Vamos começar com uma afirmação direta e simples: o imóvel é um excelente investimento, se houver dedicação de sua parte. Não adianta pensar que o retorno imobiliário é uma consequência imediata e de fácil proveito. Na última década, com a popularização da compra imobiliária, muitos empreendedores tiveram uma percepção errônea do retorno de nosso setor. De forma deturpada e precipitada, construiu-se no mercado um "novo investidor": arrojado comprador de unidades na planta com um propósito único de realizar uma posterior venda em curto prazo. Ou seja, o especulador imobiliário.
Diferentemente do "velho investidor", o novo ente visava somente o lucro rápido ofertado pelo mercado. Movido por uma forma de pagamento fácil e convidativa, em consequência da pequena poupança durante o período de obra (em torno de 20% a 30% do valor do imóvel), o "novo investidor" adquiria diversos imóveis em pouco espaço de tempo.
O intuito dessa figura cativa em lançamentos era gerar a especulação através do repasse de imóveis antes da emissão do habite-se, para que pudesse auferir certa lucratividade. Não existia compreensão básica do mercado e dos produtos ofertados, muito menos dos custos atrelados a ele. Comprava-se por comprar.
Por um breve período, a fórmula mágica pode ter resultado em ganhos rápidos para poucos. Entretanto, para grande parte o trabalho especulativo terminou sem o retorno esperado. O rompimento da corrente dos "novos investidores" foi gerado pela natural e previsível queda dos repasses durante a obra. Desse modo, e seguindo os trâmites normais de uma aquisição, os imóveis comprados de forma desconhecida e imponderada foram repassados aos seus novos donos após o término da construção. O resultado foi um grande grupo de pessoas decepcionadas por não terem seguido as regras do sucesso imobiliário.
Qualquer investidor que se preze deve dedicar um período para a compreensão fundamental do novo setor em que se quer empreender, e não apostar em uma possível roda especulativa. O saldo negativo dos "novos investidores" foi resultado da falta de dedicação e do excesso de confiança, que findaram em investimentos sem o ímpeto continuísta do "velho investidor".
Aliás, o termo "velho" não está intimamente ligado à idade do investidor, mas à sua capacidade de aceitar os clássicos e habituais princípios que permeiam o sucesso imobiliário. Exemplificando, o comprador tradicional procura estar informado das nuances do negócio, bem como dos riscos que, porventura, o mesmo possa oferecer. O "velho investidor" estuda preços, como o valor do m², e estima importâncias a serem gastas no futuro, tais como ITBI, escritura definitiva, registros, condomínio, IPTU e amortizações do financiamento.
Toda e qualquer aquisição é realizada através de comparações de regiões e empreendimentos, fazendo o uso constante de planilhas e estatísticas. Para esse tipo de comprador, o imóvel adquirido é um investimento altamente ponderado, cujo rendimento futuro será recebido através de aluguéis ou, até mesmo, de uma possível venda do imóvel pronto e totalmente legalizado.
Além dos custos habituais de manutenção imobiliária, o "velho investidor" se dispõe a realizar benfeitorias e melhorias contínuas em suas aquisições. Na locação, por exemplo, a possibilidade de se alugar um imóvel cresce exponencialmente se o mesmo possui diferenciais em comparação ao estoque do mercado. Cada centavo investido na unidade reflete rapidamente em seu retorno. O resultado da dedicação e perseverança em seu patrimônio é capaz de transformá-lo sempre num investimento altamente rentável e seguro.
Em meu dicionário, imóvel é o bem patrimonial adquirido através de investimento de moeda corrente para ganhos futuros. O retorno instantâneo esperado pelos "novos investidores" não condiz com o nosso mercado. Como profissional do ramo, tenho ciência de que a busca pelo resultado faz parte de qualquer negócio. Porém, a manutenção do lucro e do sucesso não pode ser medida através da ganância tripla de comprar, comprar e comprar. É necessário se estruturar e planejar sua aquisição imobiliária em longo prazo.
Adquirir um imóvel é uma consequência em nossas vidas, seja para investimento ou para moradia. No entanto, é necessário dedicar-se para transformá-lo numa potência econômica. Não espere por soluções mirabolantes ou métodos de ganho fácil. A solução está sempre em suas mãos.
Por falar nisso, imóvel mal administrado é dinheiro parado.
Luiz Paulo Junior é consultor especializado no mercado imobiliário.
