A relação entre juros menores e desenvolvimento do mercado imobiliário deve dar aos fundos de ’tijolo’ o papel de protagonistas neste ano. Na visão de especialistas, os setores de varejo e de logística podem registrar desempenho acima dos demais segmentos da classe.
“As projeções do mercado direcionam para um juro perto de 10% neste ano, podendo ser ainda menor, a depender da trajetória da inflação. Assim, se o comportamento histórico do Ifix prevalecer, os fundos imobiliários tendem a subir ainda mais, então tem bastante oportunidade pela frente”, diz Nicole Vieira, sócia da Polo Capital.
No caso dos fundos imobiliários de tijolo, existe ainda uma relação benéfica entre juros baixos e ciclo imobiliário. Isso porque a perspectiva de cortes na Selic abre espaço para o desenvolvimento imobiliário e, consequentemente, a valorização dos imóveis dentro dos fundos. Quando as taxas de juros estão altas, o setor tem mais dificuldade em expandir, uma vez que o crédito fica mais caro e, portanto, menos acessível para colocar os empreendimentos de pé.
Não por acaso, entre as apostas de Nicolepara 2024 estão os fundos de shoppings, galpões logísticos e de desenvolvimento imobiliário. Na visão da especialista, esses fundos tendem a ter uma valorização maior por causa da reavaliação do valor justo dos imóveis que fazem parte do portfólio.
“Uma queda de juros reduz a taxa de desconto usada para avaliar o valor presente de um investimento imobiliário. E isso reflete no valor do ativo dentro do fundo, uma vez que, com uma taxa de desconto menor, o valor presente do imóvel aumenta”, explica.
Marcos Baroni, especialista em fundos imobiliários da Suno Research, também vê oportunidades no varejo em geral, como shoppings e renda urbana. Em relação aos fundos de galpões logísticos, ele acredita queo subsegmento tem espaço para andar mais neste ano. “Esses fundos ficaram ‘amassados’ por muito tempo porque tinha muita oferta, mas agora existe uma demanda grande por logística que tem levado ao aumento dos preços dos aluguéis”, diz.
Além dos fundos de shopping, renda urbana e galpões logísticos, Baroni destaca um outro “cavalo correndo por fora”, que são os fundos híbridos. “Os gestores que conseguirem implementar uma boa estratégia podem trazer boas surpresas para esses fundos no próximo ano”, afirma.
Os fundos imobiliários híbridos podem investir tanto em imóveis diretamente, como também em cotas de outros fundos imobiliários e em títulos de dívida do setor, a exemplo dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs).
De todos os setores,o preferido de Fábio Carvalho, sócio da Alianza, é o de galpões logísticos. Para o especialista, o estoque de logística no Brasil ainda tem muito para crescer e se desenvolver. “Se tivesse que escolher só um segmento entre os fundos de tijolo seria o de logística, dado o potencial de ganho defensivo nos médio e longo prazos”, defende.
Os fundos de lajes corporativas, por sua vez, demandam mais cautela do investidor. O setor de escritórios ainda não recuperou totalmente o tombo que levou durante os anos de pandemia, quando muitas regiões sofreram com vacância elevada, em razão da mudança no modelo de trabalho. Para se ter uma ideia, esse segmento é o mais descontado da classe atualmente.
“Os investidores precisam tomar muito cuidado com os fundos de lajes corporativas, pois eles são muito diferentes entre si e poucos têm ativos de alta qualidade no portfólio”, diz Carvalho. Ele diz que, no caso da Faria Lima, por exemplo, os escritórios não sofrem mais com vacância. No entanto, existem fundos com ativos em regiões menos favorecidas que ainda estão com dificuldade para se recuperar e voltar ao nível pré-pandemia.
Em relação aos fundos imobiliários de recebíveis, chamados de fundos de “papel”, o pior parece ter ficado para trás. A crise de crédito que se instalou em 2023 chacoalhou o segmento no início do ano, sobretudo entre os fundos mais arriscados (“high yield”), e puxou os preços dos ativos para baixo. E é justamente por isso que o setor pode oferecer oportunidades em 2024.
“Os fundos imobiliários de papel sofreram tanto com problemas específicos envolvendo a crise de varejistas e de fundos ‘high yield’ que os ativos ficaram baratos. Então, apesar de o ambiente de queda de juros beneficiar os fundos de tijolo, é possível encontrar opções interessantes também dentro do setor de recebíveis imobiliários”, defende o sócio da Alianza.
Valor Investe, 05/fev
