Ainda superando os efeitos de uma longa crise, o mercado imobiliário carioca vislumbra dobrar o número de lançamentos este ano na comparação com 2018. A expansão vem das duas pontas do setor: a moradia popular, que manteve o desempenho a despeito da crise, e, principalmente, o segmento de imóveis de alto padrão. A expectativa do mercado do Rio é fechar o ano com mais de uma centena de empreendimentos, a maioria na Zona Sul.
- Vamos manter o movimento que ganhou fôlego no fim de 2018. Já esperamos o dobro de empreendimentos, principalmente nas regiões de maior valor, que são Zona Sul e Tijuca, na Zona Norte. O segmento de imóveis com preço acima de R$ 1,5 milhão vai avançar ainda mais, e o Minha Casa Minha Vida segue em frente - diz Claudio Hermolin, presidente da Ademi-RJ, que reúne empresas do setor.
Diferentemente da classe média, ainda assustada com o desemprego, os investidores de maior poder aquisitivo que tinham recursos parados voltaram às compras. Para entender o peso do alto padrão nas finanças do setor, vale observar que, no ano passado, foram lançadas 8.390 unidades residenciais no Rio, alta de 16% sobre 2017. As vendas, no entanto, recuaram 27%. Ainda assim, o valor gerado por esses negócios saltou 44%. O movimento tende a se aprofundar.
- Mesmo nos projetos de alto padrão, as unidades mais caras são vendidas primeiro. São compradores com recursos reservados e que recuperaram a confiança. Isso ainda não acontece na classe média. A retomada nesse segmento só virá na carona da retomada do emprego - explica Hermolin.
No Rio By Yoo (retrofit do prédio do Flamengo no Morro da Viúva), das 103 unidades postas à venda, a preços que chegavam a R$ 3,5 milhões, restam apenas oito, justamente as de menor preço, em torno de R$ 2,5 milhões. De dois projetos lançados na Tijuca, o Move, que saiu em meados de 2018, vendeu por completo, com apartamentos de R$ 750 mil, em média. Já o Aura, lançado no fim do ano, tem metade das unidades comercializadas. O valor médio, porém, é mais alto, de R$ 900 mil.
Vendas avançam
Zona Sul e Tijuca despontaram nas vendas, firmando-se como áreas em que o preço médio do metro quadrado já voltou a garantir liquidez aos projetos. Segundo Rubem Vasconcelos, presidente da Patrimóvel, imóveis novos na Zona Sul estão em torno de R$ 14.500 o metro quadrado. Na Tijuca, cerca de R$ 9 mil.
- São áreas que mostram melhora. O crescimento de fato virá quando a Barra da Tijuca tiver avanço. Estamos sem os grandes produtores, como Gafisa (em reestruturação para superar dificuldades financeiras) e PDG (em recuperação judicial). Mas isso gera oportunidade para novas empresas - diz Vasconcellos.
As construtoras cariocas buscam oportunidades. A RJZ Cyrela projeta até R$ 860 milhões em valor de vendas de lançamentos este ano, 30% acima do que fez em 2018.
- Focamos em lançamentos em áreas com menos oferta e, por isso, de alta absorção, com produtos bem estudados. Teremos lançamentos em Botafogo, Laranjeiras, ambos com preços médios de R$ 1,5 milhão - diz Marcelo Parreira, gerente geral de incorporação e produto da RJZ Cyrela.
A construtora Inti decidiu se manter focada no alto padrão, com quatro novos projetos este ano na Zona Sul, todos com apartamentos a partir de R$ 1,5 milhão. A previsão é triplicar o valor geral em vendas desses empreendimentos para R$ 60 milhões, na comparação com 2018.
Já a Tegra avança em direção à Zona Oeste. Planeja três lançamentos para o segundo semestre em São Conrado, Barra e Recreio.
- Buscamos também terrenos na Zona Sul, para projetos de alto padrão, e no Centro - diz Alexandre Fonseca, diretor da Tegra. - A retomada é gradual e lenta. Mas as vendas estão avançando.
Na ponta de vendas, a visão também é de que o terreno está pronto para um crescimento mais forte em 2019, mas ele ainda não é consistente.
- Tudo indica que será melhor, mas ninguém garante a melhoria do mercado. O governo ainda não fez reformas importantes para reativar a economia. O primeiro trimestre empatou com janeiro a março de 2018. Está difícil ver um horizonte mais longo que 90 dias, ficamos míopes - diz Vasconcelos, da Patrimóvel.
Os empresários destacam ainda que a melhora nas condições de financiamento, com a queda dos juros, colaboram com as vendas. No primeiro trimestre, R$ 1,3 bilhão em recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo foram usados para aquisição e construção de imóveis no Rio, segundo a Abecip. A cifra representa alta de 50,6% em relação a igual período de 2018 e desempenho acima do registrado no país, de 39,4%.
Apartamento pequeno
Fonseca admite que o interesse da Tegra no Centro está ligado à nova legislação do setor no Rio, aprovada no fim de 2018, que deve garantir maior oferta na ponta mais barata do mercado a partir do segundo semestre, considerando o tempo de licenciamento de projetos. Isso porque a lei passou a permitir a construção de imóveis mais compactos, em prédios sem garagem para todos os apartamentos, entre outras mudanças.
O braço imobiliário do Opportunity já planeja quatro empreendimentos no Rio este ano, o dobro de 2018. Um deles ficará no Centro, a uma quadra do Aterro do Flamengo, com projeto de coliving, no qual os moradores contam com áreas e serviços compartilhados. Jomar Monnerat de Carvalho, diretor da empresa, prevê para maio o lançamento do Highlight Jardim Botafogo, com 180 unidades de até R$ 1,6 milhão. O Ícono, lançado em setembro no Flamengo, tem 350 das 416 unidades a R$ 900 mil, em média, vendidas.
Para José Conde Caldas, à frente da Concal e ex-presidente da Ademi-RJ, a nova legislação vai abrir o mercado:
- A volta do apartamento pequeno de forma regrada vai trazer unidades com serviço de qualidade e acessíveis a uma faixa de grande demanda: idosos, estudantes, pessoas que moram sozinhas, executivos no Rio a trabalho. É um tipo de comprador que não atendemos hoje.
No mercado popular, os projetos continuam em expansão no Estado do Rio, apesar dos atrasos nos repasses do programa Minha Casa Minha Vida. A Direcional, por exemplo, dobrou o volume de lançamentos em relação a 2018, quando ergueu seis projetos na Zona Oeste e em São Gonçalo, no Grande Rio:
- Temos um banco de terrenos com potencial de R$ 2 bilhões em valor geral de vendas - diz Paulo Assis, diretor comercial da empresa.
