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sexta-feira, 6 de novembro de 2015
Condomínios com bicicletas, carros e até apartamentos compartilhados ganham força no mercado
A economia compartilhada ganha expressões cada vez mais inusitadas no mercado imobiliário. Com o objetivo de oferecer serviços com baixo custo operacional e bom apelo de venda, incorporadoras vêm abusando do conceito "share" nas áreas comuns de edifícios com unidades compactas, que hoje oferecem até apartamentos compartilhados. Algumas empresas vendem propriedades fracionadas e outras investem em itens curiosos como helicópteros "coletivos".
A Gafisa aposta nessa ideia em lançamentos com foco em investidores. O Smart Santa Cecília, lançado em setembro no Centro de São Paulo e apresentado como um "Home&Share", terá um aplicativo de smartphones que possibilitará aos moradores organizar o uso dos itens compartilhados. O condomínio, com studios e imóveis de um e dois dormitórios, terá três carros, dez bicicletas, duas bicicletas elétricas para uso coletivo, espaço de coworking, além de uma unidade mobiliada disponível para aluguel temporário - num mecanismo semelhante ao adotado em salões de festas.
"Os moradores podem fazer reservas pelo aplicativo, que funciona como uma rede social fechada. É possível mandar avisos para a portaria, fazer anúncios e entrar em contato com os vizinhos. E o morador pode verificar se um dos vizinhos tem interesse em dividir os serviços de um professor de inglês", exemplifica Octávio Noronha, gerente de Negócios da companhia, que já replicou o conceito em outros projetos paulistanos, caso do Smart Vila Madalena e do Vision Capote Valente, esperando elevar a velocidade de vendas das unidades. No residencial de Santa Cecília, a empresa não divulgou o desempenho comercial do produto, com imóveis partindo de R$ 198 mil, mas o executivo disse ter verificado bastante aceitação dos clientes.
Do ponto de vista jurídico, Noronha explica que a Gafisa descreve os serviços pay per use no memorial de incorporação e na minuta da convenção dos condomínios - onde são regrados, por exemplo, como será o fornecimento de bicicletas ou carros compartilhados -, mas detalhamentos como preços e regras cotidianas de utilização são deixados para depois da implantação. Na fase de uso, não existem problemas operacionais, segundo ele. "Os espaços compartilhados serão geridos pelo condomínio, e os serviços em geral não têm muita complexidade, são pay per use ou terceirizados. Apenas fomentamos que os proprietários pratiquem o compartilhamento."
Alta renda
O conceito "share" tem aderência maior em unidades compactas voltadas para as classes média e média alta. Porém, com as devidas adaptações, se encaixa em qualquer perfil, segundo os especialistas. Vários serviços, como o de limpeza de unidades, e espaços, caso de lavanderias e escritórios, já são comuns hoje em empreendimentos com imóveis compactos.
O compartilhamento é uma das bandeiras da Vitacon, incorporadora focada em investidores desde a fundação da empresa. Em 2009, ela já incluía nos seus projetos carro, bicicleta, lavanderia e áreas de trabalho compartilhadas. Foi evoluindo neste conceito, conforme a demanda, e hoje também oferece motos "coletivas", serviços de limpeza nos apartamentos, salas de jantar e ferramentas de uso esporádico, como furadeira, serrote, martelo e escada. Além disso, recentemente um apartamento mobiliado semelhante ao oferecido no residencial da Gafisa foi incluído no portfólio "share" da empresa.
"Temos parceiros que provêm os serviços. Selecionamos, homologamos e administramos de perto. Nunca tivemos problemas", aponta o presidente da Vitacon, Alexandre Lafer Frankel. Ele conta que, nos empreendimentos em operação, o conceito foi muito bem recebido pelos usuários e que a convivência gerou inclusive resultados inesperados, como networking entre os moradores. "Acreditamos bastante no conceito de as pessoas não possuírem (as coisas), mas utilizarem, sem necessariamente comprá-las. É um diferencial para o empreendimento que as pessoas vão valorizar cada vez mais."
Helicóptero
Com 90% de suas obras concluídas, o empreendimento de segunda residência Condomínio Alto da Serra, em Bom Jardim da Serra (SC), apostou no conceito "share", com uma visão criativa e focada em mobilidade. Em abril, adquiriu um helicóptero, que foi dividido em 30 cotas, das quais 23 foram vendidas até o início de outubro. O empreendimento possui 160 proprietários de um total de 226 lotes e, segundo Fernando Weber, diretor da Weber Empreendimentos, responsável pelo projeto, a ideia foi bem recebida. A cota é vendida por R$ 75 mil, sendo 20% de entrada e o restante parcelado em 100 vezes. O proprietário paga R$ 835 mensais, custo com todas as despesas fixas, e mais R$ 870 por hora de voo. A cota não impõe um limite de uso, mas prevê uma preferência de duas horas de voo por mês.
A administração é feita por uma empresa especializada em aeronaves compartilhadas, a Atmos. Weber diz que não obteve lucro no serviço, já que seu objetivo único é de valorizar o empreendimento, com terrenos de até 6 mil m2 e preços variando de R$ 200 mil a R$ 600 mil. "As vendas e a procura aumentaram bastante. Lançamos em abril e, nesse período, vendemos mais do que o dobro do ano passado todo, além de o empreendimento ter valorizado 15% desde abril" - o empresário pretende adquirir mais duas aeronaves e replicar o modelo em seus outros projetos na região. Apostando ainda mais na ideia de compartilhamento, destinou ainda 10% dos imóveis do condomínio Alto da Serra para serem vendidos em frações.
O cirurgião plástico Luciano Schutz é proprietário de uma fração do helicóptero. "Bancar sozinho um luxo desse não é nada fácil, assim compartilhado se torna acessível. Mais vale ser dono de parte do negócio do que meramente um usuário de locação, até porque, aqui na região, não é fácil ter para alugar. E foi montada toda uma estrutura no condomínio, com heliporto e hangar. É uma experiência nova e, até o momento, está funcionando bem."
Na prática
Em operação há 15 anos, o bairro planejado Pedra Branca Cidade Criativa, em Palhoça (SC), vive as experiências compartilhadas no seu dia a dia. Carros "coletivos" passaram a ser oferecidos no início do ano e, segundo o diretor-executivo do empreendimento, Marcelo Gomes, um imóvel e um espaço de coworking serão implantados. O gestor é um entusiasta do conceito "share" e prioriza contratos curtos com fornecedores para poder avaliar os serviços.
No caso do carro compartilhado, uma terceirizada mantém contato com os usuários. "O empreendimento apenas precisa disponibilizar uma vaga de fácil acesso para o veículo. Dependendo da demanda, cobramos um valor caução para, caso o empreendimento volte atrás, não perdermos recursos de trabalho", diz Brener Martins, representante da companhia Podshare. Até setembro, cada usuário pagava mensalidade de R$ 20 e uma taxa de R$ 18/h de uso. Agora, o contrato entre o residencial e a fornecedora passa por um ajuste, segundo Gomes, que garante a manutenção do serviço
Imóvel fracionado
Voltado para segunda residência, o modelo de propriedade fracionada, na qual o próprio imóvel é compartilhado, opera no Brasil há aproximadamente cinco anos, quando foi adotado em projetos como Quintas do Sauípe (Odebrecht Realizações Imobiliárias) e Itacaré Paradise (Eko Construtora), ambos na Bahia, e o Aguativa Privilege (Grupo Neszlinger), no Paraná.
As unidades geralmente são vendidas em 12 frações, e cada usuário tem direito a utilizar os bens por quatro semanas ao ano. Dependendo da escolha da incorporadora, o comprador pode adquirir apenas o direito de uso do imóvel por um determinado período ou ter a escritura do bem. Nessa última alternativa, no entanto, a diretora da operadora RCI no Brasil, Maria Carolina Pinheiro, diz que nem todos os cartórios aceitam registrar escrituras com vários proprietários.
A Lei Geral do Turismo (11.771/2008) regulamenta a hospedagem em tempo compartilhado, mas o modelo fracionado não tem legislação específica, segundo Maria Carolina. Por isso as construtoras hoje se baseiam na Lei da Incorporação Imobiliária (4.591/64). "Estamos nos reunindo com os empreendedores para ver qual o melhor caminho a ser tomado."
O modelo começou a ser implantado seguindo tendência dos Estados Unidos de proporcionar uma casa de luxo por um preço acessível a um público maior. "Aplicamos no condomínio fechado Quintas do Sauípe e estamos bem satisfeitos com o resultado. Tínhamos 75% do empreendimento vendido e, em um momento de velocidade de vendas reduzida, sentimos a necessidade de implantação, em 2010, do sistema fracionado como uma solução comercial", revela Esteban de La Cruz, diretor na Odebrecht Realizações Imobiliárias.
"Os incorporadores que aderiram já estão no segundo, terceiro e quarto projeto, sinal de que obtiveram um bom ganho. Quem fez teve uma experiência positiva, principalmente as unidades mais simples, em que a fração gira em torno de R$ 40 mil", diz Maria Carolina. "Além de aumentar o número de possíveis clientes, o incorporador, ao fracionar, fatura mais no valor total da unidade", completa.
Para o professor do curso de pós-graduação em Negócios Imobiliários da Faap Ricardo Rocha Leal, este é um modelo que está em fase de teste, sendo prematura uma análise objetiva. "Não temos nenhuma avaliação sobre isso, se vai dar certo ou não, não existem indicadores e a prática é muito recente. Temos uma cultura patrimonialista, e o brasileiro também sempre teve dificuldade de dividir. Nosso mercado não é maduro o suficiente para dar esse passo. Precisa ainda de uma qualificação maior tanto do modelo, que ainda não possui regulamentação, quanto dos profissionais envolvidos."
Construção e Mercado, Edição 172, nov/2015
quinta-feira, 5 de novembro de 2015
Vai comprar imóvel?
Na hora de comprar um imóvel, é importante tomar uma série de cuidados antes de fechar o negócio, principalmente em tempos de crise. Organização financeira e análise do cenário econômico estão entre as medidas fundamentais que devem ser adotadas.
"Controlar os gastos e definir o quanto será empregado na aquisição de um imóvel, levando sempre em conta a relação entre o que de fato cabe no bolso e as necessidades da família são os primeiros passos para a compra da casa própria. Nunca comprometer mais do que 30% dos seus rendimentos familiares mensais com dívidas, incluindo aí a prestação da casa própria", orienta Roberto Vertamatti, diretor de Economia da Associação Nacional dos Executivos em Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac).
Segundo Vertamatti, é preciso ainda analisar a modalidade de pagamento - seja por meio de financiamento bancário ou diretamente com a construtora ou consórcio - e se serão utilizadas economias, recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) ou da venda de outro imóvel. "É preciso ter sempre em mente que os juros continuam elevados", ressalta.
Sócio-diretor do Portal Movia, Marcus Moraes destaca a importância de pesquisar o valor das unidades, de visitar os imóveis, de consultar vizinhos e de conhecer a média dos preços na região. "Não aceite a primeira oferta. Mesmo que esteja confortável com o valor anunciado, ofereça menos do que estão pedindo. Se isso não funcionar, pelo menos ainda terá margem para negociar", sugere Moraes.
Imóvel usado como parte do pagamento da unidade nova
Para driblar o momento de crise, construtoras têm investido em campanhas oferecendo brindes, financiamento direto com a empresa - diante da dificuldade de conseguir crédito habitacional - e até imóvel como parte do pagamento.
É o caso da Rubi Engenharia no condomínio de casas Sunrise House Garden, já pronto para morar no Recreio. Além do parcelamento em até 180 meses direto com a construtora, é possível ter o imóvel antigo avaliado em até 50% do valor para parte do pagamento.
As oportunidades também incluem imóveis comerciais. A Mega 18 Construtora, por exemplo, criou a ação Fale com o Dono para o empresarial Fontana Di Successo, na Taquara. Alexandre Reznik, diretor da empresa, afirma que a ideia é que o comprador faça um bom negócio mesmo em tempos de crise. As salas são vendidas por a partir de R$ 125 mil, com entrada de 20% e o restante financiado direto com a construtora em até 20 vezes.
Meia Hora, Imóveis, 05/nov
quarta-feira, 4 de novembro de 2015
Projeto quer oficializar a profissão de síndico
A função de sindico profissional já existe há tempos. Ele pode trabalhar em mais de um empreendimento e é remunerado para a função. No entanto, a atividade não é considerada uma profissão e entidades têm buscado reverter o quadro.
No último dia 20, o presidente da Confederação Nacional dos Síndicos (Conasi), Sérgio Craveiro,entregou para a deputada federal Rosângela Curado (PDT) o texto de um projeto de lei, para qualificar a atividade e regulamentar a profissão de sindico administrador de condomínios.
"Há pelo menos cinco anos converso com síndicos a respeito da necessidade de regulamentar a profissão. Eu sou síndico profissional desde 1992, vejo as leis mudarem e nada de profissionalizar a função. O projeto pede essa normatização."
Para Craveiro, os impactos administrativos no condomínio são menores quando a gestão é profissionalizada. E ele ressalta que a proposta defende, além dos interesses do profissional, as conveniências do condomínio. Por exemplo, no projeto, o síndico continua a ter responsabilidade civil e criminal pelo edifício, mas pede mais participação dos conselheiros, sub-síndicos e condôminos nas decisões, de acordo com a Conasi.
Requisitos
Na proposta de regulamentação entregue por Craveiro, determina-se que para exercer a função de síndico será preciso: ter um curso e/ou treinamento feito por empresa qualificada, ter o terceiro grau (em qualquer área educacional) , apresentar certidões negativas - seja pessoa física ou jurídica - e estar filiado a um órgão de classe. A remuneração também foi contemplada no projeto: o salário deve ser fixado entre R$ 25 e R$ 50 reais por unidade administrada.
"Condomínios têm pilares que precisam ser respeitados. É preciso fazer a gestão do dinheiro, das obras, da manutenção e negociar os contratos", diz Craveiro. A proposta entregue para a deputada está sendo avaliada pela assessoria técnica do partido antes de iniciar o trâmite na Câmara dos Deputados.
O presidente da Conasi acredita que a consulta seja finalizada até 30 de novembro, dia do síndico. Enquanto aguarda o envio da proposta para votação. Craveiro vai se reunir com entidades que promovem a profissionalização, fazer petições on-line e debater nos Estados. "A conversa está bem avançada. A profissionalização tende a gratificar e ajudar os condomínios", acredita.
A deputada Rosângela Curado afirmou que é a favor de uma boa gestão dos condomínios, e garantiu que irá buscar meios de encaixar o projeto na pauta do Congresso. "Vamos apoiar o pleito da entidade, temos de valorizar os ideais trabalhistas com direitos e qualificação. Daremos, ainda, todo o suporte de nossa assessoria técnica para verificar tramitações que já venham ocorrendo nessa área, acompanhar o processo e, se possível, colocarmos na pauta da Câmara."
Apoio
Atuando como síndico profissional há mais de trés anos, Cezar Vinicius Minari, de 31 anos, é favorável à normatização da profissão. "Eu acho importante regulamentar. A Junção cresce e ganha importância, mas tem muita gente sem qualificação trabalhando, o que desvaloriza a profissão", diz.
Minari era bancário e síndico morador quando percebeu a oportunidade de desenvolver um trabalho profissional como síndico, então se especializou, fez um curso de processos gerenciais e hoje é síndico de quatro condomínios na capital (800,288,300 e 16 unidades).
"Já atendi oito prédios, 3.200 unidades. O maior desafio que envolve a função são os conflitos entre os moradores." Ele ressalta que para questões administrativas tem apoio da administradora. "Hoje, não há média de valor a ser cobrado, nem obrigatoriedade de cursos. Sendo assim, há muita gente interessada na profissão, mas sem qualificação. A regulamentação vai deixar a competitividade menos desleal", diz ele.
"Somos 100% favoráveis à regulamentação, mas a proposta deve ser amplamente discutida." Esta é a opinião do presidete da Associação dos Síndicos de Condomínios Residenciais e Comerciais do Estado de São Paulo (Assosindicos), Renato Tichauer. Ele defende que o profissional seja mais bem preparado.
"Nos deparamos com baixa qualificação e cursos que não abordam questões fundamentais, como assuntos jurídicos, financeiros e de conduta Como presidente da Assosindicos, gostaria de participar (das discussões envolvendo o projeto) para poder defender a causa de termos profissionais melhores."
'Somos contra a regulamentação da função'
O presidente do Instituto Pró-Síndico, Dostoiévscki Vieira, é contra a regulamentação da profissão do síndico. "Enxergamos que esse ato pode gerar riscos trabalhistas ao condomínio e aos condôminos, que ainda deverão arcar como o pagamento de férias e décimo terceiro", diz.
Na opinião de Vieira, assim como acontece com ele,o síndico deve ter um empresa, com Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas (CNPJ), seguro e uma equipe formada por outros síndicos, mas sem vinculo trabalhista com o condomínio, apenas para arcar com a responsabilidade que possui.
"Acredito que o pleito é para abrir vaga no mercado de trabalho. Mas é preciso saber que o síndico, além de ter uma boa formação e experiência com gestão de condomínio, deve ter também grande habilidade para lidar com pessoas", diz.
Para Vieira, o síndico é a cabeça pensante do condomínio e pode ser um morador ou um profissional autônomo. "Somos favoráveis que o síndico se estruture como empresa, com pessoas capacitadas, que tenha uma Classificação Nacional de Atividades Econômicas (CNAE). Regulamentar a relação profissional e não a profissão."
O presidente do Instituto Pró-Síndico lembra, ainda, que o sindico deve ser sempre eleito em assembleia. "O que define que ele é o sindico é a ata de eleição do condomínio", diz.
'O condomínio precisa ser visto como uma empresa'
De acordo com a professora de administração de condomínios da Escola Paulista de Direito (EPD) Rosely Schwartz, quem administra edifício deve estar preparado para auxiliar em questões técnicas e do dia a dia dos moradores. Ela lembra que já houve uma sugestão de profissionalização do síndico em 2009, sem sucesso.
"Acredito na necessidade da profissionalização da função. O sindico é um gestor e o condomínio precisa ser visto como uma empresa para dar aos condôminos maior segurança e transparência. Ele deve buscar melhorias contínuas para o empreendimento", diz.
De acordo com a professora, com o crescimento da profissão é importante ter apoio e união de entidades para somar esforços em busca de melhoria e de qualidade, "o prédio residencial ainda é administrado de forma amadora", ressalta.
A professora conta que desde a primeira turma em administração de condomínios, em 1998, ela atua em prol do gerenciamento profissionalizado dos condomínios.
Rosely destaca a importância de ter uma administração profissional e comprometida para que as pessoas possam morar com segurança e tranqüilidade. "O condomínio é opção nas cidades para morar e trabalhar, por isso é preciso ter profissionalização na gestão desses empreendimentos", diz.
Embora acredite que o síndico morador continue existindo, principalmente em edifícios menores, com a chegada dos grandes condomínios, a profissionalização se faz cada vez mais necessária. "Já na legislação não existe o síndico e sim o administrador, que atende as exigências legais dos condomínios", diz Rosely.
O Estado de São Paulo, Imóveis, 01/nov
terça-feira, 3 de novembro de 2015
O sucesso do investimento em imóveis
Vamos começar com uma afirmação direta e simples: o imóvel é um excelente investimento, se houver dedicação de sua parte. Não adianta pensar que o retorno imobiliário é uma consequência imediata e de fácil proveito. Na última década, com a popularização da compra imobiliária, muitos empreendedores tiveram uma percepção errônea do retorno de nosso setor. De forma deturpada e precipitada, construiu-se no mercado um "novo investidor": arrojado comprador de unidades na planta com um propósito único de realizar uma posterior venda em curto prazo. Ou seja, o especulador imobiliário.
Diferentemente do "velho investidor", o novo ente visava somente o lucro rápido ofertado pelo mercado. Movido por uma forma de pagamento fácil e convidativa, em consequência da pequena poupança durante o período de obra (em torno de 20% a 30% do valor do imóvel), o "novo investidor" adquiria diversos imóveis em pouco espaço de tempo.
O intuito dessa figura cativa em lançamentos era gerar a especulação através do repasse de imóveis antes da emissão do habite-se, para que pudesse auferir certa lucratividade. Não existia compreensão básica do mercado e dos produtos ofertados, muito menos dos custos atrelados a ele. Comprava-se por comprar.
Por um breve período, a fórmula mágica pode ter resultado em ganhos rápidos para poucos. Entretanto, para grande parte o trabalho especulativo terminou sem o retorno esperado. O rompimento da corrente dos "novos investidores" foi gerado pela natural e previsível queda dos repasses durante a obra. Desse modo, e seguindo os trâmites normais de uma aquisição, os imóveis comprados de forma desconhecida e imponderada foram repassados aos seus novos donos após o término da construção. O resultado foi um grande grupo de pessoas decepcionadas por não terem seguido as regras do sucesso imobiliário.
Qualquer investidor que se preze deve dedicar um período para a compreensão fundamental do novo setor em que se quer empreender, e não apostar em uma possível roda especulativa. O saldo negativo dos "novos investidores" foi resultado da falta de dedicação e do excesso de confiança, que findaram em investimentos sem o ímpeto continuísta do "velho investidor".
Aliás, o termo "velho" não está intimamente ligado à idade do investidor, mas à sua capacidade de aceitar os clássicos e habituais princípios que permeiam o sucesso imobiliário. Exemplificando, o comprador tradicional procura estar informado das nuances do negócio, bem como dos riscos que, porventura, o mesmo possa oferecer. O "velho investidor" estuda preços, como o valor do m², e estima importâncias a serem gastas no futuro, tais como ITBI, escritura definitiva, registros, condomínio, IPTU e amortizações do financiamento.
Toda e qualquer aquisição é realizada através de comparações de regiões e empreendimentos, fazendo o uso constante de planilhas e estatísticas. Para esse tipo de comprador, o imóvel adquirido é um investimento altamente ponderado, cujo rendimento futuro será recebido através de aluguéis ou, até mesmo, de uma possível venda do imóvel pronto e totalmente legalizado.
Além dos custos habituais de manutenção imobiliária, o "velho investidor" se dispõe a realizar benfeitorias e melhorias contínuas em suas aquisições. Na locação, por exemplo, a possibilidade de se alugar um imóvel cresce exponencialmente se o mesmo possui diferenciais em comparação ao estoque do mercado. Cada centavo investido na unidade reflete rapidamente em seu retorno. O resultado da dedicação e perseverança em seu patrimônio é capaz de transformá-lo sempre num investimento altamente rentável e seguro.
Em meu dicionário, imóvel é o bem patrimonial adquirido através de investimento de moeda corrente para ganhos futuros. O retorno instantâneo esperado pelos "novos investidores" não condiz com o nosso mercado. Como profissional do ramo, tenho ciência de que a busca pelo resultado faz parte de qualquer negócio. Porém, a manutenção do lucro e do sucesso não pode ser medida através da ganância tripla de comprar, comprar e comprar. É necessário se estruturar e planejar sua aquisição imobiliária em longo prazo.
Adquirir um imóvel é uma consequência em nossas vidas, seja para investimento ou para moradia. No entanto, é necessário dedicar-se para transformá-lo numa potência econômica. Não espere por soluções mirabolantes ou métodos de ganho fácil. A solução está sempre em suas mãos.
Por falar nisso, imóvel mal administrado é dinheiro parado.
Luiz Paulo Junior é consultor especializado no mercado imobiliário.
O Globo, Por Dentro do Mercado, Luiz Paulo Junior, 01/nov
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