sexta-feira, 7 de março de 2025
Megacondomínios: a vida nos empreendimentos com milhares de unidades e mais gente do que a maioria das cidades no Brasil
O g1 visitou grandes condomínios em SP e conversou com moradores e especialistas para saber como é viver neles e quais são os impactos para a cidade.
A cidade de São Paulo é mega em muitos aspectos. Tem a maior população do Brasil e quase 10 milhões de veículos e é responsável pela maior fatia do Produto Interno Bruto (PIB).
Na área imobiliária, não poderia ser diferente. A capital paulista tem muitos prédios e, nos últimos anos, recebeu grandes empreendimentos. Em alguns casos, condomínios com dezenas de prédios e populações maiores que muitas cidades.
O g1 visitou megacondomínios em SP, conversou com moradores e especialistas para entender como eles funcionam, de que forma impactam a cidade e quais seus pontos positivos e negativos (confira abaixo).
Foram considerados como megacondomínios os empreendimentos com, no mínimo, mil apartamentos. Isso porque arquitetos e urbanistas consultados explicaram que ainda não há um consenso na área sobre a classificação de projetos dessa magnitude.
’Uma cidade dentro da cidade’
Segundo um levantamento feito pela Secretaria Municipal da Fazenda a pedido do g1, a capital paulista registrou um aumento de 75% no número de empreendimentos habitacionais com mais de mil unidades nas últimas duas décadas (gráfico abaixo).
Esses megacondomínios podem ser classificados de duas formas: clubes e econômicos. Eles são voltados para públicos com condições socioeconômicas e padrões de vida distintos, se diferenciando por aspectos como equipamentos de lazer, tamanho dos apartamentos e oferta de vagas de garagem, por exemplo.
Condomínios-clube:
Construídos em áreas mais valorizadas da cidade, que possuem preço elevado de m²;
Investimento em equipamentos de lazer, como academia, piscina, quadras, salão de beleza;
Oferta total de serviços — restaurantes, mercados, farmácias, lojas, aulas esportivas e, em alguns casos, escolas de ensino básico e de idioma;
“São condomínios que apostam nos seus equipamentos de lazer para evitar que as pessoas saiam, para evitar o deslocamento penoso numa cidade como São Paulo. Você resolve quase tudo intramuros”, explica Angélica Arbex, coordenadora de estudos sobre atividade condominial da Lello Condomínios.
Segundo a professora e arquiteta Eunice Helena Abascal, da Universidade Mackenzie (FAU/Mack), esse tipo de megacondomínio tem a proposta de ser “uma cidade dentro da cidade”, o que ela avalia não ser algo interessante para o desenvolvimento urbano do município, já que promove uma certa segregação.
A docente explica ainda que o modelo de oferta de serviços dentro de condomínios já é antigo, mas foi se adaptando ao longo do tempo.
“Nos anos 1970, por exemplo, muitos tinham serviços endógenos (em seus interiores), mas a população dos bairros tinha acesso a eles. Farmácias, lojas, etc. Logo depois que sugiram, por razões de privacidade e, muitas vezes, por demandas de segurança, foram gradeados”, diz Eunice.
Condomínios econômicos:
Construídos em áreas periféricas da cidade, onde os terrenos são mais baratos;
Apartamentos menores e vagas de garagem disponíveis para apenas uma parcela dos moradores;
Baixa variedade de equipamentos de lazer e oferta de serviços;
Maioria dos moradores nunca viveu em condomínio;
Por terem preços mais acessíveis, esses megacondomínios ficam em regiões menos valorizadas pelo setor imobiliário, como nos extremos das zonas Leste e Norte de São Paulo, onde ainda há grandes terrenos disponíveis para construção.
"É muito interessante que a maioria dos moradores, é a primeira vez que moram em condomínio. Então, para eles entenderem questões relacionadas a regulamento interno, uso de área comum, fechamento de área de serviço, tudo isso, você vai fazendo uma educação", diz Angélica Arbex.
"Então, é um jeito totalmente diferente de fazer gestão e de fazer o condomínio operar e funcionar. O primeiro ano da vida em um empreendimento econômico, ele é muito dedicado a formar cidadãos para viver em condomínio", explica a coordenadora do Mapa dos Condomínios, da Lello.
A vida intramuros
O g1 visitou três megacondomínios em Pirituba, na Zona Norte da capital. Dois deles já em pleno funcionamento, com mais de 17 mil moradores — população maior do que 63,5% dos municípios brasileiros, segundo dados do Censo 2022 do IBGE —, e outro em processo de construção, num terreno de 1,7 milhão de m², o equivalente a 16 estádios Morumbis.
Portal dos Bandeirantes
No comecinho da Avenida Raimundo Pereira de Magalhães, uma das maiores da capital, o Portal dos Bandeirantes se destaca. Fundado no início da década de 1980, foi um dos primeiros exemplos de megacondomínio na capital e é um dos que mais representa essa ideia de cidade dentro da cidade.
Isso porque é um fluxo constante de 15 mil moradores distribuídos em mais de 2,5 mil apartamentos e 27 torres. O entra e sai nos horários de pico faz jus ao tamanho. A fila que se forma na entrada de visitantes se assemelha a um pedágio rodoviário.
O condomínio tem enfermaria, semáforo, ponto de ônibus, mercadinho, espaço para carro de aplicativo, ginásio esportivo, sinalização de trânsito e até vaga na rua para recarga de carro elétrico (veja galeria abaixo).
Até meados de 2010, ele tinha ainda mais cara de minicidade, porque contava com padaria, locadora de DVD, salão de beleza e pizzaria. Tudo isso lá dentro e exclusivo para os moradores.
E um dos pontos que mais chamam a atenção é o sistema interno de correios do Portal dos Bandeirantes.
"O número total de encomendas que a gente recebe mensalmente é em torno de 26 mil. Quase mil por dia. Aqui é uma cidade. Isso é uma cidade", contou André Luiz Gonçalves, líder de triagem e transbordo.
Ele explicou que as encomendas dos Correios e de lojas online são catalogadas e distribuídas entre as cinco fases do condomínio. Cada uma delas tem uma sala que parece, de fato, uma agência.
Os moradores chegam e são atendidos por funcionários que realizam a entrega das encomendas. Cada torre tem um espaço para armazenar as caixas e pacotes.
Grand Reserva
O Grand Reserva é composto por 50 torres que formam 25 pequenos condomínios. Eles foram entregues por fases, ao longo de anos, e cada um possui salão de festas, garagem e administração própria. Mas compartilham serviços, como mercado, farmácia, coleta de reciclagem, aluguel de bicicletas, além de uma praça com equipamentos infantis.
"A sensação sempre foi de que eu não estava em São Paulo", contou a professora Marília Myrrha, moradora do Grand Reserva que atuou como síndica de implantação na primeira fase de funcionamento do condomínio.
A caminho da praça central para brincar de escorregar na grama com a filha de 8 anos, Marília relatou que o que mais lhe chamou a atenção para comprar um apartamento ali foi a possibilidade de criar a pequena Helena em uma região que considera tranquila, segura e bem localizada, com escola, posto de saúde e transporte público no entorno.
"O pessoal que utiliza o posto fala super bem, chama os médicos pelo nome. Então, vira uma coisa muito ’bairrista’ mesmo, parece que a gente não tá em São Paulo", disse a professora.
Para ela, o grande problema do condomínio é a falta de lugar para estacionar nas ruas. O mesmo foi relatado pela pedagoga Tainá Corrêa, que mora em uma das unidades que não têm direito a vaga de garagem.
"Na questão do trânsito, pega muito, principalmente de manhã. Nem todos os condôminos têm vaga. Algumas pessoas colocam na rua, como eu. Então, eu não saio de fim de semana com o carro porque, quando, voltar não tem onde colocar".
"Vão construir um megacondomínio um pouquinho mais pra cima. Aí a Avenida Raimundo [Pereira de Magalhães], que já é tumultuada, vai ficar entupida, principalmente nos horários de pico", avaliou ela, se referindo ao empreendimento Sete Sóis (leia mais abaixo).
Também durante um passeio em família, Tainá falou que a vida em um megacondomínio tem seus prós e contras.
"O que eu vejo de positivo é que a gente tem sempre movimento, mesmo que chegue mais tarde, tem sempre movimento. Pra fazer exercício físico a praça ajuda bastante, tem a ciclovia...", disse ela, enquanto a filha corria pelo gramado.
Estacionada entre carros, na área tão disputada por moradores e visitantes, uma estrutura chamou a atenção pelo serviço oferecido praticamente no meio da rua: um trailer com atendimento completo de barbearia.
Enquanto tinha o cabelo cortado, o tapeceiro Bruno Viotto, que é morador do Grand Reserva desde 2019, contou ao g1 sobre sua experiência na vida intramuros.
"Isso daqui facilita muito pra gente. Acaba agregando ao condomínio. Tem pouca barbearia por aqui.Tem a praticidade de não ter que ficar procurando vaga. A gente desce a pé", destacou.
Ele também valorizou os outros serviços disponíveis pertinho de casa: "O mercadinho aqui salva a gente de um jeito que não tem como explicar. Está fazendo alguma coisa em casa e faltou? Corre aqui no mercado. Farmácia também para uma emergência, alguma coisa. A pizzaria também ajuda bastante".
Como nem tudo são flores, o tapeceiro reclamou do trânsito carregado em horários de pico e das pessoas que não estão acostumadas a viver em condomínio. "Tudo tem seu lado bom e seu lado ruim, né? Mas nada que você, com calma e paciência, não dá para superar".
Quem cortava o cabelo do morador era o barbeiro David Washington da Silva. Com poucos imóveis disponíveis para locação na região, ele apostou na inovação e não se arrependeu da escolha.
"Por não ter nenhuma barbearia próxima, saiu a ideia da barbearia no trailer, né? As pessoas estão gostando pra caramba, facilita bastante... Desceu, cortou o cabelo. Desde o primeiro dia, já abriu com a agenda cheia. Cerca de 98% dos nossos clientes são aqui do condomínio", relatou.
"Muitos trabalham em home office, acaba que, às vezes, param um pouco o trabalho e vêm aqui. Outros chegam do trabalho e já cortam. Nossa vida hoje é uma correria, né? A ideia de fazer a barbearia no trailer foi justamente trazer essa comodidade e essa praticidade, rapidez", explicou.
Sete Sóis
Considerado o maior projeto da construtora brasileira MRV, o Sete Sóis prevê a construção de 11 mil apartamentos nos próximos 10 anos.
O tamanho do terreno em que a obra está sendo feita é impressionante. Na imagem acima, feita com drone, grandes caminhões e tratores "somem" na paisagem.
Se levada em consideração a média de moradores por domicílio no Brasil (2,79), 30.690 pessoas devem habitar o megacondomínio quando a obra estiver finalizada.
Isso significa que a população do Sete Sóis poderá ser maior do que a de 80% dos municípios brasileiros, de acordo com dados do Censo 2022 do IBGE.
A ideia do empreendimento é ser um bairro de 1,7 milhão de m² aberto à comunidade com os seguintes equipamentos:
Uma nova malha viária de 15 quilômetros e uma ciclovia com mais de 8 km de extensão;
Mais de 9 mil m² de lojas comerciais e mais de 20 mil m² divididos em 7 lotes comerciais para futuros estabelecimentos de maior porte;
Mais de 20 praças com quadras poliesportivas e pistas de skate;
100 mil m² de praças e um parque linear que se estende por todo o complexo.
Uma das premissas do projeto é permitir o acesso a serviços e facilidades a uma caminhada de até 15 minutos de distância. O grande terreno fica ao lado da estação Pirituba, da Linha 7-Rubi da CPTM.
A previsão é de que 11 prédios sejam construídos já em 2025, todos enquadrados no programa Minha Casa, Minha Vida a fim de também contemplar famílias de baixa renda.
Questão urbanística
Assim como a professora Eunice Abascal, da Universidade Mackenzie, o urbanista e também professor Daniel Todtmann Montandon, que participou da revisão do Plano Diretor de São Paulo em 2014, também considera que os megacondomínios não são interessantes do ponto de vista do desenvolvimento urbanístico da cidade.
"Quando você tem projetos de grandes unidades habitacionais que são propostos em regiões mais distantes, na beira da Rodovia Raposo Tavares, lá em Pirituba, um projeto que vem com pouca ou quase nada de geração de empregos, não tem áreas institucionais (equipamentos públicos) de forma proporcional, eles são, de fato, um espaço da cidade sem o que a gente chama de urbanidade, então eles são um grande problema", afirma Montandon.
"O ideal seria que a gente tivesse os empreendimentos habitacionais e eles tivessem mais integrados na cidade, em lotes vazios, subutilizados, que estão na malha urbana da cidade, que sejam perto do transporte público coletivo", explica o especialista.
Segundo o Ministério das Cidades, o direito à moradia só é exercido plenamente quando, além de habitação, também há acesso à mobilidade, infraestrutura urbana, equipamentos comunitários e serviços públicos, além da habitação. Por isso, a pasta considera necessária a articulação entre políticas sociais, ambientais e de desenvolvimento urbano.
Um estudo divulgado pelo ministério em dezembro de 2017 aponta que empreendimentos habitacionais localizados em áreas periféricas são mais onerosos ao poder público do que aqueles nas áreas centrais, porque exigem maiores investimentos em infraestrutura e serviços, além de terem impactos negativos na mobilidade urbana e qualidade de vida.
Na tentativa de estabelecer uma melhor proporção entre terrenos privados e públicos, a lei de zoneamento aprovada em 2016 instituiu o conceito de lote máximo. Portanto, donos de terrenos com área superior a 20 mil m² passaram a ser obrigados a destinar 30% do espaço para áreas públicas, seja para implantação de parques, praças, escolas ou qualquer outro uso institucional.
A medida também estabelecia que lotes acima de 40 mil m² deveriam ser parcelados.
"Esse mecanismo do lote máximo, ele tem uma eficácia para empreendimentos que não são habitação de interesse social (HIS), mas ele foi flexibilizado na revisão do zoneamento [neste ano]", afirma o professor Montandon.
"É importante você ter a destinação de área pública, você ter uma boa geração de praça, de áreas institucionais, de sistema viário, porque você gera uma melhor proporção de áreas públicas e privadas, o que traz muito mais qualidade urbanística. Você tem que fazer a mescla de usos (do solo), tem que ter transporte público chegando, de alta capacidade", avaliou o urbanista.
G1, 07/mar
quinta-feira, 6 de março de 2025
Inovação imobiliária: conheça 4 tendências tecnológicas para o mercado imobiliário
A adoção dessas tendências tecnológicas no mercado imobiliário não só otimiza a eficiência operacional, como também eleva a experiência dos usuários.
Ao longo do tempo, o mercado imobiliário passou por uma série de transformações. No entanto, nos últimos anos, esses saltos ocorreram com maior frequência, em detrimento do avanço tecnológico. Atualmente, há uma série de tendências tecnológicas para o mercado imobiliário que prometem transformar ainda mais o setor.
As principais tendências para o setor incluem:
- Uso de inteligência artificial (IA);
- Uso de Customer Relationship Management (CRM);
- Uso de Internet das Coisas (IoT) e Casas Inteligentes;
- Uso de realidade aumentada (RA).
As principais tendências tecnológicas para mercado imobiliário
Não é novidade para ninguém que a tecnologia mudou uma série de setores do mercado global. No ramo que comporta o mercado imobiliário e todas as suas esferas de atuação, existem algumas ferramentas que se mostram como tendências.
Inteligência artificial
De acordo com a Pesquisa Global de Tecnologia Imobiliária de 2023, da JLL, a inteligência artificial é uma das tecnologias que mais impactou o mercado imobiliário. Dentre o amplo leque de aplicações que fazem parte do escopo dessa ferramenta, a previsão das tendências, em termos de compra e de transações, destaca-se em matéria de uso.
Experiência do usuário
Além disso, outro benefício proveniente dessa ferramenta é a otimização da experiência do usuário no processo de compra ou de locação de imóveis, a partir do uso de chatbots e assistentes virtuais, por meio da automação de processos mais trabalhosos como esses.
CRM
Outra tendência em alta é o CRM, que auxilia em uma série de funções, como assinatura de documentos, organização de leads, na própria gestão imobiliária em sua totalidade, no auxílio do pós-venda, entre outras tarefas, como afunilamento das vendas.
Em tese, a automatização do funil de vendas trata-se de uma decisão que deixa a rotina do profissional muito mais simples, indicando onde se encontram seus leads – clientes que demonstram interesse em um determinado tipo de produto ou serviço.
IoT
Outra tendência do setor diz respeito ao uso da IoT. De fato, residências automatizadas estão cada vez mais sendo procuradas por pessoas que buscam conforto e praticidade no cotidiano.
No setor imobiliário, especialmente no quesito compra, venda e locação, casas com sensores inteligentes, lâmpadas e eletrodomésticos conectados por uma assistente virtual estão cada vez mais valorizadas.
Realidade aumentada
A RA, por sua vez, chegou ao setor com o intuito de romper as barreiras geográficas e facilitar, também, os processos de compra, venda e locação. Particularmente, para pessoas que precisam mudar de estado por questões de trabalho, às vezes, visitar um imóvel fica difícil. É nesse sentido que um tour virtual é um grande diferencial no mercado imobiliário.
No fim, as tendências tecnológicas para mercado imobiliário, além de transformar o setor, estão otimizando uma série de processos, desde a procura por apartamentos para alugar até a análise de dados e construção de diagnósticos atrelados à esfera econômica do mercado. À medida que essas inovações consolidam-se, o setor deve crescer ainda mais.
NSC Total, 06/mar
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