Se fosse necessário usar um número para resumir o bom momento dos fundos imobiliários, seria o de investidores que adquiriram pelo menos uma cota desses produtos em bolsa. Entre o último momento de euforia do mercado, registrado em 2012, e o ano passado, o número de investidores oscilou ao redor de 150 mil. No fim do primeiro semestre deste ano, a estimativa do mercado é que essa cifra havia mais do que duplicado, para cerca de 350 mil pessoas.
Segundo Rossano Nonino, diretor da Ourinvest Real Estate, empresa do Grupo Ourinvest, parte dessa migração deveu-se aos bons resultados dos últimos três anos. "Um investidor que tivesse montado uma carteira de fundos em meados de 2016 e resgatasse esses investimentos agora teria tido um rendimento médio de 30% ao ano", diz Nonino. "Seria um retorno de 100%." Na tentativa de repetir essa façanha, novos investidores chegam ao mercado.
No entanto, essa não é a única causa. Há uma diferença entre o cenário atual e o de três anos atrás. Entre 2016 e 2019, os fundos premiaram regiamente seus cotistas, apesar de o mercado imobiliário ter apresentado um desempenho anêmico. A justificativa foi macroeconômica. Nesse período, o Banco Central (BC) reduziu os juros de 14,5% para 6,5% ao ano. Isso fez subir o preço das cotas dos fundos imobiliários, que pagam rentabilidades mais ou menos previsíveis e acopladas a índices de inflação. Agora, diz o especialista, a possível nova queda dos juros será menos ampla. Ainda assim, uma tendência de recuperação do mercado imobiliário deverá sustentar uma nova onda de valorização das cotas.
Isso aguça o apetite das gestoras. A Rio Bravo Investimentos comprou vários imóveis no Rio de Janeiro e em São Paulo nos últimos meses. Segundo Anita Scal, gestora da empresa, a expectativa é captar até R$ 500 milhões ainda este ano, com o a emissão de cotas de fundos já existentes. Scal diz que não teme falta de demanda. "Se o ritmo atual se mantiver, devemos fechar o ano acima dos 500 mil investidores", afirma.
Outra gestora animada é a Apex Capital, que recrutou o analista Luiz Mauricio de Garcia, antes no Bradesco BBI. Ele diz acreditar que esse segmento vai tornar-se mais representativo se os juros se mantiverem em baixa. E há muito espaço para ser ocupado. O patrimônio dos fundos imobiliários é de cerca de R$ 60 bilhões, 1,2% do total da indústria de fundos, que tem R$ 5 trilhões.
ONDE INVESTIR?
O segmento é amplo. Os fundos mais comuns são os voltados a escritórios, mas também há carteiras dedicadas a shopping centers e logística, e fundos especializados em títulos. Garcia aponta os nichos de shoppings centers, de escritórios (em São Paulo) e de logística, impulsionado pelo crescimento do e-commerce, como os mais promissores em seu radar. "No entanto, é preciso ressaltar que em todos esses segmentos há oportunidades boas e ruins", diz ele.
Para os especialistas, a rentabilidade média esperada do segmento é de 7% ao ano, o que representa um ganho de 110% dos juros de mercado medidos pelo CDI. Esse desempenho é amplificado pelo fato de que, até agora, os rendimentos dos fundos imobiliários são isentos de imposto de renda. Nessa média, os fundos dedicados a lajes corporativas deverão apresentar retornos maiores, mas mais voláteis, ao passo que os fundos que investem em shopping centers, especialmente os estabelecimentos já maduros, rendem menos, mas com oscilações menores. Os shoppings são muito dependentes do nível de atividade econômica, que deve permanecer fraco, mas sem grandes sustos.
Já a expectativa para os edifícios de escritórios é melhor. Os profissionais esperam uma recuperação dos preços de locação das lajes corporativas de alto padrão nas grandes cidades. Um bom exemplo é a capital paulista. A taxa de vacância, que chegou a superar 35% no auge da crise, reduziu-se para 15% a 20%, dependendo da região. Isso permite que os administradores elevem os aluguéis na renegociação dos contratos, algo que não vinha acontecendo.
Por medo de perder o inquilino, o senhorio mantinha o aluguel inalterado. Agora, isso vai mudar. "O mercado está entrando em um círculo virtuoso, com a confluência de juros em queda e preços dos aluguéis se recuperando, mas sem sinais de bolha", diz Nonino. "Os preços dos aluguéis comerciais serão corrigidos 30% acima da inflação."
