As mudanças anunciadas na quarta-feira pela Caixa Econômica Federal no financiamento habitacional para a classe média vai beneficiar mais os imóveis de maior valor. A taxa de juros foi reduzida em até 1,25 ponto percentual. Simulações mostram que, para um imóvel no valor de R$ 2 milhões, a diferença pode chegar a R$ 421 mil.
A taxa mais em conta, voltada para clientes do banco, recuou de 8,75% para 8,5% ao ano, mais a Taxa Referencial (TR). Já a mais alta, para não correntistas, caiu de 11% para 9,75% ao ano. Os percentuais começam a valer a partir da segunda-feira, dia 10, para novos financiamentos em todas as modalidades - imóveis novos, usados, aquisição de terreno e construção e reformas.
O corte nos juros abrange contratos enquadrados no Sistema Financeiro da Habitação (SFH), com uso de recursos do FGTS e da poupança, para imóveis avaliados em até R$ 1,5 milhão, e no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), que envolve bens acima deste valor e com taxas de mercado. Com a medida, a Caixa iguala as condições do crédito imobiliário, independentemente do valor do imóvel.
As simulações foram feitas pelo coordenador do MBA em Finanças do Ibmec-RJ, Filipe Pires, a pedido do GLOBO. Para um imóvel adquirido pelo SFH, com financiamento de R$ 1 milhão em um prazo de 35 anos, o total pago com a taxa de juros a 8,5% ao ano será de R$ 2.431.400. São R$ 42.100 a menos do que com a taxa a 8,75%, ou o equivalente a cerca de sete prestações.
Para imóveis com valor acima de R$ 1,5 milhão, a diferença é ainda maior. Em um financiamento de R$ 2 milhões pelo SFI, a redução da taxa de juros de 9,75% para 8,5% ao ano resulta em um total de R$ 4.862.800: uma diferença de R$ 421 mil, ou cerca de 36 prestações.
- A Caixa se mostrou agressiva para ganhar o mercado de mais alta renda, no qual ela vinha perdendo espaço - afirma Pires.
Especialistas ressaltam ainda que uma pequena redução nos juros em um financiamento habitacional, que é de longo prazo, tem impacto relevante. Considerando uma simulação para um imóvel de R$ 700 mil, financiado em 30 anos, a queda na taxa de 8,75% ao ano para 8,5% pode resultar em uma economia de R$ 43 mil. O valor da prestação cai de R$ 1.284 para R$ 1.241, considerando a tabela Price.
'Qualquer impulso ajuda'
Segundo o presidente da Caixa, Pedro Guimarães, o objetivo da mudança é corrigir distorções, cumprindo a orientação do ministro da Economia, Paulo Guedes. Guimarães afirmou que o banco estava muito focado na baixa renda:
- A Caixa não estava focando na classe média, era mais na classe baixa. Não existe nenhuma descontinuidade para as pessoas carentes, o programa Minha Casa Minha Vida vai continuar, mas a Caixa vai focar na classe média e média alta.
Claudio Hermolin, presidente da Ademi-RJ, que reúne as empresas do mercado imobiliário carioca, reforça que a Caixa mexeu na taxa de juros do financiamento usado pela parcela da população mais sensível ao efeito da elevada taxa de desemprego:
- A retomada na construção está acontecendo no segmento popular e no alto padrão. A classe média, que compra imóvel pelo SFH, depende de renda do trabalho, segurança no emprego e visão de estabilidade de longo prazo para decidir comprar. Qualquer impulso para essa camada ajuda. Como a Caixa tem papel relevante no setor, deve estimular mais concorrência entre os bancos.
Apesar de bem-vinda, a redução de juros pela Caixa é vista como um paliativo, até que medidas mais relevantes sejam tomadas para melhorar o cenário econômico.
- É corte pequeno nos juros. Mas é um aceno importante do governo mostrando querer fomentar o segmento de habitação, que tem ações planejadas. É um paliativo enquanto as grandes reformas não acontecem. São elas que trarão o avanço necessário para que a retomada do mercado imobiliário - avalia Leonardo Schneider, presidente do Sindicato da Habitação do Rio de Janeiro (Secovi-Rio).
Ainda assim, o movimento da Caixa pode ampliar a competitividade nesse mercado, diz Ronaldo Cury, vice-presidente do Sindicato da Indústria da Construção do Estado de São Paulo (Sinduscon-SP):
- Mostra que a Caixa quer avançar no financiamento para a classe média, ser mais competitiva num mercado em que já há bancos praticando taxas ainda menores.
Renegociação de dívida
Ao anunciar a medida, a Caixa também divulgou os detalhes da campanha de renegociação para os mutuários da casa própria que estão com prestações atrasadas. O programa vai beneficiar 589 mil famílias que têm uma dívida total de R$ 10,1 bilhões em vários tipos de contratos (Minha Casa Minha Vida, com recursos do FGTS, da poupança e de mercado). A campanha tem prazo ilimitado e pode beneficiar famílias com até seis prestações em atraso, em média. A Caixa espera recuperar, este ano, entre R$ 500 milhões e R$ 1 bilhão.
O banco não vai dar desconto no valor da prestação, mas pode perdoar juros de mora, dependendo do contrato e em situações em que o custo adicional alcança o valor da prestação. Serão oferecidas várias alternativas de renegociação.
Para regularizar a situação, o mutuário poderá dar uma entrada, em valor correspondente a uma prestação, e incorporar as parcelas atrasadas no saldo devedor. A mensalidade será, então, recalculada, dentro do prazo remanescente do contrato original. Também será possível usar o saldo da conta do FGTS, se o atraso for de apenas três meses, e alterar a data do vencimento da prestação.
Substituição da TR
Além disso, nas próximas semanas, a Caixa vai lançar uma nova modalidade de crédito imobiliário, substituindo a TR, que acompanha a correção dos contratos, pelo IPCA. Uma das ideias é fixar uma taxa de 4% ao ano, por exemplo, mais o índice de preços.
O banco também vai ampliar a oferta de financiamentos com a chamada tabela Price, em que o tomador começa pagando prestações em valores iniciais menores e mensalidades constantes, apenas corrigidas pelo índice inflacionário. Atualmente, a Caixa dá prioridade ao Sistema de Amortização Constante (SAC), em que o valor inicial da parcela é mais alto, mas, como a amortização inicial é maior, as mensalidades são decrescentes. Neste modelo, o mutuário já começa a pagar o principal da dívida mais os juros. No primeiro, apenas o principal.
Esta fórmula é considerada mais segura tanto para os tomadores quanto para as instituições financeiras. Segundo o presidente da Caixa, a ideia é deixar o mercado fluir. Com relação ao uso da tabela Price, ele disse que, para algumas famílias, pode ser mais vantajoso começar pagando menos.
