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sexta-feira, 19 de julho de 2019
Caixa quer novo modelo de crédito imobiliário com taxa menor que a cobrada em habitação popular
A Caixa Econômica Federal vai anunciar, na semana que vem, uma nova modalidade de financiamento habitacional, que altera a estrutura do crédito imobiliário no país, cuja base é a Taxa Referencial (TR), atualmente zerada. Na nova modalidade, a TR será substituída pelo índice oficial de inflação, o IPCA, mais uma taxa que deve ficar entre 3% e 4% ao ano, conforme antecipado pela Folha de S. Paulo. Além disso, os recursos virão do mercado.
Como a inflação hoje é de 3,37% (dado de junho, em 12 meses), a taxa para o tomador poderá ficar entre 6,4% e 7,4% ao ano. São percentuais inferiores aos cobrados no programa Minha Casa Minha Vida, nas faixas de maior renda.
Os detalhes ainda estão sendo fechados, mas o presidente da Caixa, Pedro Guimarães, defende que a nova modalidade trará o menor percentual possível para os mutuários.
Atualmente, as taxas mais em conta do empréstimo da casa própria variam entre 8,5% e 9,75% ao ano. No Minha Casa Minha Vida, variam entre 5% a 8,47% ao ano.
Sem recursos públicos
Não haverá dinheiro público nas novas operações. Os recursos virão do mercado, via emissão de Letra Imobiliária Garantida (LIG). Isento de imposto, este papel rende o equivalente a um título do Tesouro Direto (NTN-B) de longo prazo, também corrigido pela inflação mais juros semestrais, algo em torno de 3%. A Caixa quer usar a liderança no setor para captar recursos com um custo menor e, assim, reduzir um pouco mais suas taxas.
O objetivo é ser uma alternativa às fontes tradicionais de financiamento, como a poupança e o FGTS, com a vantagem de que os recursos são ilimitados e poderão ser acessados por todos os tipos de tomadores. Além disso, a Caixa teria a possibilidade de securitizar, isto é, oferecer ao mercado, as novas carteiras. Hoje, com a TR, não há interesse dos investidores.
- Quando a economia começar a reagir, o mercado não ficará preso às piscinas tradicionais, como poupança e FGTS, que têm orçamento limitado - diz o presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz Antônio França.
Ele lembra que, há alguns anos, houve escassez de recursos para o crédito imobiliário porque os saques da poupança cresceram muito. Foi preciso criar uma linha especial no FGTS, a fim de não paralisar os empréstimos para a classe média.
Para o consultor José Urbano Duarte, a nova modalidade tem potencial para mudar a estrutura do mercado de crédito imobiliário. Segundo ele, isso permitiria ciclos de retorno de financiamento mais curtos para os bancos. Além disso, a investida da Caixa poderá estimular outras instituições financeiras a fazerem o mesmo.
Duarte explica que o mercado tem apetite pelo recebível atrelado ao IPCA e, com a venda das carteiras, será possível antecipar o fluxo de 20 anos para dois ou três, retornando então para novos empréstimos. Em 2018, foram financiadas 670 mil unidades, somando R$ 104 bilhões. A estimativa do setor é que, com a nova modalidade, será possível dobrar a quantidade de moradias, sobretudo nos grandes centros urbanos.
Sérgio Cano, professor do MBA de gestão de negócios e incorporação imobiliária da FGV, defende a substituição da TR por uma taxa de mercado, como a inflação:
- Usar a TR restringe o crédito no mercado imobiliário, porque muitas empresas e fundos que poderiam estar injetando recursos neste setor não o fazem. O momento é propício, com a inflação sob controle e tendência de queda das taxas de juros. A medida pode aumentar a concorrência e ampliar a oferta de crédito, o que pode baixar os juros.
Risco da inflação
Há o risco, no entanto, de que um salto na inflação pressione o saldo devedor, sobretudo nos primeiros anos. Mesmo assim, a princípio, não se estuda criar um mecanismo de ajuste dos contratos para contornar esse problema, com o argumento de que os salários dos trabalhadores costumam ser corrigidos pela inflação.
Para Cano, da FGV, um pico inflacionário provocará "aumento significativo do custo do dinheiro para todos, e a TR também subirá."
Outra justificativa é que não existe nenhuma trava em outros países com economia estável e que buscam dinheiro no mercado por meio de papéis corrigidos pela inflação.
O Globo online, Geralda Doca, 19/jul
quinta-feira, 18 de julho de 2019
Governo promete compensar construção civil por liberação do FGTS
A liberação de recursos das contas ativas do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS ), medida que será anunciada nesta quinta-feira pelo governo Jair Bolsonaro , não deve afetar o volume de dinheiro do Fundo de Garantia usado para financiar a casa própria. O compromisso foi dado por integrantes do governo federal segundo o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), José Carlos Martins.
- Eles disseram que vão liberar recursos de um lado, mas compensar de outro. Ainda não sei detalhes, mas tivemos o compromisso de que os recursos para financiamento da casa própria não serão afetados - disse Martins ao GLOBO.
O executivo da CBIC lembra que do total de R$ 78 bilhões do orçamento do FGTS em 2019, cerca de R$ 69 bilhões serão destinados à habitação.
- Já é um número 5% inferior ao que foi destinado ano passado. Se considerarmos a inflação, em valores reais, a queda é um pouco maior. Não tem sentido descapitalizar o FGTS - afirmou o presidente da CBIC.
Para Martins, um governo que lutou para incluir a capitalização na proposta de reforma da Previdência, como uma nova forma de poupança para a aposentadoria, não pode abrir mão dos recursos do FGTS, uma das poucas fontes de poupança do país.
- O FGTS é uma das poucas fontes de poupança do país. Não acredito que este governo vá abrir mão dela, já que o próprio governo queria a capitalização como uma nova forma de poupança para a aposentadoria - disse Martins.
O presidente Jair Bolsonaro confirmou, nesta quarta-feira na Argentina, a liberação de recursos do FGTS. Segundo ele, a medida é uma "pequena injeção na economia".
Ceticismo
Daniele Akamine, advogada especialista em economia da construção civil, é cética em relação a uma possível compensação do governo ao esvaziamento do FGTS. Para ela, no atual quadro de crise fiscal, isso dificilmente vai acontecer, já que não há recursos.
- Se o governo tem recursos para compensar os saques do FGTS, poderia injetar esse dinheiro diretamente na economia para estimulá-la sem mexer com o FGTS - disse a advogada.
A advogada observa que nos últimos três anos, 44% dos lançamentos do programa Minha Casa, Minha Vida foram financiadas com os recursos do FGTS. Akamine afirma que mesmo no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), nos imóveis de até R$ 1,5 milhão, também são usados recursos do FGTS para financiamento.
- O governo vai apagar um incêndio na economia, mas cria um problema na habitação. Como os empresários vão investir nesse setor se os recursos para financiamento da casa própria estão sendo esvaziados?
A professora de economia do Insper, Juliana Inhasz, observa que o FGTS é uma espécie de poupança compulsória para a compra da casa própria. Ela afirma que, com os recursos do fundo, muitas famílias que não têm ideia de planejamento ou educação financeira conseguem dar uma boa entrada no imóvel próprio.
- O risco é de as pessoas resgatem seus recursos do fundo e gastarem sem qualquer planejamento. Mesmo com rendimento baixo, o FGTS acaba sendo usado para um objetivo importante na vida das pessoas, especialmente as de renda mais baixa, que é a compra da casa própria. É um jeito compulsório de o brasileiro, que não tem educação financeira, fazer uma poupança - diz.
Recursos ociosos
Para o economista Pedro França, da consultoria GO Associados, dificilmente o governo poderá fazer algum tipo de compensação aos saques do FGTS com recursos do Tesouro. Ele avalia que o Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES), por exemplo, poderia ser utilizado para isso.
França observa que ao limitar os saques das contas ativas do FGTS em até 35% o governo evita que faltem recursos para financiar habitação no curto prazo. O economista ressalta que os últimos dados disponíveis do FGTS mostram que havia sobra de recursos que não estavam empenhados em financiar habitação.
-No fim de 2017, os últimos dados disponíveis do FGTS, mostram que havia R$ 24 bilhões que não estavam empenhados em financiamento habitacional. Portanto, há recursos ociosos e por isso o governo está fazendo a liberação do FGTS de forma parcimoniosa - afirma França.
O Globo online, João Sorima Neto, 17/jul
quarta-feira, 17 de julho de 2019
Preço de imóveis próximos de shoppings aumenta na capital
Imóveis próximos de pontos de lazer, como shoppings, são mais caros na cidade de São Paulo. Em alguns casos, os valores são até 65% superiores. O preço acompanha uma tendência de comportamento dos paulistanos, que têm dado preferência à localização das propriedades.
Segundo o coordenador de inteligência de mercado do Grupo Zap, portal de informações sobre o mercado imobiliário e de classificados, Coriolano Lacerda, a localização está sendo um diferencial na procura por imóveis. "As pessoas estão saindo de grandes propriedades para morarem no centro", diz.
Essa mudança no comportamento dos cidadãos tem refletido nos preços de casas próximas de centros comerciais. Exemplo disso é que casas distantes em até 1km de shoppings podem ter um custo até 65% maior em comparação com a média da cidade. O dado é de um levantamento feito pelo Grupo Zap na última semana.
A pesquisa considerou as regiões ao entorno de alguns centros comerciais de São Paulo. A valorização mais expressiva foi para as propriedades próximas ao shopping Vila Olímpia, na zona Sul. Enquanto a média da Capital é de R$ 8.797 por m², a região registra R$ 14.565.
De acordo com a pesquisa do Grupo Zap, as casas ao entorno do Shopping Eldorado são 38% mais valorizadas, média de R$ 12.181/m². Nas proximidades dos shoppings Ibirapuera e Morumbi, chegam a custar 31% e 9% a mais, respectivamente.
O coordenador do Grupo Zap explica que essa valorização não tem tanto peso nas decisões de quem quer comprar ou alugar um imóvel. "As pessoas que buscam propriedades melhor localizadas já entenderam que os preços tendem a ser maiores."
Locomoção - Embora a pesquisa tenha considerado somente os centros comerciais, Lacerda considera que a proximidade com as estações do Metrô ou com outros pontos estratégicos de locomoção na cidade também estão na lista de preferências dos paulistanos na hora de escolher um imóvel. "A localização faz parte dos itens que o imóvel oferece", explica ele.
A administradora e imobiliária Lello também percebeu que os moradores da capital estão considerando mais a localidade na decisão de compra de uma residência. Principalmente, aquelas próximas do Metrô ou de linhas de ônibus. A empresa lançou, em dezembro, um buscador online que pesquisa propriedades com distância de até 1 km das estações. Ou seja, o interessado escolhe uma linha e a partir daí a plataforma mostra as residências ao entorno.
A ideia surgiu após a Lello fazer uma pesquisa que indicava que a maior parte das pessoas que acessavam sua plataforma buscava estar nas proximidades dos transportes públicos.
Segundo Lacerda, do Grupo Zap, outro fator que tem mudado para o mercado imobiliário é o tamanho das construções e dos lançamentos.
"O mercado está focando em imóveis de primeira moradia, mais compactos. Estão reduzindo as metragens tanto para agradar a demanda quanto para não 'sangrarem' com os altos custos." Essas alterações, de acordo com ele, começaram a ser notadas a partir de 2014, quando a crise ainda não havia atingido tão fortemente o setor. Embora projete uma recuperação econômica, Lacerda considera que a tendência de imóveis menores deve continuar.
DCI, Rebecca Emy, 17/jul
terça-feira, 16 de julho de 2019
Incorporadoras têm aumento nas vendas
A safra de prévias de resultados operacionais das incorporadoras, iniciada na semana passada, indica melhora do desempenho das companhias no segundo trimestre. Cyrela, Direcional Engenharia, Even Construtora e Incorporadora, EZTec, MRV Engenharia e Tenda lançaram empreendimentos com Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 5,11 bilhões, alta de 44,5% na comparação anual, e expansão de 50% frente ao primeiro trimestre.
De abril a junho, as vendas das seis incorporadoras somaram R$ 4,38 bilhões, com crescimento de 38,2% em relação ao segundo trimestre do ano passado. No semestre, as vendas aumentaram 30%, para R$ 7,76 bilhões. Foi considerada apenas a fatia das companhias nos empreendimentos.
MRV, Cyrela e EZTec trouxeram seus números ontem, que mostraram melhora do desempenho na comparação anual. Em entrevista ao Valor, o copresidente da MRV, Rafael Menin, e o diretor financeiro e de relações com investidores da EZTec, Emilio Fugazza, disseram que estão otimistas em relação ao mercado imobiliário.
No trimestre, os lançamentos da MRV subiram 5,8%, em base anual, para R$ 1,8 bilhão, maior VGV registrado pela companhia para o período de abril a junho. De acordo com Menin, os lançamentos do segundo semestre serão superiores aos da primeira metade do ano. A companhia mantém a expectativa de lançamentos, vendas e receita líquida em 2019 acima dos indicadores do ano passado.
As vendas líquidas da MRV aumentaram 2,7%, para R$ 1,32 bilhão. Os distratos caíram pela metade, para R$ 121 milhões. Em volume, as rescisões de vendas tiveram queda de 51,3%, para 816 unidades, menor nível em seis anos. A empresa registrou recorde de produção de 10.624 unidades, expansão de 18,9% ante um ano atrás.
De abril a junho, a incorporadora mineira gerou caixa de R$ 62 milhões. O valor poderia ter sido maior se não fosse a compra, em leilão, de terreno em Salvador, por R$ 30 milhões, pagos à vista. A área vai possibilitar lançamento de R$ 797 milhões, o maior empreendimento da MRV na Bahia. A incorporadora projeta gerar caixa no segundo semestre.
A EZTec apresentou ao mercado R$ 313 milhões no trimestre passado - R$ 707 milhões no acumulado do semestre. De acordo com Fugazza, a incorporadora vai lançar R$ 800 milhões no terceiro trimestre. No período, o principal empreendimento a ser apresentado, com VGV de R$ 550 milhões, será o projeto residencial do Parque da Cidade, comprado da OR Empreendimentos e Participações, incorporadora do grupo Odebrecht.
Até o fim de setembro, a EZTec pretende alcançar o teto da sua meta de lançamentos para 2019. A faixa projetada pela companhia para o ano vai de R$ 1 bilhão a R$ 1,5 bilhão. "Vamos cumprir o 'guidance' com muita facilidade", afirma Fugazza.
No segundo trimestre, a EZTec registrou vendas líquidas de R$ 372 milhões, patamar não obtido desde o primeiro trimestre de 2011. "O ganho real de preços voltou a acontecer", conta o diretor de relações com investidores. Segundo Fugazza, tem havido expansão de vendas de lançamentos e estoques da incorporadora.
Considerando-se a participação dos sócios nos empreendimentos, a Cyrela lançou R$ 2,086 bilhão, de abril a junho, com crescimento de 112,5% em relação ao mesmo período do ano passado. As vendas líquidas tiveram expansão de 79,4%, para R$ 1,9 bilhão. A companhia teve participação de 84% nos lançamentos e de 75% das vendas.
Segundo o Secovi-SP, as vendas de imóveis residenciais novos, na cidade de São Paulo, cresceram 43,7% em maio, na comparação anual, para 3.100 unidades. Dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp) apontam aumento de 50,7% dos lançamentos imobiliários, para 2.594 unidades.
Nos 12 meses encerrados em maio, o volume comercializado teve incremento 19,5%, para 32.642 unidades, na capital paulista, conforme o Secovi-SP. Os lançamentos cresceram 32%, na mesma base de comparação, para 30.689 unidades.
Valor Econômico, Chiara Quintão, 16/jul
segunda-feira, 15 de julho de 2019
Retomada imobiliária indica tendência
Os números de maio do mercado imobiliário paulistano parecem indicar que a recuperação do setor deixa de ser episódica e se firma como tendência. Embora faltem dados cabais para demonstrar que essa tendência seja duradoura, aspectos relacionados ao mercado de imóveis sugerem que as expectativas passam a ser melhores.
A comercialização de 3,1 mil imóveis novos na capital superou em 22% o resultado de abril e em 43,7% o de maio de 2018, segundo a Pesquisa do Mercado Imobiliário do Sindicato da Habitação (Secovi-SP). Em 12 meses, as vendas de 32,6 mil unidades foram as melhores desde maio de 2010 - período favorável ao setor.
Nos últimos 12 meses, até maio, foram lançados 40,5 mil imóveis na capital, número que superou em 32% o dos 12 meses anteriores e é o mais elevado desde 2018. É outro sinal de recuperação, tornando pouco significativa a queda registrada no número de lançamentos entre abril e maio de 2019, que parece ser pontual.
A oferta (estoque) de imóveis de 20,3 mil unidades na capital é compatível com a demanda, não se devendo esperar grandes oscilações. O ritmo lento da atividade econômica contribui para a manutenção do nível de oferta e para evitar pressões de preço. A conjuntura, portanto, parece favorecer os compradores.
As restrições de emprego e de renda empurram a demanda para o segmento de imóveis populares. Mas a alta dos financiamentos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) parece indicar que também a classe média está mais disposta a adquirir imóveis.
O mercado imobiliário tem características que o distinguem das de outros segmentos. É dependente de decisões de longo prazo, pois entre o projeto e a entrega de um imóvel decorrem, em geral, não menos de três anos, período que facilmente supera os quatro anos em incorporações de grande porte. Os incorporadores têm, portanto, de se antecipar a tendências futuras, sob pena de ficar na mão de proprietários de áreas edificáveis.
A disponibilidade de terrenos adequados à construção de edifícios depende das posturas municipais. No caso de São Paulo, estas posturas são muito restritivas, devido à Lei de Zoneamento. Afinal, para construir é preciso que haja boa oferta de crédito imobiliário, tanto para os incorporadores como para os mutuários finais, dado o elevado valor dos imóveis.
O Estado de S. Paulo, Editorial Econômico, 13/jul
quinta-feira, 11 de julho de 2019
Banco do Brasil começa a renegociar financiamento imobiliário pelo aplicativo
O Banco do Brasil (BB) iniciou a renegociação de dívidas de financiamento imobiliário por meio de seu aplicativo. A opção está disponível para contratos que ainda não tiveram processo de execução extrajudicial iniciado. Há possibilidade de alterar as condições pactuadas originalmente nos contratos, por exemplo: alterar a data de vencimento das parcelas; diluir o valor em atraso nas parcelas remanescentes da operação; alongar o prazo de amortização da dívida.
Entretanto, a condição para realizar a renegociação é pagar uma entrada de 20% do valor em atraso. Isso pode ser feito via aplicativo também.
Se os requisitos para conseguir melhores condições de forma automática pelo celular não forem atingidos, a proposta será enviada para a agência condutora da operação, que fará a análise.
O objetivo é facilitar o atendimento ao cliente, evitando o deslocamento até uma agência. Para usar, basta acessar o app BB, clicar em "Menu". Em seguida, na opção "Solução de dívidas", o interessado deve clicar em "Renegociar financiamento imobiliário".
Extra online, Economia, 10/jul
terça-feira, 9 de julho de 2019
A importância da recuperação das cadernetas
A captação líquida de R$ 2,8 bilhões nas cadernetas do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) em junho alimenta as expectativas de um segundo semestre mais favorável à aplicação, que tem grande importância para o financiamento da casa própria. Nos primeiros cinco meses de 2019, os bancos que atuam no SBPE elevaram em 40% as aplicações, com alta de 47% em maio, melhor resultado para o mês desde 2015.
No primeiro semestre do ano, foi negativa em R$ 11,2 bilhões a captação das cadernetas no SBPE e em R$ 3,3 bilhões a captação da poupança rural, na qual o agente financeiro dominante é o Banco do Brasil. Em cinco dos últimos seis meses a captação da poupança rural foi negativa.
A queda dos juros pagos aos aplicadores vem afetando as aplicações de renda fixa, inclusive a caderneta. Números da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) mostram que os investidores estão cada vez mais dispostos a tomar riscos, ampliando as aplicações em fundos de ações e derivativos. Um único fundo de recebíveis registrou captação de R$ 49,8 bilhões em junho, respondendo por quase 40% do total da captação líquida no primeiro semestre.
A retomada da captação das cadernetas do SBPE, que se destinam primordialmente ao crédito imobiliário, é importante para acelerar a recuperação do setor de imóveis. O custo módico da captação da poupança tem permitido, ainda, um aumento da concorrência no crédito imobiliário, em benefício dos mutuários finais.
Os bancos que mais disputam o mercado de financiamento habitacional parecem se antecipar à possibilidade de recuo da taxa básica de juros, prevista pela maioria das consultorias econômicas para este semestre.
Prestações menores na compra da moradia própria, em decorrência da queda dos juros dos financiamentos, permitem atrair novos consumidores. É um fato positivo num momento em que a recuperação do mercado imobiliário se dá em ritmo inferior ao esperado.
Se, além disso, for possível combinar a queda do juro com um aumento da confiança decorrente do avanço da reforma da Previdência, o crédito ajudará a construção civil a aumentar seu ritmo de atividade, favorecendo a criação de emprego e o investimento de cuja falta a economia tanto se tem ressentido neste momento.
O Estado de S. Paulo, Editorial Econômico, 09/jul
segunda-feira, 8 de julho de 2019
'Queremos tirar o governo da jogada'
O Banco Central prepara um choque de competição no mercado bancário brasileiro para baratear e expandir o acesso ao crédito no Brasil, afirmou, em entrevista ao Estadão/Broadcast, o presidente da instituição, Roberto Campos Neto. Segundo ele, uma das medidas será facilitar o uso dos imóveis quitados como garantia de novos empréstimos, reduzindo o custo de financiamentos e estimulando a economia. "Queremos tirar o governo da jogada", afirmou. A seguir, os principais trechos da entrevista.
A aprovação da reforma da Previdência na Comissão Especial na quinta-feira é movimento concreto para o Banco Central cortar os juros?
Em nenhum momento quisemos passar a informação de que era uma relação mecânica: se tem reforma, tem isso de juros; se não tem reforma, não tem. Nós avisamos que há três fatores (de risco): cenário externo, hiato do produto (diferença entre o PIB corrente e o PIB potencial) e reformas. Mudamos bastante a linguagem em relação aos três. O resultante disso foi uma linguagem final em que tentamos comunicar que estamos mais confortáveis com o cenário de inflação benigna. Se o passo de ontem (quinta-feira) foi importante? Foi uma primeira vitória. Mas nós do BC não temos a tarefa de especular como vai ser a tramitação. Temos de esperar.
Com a aprovação da reforma, uma agenda mais positiva passa no Congresso?
Passando a reforma, que é o tema mais polêmico, eu acredito que a facilidade deve aumentar para os outros temas que são mais relacionados à agenda positiva. Há a sensação de que estamos tomando as medidas certas. A equipe econômica tem outras agendas. A gente não para na reforma. O Banco Central pode contribuir na parte de democratização do crédito.
Qual o papel do crédito na retomada da economia?
O mercado é um dos canais onde ainda temos visto uma força. O crédito livre (sem juros subsidiados) está crescendo em torno de 11%. Pessoa física tem mostrado um crescimento mais saudável. Ele está funcionando bem.
O BC pode fazer mais?
Pode. Pode baixar o spread (a diferença do juro que o banca paga ao captar um recurso e o que ele cobra ao emprestá-lo), aumentar a inclusão. Importante é a parte do mercado imobiliário. O sistema de financiamento imobiliário é de uma mão. Você consegue financiar a sua casa, apesar das imperfeições que ainda existem. Mas quando se quer extrair valor da casa fazendo produtos que chamamos de "reverse mortgage" ("hipoteca reversa", empréstimo hipotecário tendo como garantia o imóvel, que permite ao mutuário acessar o valor livre da propriedade ), "home equity" (o cliente usa um imóvel quitado em seu nome como garantia para conseguir um empréstimo pessoal), essa via é interrompida. Em grande parte dos países, tem uma via de financiar a casa, adquirir o imóvel, e outra de extrair valor. É comum nos países mais avançados, onde o valor de propriedade subiu muito, uma pessoa no final da vida retirar o valor da propriedade. Temos várias linhas de aprimorar esse instrumento para que tenha um colateral (garantia) para baixar a taxa de juros.
De que forma?
Você tem uma dívida pequena hoje no banco e coloca a casa como garantia. Os juros deveriam baixar muito, porque é um colateral (garantia) valiosíssimo. Hoje, ainda tem impeditivos que fazem com que isso não aconteça. Os bancos europeus têm uma história mais antiga desse mercado, mas recentemente vimos plataformas que estão fazendo isso. Crédito com garantia de imóvel. Estamos querendo que o mercado de financiamento de casas tenha duas vias.
Mas essa modalidade de crédito já existe...
Sim, mas baixa muito pouco a taxa de juros, porque tem muitas imperfeições. Existe mas não existe, porque, se pegar o total, é irrelevante. Se hoje vou pegar um empréstimo de R$ 100 mil e colocar a minha casa como garantia, o meu custo de cartório é altíssimo, o IOF vale de um lado, mas não vale do outro. Alguém precisa fazer uma avaliação da casa que custa muito caro. São várias medidas a serem tomadas (ler mais nesta página).
Por que o BC tem olhado tanto agora para as medidas microeconômicas?
Essa agenda é muito importante. Tínhamos uma imperfeição na microeconomia muito grande. É difícil fazer negócio no Brasil. É difícil uma empresa pequena emitir capital, ter acesso ao mercado de capitais. Se a empresa quer fazer investimento de longo prazo, é difícil fazer o hedge (proteção financeira). Há várias imperfeições no mercado de fundos imobiliários, toda essa parte de acesso a funding (fontes de recursos), de inclusão financeira.
O Brasil convive com esse quadro há muito tempo... É verdade. Uma das formas que o governo achou de encobrir as imperfeições foi dar um dinheiro barato, abaixo do custo de oportunidade. Em algum momento, bateu no muro do fiscal e teve de retirar os incentivos. As imperfeições ficaram mais aparentes. Não tem mais o subsídio. E com os juros mais baixos fica mais fácil ver as imperfeições. A agenda importante é a BC+. Teremos várias medidas para corrigir essas imperfeições. Queremos tirar o governo da jogada.
O sr. conversou com os líderes dos partidos para definir uma agenda de projetos no Congresso. O que vem primeiro?
Temos uma gama de projetos bastante grande. Tivemos uma primeira reunião. Entendemos que a parte da simplificação cambial é importante, porque vai em linha com o movimento de abertura comercial. Essa é uma prioridade, como também o projeto de autonomia do BC, que separa o ciclo político do monetário.
O que é a simplificação cambial?
O sistema cambial tem várias imperfeições, como por exemplo, para fechar o câmbio tem de ser uma instituição financeira. É difícil mandar o dinheiro para fora. Essa primeira etapa, que acreditamos vai levar à conversibilidade (quando uma moeda é trocada livremente pela de outro país), é de simplificação. Serão mudadas 40 regras. A conversibilidade é consequência. O mais importante é ter um sistema cambial mais barato e inclusivo, melhorando a parte de exportação, importação e para o investidor estrangeiro. Vai ajudar ao processo de abertura comercial.
"É difícil fazer negócio no Brasil. É difícil uma empresa pequena emitir capital, ter acesso ao mercado de capitais. Se a empresa quer fazer investimento de longo prazo, é difícil fazer o 'hedge'."
E a conta em dólar, que já foi anunciada, quando sai?
É uma consequência do processo final. Se temos uma moeda conversível, podemos ter conta não só em dólar, como em outras moedas. É um projeto de longo prazo dentro do meu mandato.
BC deve facilitar uso de imóvel como garantia de empréstimo
PERGUNTAS E RESPOSTAS:
O Banco Central quer incentivar o uso de imóveis quitados e com a documentação em dia como garantia para a tomada de empréstimos pessoais. A ideia é baratear e expandir o acesso ao crédito no País, segundo o presidente da instituição, Roberto Campos Neto. "É comum nos países mais avançados, onde o valor do imóvel subiu muito, uma pessoa no fim da vida retirar valor da propriedade", disse em entrevista ao Estado. O banco quer atuar para reduzir a burocracia e os custos atrelados à operação, como taxas de avaliação de imóvel e seguros, hoje considerados muito altos.
Nessa modalidade, chamada home equity e pouco usada no Brasil, além de taxas mais atrativas e juros mais baixos, é concedido prazo maior para o pagamento do empréstimo - o montante de crédito concedido varia de acordo com o valor do imóvel. E, diferentemente da hipoteca, que caiu em desuso no País, no home equity o imóvel fica sob posse do banco até que a dívida seja quitada. Além da concessão de crédito, Campos Neto afirmou ainda que o Banco Central deve agir na simplificação cambial. "É uma prioridade, como também o projeto de autonomia do BC, que separa o ciclo político do monetário."
Retomada
O presidente do Banco Central, Roberto Campos Neto, diz, em entrevista ao Estadão/Broadcast, que prepara pacote de medidas para destravar o crédito e reduzir o custo dos financiamentos no País, como forma de ajudar a reativar a economia.
Qual é a modalidade de crédito que o Banco Central quer incentivar?
Conhecida por home equity, a modalidade usa um imóvel como garantia do empréstimo. A destinação do financiamento pode ser as mais diversas: capital para abertura de um novo negócio, pagar faculdade, quitar dívida. Mas para usar o imóvel como garantia é preciso que ele esteja quitado e com a documentação em dia. De acordo com fontes do BC, cerca de 95% dos imóveis brasileiros são quitados.
Qual a vantagem desse sistema?
A modalidade de home equity é uma alternativa com taxas mais atrativas e juros mais baixos, além de ter prazo maior para o pagamento do empréstimo. O valor do empréstimo costuma ser limitado, de acordo com o valor do imóvel. As condições são mais vantajosas porque o imóvel é dado como garantia.
Esse tipo de empréstimo já existe no Brasil?
Já, mas não é muito comum, por causa de custos muito altos atrelados à operação. Dependendo do banco, antes de liberar essa linha de crédito, se exige uma avaliação do imóvel, verificação jurídica, seguros, registro do imóvel e tarifa de cadastro. Além disso, para financiar um imóvel, o cliente não paga Imposto sobre Operações Financeiras (IOF), mas na operação de crédito que usa o imóvel como garantia (como o home equity), sim. Tudo isso pode ultrapassar R$ 2 mil.
De que forma isso pode ser incentivado pelo BC?
A instituição quer atuar para reduzir a burocracia e, assim, baratear os custos. Por exemplo: se o empréstimo que o cliente quer pegar for de um valor não muito alto, permitir que o terreno seja dado como garantia (o que dispensaria os custos de uma nova avaliação do imóvel). O Banco Central também quer criar um sistema simplificado que evite a necessidade de registros duplos do imóvel no cartório.
Essa modalidade não é uma hipoteca?
Não. Hipoteca e home equity são formas de empréstimo que usam o imóvel já quitado como garantia. A principal diferença é que, no home equity, o imóvel fica sob a posse do banco (alienação fiduciária), até que a dívida seja quitada. Na hipoteca, que praticamente caiu em desuso no Brasil, isso não acontecia. Isto é, a propriedade era mantida no nome do credor. Em caso de calote, o banco precisava entrar na Justiça para conseguir tomar o imóvel.
O Estado de S. Paulo, Adriana Fernandes e Fabrício de Castro, 06/jul
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