Conversa entre inquilino e proprietário é tão importante quanto o indexador previsto no contrato, segundo especialistas consultados pelo G1.
O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), principal indicador utilizado para o reajuste de aluguéis residenciais no Brasil, acumula alta de 6,52% nos 12 meses encerrados em outubro. Para quem precisa negociar o aluguel, conhecer este e outros índices do mercado é um passo importante.
É preciso, também, considerar um conjunto de fatores para essa negociação – seja para renovação ou para um novo contrato. E o principal passo é o diálogo, segundo especialistas consultados pelo G1. (Confira, mais abaixo, dicas de como negociar seu aluguel.)
A conversa entre inquilino e proprietário é tão importante quanto os indicadores. Prova disso foi o movimento de renegociação, manutenção ou até baixa nos preços dos aluguéis durante a fase mais aguda da pandemia, explica o coordenador do Índice de Preços do Instituto Brasileiro de Economia da FGV, André Braz.
Entenda os indicadores
Para medir o preço dos aluguéis no pico da pandemia, Braz cita o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (Ivar), também publicado pela Fundação Getulio Vargas. O indicador foi lançado oficialmente em janeiro deste ano, com dados a partir de 2019.
Diferentemente do IGP-M, que usa preços ao consumidor, custo de matéria-prima, preços no atacado e insumos da construção civil, o Ivar usa informações obtidas diretamente de contratos assinados entre locadores e locatários sob intermediação de empresas administradoras de imóveis. O indicador mostra, portanto, a variação real dos preços no setor.
Com os dados do Ivar, é possível perceber que a alta nos preços dos aluguéis tem sido superior ao IGP-M, que ficou em 6,52% nos 12 meses encerrados em outubro. No mesmo período, o Ivar chegou a 11,56% – 5,04 pontos percentuais acima do principal índice utilizado pelo mercado.
Entenda os indicadores
Para medir o preço dos aluguéis no pico da pandemia, Braz cita o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (Ivar), também publicado pela Fundação Getulio Vargas. O indicador foi lançado oficialmente em janeiro deste ano, com dados a partir de 2019.
Diferentemente do IGP-M, que usa preços ao consumidor, custo de matéria-prima, preços no atacado e insumos da construção civil, o Ivar usa informações obtidas diretamente de contratos assinados entre locadores e locatários sob intermediação de empresas administradoras de imóveis. O indicador mostra, portanto, a variação real dos preços no setor.
Com os dados do Ivar, é possível perceber que a alta nos preços dos aluguéis tem sido superior ao IGP-M, que ficou em 6,52% nos 12 meses encerrados em outubro. No mesmo período, o Ivar chegou a 11,56% – 5,04 pontos percentuais acima do principal índice utilizado pelo mercado.
Segundo o economista André Braz, isso é reflexo da negociação entre locador e locatário, que vai além do indexador estabelecido em contrato.
Os indicadores voltaram a ter taxas mais próximas no início de 2022, com desaceleração do IGP-M e aumento do Ivar (dos aluguéis), refletindo o aquecimento do mercado e a alta na procura pela locação de imóveis após a fase mais aguda da pandemia.
Dicas para negociar
O primeiro passo para negociação é ter conhecimento dos valores aplicados para aluguéis na região do imóvel e, assim, evitar valores abusivos, orienta a advogada e vice-presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-SP, Angélica Rodrigues de Oliveira.
Ainda segundo a advogada, o aumento só pode ocorrer após o encerramento do contrato ou no momento já estabelecido para reajuste contratual.
Ela reforça também que a negociação do valor do aluguel é livre. "A Lei do Inquilinato [8.245/91] traz apenas que o aluguel não pode ser cobrado em moeda estrangeira nem vinculado sobre variação cambial ou de salário mínimo. Há a possibilidade, caso o locador convencione um aluguel fora da realidade do mercado imobiliário, de ajuizamento de Ação Revisional de aluguel”, diz.
Confira as principais dicas para negociar seu aluguel:
- Compare o valor do seu aluguel com o de imóveis vizinhos
- Reúna documentos que comprovem sua redução de renda, se for o caso
- Reforce que você é um bom pagador e que cuida do imóvel
- Converse com o proprietário sobre uma possível redução do valor para pagamento adiantado
- Apresente ao proprietário outros índices para reajuste do aluguel
- Sugira um valor de aluguel justo, que você possa pagar em dia
- Mostre como pretende pagar o aluguel proposto em dia por, pelo menos, um ano
A advogada também explica que é possível, no meio de um contrato já indexado pelo IGP-M, por exemplo, alterá-lo para outro indicador. “Essa troca geralmente não é comum, mas pode ocorrer, sendo necessário, caso o contrato ainda esteja vigente, um aditivo contratual para que a alteração seja realizada.”
Para a professora de Finanças da Fundação Armando Alvares Penteado (Faap) Virgínia Prestes, a situação financeira do locador – anos sem aumento ou perda de emprego, por exemplo – pode ser um argumento contra o aumento do aluguel. Ela também orienta a observar o mercado.
Organização financeira
Virgínia reforça que o aluguel é uma das principais despesas obrigatórias fixas e, por isso, é imprescindível o controle financeiro. A dica é organizar uma planilha de orçamento doméstico, com despesas mensais e anuais.
Por ser, geralmente, a maior despesa – e obrigatória –, o aluguel deve vir primeiro no controle financeiro. “Depois, vêm outras, como a conta de luz, que é uma despesa obrigatória, porém variável – a família pode diminuir, se for o caso.”
André Catto, G1, 16/nov
