementar, alinhada à nova lógica do setor e capaz de acompanhar o ritmo de operações que já acontecem em ambiente totalmente digital.
Conclusão
O Brasil percorreu um caminho notável desde 1996 até hoje: a Lei de Arbitragem inaugurou uma possibilidade, a reforma de 2015 a consolidou, o STF confirmou sua constitucionalidade, e o uso institucional vem se ampliando, inclusive com participação internacional, volume crescente de casos e relevância setorial, especialmente no mercado imobiliário.
A arbitragem online surge como evolução natural desse movimento, combinando os benefícios já reconhecidos da arbitragem tradicional com as eficiências que a tecnologia proporciona.
Para o mercado imobiliário, esse caminho representa não apenas uma alternativa, mas uma oportunidade de modernização: contratos com cláusula compromissória digital, disputas locatícias resolvidas virtualmente com economia e parcerias de incorporação que já preveem esse mecanismo, tudo isso com segurança jurídica, previsibilidade e menor tempo de litígio.
Agora é tempo de escrever o futuro. A aceitação da arbitragem digital como padrão em contratos de locação, compra e venda e incorporações está se expandindo rapidamente. Em breve, ela deixará de ser exceção para se tornar regra nos contratos imobiliários bem estruturados.
Imobi Report, 07/out
segunda-feira, 6 de outubro de 2025
Mercado imobiliário no Brasil e no mundo: quais as diferenças?
Brasil registra crescimento recorde enquanto mercados internacionais apresentam cenários distintos.
O mercado imobiliário brasileiro registrou números históricos no primeiro semestre deste ano, com 206.903 unidades vendidas, representando crescimento de 9,6% em relação ao mesmo período de 2024. Os lançamentos de novas unidades totalizaram 186.547, alta de 6,8%, conforme dados divulgados pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).
O programa Minha Casa, Minha Vida é um dos motores do setor, sendo responsável por 53% dos lançamentos e 47% das vendas no período. O programa governamental apresentou expansão de 25,8% no semestre, com 95.483 unidades comercializadas apenas no primeiro trimestre.
Em sintonia com a realidade nacional, os preços dos imóveis em leilão no RJ e em outras capitais brasileiras apresentaram valorização real: entre junho de 2024 e junho de 2025, os preços subiram 7,49%, superando a inflação de 5,37% no mesmo período. O preço médio do metro quadrado alcançou R$ 9.319, com cidades como Vitória registrando valorização de 11,88% no primeiro semestre, conforme a CBIC.
O desempenho brasileiro contrasta com os cenários observados nos principais mercados imobiliários internacionais. As taxas de juros para financiamento imobiliário variam entre países, refletindo diferentes políticas monetárias e estruturas de mercado.
No Brasil, o sistema dual permite taxas que partem de 4% ao ano no programa habitacional governamental, chegando a 14,75% para financiamentos convencionais do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), segundo informa o administrador e corretor Clébson Cruz em seu canal oficial.
Os Estados Unidos operam com hipotecas de 30 anos a taxas fixas entre 6,5% e 6,7%, percentuais que criaram uma crise de acessibilidade. Aproximadamente 75% das famílias americanas, o equivalente a 100,6 milhões de lares, não possuem renda suficiente para adquirir uma casa nova de preço mediano, avaliada em US$ 460 mil.
O Canadá apresenta um cenário de maior acessibilidade, com hipotecas de cinco anos entre 4% e 4,6%, mas enfrenta estagnação no crescimento de preços. O país registrou alta de apenas 0,3% no segundo trimestre de 2025, com Toronto e Vancouver apresentando quedas de 3% e 2,6%, respectivamente.
A rentabilidade de aluguel revela vantagens comparativas do mercado brasileiro. O país apresenta rental yield médio de 5,71%, com destaque para Santos (8,73%), Recife (8,36%) e São Paulo (7,23%). Os números superam mercados como o de Portugal, que registra 4,57%, e competem com cidades americanas como Chicago (8,12%).
Para investidores interessados em leilão de imóveis judicial, a rentabilidade brasileira torna-se ainda mais atrativa quando comparada com Nova York, que oferece apenas 4,76% devido aos preços elevados de aquisição.
Contrastes entre empo de comercialização e sistemas operacionais
O tempo de comercialização dos imóveis é demonstra as diferenças estruturais entre os mercados. Cruz explica que, no Brasil, “não existe determinação específica para o período de venda”, com propriedades permanecendo disponíveis por um ou dois anos devido a fatores como “proprietários difíceis, problemas de documentação e valores fora de preço”.
Os Estados Unidos operam com maior eficiência nesse sentido, registrando vendas entre 30 e 60 dias através de sistema de exclusividade nacional. Cada propriedade fica disponível com apenas um corretor captador, que recebe 3% da comissão total de 6% – modelo que difere substancialmente do brasileiro, onde múltiplos profissionais podem comercializar o mesmo imóvel.
O tempo de construção também varia drasticamente. Incorporações brasileiras demandam entre 30 e 36 meses para conclusão, enquanto construções norte-americanas finalizam em 9 a 12 meses, diferença explicada pelo rigor das vistorias por etapa nos Estados Unidos em comparação com a vistoria única brasileira, feita na entrega do imóvel.
Custos de transação favorecem investimentos no Brasil
O Brasil oferece estrutura de custos competitiva, com gastos totais entre 5% e 8% do valor do imóvel, incluindo Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) de 2% a 5% e taxas cartoriais de 1% a 2,5%.
Mercados europeus apresentam custos significativamente superiores. A Espanha cobra entre 10% e 15% em custos totais, incluindo Imposto de Transmissão Patrimonial de 6% a 10% para imóveis usados. A Alemanha registra custos entre 7% e 12%, com imposto de transferência variando de 3,5% a 6,5%.
Para operações envolvendo instituições financeiras, como leilão de imóveis Itaú, os procedimentos brasileiros mantêm a estrutura de custos mais acessível comparativamente.
Segs, 06/out
sexta-feira, 3 de outubro de 2025
Reforma Tributária: impactos em imóveis e aluguéis em 2027
Texto muda limites, novos impostos, cadastro unificado e benefícios em aluguéis e vendas; entenda.
A Reforma Tributária vai estabelecer novos parâmetros para tributação de pessoas físicas que atuam no mercado imobiliário, a partir de janeiro de 2027. Segundo Maria Carolina Gontijo, colunista do Estadão, o texto aprovado define critérios objetivos para distinguir atividade ocasional de atividade econômica.
Pelas novas regras, proprietários que receberem mais de R$ 240 mil anuais em aluguéis de pelo menos quatro imóveis distintos, ou que venderem mais de três unidades no mesmo ano, passarão a recolher IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
“Há ainda a regra que eu chamo de ‘exagerei na dose’: se o contribuinte ultrapassar em 20% o limite anual, já entra na tributação no mesmo ano”, explicou a colunista.
A reforma também criará o CIB (Cadastro de Identificação de Bens), o “CPF dos imóveis“, unificando o cadastro. “Não é que o IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana) vá subir automaticamente, mas é óbvio que as prefeituras terão um banco de dados atualizado para rever valores defasados”, argumenta Maria Carolina Gontijo.
A legislação prevê benefícios como abatimento de R$ 600 mensais em locações residenciais e desconto de R$ 100 mil na venda de imóveis novos. “Não é uma festa, mas puxa o peso do imposto para baixo em situações ligadas à moradia”, concluiu a especialista.
Contadores CNT, 03/out
quinta-feira, 2 de outubro de 2025
Alex Nabuco dos Santos avalia o potencial de crescimento do mercado de alto luxo no Rio de Janeiro
Conheça os fatores que impulsionam a valorização e os novos polos de interesse no segmento de imóveis exclusivos.
O Rio de Janeiro sempre exerceu fascínio por sua geografia única, belezas naturais e estilo de vida cosmopolita. De acordo com Alex Nabuco dos Santos, esse conjunto de atributos faz da cidade um dos mercados mais promissores para o segmento de alto luxo no Brasil. A demanda por imóveis exclusivos não se limita ao público local: há forte interesse de estrangeiros e de brasileiros de outras regiões que veem na capital fluminense um destino estratégico tanto para moradia quanto para investimento.
Nos últimos anos, mesmo diante de desafios econômicos, o setor de alto padrão no Rio demonstrou resiliência. A valorização de áreas nobres, como Leblon, Ipanema e Lagoa, reforça a percepção de que a cidade mantém sua atratividade. Ao mesmo tempo, novos polos começam a ganhar protagonismo, atraindo investidores que buscam oportunidades diferenciadas e imóveis que aliam localização, modernidade e exclusividade.
Novos polos de valorização, com Alex Nabuco dos Santos
De acordo com Alex Nabuco, além dos bairros tradicionalmente reconhecidos, há uma movimentação em direção a regiões que oferecem infraestrutura renovada e projetos arquitetônicos de referência. A Barra da Tijuca, por exemplo, segue consolidando sua posição como destino de empreendimentos de luxo, combinando condomínios fechados, áreas de lazer completas e proximidade com praias e centros de negócios.
Outro ponto de destaque é o Porto Maravilha, que passa por um processo de revitalização urbana. A região já atrai investidores em busca de projetos inovadores que unem modernidade, exclusividade e alto potencial de valorização. Essa diversificação de polos amplia o mapa do luxo carioca e cria novas perspectivas para quem deseja investir no segmento.
Além desses, bairros como Jardim Botânico, Gávea e São Conrado também vêm recebendo atenção. Projetos de retrofit em imóveis de alto valor histórico, assim como novas construções alinhadas a padrões internacionais, tornam-se atrativos tanto para compradores quanto para investidores institucionais, consolidando uma rede mais ampla de opções de alto padrão.
Experiência e exclusividade como diferenciais
O consumidor de imóveis de alto padrão busca mais do que localização privilegiada: deseja experiências únicas, design sofisticado e serviços personalizados. Segundo Alex Nabuco dos Santos, o mercado carioca acompanha essa tendência global, oferecendo empreendimentos que aliam tecnologia, sustentabilidade e conforto.
Condomínios com serviços premium, como concierge, segurança avançada e áreas de lazer integradas, tornaram-se padrão para o segmento. Além disso, cresce o interesse por imóveis com certificações ambientais e soluções sustentáveis, reforçando o caráter inovador e sofisticado das novas construções.
Outro aspecto em ascensão é a integração de tecnologia de ponta nos projetos, com automação residencial, sistemas de eficiência energética e espaços híbridos de trabalho, atendendo à nova rotina de um público exigente e globalizado.
Investimento e segurança patrimonial
O mercado de alto luxo também se consolida como alternativa de proteção patrimonial. Em momentos de instabilidade econômica, imóveis exclusivos em localizações privilegiadas tendem a preservar valor e até se valorizar acima da média. Para Alex Nabuco, isso explica a consistência da demanda em regiões tradicionais e a busca crescente por novas áreas em transformação.
O público desse segmento, formado por executivos, empresários e investidores internacionais, enxerga o Rio não apenas como destino turístico, mas como um centro urbano capaz de oferecer qualidade de vida, liquidez imobiliária e oportunidades de valorização. Essa visão fortalece a atratividade do alto padrão como ativo estratégico de longo prazo.
Perspectivas para os próximos anos
O cenário aponta para continuidade do crescimento. Alex Nabuco acredita que a combinação entre valorização das áreas consolidadas e expansão dos novos polos dará ao Rio de Janeiro um papel de destaque no mercado imobiliário nacional. O setor deve se beneficiar de investimentos em infraestrutura, revitalização urbana e de um consumidor cada vez mais exigente, que busca imóveis capazes de unir sofisticação, exclusividade e segurança.
Há ainda a expectativa de maior integração entre o mercado de alto luxo e o setor turístico. Empreendimentos multipropriedade, residências de marca internacional e projetos que conectam hospitalidade e moradia tendem a ampliar as fronteiras desse segmento no Rio de Janeiro.
Em resumo, o mercado de alto luxo no Rio de Janeiro representa uma oportunidade única de valorização e diferenciação no setor imobiliário. Para investidores atentos às tendências e dispostos a apostar em projetos inovadores, a cidade segue sendo um dos endereços mais promissores do Brasil e da América Latina. Segundo Alex Nabuco dos Santos, o momento é de observar com atenção os movimentos do setor, pois o Rio se consolida como referência de exclusividade, segurança patrimonial e sofisticação no mercado imobiliário global.
O Globo, 02/out
quarta-feira, 1 de outubro de 2025
Metro quadrado: o mercado paralelo de casas no Jardim Botânico do Rio
No Rio, as casas do Jardim Botânico vivem um boom silencioso. A procura disparou desde a pandemia da Covid-19, e o bairro se tornou um dos endereços mais desejados da Zona Sul por quem sonha morar cercado de verde sem abrir mão da vida urbana. Mas ao contrário do que acontece em outras áreas da cidade, esse movimento não aparece nas estatísticas de mercado.
Como há uma escassez de terrenos, não há lançamentos formais no bairro desde 2023, segundo o Secovi-RJ; e as negociações acontecem em um circuito paralelo, de reformas e projetos exclusivos vendidos diretamente a compradores de alto padrão. “Hoje, praticamente não existem incorporações tradicionais no bairro. Há muita procura de casas para demolir ou reformar. Quando aparece um terreno maior, capaz de abrigar um condomínio, vira uma oportunidade única,” Vasco Rodrigues, o CEO da Fator Realty, disse ao Metro Quadrado.
É o caso de um dos projetos da Fator em parceria com a BSJ, a holding que inclui a franquia da imobiliária Lopes do Rio. O terreno localizado na Rua Pacheco Leão abrigava antes um antigo estúdio da Globo, comprado pela BSJ há três anos. O espaço dará lugar a um condomínio fechado de seis casas, que deve movimentar um VGV de R$ 60 milhões. “Sentimos a necessidade de atender quem quer morar em casa, mas não quer sair da Zona Sul nem assumir sozinho uma obra particular. Esse público busca praticidade com segurança,” disse Eicilio Britto, sócio da BSJ e da franquia da Lopes no Rio.
Nascido em torno do Jardim Botânico criado por D. João VI em 1808, o bairro cresceu com forte identidade cultural e paisagística. O Iphan garante a preservação do local, e associações de moradores fiscalizam novas obras para manter a harmonia arquitetônica. Vizinho do Leblon e da Gávea, o bairro é cercado por alguns dos pontos mais icônicos do Rio. De um lado, está a Lagoa Rodrigo de Freitas; do outro, a Floresta da Tijuca, com trilhas que levam à Vista Chinesa e ao Cristo Redentor. Além da localização estratégica, o Jardim Botânico guarda um atrativo raro no Rio: é um dos poucos bairros da Zona Sul onde a horizontalidade ainda resiste.
IstoÉ Dinheiro, 01/out
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