O ano começa animador para o setor imobiliário. A retomada do crédito com recursos da poupança e o aumento expressivo de lançamentos mais caros em 2018 apontam para um retorno das classes médias ao mercado.
Em 2018, o volume financiado para aquisição ou construção de imóveis interrompeu três anos consecutivos de queda e avançou 15%, segundo a Abecip (associação das entidades de crédito imobiliário).
O grande impulso veio do salto de 33% nos valores financiados com recursos da poupança, o SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), para R$ 57,4 bilhões.
O setor vinha sendo sustentado mais pela demanda no programa de habitação popular Minha Casa Minha Vida.
Já com recursos do FGTS, muito usado no MCMV, o crescimento em 2018 foi de só 2%, para R$ 60 bilhões - patamar de desembolso que segue em níveis históricos altos. A projeção da associação, porém, é de queda de 5% neste ano.
"O FGTS foi fundamental nos anos de crise. Mas ele tem uma característica de fundo, de recursos limitados. O SBPE volta a ter o papel que sempre teve no mercado, de puxá-lo, ainda que sobre uma base baixa", afirmou Gilberto Duarte de Abreu Filho, presidente da Abecip, ao divulgar os resultados do setor.
No auge, em 2014, os desembolsos do SBPE chegaram a R$ 113 bilhões.
Cristiane Magalhães, diretora de crédito imobiliário do Itaú Unibanco, diz ser positivo ver o avanço do mercado em um segmento "mais livre". "É um movimento mais natural e menos induzido", afirma.
O financiamento imobiliário no banco subiu 5,8% em 2018.
Para este ano, a Abecip projeta mais um crescimento de 20% do SBPE, a R$ 69 bilhões.
"Essa é uma estimativa diante de um cenário intermediário de incerteza. Não sabemos se as reformas serão aprovadas", disse Abreu Filho.
Ele se refere especialmente à reforma da Previdência, considerada pelo mercado financeiro passo fundamental para um ajuste fiscal do país.
A perspectiva de que as contas públicas entrem nos eixos ajudou a derrubar os juros de longo prazo, medida importante para a composição das taxas imobiliárias nos bancos.
Há cerca de seis meses, antes das eleições, contratos com vencimento em 2029, por exemplo, tinham taxas a 12%. Hoje, estão em 9%.
"Vai fazer muita diferença para o mercado o que acontecer com essas taxas. Se as reformas passarem, elas vão cair e o apetite dos bancos e de toda a economia aumentam", disse o presidente da Abecip.
Os dados da associação consideram crédito para a compra de imóveis prontos. Mas o crescimento expressivo de lançamentos voltados para a média e a alta renda indica que incorporadores já antecipam alta da demanda também nos estandes de vendas.
Lançamentos para essa faixa avançaram 54% nos 12 meses até novembro, último dado da Abrainc (associação das incorporadoras), na comparação com igual período de 2017. Os lançamentos dentro do MCMV subiram menos, 24%, mas ainda são 75% das novas unidades no mercado.
Mirella Parpinelli, diretora da imobiliária Lopes, apontou que o mercado destravou em outubro, após a eleição.
"O ano começou com os desafios de muitos feriados, Copa, indefinição política. Mas sabíamos que, dependendo do resultado da eleição, o mercado ia reagir. Animou mais do que imaginávamos", afirmou.
Segundo ela, a imobiliária vendeu 100% mais no último trimestre do ano e dobrou seu faturamento, na comparação com os três meses finais de 2017. "O impulso veio das classes média e alta. Até o terceiro trimestre, o ticket médio do comprador era de R$ 540 mil, mas nos três meses seguintes foi para R$ 705 mil".
A Abecip espera que um bom desempenho da poupança em 2019 estimule ainda mais essa fonte de crédito. O saldo dos recursos aplicados no SBPE atingiu R$ 618,1 bilhões em 2018, segundo a associação, que projeta um crescimento de 11% para 2019.
"Já coloca um compromisso nos bancos, uma pressão para financiar mais em 2019", disse Abreu Filho.
Para Magalhães, do Itaú, a maior disponibilidade de dinheiro para emprestar é um incentivo. Ela destacou também mudanças que entraram em vigor em janeiro que ajudam a flexibilizar o uso, pelos bancos, de recursos da poupança para financiamento imobiliário.
Além disso, a combinação de inflação e juros baixos, benéfica para o setor, que vigorou ao longo de 2018 deve perdurar.
Foi de olho nisso que o bancário Raphael Messagi, 24, decidiu trocar uma casa da família em São Bernardo do Campo, na Grande São Paulo, pelo seu primeiro apartamento próprio - uma unidade de um quarto no Ipiranga (na zona sul da capital paulista), que deve ser entregue em 2020.
"Eu procurei bastante. Esperei para ver a questão das taxas. Com a Selic [taxa básica de juros] baixa, vi que não havia previsão de elas subirem tão cedo e achei que era a hora de comprar", disse.
O juro médio do financiamento imobiliário chegou a 9,5% ao ano em dezembro, segundo o Banco Central - e pode ser próximo de 8% em grandes bancos, dependendo do cliente.
"A competição aumentou, as taxas caíram. Não vejo perspectiva para cederem mais, mas também não devem subir", disse Magalhães.
Segundo Abreu Filho, hoje há políticas e preços semelhantes aos melhores momentos do crédito imobiliário no país. "Se não estamos fazendo ainda mais crédito é porque, de fato, estamos esperando o cliente ter mais coragem e ir para o balcão de venda".
"A volta da confiança do consumidor é fundamental para uma aquisição de longo prazo como um imóvel", disse Felipe Cunha, diretor de incorporação da Living, braço da Cyrela.
Para isso, o mercado de trabalho precisa avançar. A taxa de desemprego ficou estável em 2018, a 11,6%, mas o país ainda fechou o ano com 12,1 milhões de pessoas sem trabalho.
"Este ano já demonstra um aquecimento muito mais intenso. Mas o volume mais forte [de compra] deve vir a partir do momento em que os índices de desemprego caírem", disse Emilio Fugazza, diretor financeiro e de relações com investidores da Eztec.
Por parte dos empresários, a cautela é maior. O índice de confiança geral da construção ficou estável em janeiro na comparação com dezembro, mas o segmento de edificações avançou.
"Começamos a ter um pouco de luz. Para este ano, a lei dos distratos ajuda bastante", disse Milton Bigucci, presidente da MBigucci. O texto regulamentou multa de até 50% do valor já pago pelo consumidor que desistir da compra do imóvel.
Focada na classe média, a incorporadora segurou lançamentos nos últimos anos e investiu R$ 120 milhões em terrenos na capital paulista e região metropolitana para garantir novos empreendimentos por mais de uma década.
Mas, dizem especialistas, a combinação de aumento da demanda, com consequente queda de estoques, e o baixo ritmo de construção nos últimos quatro anos deve elevar o preço dos imóveis, principalmente nas grandes capitais.
