Em janeiro, os bancos cobravam, nos empréstimos pessoais, juros em torno de 3,3% ao mês, segundo a Associação Nacional dos Executivos de Finanças (Anefac). Mas há no mercado outra opção, com taxas até abaixo de 1% ao mês. Só que o tomador do empréstimo precisa deixar uma preciosa garantia: sua casa. Essa modalidade é conhecida como home equity.
É possível que, em breve, ela ganhe novo impulso. Na semana passada, o presidente do Banco Central, Roberto Campos Neto, disse que a autoridade monetária estuda propor uma mudança na legislação para que um mesmo imóvel possa ser usado como garantia para mais de um empréstimo, o que hoje é vetado por lei.
Os grandes bancos já oferecem o home equity e, embora o mercado ainda seja pequeno no Brasil, há até fintechs (start-ups financeiras) cujo principal objetivo é conceder empréstimos em que a garantia é o imóvel.
A Pontte, por exemplo, oferece esse tipo de crédito com juros a partir de 0,99% ao mês, com liberação de recursos equivalentes a até 50% do valor do imóvel dado como garantia. O mínimo liberado para o empréstimo é de R$ 48 mil.
Na Bcredi, as taxas também começam em 0,99% ao mês, sendo indexadas ao IPCA ou ao IGP-M. O empréstimo mínimo é de R$ 30 mil, mas pode chegar a R$ 4 milhões.
- A busca por essa modalidade de empréstimo vem crescendo consideravelmente nos últimos meses, principalmente para empresários, empreendedores e pessoas que querem usar o dinheiro para realizar seus projetos. Há também aqueles que querem quitar dívidas prévias e consolidar tudo em um só contrato, com um custo total muito menor a longo prazo - explica Carol Schulz, diretora de Operações da Pontte.
Os contratos desse tipo de empréstimo são regidos pelas regras da alienação fiduciária. A propriedade do bem está condicionada ao pagamento de uma dívida. Embora o tomador de crédito fique com a posse direta do bem, ele passa o título de propriedade do imóvel ao credor, como garantia do financiamento.
Devolução da diferença
Caso quem concedeu o crédito seja obrigado a executar essa garantia, o imóvel vai a leilão para quitar a dívida. Se o valor arrecadado na venda for superior ao total da dívida, quem tomou o crédito pode receber a diferença.
- As pessoas ainda têm certa desconfiança, porque o imóvel é dado como garantia. Entretanto, o último objetivo da fintech ou do banco é executar a garantia. O imóvel é apresentado justamente para baratear as taxas cobradas e alongar o prazo dos pagamentos - diz Guilherme Favaro, diretor-financeiro da Bcredi.
Do ponto de vista financeiro, as condições do home equity são, de fato, mais atraentes. Mas os especialistas destacam que, por se tratar de uma dívida de longo prazo, o tomador de empréstimo precisa estar bastante atento ao seu orçamento, para não se atrapalhar com o pagamento das parcelas.
- Pode ser uma boa oportunidade para pessoas que tenham consciência dos custos e tenham tudo muito bem planejado - afirma Filipe Pires, professor de Finanças do Ibmec/RJ. - Caso contrário, há o risco de a pessoa apenas ficar endividada e perder a casa.
Virgínia Prestes, professora de Finanças da Faap, pondera que gastos com dívidas devem estar bem controlados dentro do orçamento familiar, principalmente quando se referem a um crédito de longo prazo:
- Ao tomar esse crédito, a pessoa ou a família deve se planejar para que esse empréstimo, somado a outras dívidas já existentes, não supere 30% do orçamento mensal.
Um dos principais entraves à popularização da modalidade é a burocracia envolvida na operação (e os custos de cartório). Ao solicitar o crédito, o tomador deve pagar pela avaliação do valor do imóvel. Depois de aprovado o financiamento, ele tem de arcar com custos de averbação da alienação do bem ao banco no Cartório de Registro de Imóveis e ainda pagar as taxas de cartório, o que pode encarecer a operação.
- Por que não roda muito bem? É o custo do cartório, mesmo problema que temos hoje com a portabilidade (do financiamento imobiliário). Hoje, você faz a simulação para contratar R$ 100 mil e descobre que precisa pagar R$ 5 mil no cartório - explica José Carlos Martins, presidente Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic).
Uma das propostas em estudo pelo BC é a criação de uma central de garantias imobiliárias, que ficaria responsável por sinalizar aos bancos o valor dos ativos que um cliente poderia dar em contrapartida de um empréstimo.
O modelo permitirá que um mesmo imóvel seja dado como garantia em mais de uma operação de crédito, o que hoje é vedado pela lei de alienação fiduciária.
Enquanto avançam as discussões para facilitar o home equity, os bancos lançam outras modalidades de crédito para atrair a clientela no mercado imobiliário. A corretora e consultoria imobiliária Brasil Brokers lançou com o Banco Inter a opção para que os vendedores de imóveis usados recebam antecipadamente 40% do valor do bem.
O proprietário pode usar os recursos para pagar dívidas ou iniciar um negócio. Quando o imóvel é vendido, o vendedor paga a antecipação que foi feita. Se o negócio é fechado em seis meses, o vendedor não paga taxa de remuneração ao banco. Em prazos maiores, o proprietário da unidade passa a pagar 1% ao mês.
Os empréstimos com garantia são mais baratos do que as linhas sem qualquer tipo de cobertura real. Para Martins, da Cbic, hoje, os imóveis são subaproveitados como fonte de liquidez:
- A proposta (do BC) aumentaria a oferta de crédito e reduziria o custo.
As condições de cada banco
Caixa Econômica Federal
A Caixa oferece crédito pessoal mediante a alienação fiduciária do bem imóvel dado em garantia da operação. O montante varia de R$ 20 mil a 50% do valor do imóvel, conforme a capacidade financeira do cliente e seu relacionamento com a Caixa. O prazo de pagamento é de até 240 meses, em prestações mensais, debitadas na conta.
Banco do Brasil
O BB empresta com destinação livre. A taxa é a partir de 0,94% ao mês, e o prazo é de até 240 meses, com até 89 dias para o pagamento da primeira parcela. A renda mensal mínima exigida é de R$ 4 mil. O valor mínimo de empréstimo é de R$ 35 mil.
Santander
O banco oferece taxa de 0,94% ao mês. Para contratar o financiamento, o cliente tem que oferecer como garantia um imóvel quitado (próprio ou de terceiros), residencial ou comercial, com valor mínimo de R$ 70 mil. A linha de crédito pode ficar entre R$ 30 mil e R$ 2 milhões, limitada a 60% do valor do imóvel. O prazo de pagamento é de um a 20 anos, em parcelas fixas. O banco permite o financiamento da tarifa de avaliação de garantia do imóvel e do Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) - que podem ser embutidos nas mensalidades -, além de uma parcela sem pagar por ano (pula parcela). O cliente pode compor a renda com mais uma pessoa.
Itaú Unibanco
Os juros começam em 1,08% ao mês mais Taxa Referencial (TR), variando de acordo com o perfil do cliente e o relacionamento com o banco. O prazo de pagamento é de até dez anos, e o empréstimo é de até 60% do valor do imóvel. É necessário ser correntista e ter um imóvel quitado.
Bradesco
O Bradesco oferece o crédito parcelado com prazo de até 180 meses e percentual máximo de financiamento de até 60% do valor de avaliação do imóvel. As taxas dessa linha de crédito começam em 0,99% ao mês, conforme o perfil do cliente. O banco tem nessa carteira quase 15 mil contratos ativos.
Banco Inter
A instituição oferece crédito com garantia de imóvel, com empréstimos de até 50% do valor do bem, taxa prefixada de 1% ao mês e 84 meses para pagar.
