Uma nova Miami?

O empresário paranaense Daniel Oliveira, 35 anos, tinha uma preocupação recorrente em 2013. Temeroso com relação às incertezas da economia, desejava tirar parte de seu capital do Brasil. "Eu procurava uma alternativa segura para me defender tanto da insegurança fiscal brasileira quanto de uma possível desvalorização do real frente ao dólar", diz ele. A preferência foi o mercado imobiliário. Depois de sete meses de navegação sistemática pela internet, Oliveira adquiriu, por US$ 430 mil, uma casa na planta em um condomínio fechado em Orlando, município localizado no centro da Flórida.

Menos popular e menor do que Miami, a cidade é conhecida por seus condomínios de alto padrão - ao lado do empreendimento escolhido pelo executivo localiza-se o condomínio Celebration, erguido pela Disney, e que tem o apresentador Sílvio Santos na lista de proprietários. Feliz com o imóvel de cinco dormitórios e três mil pés quadrados (aproximadamente 280 metros quadrados) e também com os três campos de golfe à disposição dos moradores, o empresário prevê uma valorização de 15% ao ano em sua propriedade ao longo dos próximos três anos. "Não pretendo morar em Orlando todo o tempo, minha intenção é passar alguns meses do ano aqui e alugar a casa por temporada no restante do tempo", diz ele.

As receitas com aluguel cobrirão os custos de manutenção do imóvel e os impostos, avalia Oliveira. Investir em imóveis nos Estados Unidos sempre foi uma alternativa clássica de diversificação para endinheirados de toda a América Latina, e os brasileiros não são exceção. A Flórida lidera as preferências desses investidores, pela proximidade geográfica, pelo clima mais ameno e pela abundância de latinos, que a torna mais próxima em termos culturais. Não por acaso, Miami, principal cidade do Estado (a capital é Tallahassee), foi uma das primeiras cidades a ver seus preços retornarem aos patamares pré-crise.

"Tivemos uma época de fortes descontos em 2009, quando os bancos estavam precisando de capital e revendiam imóveis a baixo preço para fazer caixa, mas isso passou", diz Ricardo Molina, sócio da Talent Realtors, imobiliária com sede na Flórida. O engenheiro da computação, nascido em Santos, atua como corretor de imóveis nos Estados Unidos há cinco anos. Segundo ele, os preços dos imóveis já se recuperaram em Miami, mas ainda há oportunidades para investidores em cidades como Orlando. "O preço médio do metro quadrado ainda está 25% abaixo do pico anterior à crise", diz ele. Para investir, diz Molina, os candidatos a adquirir um imóvel financiado precisam apenas de um passaporte e de um visto válido.

"Quem for comprar à vista não precisa nem disso. Basta contratar o advogado, assinar os contratos e enviar o dinheiro", diz ele. Os bancos americanos podem se mostrar reticentes em financiar quem não é cidadão nem possui uma histórico de crédito, mas, em caso de sucesso, os empréstimos são mais baratos do que no Brasil. O plano mais comum é financiar 70% do valor do imóvel, em geral em contratos de 30 anos, pagando juros de 5% a 6,25% ao ano. Uma vez adquirido o imóvel, ele tem de ser arrolado entre os bens informados à Receita Federal brasileira, na entrega da declaração de ajuste anual.

Chaves recebidas, é hora de procurar um inquilino. Há dois grandes grupos de locatários, os de curta duração (pela legislação americana, contratos de até 180 dias) e os de longa duração. O que varia aqui é o custo para encontrar esse inquilino. No caso dos contratos longos, o intermediário - uma imobiliária ou empresa de gestão de patrimônio - cobra, em média, 10% do valor do aluguel para prestar o serviço. No caso dos contratos por temporada, em que a rotatividade é maior e os gastos com divulgação são mais pesados, a tarifa do intermediário pode chegar a 25% do valor do aluguel. Molina afirma que a rentabilidade média dos contratos de locação é de 4% a 6% ao ano, em dólares, já descontadas as taxas e o imposto territorial, que é salgado por lá.

A alíquota média é de 1,6% do valor da propriedade todos os anos, o que representa, no caso de uma residência como a adquirida pelo empresário Oliveira, quase US$ 7 mil por ano. Quais os riscos de investir nessa nova Miami? O primeiro e principal deles é a característica do produto. Imóveis, tanto no Brasil, quanto nos Estados Unidos, são bens individualizados. Duas casas para alugar em um mesmo condomínio podem oferecer rentabilidades diferentes devido apenas à localização, por isso a recomendação é visitar o local e o imóvel pelo menos uma vez, e fazer isso com olhos bastante críticos.

"Se houver uma dúzia de condomínios concluídos na estrada e todos com casas à venda ou disponíveis, é um sinal bastante claro de que a região passou por um período de excesso de oferta e os preços vão demorar para se recuperar", diz o consultor financeiro paulista Fernando Costa. O segundo risco vem da diferença entre Orlando e Miami. A segunda cidade é um centro comercial e financeiro, informalmente conhecida como a capital da América Latina. Já Orlando é um destino com características mais turísticas e com boa participação de aposentados entre seus moradores. Ou seja, um lugar onde a economia é menos dinâmica. Na ponta do lápis, isso pode indicar mais demora no retorno dos preços aos níveis anteriores à crise.

IstoÉ Dinheiro, 4/set

Centro cultural no Porto

A Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região Portuária e a Biblioteca Nacional farão um concurso nacional de arquitetura, organizado pelo Instituto de Arquitetos do Brasil do Rio (IAB) para reformar a antiga Estação de Expurgo de Grãos do Ministério da Agricultura, no Centro.

A proposta é transformar o prédio, que já abriga parte do acervo de periódicos da Biblioteca Nacional, no mais novo centro cultural do Porto. O lançamento da competição que vai escolher o projeto acontecerá hoje, no IAB, no Flamengo, às 18h30min, e a publicação do edital deve sair em setembro.

O Globo, Ancelmo Gois, 04/set

BR Properties vai às compras no setor de escritórios

A BR Properties está otimista com o mercado de escritórios comerciais de alto padrão, mesmo com as reduções de preços de locação e dos ativos ocorridas no mercado desde 2012, último ano de alta dos valores. A companhia tem aproveitado a queda real dos preços dos ativos observada nos últimos dois anos e a menor demanda por locações para negociar a compra de grandes lajes corporativas na cidade de São Paulo, entre a Avenida Paulista e a Marginal Pinheiros, e entre as avenidas Rebouças e Juscelino Kubitschek.

"Esta é a região de moradia dos tomadores de decisão das maiores e melhores empresas brasileiras", afirma o diretor-presidente da BR Properties, Claudio Bruni. O executivo ressalta que, com o novo Plano Diretor de São Paulo, a produção imobiliária tende a ser mais restritiva na região de atuação da companhia em grandes lajes nos próximos anos.

No momento, a empresa de propriedades comerciais negocia a aquisição de R$ 3 bilhões de ativos, a maioria de escritórios, seu principal segmento de atuação. Geralmente, explica, desse valor só um terço acaba concretizado. Ainda existe espaço para queda dos preços de venda dos ativos, mas não de locação de escritórios na região em que a BR Properties atua na capital paulista, de acordo com Bruni. No curto prazo, a expectativa do executivo é a de ajustes dos preços de locação em linha com a inflação.

Nas aquisições, a BR Properties só negocia prédios inteiros e de alto padrão. "Eventualmente, nos interessamos por alguma oportunidade de retrofit [reforma] em imóvel que possa ter valorização", diz Bruni. O executivo afirma esperar que um novo ciclo de alta do mercado de grandes lajes corporativas tenha início em meados de 2016.

Nesta semana, a Johnson & Johnson firmou contrato de pré-locação dos cinco andares de escritórios comerciais da torre B do Complexo JK, em São Paulo, pertencente à BR Properties. O período de locação será de cinco anos, contados a partir de janeiro de 2015, renováveis por mais cinco. A BR Properties começará a receber o aluguel em meados do ano que vem, após o período de carência. O valor do aluguel não foi divulgado para não prejudicar outras locações, de acordo com Bruni.

"Num mercado duro, em que se demora mais de um ano para ocupar um prédio concluído, conseguimos fechar a locação antes de o imóvel estar pronto", compara o executivo. Os investimentos da BR Properties no retrofit da torre B somam R$ 130 milhões. O prédio comprado, onde funcionava a Daslu, tinha três andares, além do térreo. A BR Properties demoliu os três e construiu outros seis andares, com cerca de cinco mil metros quadrados por laje.

Se o prédio pré-locado para a Johnson & Johnson estivesse alugado, a vacância física de escritórios da BR cairia de 9,4% para 6,2%.

Em relação às eleições, a vitória de qualquer um dos três principais candidatos à presidência da República - Dilma Rousseff, Marina Silva e Aécio Neves - é considerada positiva por Bruni, tendo em vista a perspectiva de cinco a dez anos que a companhia leva em conta para fechar negócios.

"Os três estão comprometidos com a melhora da qualidade de vida da população, o que mexe com nossos inquilinos, como empresas de consumo e bancos", diz o executivo. A diferença, segundo ele, é que o ritmo de negócios da companhia pode ser maior ou menor, conforme quem for o vencedor.

"A plataforma dos candidatos é parecida. Todos abordam a questão social, mobilidade, melhora de renda da população, falam em estímulos a energias alternativas e ao petróleo e em apoio à agricultura, mesmo que haja quem seja mais restritivo. A forma de chegar é que é diferente", afirma.

Valor Econômico, 03/set

Dar imóvel quitado como garantia facilita empréstimo de valor alto e prazo longo

Receber a casa de um cliente como garantia para um empréstimo sempre foi uma opção pouco ofertada pelos bancos brasileiros. Mas isso deve mudar. Neste mês, o governo anunciou uma medida que permite que 3% dos recursos captados via poupança sejam usados como fonte de dinheiro para o crédito com garantia de imóvel, também chamado de home equity. O estímulo poderá injetar até R$ 16 bilhões nessa linha de crédito, segundo previsão do governo.

Com mais fontes de recursos, a expectativa é de que os bancos reduzam os juros cobrados nessa linha. Boa notícia para o consumidor, já que essa modalidade permite empréstimos de valores altos - os bancos emprestam até cerca de 60% do valor do imóvel dado como garantia. Em contrapartida, o imóvel do comprador, muitas vezes o único da família, está em jogo, o que exige cautela.

De acordo com Octavio de Lazari Junior, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) e diretor do Bradesco, o estímulo a essa linha é válido, uma vez que há um grande número de profissionais liberais que recorrem ao crédito pessoal para abrir ou ampliar seu negócio. Além disso, no crédito com garantia de imóvel, os prazos para pagamento são mais longos e muitas vezes ultrapassam dez anos.

Se considerado o volume da poupança, os recursos são gigantescos e vão contribuir para que o home equity ajude a baratear o custo dos financiamentos das famílias brasileiras, assim como o crédito consignado, afirma João Vitor Menin, diretor do banco Intermedium, especializado nesse segmento. Ele estima que a linha ultrapasse, em cinco anos, o crédito consignado, hoje com R$ 240 bilhões em carteira. O juro médio do crédito consignado está em 25,8% ao ano, segundo o BC.

Não há dados oficiais do tamanho da carteira de crédito com garantia de imóvel no Brasil, mas os especialistas estimam algo entre R$ 10 bilhões e R$ 15 bilhões. Nos principais bancos, as taxas de juros giram em torno de 1,5% ao mês (ou cerca de 20% ao ano).

Com o incentivo do governo e os juros enores, o home equity tem tudo para ganhar mais espaço. Na próxima década, conforme Venim, o produto tem potencial para galgar meio trilhão de reais e ser maior que a linha com desconto em folha de pagamento. A carteira de home equity do Intermedium soma R$ 450 milhões e vem crescendo a um ritmo de 60% a 70% ao ano, segundo o executivo.

Para quem se animou, é preciso calma antes de colocar o imóvel próprio como garantia para um empréstimo. O presidente da Associação Brasileira de Mutuários da Habitação (ABMH), Leandro Pacífico, considera que uma campanha de conscientização deveria vir acompanhada dos estímulos do governo à modalidade. Pacífico é taxativo em sua avaliação sobre vantagens e desvantagens. É o pior crédito possível do ponto de vista da segurança familiar.

A coordenadora institucional da associação de consumidores Proteste, Maria Inês Dolci, avalia que ainda é cedo para saber se os bancos vão baixar os juros dessa linha. Ela recomenda planejamento e o uso desse crédito com cautela e para investimento em projetos sólidos, já que em caso de inadimplência o imóvel pode ser perdido. Se a família tem um segundo imóvel, ele pode ser usado como garantia com mais tranquilidade. Se acontecer, porventura, algum problema de pagamento, a casa onde a família mora não será afetada, afirma.

Custos. No Bradesco, os juros do crédito com garantia de imóvel partem de 2,81% ao mês. O banco está fazendo as contas e aguarda resolução do Conselho Monetário Nacional (CMN), mas a expectativa é de que as taxas fiquem mais baratas. Segundo o diretor de Empréstimos e Financiamentos do Bradesco, José Ramos Rocha Neto, hoje a linha tem inadimplência maior que o crédito imobiliário, mas também é considerada de menor risco, uma vez que tem o imóvel quitado como garantia.

Líder no segmento, a Caixa Econômica Federal tinha, até julho, carteira superior a R$ 7 bilhões. A instituição ainda avalia o impacto dos estímulos. O vice-presidente de Finanças e Controladoria da Caixa, Márcio Percival, lembra que o banco reformulou o produto em 2013. A instituição aceita como garantia imóveis residenciais, comerciais, terrenos ou imóveis rurais, com taxa a partir de 1,17% ao mês mais a taxa referencial (TR).

O Banco do Brasil tem juro entre 1,35% a 1,94% ao mês. A instituição diz que não cobra seguro por morte e invalidez e por danos ao imóvel.

No Santander, cuja carteira de home equity soma cerca de R$ 400 milhões, a medida deve liberar mais de R$ 1 bilhão, de acordo com o diretor executivo de Negócios Imobiliários, Gilberto Duarte de Abreu Filho. O juro parte de 1,65% ao mês. Internacionalmente, o home equity é extremamente usado, mas aqui ainda não existe uma cultura para o produto e o custo não estava adequado.

Segundo o presidente da Associação Brasileira de Bancos (ABBC), Manoel Cintra, o produto também deve ter mais espaço nos bancos médios. Os bancos médios já fazem essas operações e têm capacidade de fazer melhor que os grandes, porque as carteiras são menores, diz.

Sobre a desvantagem da concorrência com os grandes bancos, que podem acessar um funding mais barato, Menin, do Intermedium, diz que o diferencial não é apenas a taxa. O serviço prestado e ainda o custo mais atrativo do seguro embutido no financiamento, diz, tendem a pesar na decisão do cliente./Colaboraram Cynthia Decledt, Hugo Passarelli e Mariana Congo.

O Estado de São Paulo, 02/set

Condomínios oferecem mobilidade

Muito comum na Barra da Tijuca, os ônibus particulares do tipo 'frescão' que circulam em condomínios facilitam o acesso dos moradores a pontos da cidade e também de pessoas que trabalham nestes empreendimentos. A iniciativa pode ser vista em condomínios como Parque das Rosas e Novo Leblon, ambos na Barra.

Ao mesmo tempo, outros tipos de transportes estão sendo oferecidos atualmente na região. Um deles é a balsa. Além de ter a opção de dispensar carro ou ônibus, é possível aproveitar o passeio pela Lagoa de Marapendi.

A Ecobalsas, por exemplo, aproxima os condomínios da praia e de pontos de lazer e de serviços, como clubes, shoppings e centros empresariais e comerciais.

Moradores do Front Park com 435 unidades, em Campo Grande, terão van exclusiva no condomínio para os principais pontos do bairro

A produtora cultural Taisa Vidal, de 21 anos, mora no Barra Deck e usa a Ecobalsas nos fins de semana. "É o meu transporte preferido para ir à praia. É mais rápido, a vista é linda e eu não perco tempo procurando vaga para estacionar", ressalta Taisa.

No Recreio dos Bandeirantes, quem for morar no Maui Unique Life Residences, dent r o do novo bairro Pontal Oceânico, também contará com o serviço da Ecobalsas. "A ideia de integrar ônibus de condomínios e balsas em uma região cercada por lagoas traz grandes benefícios para essas pessoas. Os futuros moradores poderão fazer a travessia até a praia sem transtornos, em pouco tempo, além de desfrutar de um clube de apoio à praia exclusivo, o Espaço Ecolounge", explica João Paulo Matos, diretor-presidente da Calçada.

Em Campo Grande, a construtora Vitale investe na van exclusiva para facilitar o deslocamento dos futuros moradores do Front Park Residence. O empreendimento terá 435 unidades e mais de 30 opções de lazer.

O Dia, Cristiane Campos, 31/ago

Aquário do Parque Lage passará por megarevitalização

Projetado pelo paisagista inglês John Tyndele no século XIX, o aquário do Parque Lage vai passar por uma megarevitalização. Ganhará novo sistema de filtragem e aquecimento de água e iluminação que permitirá ajustar a cor mais adequada ao habitat de cada tipo de peixe. A medida também fará com que o horário de visitação, hoje limitado à luz solar, seja prolongado.

Responsável pelo projeto, Thiago Vasconcellos, técnico em aquarismo, vai substituir algumas espécies por peixes brasileiros que representem as 12 bacias hidrográficas do país. Atualmente, das 20 espécies que existem ali, apenas nove são daqui. "O aquecimento da água é fundamental para os peixes da Amazônia", destaca. O aquário revitalizado será aberto ao público no final de setembro, com mostra sobre o Rio Paraíba do Sul.

O Globo, Gente Boa, 29/ago

A Mercado Imóveis deseja a todos os corretores e corretoras um FELIZ DIA DO CORRETOR!

Não importa o tamanho do seu sonho.

Se for alto ele vende a cobertura.

Se for baixo vende o térreo.