sexta-feira, 12 de dezembro de 2025
Guaratiba lidera alta no aluguel em 2025, enquanto Jacarepaguá despenca 17%, mostra estudo
Estudo da Loft analisou 14,5 mil anúncios e mostrou que Guaratiba, Vargem Grande e Grajaú lideram altas no aluguel em 2025, enquanto Jacarepaguá, Jardim Botânico e Laranjeiras registram as maiores quedas.
Um novo levantamento da Loft mostra um retrato contrastante do mercado de aluguel no Rio de Janeiro ao longo de 2025. A análise de 14,5 mil anúncios publicados nas principais plataformas digitais aponta que o valor do metro quadrado cresceu, em média, 3% na cidade, chegando a R$ 38,41. Mas, dentro desse cenário moderado, há bairros que dispararam — e outros que recuaram com força.
No topo do ranking de valorização aparecem Guaratiba, com alta de 21%, Vargem Grande (19%) e Grajaú (16%). Para o gerente de Dados da Loft, Fábio Takahashi, cada região responde a uma dinâmica própria. “Guaratiba combina preços historicamente mais acessíveis e a maior procura por imóveis amplos. Vargem Grande atrai quem busca qualidade de vida e áreas verdes. Já o Grajaú vive um reposicionamento, tornando-se um refúgio consolidado na Zona Norte”, explica.
O recorte compara os períodos de janeiro a março com agosto a outubro, os mais atualizados de 2025.
Na outra ponta, seis bairros registraram quedas relevantes. Jacarepaguá lidera a lista com retração de 17%, seguido por Jardim Botânico (-10%) e Laranjeiras (-8%). Segundo Takahashi, fatores distintos explicam o movimento. “Em Jacarepaguá, o volume de lançamentos aumentou o estoque e abriu espaço para descontos. Laranjeiras perdeu preferência para Botafogo e Flamengo, que ganharam novos projetos. No Jardim Botânico, imóveis maiores e mais caros frearam a demanda”, afirma.
O estudo classificou os bairros em três faixas, considerando a distância em relação à média da cidade:
- Acima da média: variação superior a 8%;
- Na média: entre +8% e -2%;
- Abaixo da média: quedas superiores a -3%.
Ao todo, nove bairros tiveram altas acima da média municipal, espalhados pela Zona Oeste, Zona Norte e áreas de transição. Outros seis ficaram abaixo da média, reforçando a heterogeneidade do mercado carioca.
“Onde a valorização está acima da média, o proprietário tem mais força na negociação. Já nos bairros em queda, o locatário ganha poder de barganha”, resume Takahashi.
Ainda assim, ele destaca que o cenário permanece volátil. “Quando analisamos a cidade como um todo, o movimento é estável. Mas, olhando bairro a bairro, as mudanças podem ocorrer de um semestre para outro. Quem busca boas oportunidades precisa agir rápido”, afirma.
A seguir, os dados completos do levantamento, com variação, preço do metro quadrado e tíquete médio entre agosto e outubro de 2025, conforme os anúncios analisados pela Loft.
Os bairros com crescimento acima da média da cidade;
Guaratiba — +21% | R$ 19,58 | R$ 2.238
Vargem Grande — +19% | R$ 23,92 | R$ 3.909
Grajaú — +16% | R$ 25,95 | R$ 2.696
Barra da Tijuca — +11% | R$ 65,79 | R$ 12.456
Vila Valqueire — +11% | R$ 23,05 | R$ 2.468
Vila Isabel — +10% | R$ 28,03 | R$ 2.267
Campo Grande — +10% | R$ 19,14 | R$ 1.891
Leme — +9% | R$ 59,03 | R$ 7.277
Brás de Pina — +8% | R$ 18,54 | R$ 1.254
Os bairros com variação na média da cidade;
Leblon — +6% | R$ 106,65 | R$ 13.504
Copacabana — +6% | R$ 57,90 | R$ 6.266
Freguesia (Jacarepaguá) — +5% | R$ 25,17 | R$ 4.219
Centro — +5% | R$ 41,07 | R$ 1.884
Pechincha — +4% | R$ 23,31 | R$ 2.270
Recreio — +4% | R$ 42,37 | R$ 6.023
Anil — +4% | R$ 24,94 | R$ 3.458
Flamengo — +3% | R$ 52,75 | R$ 6.703
Tanque — +3% | R$ 19,89 | R$ 1.617
Botafogo — +2% | R$ 62,12 | R$ 5.653
Tijuca — +2% | R$ 31,61 | R$ 2.892
Lagoa — +2% | R$ 80,33 | R$ 13.055
Taquara — +1% | R$ 22,98 | R$ 2.095
Vargem Pequena — +1% | R$ 24,54 | R$ 3.912
Ipanema — +1% | R$ 105,03 | R$ 14.117
Andaraí — +1% | R$ 28,36 | R$ 2.394
Vila da Penha — 0% | R$ 22,12 | R$ 1.701
Praça Seca — 0% | R$ 15,47 | R$ 1.209
Todos os Santos — 0% | R$ 26,17 | R$ 1.809
Cachambi — -2% | R$ 25,27 | R$ 2.165
Jardim Oceânico (Barra) — -3% | R$ 58,91 | R$ 10.139
Irajá — -3% | R$ 21,77 | R$ 1.441
Os bairros com crescimento abaixo da média;
Maracanã — -7% | R$ 30,29 | R$ 3.381
Laranjeiras — -8% | R$ 45,81 | R$ 6.148
Jardim Botânico — -10% | R$ 61,35 | R$ 9.902
Penha Circular — -13% | R$ 16,41 | R$ 1.275
Jardim Guanabara (Ilha) — -13% | R$ 23,03 | R$ 3.603
Jacarepaguá — -17% | R$ 42,51 | R$ 3.761
Diário do Rio, 12/dez
quinta-feira, 11 de dezembro de 2025
Setor imobiliário defende redução da taxa de juros e legislação padronizada
Dados da Abrainc apontam que, a cada 1% de juros reduzido das taxas de financiamento, 200 mil famílias são inseridas no mercado imobiliário.
O setor imobiliário defendeu taxas de juros mais baixas e uma padronização da legislação no quesito regulamentação para manter resultados positivos no próximo ano. As propostas foram debatidas durante a 2ª edição do Encontro de Incorporadores do Estado de Minas Gerais (INC Minas), realizado pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), nesta quinta-feira (4), no Minascentro, em Belo Horizonte.
Durante o encontro que reuniu especialistas e lideranças para discutir oportunidades, desafios e perspectivas do setor no Estado, o presidente da Abrainc, Luiz França, mostrou como a queda da taxa de juros pode contribuir para a inserção de compradores no mercado imobiliário.
“A cada 1% de juros reduzido das taxas de financiamento, 200 mil famílias são inseridas no mercado imobiliário. Taxa de juros alta é sinal de menos compradores no mercado. Nossos clientes são, em sua maioria, dependentes de financiamento e a redução das taxas beneficia muito”, comentou.
A perspectiva da redução de juros, somada à criação da Faixa 4 do programa Minha Casa, Minha Vida, destinada a famílias de classe média e às mudanças das regras do uso do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) são fatores que, para o presidente da Abrainc, podem fortalecer ainda mais as vendas no ano que vem. “A inserção da classe média nos programa de financiamento foi uma grande conquista que nós tivemos este ano”.
Para relembrar, a Faixa 4 do programa Minha Casa, Minha Vida foi criada pelo governo federal em maio deste ano e permitiu que famílias com renda entre R$ 8 mil e 12 mil financiassem imóveis de até R$ 500 mil, com taxas mais baixas. Além disso, as novas regras do sistema de habitação passaram a permitir o uso do FGTS para compra de imóveis de até R$ 2,25 milhões.
Mudanças que o presidente a Abrainc considera positivas e promissoras. “Quando o Brasil tiver redução da taxa de juros, o mercado imobiliário vai crescer muito. Isso porque temos um déficit habitacional de 6 milhões de domicílios e uma necessidade no futuro de 11 milhões de moradias. Ainda há muita gente precisando comprar imóvel, sem contar as pessoas que querem mudar para uma casa melhor ou maior”, afirmou.
O presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG), Raphael Lafetá, também criticou os altos patamares das taxas de juros. “Não é só o setor da construção civil, mas toda a economia depende de taxas de juros mais baixas”, defendeu.
Segundo Lafetá, o setor tem boas perspectivas para o ano que vem, uma vez que o déficit habitacional continua a patamares de 30 anos atrás. “A expectativa com relação à demanda é gigante, mas basta saber se a gente vai ter condições de oferecer. Para dar esta oferta, precisamos de uma economia estável e de taxas de juros mais acessíveis”, comentou.
Para o presidente do Sinduscon-MG, desafios como a questão da mão de obra e da cadeia produtiva são ajustáveis. “A gente traz investidores. Um País com uma taxa de juros baixa, desenvolve, cresce, moderniza e inova”.
No entanto, na opinião de Lafetá, os problemas não envolvem apenas as taxas de juros e o governo federal, há também ações do executivo municipal e estadual que poderiam contribuir para o setor. “Estamos discutindo e conversando com os administradores municipais de vários níveis para que a gente possa modernizar a legislação, possibilitando a questão da padronização do nosso setor. Isso vai ajudar demais a fazermos mais habitação, com melhor qualidade melhor e maior produtividade, a custos mais acessíveis”.
Governador defende desburocratização
Por meio de transmissão on-line, o governador Romeu Zema (Novo), participou do evento e endossou a avaliação do presidente do Sinduscon-MG e disse que mantém “diálogo fácil” com o setor produtivo.
“É isso que o Brasil precisa, de governos que trabalhem ao lado de quem produz riqueza. E não de governos que desconsiderem ou que compliquem a vida. Tendo em cada cidade uma legislação e uma especificação diferente. Isso é um terror para quem quer reduzir custo e construir no Brasil. No meu governo nós agimos exatamente no sentido contrário, escutando e fazendo tudo a quatro mãos”, disse.
Como solução, Raphael Lafetá defendeu a integração da sociedade. “A administração pública tem um papel fundamental quando normatiza comportamentos, tipos e tamanhos de construções. Do contrário, ela engessa e impossibilita a atividade econômica. Mas também defendemos o trabalho em conjunto: empresas, administração pública e cidadão em prol do acesso à casa própria com uma mobilidade melhor, gastando menos tempo no trânsito e com acesso à condições melhores de vida”, finalizou.
Diário do Comércio, 11/dez
quarta-feira, 10 de dezembro de 2025
Distrato de imóvel na planta: o que o comprador pode exigir hoje
Nos últimos anos, a combinação entre juros elevados, renda pressionada e maior dificuldade na aprovação de crédito trouxe de volta às incorporadoras e aos tribunais um tema que parecia pacificado: o distrato de imóvel na planta. Embora a Lei nº 13.786/2018 — conhecida como Lei do Distrato — tenha sido aprovada com a promessa de conferir segurança jurídica ao setor, na prática seu alcance ainda gera dúvidas, sobretudo quanto aos limites de retenção e à forma de restituição das quantias pagas pelo comprador.
A crença comum no mercado é a de que o comprador que desiste do negócio antes da entrega do empreendimento estaria sujeito, automaticamente, à perda de até 50% dos valores pagos.
Entretanto, uma leitura detida da legislação revela que o percentual de 50% não constitui regra geral, mas limite máximo aplicável apenas às hipóteses específicas em que o contrato estiver submetido ao regime de patrimônio de afetação — e mesmo assim, sujeito ao controle judicial de proporcionalidade e razoabilidade.
Nos tribunais superiores, a interpretação evoluiu de modo a compatibilizar a Lei do Distrato com a principiologia do Código de Defesa do Consumidor. Embora a legislação mencione a possibilidade de retenção de “até 50%”, esse percentual representa teto máximo, e não patamar automático.
O Superior Tribunal de Justiça, amparado na Súmula 543 — que determina a restituição imediata das parcelas pagas — tem reiteradamente afastado a aplicação mecânica desse limite, reduzindo-o a patamares próximos de 25% quando inexistentes elementos concretos que justifiquem percentual maior. O movimento jurisprudencial demonstra que o limite legal deve ser interpretado em harmonia com o equilíbrio contratual, com o artigo 413 do Código Civil e com a vedação ao enriquecimento sem causa, razão pela qual a cifra de 50% funciona como exceção juridicamente justificável, e não como regra geral.
– A lei aplicável e a natureza do distrato
O distrato é a resolução do compromisso de compra e venda por iniciativa do comprador ou do vendedor. Nas hipóteses em que o adquirente é pessoa física e a compra tem finalidade habitacional ou de investimento, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, somado à Lei nº 13.786/2018, que alterou dispositivos da Lei nº 4.591/1964 (incorporações) e da Lei nº 6.766/1979 (loteamentos). Nessas situações, a vulnerabilidade informacional do comprador é reconhecida como premissa de proteção.
– Restituição: a regra da imediatidade
O STJ pacificou que a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de maneira imediata, e não ao término da obra ou após a revenda da unidade — entendimento cristalizado na Súmula 543. Quando a culpa pelo desfazimento contratual é do vendedor, a devolução é integral; quando o comprador desiste, admite-se retenção moderada, jamais excessiva.
– Quanto a incorporadora pode reter?
Fora do regime de patrimônio de afetação, a jurisprudência tem limitado a retenção a valores próximos de 25% dos montantes pagos. O TJ-SP, em inúmeros acórdãos recentes, tem reputado abusiva a retenção superior quando não demonstradas despesas efetivas ou prejuízos concretos ao vendedor.
Nos empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, a lei autoriza multa de até 50%. Todavia, esse teto não opera automaticamente: exige a comprovação de que o regime foi efetivamente constituído e executado conforme a legislação — segregação de recursos, conta vinculada, comissão de representantes e demais mecanismos de blindagem patrimonial. Além disso, o artigo 413 do Código Civil autoriza a redução judicial de cláusulas penais manifestamente excessivas, ainda que contratualmente pactuadas.
– Parcelamento da devolução: pode?
A jurisprudência paulista mantém posição firme contra o parcelamento. As Súmulas 1, 2 e 3 do TJSP reforçam que a restituição deve ser realizada em parcela única, pois o vendedor pode revender o imóvel e não se admite impor desvantagem exagerada ao consumidor.
– Outras verbas relevantes: fruição, corretagem e encargos
A taxa de fruição — ou taxa de ocupação — só é cabível quando houve posse ou uso efetivo do imóvel. O STJ já reconheceu sua incidência em lote não edificado, desde que observados os limites da Lei do Distrato.
Quanto à corretagem, sua retenção é admitida pela lei desde que haja previsão contratual clara e prévia informação ao consumidor. A soma de multas, contudo, não pode gerar sobrepenalização que desvirtue o equilíbrio econômico da relação.
Encargos como IPTU e condomínio seguem, em regra, a responsabilidade de quem esteve na posse do bem.
– Quando o comprador tem direito à devolução integral
Se o desfazimento contratual ocorre por culpa do vendedor — atraso injustificado na entrega, vícios construtivos graves, publicidade enganosa ou violação do dever de informação — o consumidor tem direito à devolução integral e imediata dos valores pagos, nos termos da Súmula 543.
Conclusão
Passados mais de seis anos da promulgação da Lei do Distrato, o que se observa é a consolidação de um padrão protetivo que harmoniza a legislação especial com os princípios do direito do consumidor. Em síntese: retenção moderada e reembolso imediato constituem a regra; a retenção de até 50% — quando houver patrimônio de afetação regularmente instituído — é exceção, jamais automatismo. O exame casuístico, aliado à demonstração de despesas efetivamente suportadas pela incorporadora, tem sido o critério preferencial pelos tribunais.
O grande desafio, ainda hoje, é evitar que a Lei do Distrato seja instrumentalizada como mecanismo de punição automática ao comprador. A função da norma, em seu espírito, sempre foi conferir previsibilidade ao setor, sem descurar da proteção constitucional do consumidor e da vedação ao enriquecimento sem causa.
Consultor Jurídico, 10/dez
terça-feira, 9 de dezembro de 2025
Rodada de Negócios do Mercado Imobiliário debate desafios e perspectivas para 2026
A movimentação do mercado imobiliário para 2026 ganhou novos contornos nesta quinta-feira (4), quando a Comissão da Indústria Imobiliária da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CII/CBIC) promoveu mais uma edição da Rodada de Negócios de Mercado Imobiliário. Em um encontro on-line marcado por análises técnicas e leituras realistas do ambiente econômico, representantes do setor compartilharam preocupações, expectativas e diagnósticos sobre um ano que promete ser de forte atividade, e igualmente de grandes desafios.
A abertura ficou a cargo de Ely Wertheim, vice-presidente da Área da Indústria Imobiliária da CBIC e presidente executivo do Secovi-SP. Ao destacar que o setor vive um momento de “otimismo moderado”, ele chamou atenção para sinais de alerta associados à rentabilidade, custos e aprovação de projetos. “Já vivemos momentos melhores. Não está ruim, mas o sinal amarelo está aceso”, disse, ressaltando que 2026 tende a ser um ano de grande movimento, marcado por entregas significativas, pressões de mão de obra e um ambiente político-eleitoral desafiador.
Na sequência, Wertheim se juntou a Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP, e Pedro Krahenbuhl, assessor legislativo do Secovi-SP, para abordar atualizações sobre o Sistema Financeiro da Habitação. Os participantes contextualizaram as expectativas do mercado, o comportamento recente das contratações e os reflexos das decisões do Conselho Curador do FGTS. Petrucci enfatizou que, apesar do cenário de juros ainda elevados, há expectativa positiva para o próximo ano. “Tudo indica que o mercado deve crescer em 2026”, observou.
O tema seguinte, sobre os efeitos práticos da Reforma sobre a Renda, foi conduzido por Ricardo Lacaz, membro dos Conselhos Jurídicos do SindusCon-SP e do Secovi-SP. Ele ressaltou o impacto direto das novas regras sobre as empresas, especialmente no processo de deliberação e distribuição de lucros. “As companhias estão em uma verdadeira corrida para cumprir requisitos que são burocráticos e, muitas vezes, difíceis de executar na prática”, afirmou. Krahenbuhl complementou trazendo a visão do andamento político da pauta no Congresso, alertando para a imprevisibilidade no processo de votação.
Também debatendo a reforma tributária, Rodrigo Dias, que integra os Conselhos Jurídicos do SindusCon-SP e do Secovi-SP, destacou a necessidade urgente de revisão de contratos, adaptação de sistemas e atenção às futuras exigências de emissão de notas fiscais. “Teremos um ano de muitas mudanças, com o setor ajustando o avião enquanto ele voa”, observou, reforçando que empresas e fornecedores precisarão de planejamento para operar com segurança durante a transição.
O bloco dedicado ao financiamento imobiliário via FGTS e Minha Casa, Minha Vida foi apresentado por Luis Fernando Mendes, economista e assessor técnico da CII. Ele detalhou a execução dos recursos, o comportamento das contratações e o impacto dos remanejamentos autorizados pelo Conselho Curador. Mendes destacou que todos os recursos do FAR e do Fundo Social foram empenhados pelo governo. “Isso garante condições para uma boa execução ao longo de 2026”, afirmou. Ele também apontou o avanço das contratações de imóveis usados e o crescimento expressivo do financiamento PJ na modalidade aquisição e construção.
Fechando o encontro, Petrucci voltou a comentar o mercado de crédito imobiliário, destacando que o ano deve fechar com aproximadamente R$ 300 bilhões contratados entre poupança e FGTS. Segundo ele, apesar das pressões, inadimplência baixa e oferta significativa de recursos permitem uma leitura mais otimista. “Os indicadores mostram que o setor segue sólido e com espaço para expansão”, avaliou.
O tema tem interface com o projeto “Segurança Habitacional como Garantia Básica para a Qualidade de Vida e Integridade Física do Trabalhador”, da Comissão da Indústria Imobiliária (CII) da CBIC, em correalização com o Serviço Social da Indústria (Sesi).
Agência CBIC, 09/dez
segunda-feira, 8 de dezembro de 2025
Ipanema tem valorização acima da média global e recoloca suas ruas no topo das Américas
Duas ruas comerciais do bairro ficaram entre as 30 mais caras das Américas, mesmo após anos de retração e saída de marcas de luxo.
O mercado imobiliário comercial do Rio, especialmente no bairro de Ipanema, voltou a ganhar destaque internacional. Segundo o estudo Main Streets Across the World, da consultoria Cushman & Wakefield, duas ruas do bairro ficaram entre as 30 mais caras das Américas, movimento que reforça a força comercial da região, mesmo após anos de retração e saída de marcas de luxo.
De acordo com o relatório, o aluguel na Rua Visconde de Pirajá registrou alta de 30% em 2025, alcançando o equivalente a € 821 por metro quadrado ao ano, o que garantiu ao endereço a 28ª colocação no ranking continental.
Logo atrás, na 29ª posição, aparece a badalada Garcia D’Ávila, que teve valorização de 20%, atingindo € 784 por metro quadrado ao ano. A rua, conhecida por reunir grifes internacionais e lojas de alto padrão, já chegou a esteve, inclusive, entre as mais caras do mundo, ocupando o topo de rankings globais há poucos anos.
Baixas recentes
Apesar do histórico, a Garcia D’Ávila passou por um período de esvaziamento. Diversas marcas de luxo deixaram o endereço, migrando para shoppings. O principal fator dessa debandada foi o custo elevado do aluguel.
Para se ter uma ideia, aluguéis de lojas desocupadas na rua podem ultrapassar os R$ 100 mil. A Louis Vuitton foi a primeira a deixar a via, encerrando as atividades em um imóvel onde pagava cerca de R$ 150 mil mensais, além de um IPTU superior a R$ 18 mil e luvas de R$ 1,5 milhão para contratos longos. Após a saída da marca francesa, outras lojas seguiram o mesmo caminho.
Diário do Rio, Mercado Imobiliário, 08/dez
sexta-feira, 5 de dezembro de 2025
Quitinetes de R$ 1 milhão: 5 bairros com o metro quadrado mais caro do Brasil
Levantamento revela que pequenas quitinetes em bairros de luxo podem custar quase R$ 1 milhão, enquanto imóveis maiores superam R$ 10 milhões.
O mercado imobiliário brasileiro vive um momento de contrastes que chama a atenção de especialistas e compradores: enquanto o país ainda debate a acessibilidade à moradia, os bairros mais valorizados do Brasil registram valores que impressionam até investidores experientes.
Um novo levantamento da Loft, baseado em 450 mil anúncios residenciais ativos entre agosto e outubro de 2025, revela que, nas regiões mais exclusivas, tanto imóveis compactos quanto residências de alto padrão alcançam cifras que ultrapassam qualquer expectativa.
A pesquisa confirma a existência de bolsões de luxo em grandes centros urbanos, onde o preço do metro quadrado atinge patamares recordes, chegando facilmente aos R$ 32 mil em unidades de 30 m², avaliadas em quase R$ 1 milhão.
Nos imóveis de maior metragem, esse valor dispara: casas e apartamentos ultrapassam R$ 10 milhões, especialmente em São Paulo, Rio de Janeiro e Balneário Camboriú.
Quitinetes de R$ 1 milhão: o metro quadrado mais caro do país
O segmento de imóveis compactos, entre 25 m² e 30 m², registra algumas das maiores valorizações do mercado imobiliário brasileiro.
No topo do ranking aparece o Itaim Bibi (São Paulo), onde uma unidade de menos de 30 m² tem preço médio de R$ 914 mil, resultado de um valor por metro quadrado que ultrapassa R$ 32 mil.
Logo em seguida vem a Gávea (Rio de Janeiro), com preço médio de R$ 834 mil, seguida por bairros como Vila Nova Conceição, Três Figueiras, Jardim Paulistano, Pinheiros e Vila Olímpia.
Esses locais têm algo em comum: alta demanda, escassez de oferta e um público que prioriza localização estratégica, serviços ao redor, segurança e mobilidade.
Segundo a Loft, essa combinação torna os compactos extremamente líquidos, ou seja, vendem-se rapidamente, o que impulsiona ainda mais o preço do metro quadrado.
Profissionais solteiros, executivos, investidores e pessoas que passam pouco tempo em casa estão entre os principais compradores.
Onde o metro quadrado explode: 5 bairros com maior valor em imóveis compactos
Entre os destaques do ranking nacional estão:
1. Itaim Bibi (SP): R$ 914.669 por unidade, R$ 32.740/m²
2. Gávea (RJ): R$ 834.914 por unidade, R$ 28.836/m²
3. Vila Nova Conceição (SP): R$ 696.183 por unidade, R$ 27.183/m²
4. Três Figueiras (RS): R$ 696.157 por unidade, R$ 27.040/m²
5. Jardim Paulistano (SP): R$ 682.900 por unidade, R$ 25.451/m²
São Paulo domina o ranking, com 16 dos 30 bairros mais caros para imóveis compactos, seguida por Porto Alegre e Rio de Janeiro.
Imóveis acima de R$ 10 milhões: o alto padrão que redefine o luxo no Brasil
No outro extremo da lista, os imóveis de grande porte revelam um cenário igualmente impressionante. Três bairros ultrapassam a faixa dos R$ 10 milhões em média.
1. Residencial Dois – Tamboré (Santana de Parnaíba, SP): R$ 12,7 milhões
2. Tamboré (Barueri, SP): R$ 11 milhões
3. Praia do Estaleiro (Balneário Camboriú, SC): R$ 10,6 milhões
A capital paulista também aparece como protagonista, com o prestigiado Jardim Europa, onde os preços superam R$ 10,4 milhões e o metro quadrado ultrapassa R$ 33 mil.
Essas regiões se caracterizam por terrenos amplos, projetos arquitetônicos exclusivos e infraestrutura que oferece privacidade, segurança e status.
Segundo Fábio Takahashi, gerente de dados da Loft, a valorização está diretamente ligada à localização privilegiada, ao potencial construtivo e ao perfil de compradores de alto padrão.
Mercado de luxo em expansão
O levantamento também mostra forte presença de bairros nobres em Minas Gerais, Santa Catarina e Rio de Janeiro, consolidando um padrão nacional de valorização em áreas onde a exclusividade, segurança e qualidade de vida são fatores determinantes.
A partir desses dados, fica claro que o mercado imobiliário de luxo no Brasil segue em expansão tanto nos imóveis compactos ultravalorizados quanto nas megaresidências de altíssimo padrão.
Em ambos os casos, a combinação entre localização estratégica e demanda elevada continua sendo o motor dessa escalada de preços.
Capitalist, Economia, 05/dez
quinta-feira, 4 de dezembro de 2025
Casa destombada pelo STF na Lagoa é demolida
Construída no início dos anos 30, o imóvel ganhou destaque noticiário em agosto, quando o DIÁRIO DO RIO revelou com exclusividade o cancelamento de seu tombamento municipal, decisão que abriu caminho para a derrubada definitiva da estrutura.
A famosa mansão da Lagoa destombada pelo STF e uma das últimas residências antigas à beira do espelho d’água, já não existe mais. Depois de quase duas décadas de disputa judicial, o imóvel que ocupava a esquina da Avenida Epitácio Pessoa com a Rua Joana Angélica foi completamente demolido nesta sexta-feira (28/11). Construída no início dos anos 30, a casa ganhou destaque noticiário em agosto, quando o DIÁRIO DO RIO revelou com exclusividade o cancelamento de seu tombamento municipal, decisão que abriu caminho para a derrubada definitiva da estrutura.
Um dos últimos casarões da Lagoa
O processo que levou ao fim da Casa de Pedra começou ainda em 2007. A disputa opôs a Prefeitura do Rio e os herdeiros do empresário Ricardo Haddad, dono da antiga Fábrica Bangu e responsável por um extenso patrimônio familiar na cidade. Eles contestavam o tombamento decretado em 2002 pelo então prefeito César Maia, que colocou a residência e outras oito edificações baixas da orla da Lagoa sob proteção municipal.
A briga se arrastou por instâncias e recursos sucessivos. A Procuradoria Geral do Município ainda tentou reverter decisões favoráveis à família, porém em março deste ano os ministros do STF encerraram o curso do litígio ao rejeitar o último recurso da prefeitura. Com o caso devolvido à Justiça do Rio, a defesa dos proprietários solicitou formalmente que o imóvel fosse retirado da lista de bens tombados, e pouco depois entrou com o pedido de demolição.
Terreno avaliado em R$ 130 milhões
A queda da casa consolidou o destino do terreno, avaliado em cerca de R$ 130 milhões e localizado em uma das áreas mais valorizadas de Ipanema. O lote ao lado, que pertenceu ao restaurante Chico’s Bar, permanece vazio e integra e é de propriedade da mesma família.
Mesmo sem confirmação oficial de venda para alguma construtora, já circulam projetos estudados para ocupar o endereço. O mais avançado atende pelo nome L’Unique Lagoa e prevê apartamentos partindo de R$ 20,4 milhões, além de uma cobertura duplex que começaria em R$ 36 milhões. Caso vá adiante, o lançamento terá valor estimado de R$ 60 mil por metro quadrado — índice 170% acima da média atual de Ipanema, hoje por volta de R$ 22 mil/m². Seria, portanto, o empreendimento mais caro da Lagoa nos últimos anos, com preços semelhantes aos negociados na Delfim Moreira, no Leblon, considerado o metro quadrado mais valioso da América Latina.
Quem é a família Haddad
A família Haddad ganhou destaque no mapa econômico do Rio nos anos 1990, quando Ricardo Haddad adquiriu a Fábrica de Tecidos Bangu e herdou todo o conjunto patrimonial da antiga família Silveira, proprietária original do complexo. O espólio incluía mais de duzentas casas espalhadas por bairros inteiros da Zona Oeste, como Bangu, Padre Miguel, Realengo e Magalhães Bastos, formando um dos maiores domínios privados da região.
Anos mais tarde, ele tentou negociar a antiga mansão do Dr. Silveirinha, símbolo máximo daquele ciclo industrial. Primeiro para um grupo supermercadista, depois para uma igreja. Nenhuma das propostas avançou. Para que qualquer projeto saísse do papel, seria necessário suprimir árvores centenárias do terreno, e uma denúncia feita pelo movimento Casa do Dr. Silveirinha ao Ministério do Meio Ambiente barrou a autorização e congelou o negócio.
O empresário comandou a fábrica até 2004, ano em que o empreendimento que marcou gerações encerrou as operações. Apesar disso, a família permaneceu proprietária do conjunto imobiliário, hoje alugado para a Allos, sucessora da antiga Aliansce e administradora do Bangu Shopping. A herança industrial se mantém também fora da capital: ainda existem bens ligados ao setor têxtil sob domínio dos Haddad em Petrópolis.
Diário do Rio, 04/dez
quarta-feira, 3 de dezembro de 2025
Araras: exclusividade e natureza em um dos refúgios do Rio
Clima ameno, Mata Atlântica exuberante e o charme de cidade pequena com jeito de refúgio. Araras, no segundo distrito de Petrópolis, na Região Serrana do Rio, reúne todos esses atributos —e ainda acrescenta um elemento que o torna especial: a exclusividade.
Nos últimos anos, o bairro petropolitano se consolidou como destino preferido de quem procura um retiro de alto padrão entre montanhas e longe do ritmo acelerado dos grandes centros. No quesito comodidade, Araras também sai na frente. Localizado a apenas 112 quilômetros da capital, o local é facilmente acessado pela BR-040 sem a necessidade de enfrentar o trânsito urbano de Petrópolis. Ao mesmo tempo, fazer parte do município serrano assegura outra vantagem: Petrópolis é considerada a cidade mais segura do Rio, e essa sensação de tranquilidade naturalmente se estende a seus distritos.
— A pandemia fez as pessoas desejarem morar em lugares com maior contato com a natureza, e isso favoreceu o crescimento do mercado imobiliário na Região Serrana — pontua o diretor regional da Cia Multiplataforma Imobiliária, Claudio Leite.
Segundo ele, Araras acabou atraindo um determinado tipo de empreendimento: condomínios com menor número de lotes ou residências e com infraestrutura, alta gastronomia, academia e área de lazer completa. Na prática, isso garante exclusividade a quem decidiu ir morar na região ou àqueles que querem uma casa de campo em um lugar que conjuga glamour e natureza.
A natureza ali é um capítulo à parte. Araras se distribui por um vale moldado entre as serras do Couto e da Maria Comprida, pertencentes ao complexo montanhoso da Serra dos Órgãos. O Rio Araras percorre a região como um fio de água cristalina que costura a paisagem. E há quem diga que o nome do lugar deriva de um grupo indígena (os Araras), que vivia na Baixada e subia a serra para caçar. Hoje, o local é um dos preferidos dos alpinistas, que encaram os quase dois mil metros de altitude da Serra da Maria Comprida.
Araras oferece diversas trilhas para aventureiros e é um verdadeiro santuário de vida silvestre. Desde 1995, carrega o título de “distrito ecológico”, concedido pelo Ministério do Meio Ambiente e Mudança do Clima e pela Secretaria Estadual do Meio Ambiente. A distinção ajuda a proteger a Reserva Biológica Estadual de Araras, que ocupa cerca de 3,8 mil hectares e abriga espécies ameaçadas, como a onça-parda, a jaguatirica, os quatis e diversas aves.
Os amantes da gastronomia também encontram ali um território fértil. Embora não conte com a mesma quantidade de estabelecimentos da vizinha Itaipava, Araras mantém clássicos que se tornaram referência regional, como a Ary Delicatessen e os restaurantes Alvorada e Afrânio.
— Araras continua sendo um lugar pequeno, em que todo mundo se conhece, mas o perfil da clientela mudou e ficou mais sofisticado. Quando meu pai abriu a loja, em 1984, era apenas um depósito de bebidas. Aos poucos, fomos percebendo que poderíamos vender vinhos e outros produtos finos. Hoje, os clientes até indicam o que querem encontrar nas prateleiras — conta Felipe Gabriel Ventura, sócio da Ary Delicatessen, que hoje tem mais duas lojas em Itaipava.
Esse conjunto de fatores vem impulsionando o mercado imobiliário local. A oferta reduzida de novos empreendimentos reforça a sensação de exclusividade, algo valioso tanto para quem compra quanto para quem pensa em valorização futura.
Terrenos amplos e bem localizados aparecem como uma commoditydesejada pelos investidores. E, quando se soma a infraestrutura de alto padrão ao apelo ambiental, chega-se a uma fórmula que traduz perfeitamente o espírito contemporâneo. Pelo que tudo indica, o lifestyleconsciente encontrou um endereço à altura em Araras.
O Globo, Morar Bem, 03/dez
terça-feira, 2 de dezembro de 2025
Mega empreendimento em São Cristóvão vai entregar bike elétrica a cada comprador para driblar falta de vagas
O projeto, estimado em cerca de R$ 600 milhões em Valor Geral de Vendas (VGV), prevê apenas 70 vagas de garagem para um total de 1.700 unidades.
O mercado imobiliário do Rio abriu mais uma janela de aposta no eixo que avança do Porto Maravilha em direção a São Cristóvão. No terreno onde funcionou a Companhia de Luz Esteárica, antiga fábrica de velas e sabões fundada em 1842 pelo Barão de Mauá, a incorporadora Cury anda preparando o lançamento um empreendimento residencial de 1.700 unidades que chega com discurso de nova mobilidade pouco usual para o padrão carioca: cada comprador vai receber uma bicicleta elétrica junto com o apartamento. A proposta é fruto de uma parceria da empresa com a Lev.
A ideia, desenhada para driblar a baixa oferta de vagas no projeto, promete abastecer os edifícios com uma frota de cerca de 1.700 bikes elétricas. O empreendimento, avaliado em aproximadamente R$ 600 milhões em Valor Geral de Vendas (VGV), terá apenas 70 vagas para carros.
O conjunto residencial ficará a poucos metros do Terminal Gentileza, que concentra linhas de BRT e integra conexões com VLT e ônibus urbanos, além de estar próximo do terreno previsto para o futuro estádio do Flamengo. O lançamento está marcado para janeiro e integra o pacote de incentivos urbanísticos conhecido como “porto estendido”, que expande benefícios da Região Portuária até São Cristóvão, estimulando adensamento e novos projetos habitacionais.
Terreno histórico
O quarteirão onde o Luzes do Rio será erguido tem 18 mil metros quadrados e passou por diversos planos ao longo das últimas décadas. Em 2013, a americana Tishman Speyer estudou construir ali um complexo corporativo de alto padrão, mas desistiu em 2021. A área chegou a ser anunciada pela Sérgio Castro Imóveis e, antes disso, cogitou-se ali a instalação da Cidade do Samba 2, projeto que também não avançou.
Para preservar memória industrial do lugar, parte dos galpões históricos será restaurada, incluindo a antiga chaminé da fábrica. Apesar do valor histórico, o imóvel não é tombado.
Diário do Rio, 02/dez
segunda-feira, 1 de dezembro de 2025
Lançamentos imobiliários no Rio disparam e redesenham a cidade
Números em alta e demanda aquecida: o mercado carioca vive seu melhor momento em décadas, impulsionado pelas mudanças na legislação urbanística.
O mercado imobiliário do Rio vive hoje um ciclo de crescimento sustentado, que ajuda a redesenhar o mapa da cidade — e não é obra do acaso! O setor registra indicadores positivos de desempenho, ancorados por uma legislação moderna e eficaz, que descortina um novo cenário de desenvolvimento urbano. E o melhor: a oferta de imóveis contempla todos os públicos em diversas regiões.
Os números confirmam esse cenário: de janeiro a setembro deste ano, foram lançados no Rio 90 empreendimentos, uma alta de 7,1% em relação aos mesmos meses de 2024. O valor geral de lançamento (VGL) saltou quase 50%, passando de R$ 8,2 bilhões para R$ 12,3 bilhões no período. Foram lançadas 14.543 unidades, com valor geral de vendas (VGV) de R$ 10,09 bilhões, aumento de 13,2%. Até o final do ano, o VGV total deve superar o de 2024.
O presidente da AdemiRJ, Marcos Saceanu, destaca que o crescimento observado no período se torna ainda mais expressivo quando comparado ao resultado recorde do setor em 2024, ano de aprovação do Plano Diretor.
— Esse desempenho é fruto da maior revisão das leis urbanísticas do Rio em 50 anos. Além do Plano Diretor (2024), o Reviver Centro (2023), a Lei do Retrofit (2021) e o Código de Obras (2019) foram marcos essenciais, e a Ademi-RJ atuou de forma construtiva no diálogo com o poder público para viabilizar essas mudanças — afirma.
Os segmentos popular e de luxo são os motores dessa expansão. O Minha Casa Minha Vida (MCMV) ampliou de 36% para 43% sua participação nas unidades lançadas até setembro, enquanto o alto padrão, que passou de 4,3% para 8,8%, viu o volume financeiro lançado saltar de 24%, em 2024, para 42%.
Os imóveis compactos são as estrelas desse cenário que passou a ser desenhado após a aprovação das novas leis, especialmente no Centro e na Zona Sul. Os grandes projetos da Barra seguem em ritmo firme, e os do Porto Maravilha (ampliado até São Cristóvão) já ultrapassam 13 mil unidades lançadas, cinco mil em fase de entrega.
— A cidade está cada vez mais plural, com oferta de moradia para todos. É um equilíbrio importante após décadas de leis que já não refletiam as necessidades atuais — avalia Saceanu.
Esse desempenho trouxe para o mercado uma demanda reprimida de clientes que não conseguiam ter um imóvel por não atender aos padrões antes exigidos, segundo avalia o presidente do Sinduscon-Rio, Claudio Hermolin.
— O Rio está recuperando o tempo perdido. Agora, temos uma legislação que oferece condições favoráveis e atrai tanto moradores quanto investidores — diz. O melhor exemplo desse movimento é o Centro, que hoje abriga o maior volume de lançamentos do Rio e desponta como um grande vetor de crescimento da capital.
O prefeito do Rio, Eduardo Paes, ressalta que a cidade vive um novo ciclo de desenvolvimento urbano, resultado de planejamento, de diálogo e do novo Plano Diretor, e os números do mercado imobiliário refletem isso.
— O município atravessa um momento marcado por lançamentos de todos os padrões, fortalecendo a diversidade da oferta e atraindo investimentos para diferentes perfis de moradia — afirma Paes. Para o presidente da Câmara Municipal do Rio, Carlo Caiado (PSD), a Casa Legislativa foi peça-chave nesse processo de transformação da cidade ao criar um ambiente de segurança jurídica, que devolveu confiança ao investidor. — O objetivo é ter moradias acessíveis, revitalizar áreas degradadas e gerar mais empregos. O Rio está retomando o protagonismo com equilíbrio, visão e trabalho sério — conclui.
Centro renasce com a chegada de novos moradores
Projetos imobiliários, infraestrutura e mobilidade fazem da região um polo residencial vibrante
O Centro do Rio está ganhando novos vizinhos. As chaves dos projetos vendidos na planta já estão sendo entregues, marcando uma virada concreta no coração da cidade. A cena é simbólica para a região que viu sua população encolher e seus prédios ficarem vazios e que, agora, retorna ao mapa afetivo do carioca, embrulhado por políticas urbanas que incentivam a revitalização e por uma onda de lançamentos imobiliários.
O novo fluxo de pessoas é comprovado pelos números: desde 2021 já foram vendidas 2,97 mil unidades residenciais no Centro — 85% do total lançado. Os novos moradores vêm principalmente da Zona Norte (39%), da Zona Oeste (23%), da Baixada Fluminense (16%) e da Zona Sul (4%) e chegam à região atraídos por infraestrutura robusta, transporte fácil, serviços diversos e preços que cabem no bolso. Os dados são do Sinduscon-Rio.
O movimento ganhou novo impulso neste mês, quando a Prefeitura lançou edital para o leilão dos primeiros 16 imóveis do programa Reviver Centro Patrimônio Pró-Apac, iniciativa que vai recuperar prédios históricos degradados e estimular a ocupação residencial e comercial da região. Divididos em quatro lotes no entorno do Largo de São Francisco de Paula, os imóveis vão a leilão em 2 de dezembro com lances iniciais de R$ 100 mil a R$ 1,5 milhão.
O projeto Porto Maravilha, agora estendido a São Cristóvão, atrai investimentos expresO Rio observa um boom de lançamentos imobiliários em várias regiões e que contemplam todos os per s de público sivos graças às regras urbanísticas mais f lexíveis. A Cury é um bom termômetro desse movimento: já lançou ali 20 empreendimentos, totalizando 13 mil unidades. E vem mais por aí. Em 2026, a construtora apresentará o “Luzes do Rio”, com 1,7 mil unidades, perto do Terminal Gentileza.
— O Porto Maravilha vem se consolidando por uma conjugação de fatores muito valorizados: infraestrutura, mobilidade urbana, empreendimentos modernos e preços bem acessíveis. É uma região que se concretiza como polo residencial da cidade — afirma Leonardo Mesquita, vice-presidente de Negócios da Cury.
O Globo, Ademi-RJ, 01/dez
sexta-feira, 28 de novembro de 2025
Sobre o novo modelo de crédito imobiliário
O CMN anunciou o Novo Modelo de Crédito Imobiliário. No médio prazo, o novo modelo cria uma regulamentação mais estrita para o funding, em um momento de grande incerteza. Um período de avaliação torna-se essencial para evitar problemas no setor.
Em 10 de outubro, o governo lançou o “Novo Modelo de Crédito Imobiliário” e medidas para ampliar o acesso da classe média à casa própria, em evento na Presidência da República[1]. Foram publicadas duas Resoluções do CMN (Resolução nº 5.154 e Resolução nº 5.255) e uma resolução do BCB (Resolução nº 512), fruto de reuniões extraordinárias da Diretoria Colegiada do Banco Central e do Conselho Monetário Nacional no dia anterior – em princípio, sugerindo certa urgência. O objetivo dessas medidas é remodelar o funding do mercado de crédito imobiliário, com ampliação da oferta de recursos. As medidas também visam captar a classe média que não estava sendo assistida pelas condições favorecidas do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e flexibilizar o acesso das faixas de renda mais baixas a financiamentos para reformas habitacionais.
A caderneta de poupança, principal fonte de recursos para os financiamentos imobiliários, tem apresentado declínio em seus saldos, levando a restrições na oferta de financiamentos habitacionais. O saldo das cadernetas de poupança junto ao SBPE tem flutuado em torno de R$750,0 bilhões desde outubro de 2022 (gráfico 1). Após crescer em termos interanuais entre novembro 2024 e abril 2025, a expansão tem declinado, com recuo de 1,2p.p. em setembro. Ao mesmo tempo, as instituições financeiras têm captado recursos por meio de outros instrumentos, como as como as Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Letras Imobiliárias Garantidas (LIG), que são utilizadas como lastro de operações imobiliárias. Note-se que embora os recursos do Fundo de Garantia de Tempo de Serviço (FGTS) também sejam utilizados em operações dessa natureza, há condições específicas para a sua utilização[2].
No âmbito do Sistema Financeiro Nacional, a carteira de crédito imobiliário cresceu +8,6% nos primeiros 9 meses de 2025, abaixo do crescimento de +9,4% no mesmo período do ano anterior. Essa expansão resultou de um crescimento maior das operações com taxas de juros de mercado, relativamente àquelas com taxas reguladas, o que compensou parcialmente a maior proporção (cerca de 90%) do saldo das operações com taxas reguladas[1]. Ainda que a imensa parte do mercado de crédito imobiliário esteja ligada a taxa reguladas (em saldos ou em concessões), destaca-se que, recentemente, aumentou o crescimento das concessões a taxas de mercado.
Nos fluxos, a dinâmica negativa é ainda mais evidente. Houve contração nominal significativa das concessões de financiamento imobiliário a pessoas físicas a partir de outubro de 2024, especialmente daquelas com taxas de juros reguladas, enquanto houve expansão das operações com taxas livres (gráfico 2). Embora a elevada taxa Selic, o aumento da inadimplência e a pressão sobre os balanços familiares, com endividamento e comprometimento crescentes, sejam parte central desse comportamento, a disponibilidade de funding também teve um papel importante.
Nesse contexto, foram anunciadas medidas que expandem a abrangência de programas já existentes e outras que desenham um Novo Modelo de Crédito Imobiliário, com implementação progressiva nos próximos anos.
Em termos da expansão de programas já existentes, foi elevado o valor máximo de financiamento no âmbito do SFH, de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões, mantendo um custo efetivo máximo 12,00% a.a.[1] O aumento do teto tem aplicação imediata e abrange a possibilidade de utilização do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) na aquisição e financiamento de imóveis em fase de produção ou imóveis prontos, novos, até aquele valor. Dessa forma, expande-se rapidamente o SFH para imóveis mais caros e incorpora-se classe social de maior renda, estimulando uma nova faixa do mercado imobiliário.
Adicionalmente, o Fundo Social (FS) foi suplementado com R$4,5 bilhões para sustentar os financiamentos de reformas em unidades habitacionais[2], no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV-Melhorias). O FS já havia recebido R$18,1 bilhões por meio da LOA 2025[3], dos quais R$15,0 bilhões foram destinados à PMCMV-Faixa 3, voltada a famílias com renda bruta mensal entre R$4.700,01 e R$8.600,00, e residências de valor até R$ 350.000,00. O PMCMV-Melhorias também é voltado aos beneficiários do PMCMV e segmenta os beneficiários em 2 grupos, famílias com renda mensal de até R$3.200,00 e famílias com renda mensal entre R$3.200,01 e R$9.600,00[4].
Tratando do Novo Modelo de Crédito, são essencialmente quatro as medidas que deverão ampliar os recursos disponíveis às operações imobiliárias.
Em primeiro lugar, os Depósitos Interfinanceiros Imobiliários (DII) terão tratamento diferenciado. Os DII´s, atualmente computados como operações de crédito que impactam o requerimento de direcionamento, passarão a integrar diretamente a base de cálculo dos recursos a serem direcionados para operações de crédito, somando-se ao saldo dos depósitos de poupança. Poderão realizar DII’s apenas as instituições que recebem depósitos de poupança, ou seja, os integrantes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE)[5]. Quando da realização de um DII, o montante depositado poderá ser deduzido da base de cálculo da exigência de direcionamento, passando as instituições depositárias[6] a ter obrigações semelhantes às aplicáveis aos integrantes do SBPE. Assim, a concessão de crédito imobiliário nas condições definidas pelo regulador poderá ser disseminada a um número maior de instituições financeiras, além daquelas recebedoras de depósitos de poupança.
Em segundo lugar, o Novo Modelo também reorienta gradualmente os recursos ora recolhidos compulsoriamente ao BCB, com base no saldo dos depósitos de poupança, para o mercado de crédito imobiliário. Atualmente, 65% do saldo dos depósitos de poupança deve ser direcionado a operações de financiamento imobiliário[7], 20% são recolhidos ao Banco Central como depósito compulsório e 15% são de livre aplicação. Relativamente à alíquota do compulsório, foi autorizada a possibilidade de que a exigibilidade fosse deduzida em 5% da base de recolhimento, desde que esses recursos sejam utilizados em operações de crédito imobiliário específicas. Essa medida entrará em vigor a partir de início de 2027. O percentual de 5,0 p.p. será aumentado em 1,5 p.p. ao ano, a partir de 2027, ajustado anualmente, até a exigência do recolhimento compulsório ser extinta[8]. Adicionalmente, os 15% do saldo de depósitos de poupança livremente aplicados também deverão ser direcionados obrigatoriamente ao crédito imobiliário. Assim, transcorrida a transição, 100% dos saldos dos depósitos de poupança, então acrescidos dos saldos dos DII´s recebidos, deverão ter direcionamento imobiliário obrigatório, com operações que atendam às condições do SFH.
Em terceiro lugar, a ampliação da oferta de funding imobiliário[9] também deverá se dar por meio da criação do prazo médio de cômputo do saldo da poupança, que operará como lastro para as operações de financiamento cujo prazo será inferior à média das operações imobiliárias contratadas. No modelo vigente, o saldo médio dos depósitos de poupança, em determinado período de referência, constitui, por exigência regulatória, a base para a definição do montante de operações imobiliárias a ser mantido por cada instituição financeira. Os depósitos de poupança que originaram essa obrigatoriedade permanecem no passivo da instituição durante toda a vigência da operação de crédito imobiliário, mantendo-se uma equivalência contábil[10] , ainda que haja descasamento de liquidez. No novo modelo, os prazos de cômputo do saldo da poupança para atendimento da exigência de direcionamento dos depósitos de poupança variarão até 7 anos, proporcionais ao prazo da operação, mas bastante inferiores aos prazos usuais das operações de crédito imobiliário. Essa medida encerra a “equivalência” e o multiplicador da poupança será aumentado, uma vez que a redução do período de lastro para o atendimento da exigência de direcionamento obrigará a instituição financeira a contratar novas operações imobiliárias a partir de um mesmo saldo de depósito de poupança.
O gerenciamento do descasamento entre o lastro dos depósitos de poupança e as operações imobiliárias realizadas deverá promover um impulso às operações imobiliárias, em volumes maiores e, potencialmente, em redução dos custos. O gerenciamento da dissociação entre ativos e passivos levará à diversificação das fontes de financiamento, com a emissão de papéis voltados ao financiamento imobiliário (aumento do passivo fora dos depósitos de poupança). A expectativa é que a captação desses recursos adicionais, enquanto os saldos de depósito de poupança não tiverem se exaurido, estimule a redução do custo das operações imobiliárias. No novo modelo, mesmo que o saldo médio dos depósitos da poupança permaneça estável ou se reduza, a instituição financeira captadora desses depósitos precisará ampliar a sua carteira de operações imobiliárias sempre que houver vencimento do prazo de vigência do saldo de poupança anteriormente computado (aumento do ativo).
Por fim, outra mudança na regra de direcionamento que levará a um aumento do funding está na definição da forma de avaliação da operação imobiliária gerada a partir dos recursos dos depósitos de poupança. Ao invés de mensurar as operações pelo saldo contábil até a liquidação e avaliá-las frente ao montante a ser direcionado em cada período, será tomado como referência o valor nominal de cada contratação, ponderado por parâmetros definidos a partir do tipo de financiamento, do prazo e do valor da operação. Nesse sentido, os fatores indicados apontam a preferência do regulador por financiamentos no âmbito do SFH, operações com prazos superiores a 30 anos e valores até R$1,0 milhão[11]. Essa medida também estimula a captação de recursos alternativos aos depósitos de poupança, ao tempo que favorece a aplicação em operações que promovam o direcionamento ao crédito imobiliário.
O novo modelo anunciado explicita um período de transição, com implementação gradual, embora parte das medidas vigore a partir de 2027. Algumas das medidas anunciadas são de aplicação mais imediata, mas aquelas relativas a mudanças conceituais na avaliação do direcionamento dos recursos e a ênfase no retorno das operações ao SFH necessitarão de mais prazo para sua implementação.
Em síntese, o novo modelo cria uma regulamentação mais estrita para o funding do mercado imobiliário. E pode aumentar o risco para o Sistema Financeiro Nacional. O modelo de crédito imobiliário em vigor requer que 65% do saldo dos recursos seja direcionado a operações imobiliárias e pelo menos 80% desse percentual deve ser utilizado para a contratação de financiamentos de imóveis residenciais no âmbito do SFH, com o restante sendo independentemente das condições pactuadas entre as partes. No modelo anunciado, 100% do saldo deverá ser direcionado a operações no âmbito do SFH e as regras de direcionamento demandarão mais recursos, gerando pressão adicional sobre os balanços das instituições financeiras.
Embora seja positivo o empenho da autoridade monetária em ampliar o mercado de crédito imobiliário e desvinculá-lo dos depósitos de poupança, alguns aspectos apontam para a relevância de uma transição cuidadosa. As características tributárias dos instrumentos alternativos de financiamento das operações imobiliárias, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCI) que deverão ser utilizadas na gestão da carteira de crédito das instituições financeiras, estão sendo objeto de intensa discussão no Congresso. Adicionalmente, o risco de descasamento entre as taxas e prazos das operações imobiliárias e dos papéis que financiarão essas operações não é desprezível, sendo potencialmente maior que o descasamento histórico frente aos depósitos de poupança. O nível de incerteza corrente também não se coaduna com o ambiente desejável para o desenvolvimento de mercado de operações de longo prazo, característica do mercado imobiliário. Por fim, os elevados comprometimento da renda e endividamento das famílias, anteriores ao novo modelo de crédito imobiliário, devem ser explicitamente considerados no processo de implementação no novo regime.
FGV Ibre, Crédito, 28/nov
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