Em tempo de pouca grana no bolso, desemprego em alta e escassez de vagas com boas remunerações (após a Reforma Trabalhista empresas estão demitindo para contratar novos funcionários com salários mais baixos), muita gente não tem conseguido pagar as contas, inclusive a do condomínio. E não quitar a taxa pode resultar na perda do apartamento. Desde a aprovação do novo Código de Processo Civil (CPC) em 2016, as cobranças são "a jato" e vão parar na Justiça rapidamente. Hoje não é mais exigido um prazo tão longo. Entre cobranças e judicialização, o período máximo é de 120 dias, explica Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi-Rio, sindicato da habitação. A saída é negociar para evitar o pior.
A mudança das regras de cobrança, facilitando o processo contra o condômino inadimplente, fez com que muitos devedores corressem para fechar acordos com síndicos na tentativa de impedir a execução da dívida e possível perda do imóvel. "O que é o mais indicado para evitar as custas de um processo", recomenda Schneider.
E com a inadimplência em alta - segundo dados do Secovi os atrasos de 30 e 60 dias em 2016 passaram de 5% e 3,4%, respectivamente, para 7,5% e 6,1% em 2017 -, a melhor alternativa é negociar e apelar para o bom senso a fim de evitar que tanto o condomínio perca a receita quanto o condômino vá parar em uma lista de devedores e ainda com risco de ficar sem o apartamento.
"O condômino deve buscar o síndico e expor a situação e pedir um prazo maior para pagar a taxa em atraso. Há casos em que é possível parcelar a dívida em cheque ou em cartão de crédito", alerta Schneider.
Avaliação similar tem o advogado Neviton Daris, especialista em Direito Imobiliário. Segundo ele, o melhor caminho quando há atraso no pagamento das contas é tentar entrar em um acordo sem procedimento judicial. "Não vale a pena propor ação de até três ou quatro meses de atraso, até porque acabará com acordo em juízo e, acordo por acordo, melhor fazer antes do que ter gastos com custas processuais", afirma o advogado.
Schneider acrescenta que existem problemas, como desemprego ou de foro familiar que, resolvidos, permitem ao proprietário o pagamento da dívida. Mas ele adverte que quando a inadimplência é constante não há outra solução que não seja a via judicial. "No novo CPC dívida de condomínio passou a ser título executivo. Por conta disso, o devedor é intimado a pagar em três dias", complementa Daris.
Caso não ocorra a quitação do débito, o juiz pode determinar a penhora do próprio imóvel em questão. Persistindo a dívida, a unidade pode ser leiloada. "Nesse caso, do valor arrecadado com o leilão é retirado o montante referente à dívida e as custas, o que sobrar é entregue ao proprietário do imóvel", diz Schneider.
Na Justiça, o devedor será citado para pagar a dívida em três dias, sob pena de penhora do imóvel
Devedor pode processar
Da mesma forma que condomínios podem entrar na Justiça contra inadimplentes, o devedor também tem direitos, alerta o advogado Marcellus Amorim. Condôminos alvos de constrangimento e vexação por parte de síndicos e vizinhos, podem acionar a Justiça com pedidos de indenização e quase sempre são bem-sucedidos nos tribunais.
Veja o que diz o novo Código de Processo Civil
O próprio Código Civil no Artigo 1.335, no parágrafo III, diz que para participar de assembleias o condômino tem que estar quite com a taxa mensal. Então para evitar dor de cabeça, o melhor a fazer, caso não esteja em dia, é evitar esse embate.
Já o artigo 1.336 estabelece que a contribuição do condômino para as despesas do despesa do condomínio têm que ser proporcional às suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. Portanto, se a despesa passar dessa fração e não estiver na convenção do condomínio, pode ser questionada.
Outras normas são mais comuns, como não fazer obras que comprometam a segurança da edificação, não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; não perturbar o sossego, salubridade e segurança dos demais moradores, entre outros.
Os juros cobrados em caso de atraso também constam no Código Civil. No § 1o do Artigo 1.336, "o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito".
Em caso de descumprimento, o condômino pagará multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a multa.
No Artigo 1.337, o condômino, ou possuidor, que não cumpre com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ter que a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor do condomínio.
Há casos de síndicos que passaram a violar a correspondência do inadimplente para verificar se ele tinha outras contas em atraso - e pagaram por isso. Situações em que o devedor foi hostilizado na assembleia do condomínio e impedido de dar opinião, o que é ilegal. "O atraso em arcar com a cota condominial acarreta multa, juros e a proibição de votar nas assembleias (art. 1335 do Código Civil)", explica.
