O mercado imobiliário pode estar perto de uma retomada vigorosa. De julho para cá, seis construtoras e incorporadoras captaram R$ 3,8 bilhões em novas ofertas de ações para colocar o pé no acelerador em seus projetos residenciais e comerciais. Com a queda dos juros - a taxa Selic atingiu 5% ao ano na última semana - e o maior interesse de investidores no setor, a expectativa é de que as captações possam dobrar nos próximos meses, já que outros grupos se preparam para ir à Bolsa.
O ânimo do setor é uma boa notícia para a economia como um todo. "Tradicionalmente, esse segmento antecipa o cenário de crescimento econômico. Há expectativa de recuperação do PIB, a expansão deve ser menos intensa, mas sustentável no longo prazo", diz Alessandro Farkuh, responsável pela área de banco de investimento do Bradesco BBI, que coordenou boa parte das operações das construtoras na Bolsa.
Com esses recursos, as construtoras pretendem abrir novos canteiros de obras, sobretudo em São Paulo. E isso já se reflete em outros setores da indústria. "Começamos a sentir nas últimas semanas maior demanda por aço vinda do setor imobiliário", disse Gustavo Werneck, presidente da Gerdau. O mesmo movimento deve acontecer com o cimento e outras matérias-primas.
Quem se movimenta pela capital paulista percebe que guindastes voltaram a fazer parte do cenário. Dados do Secovi-SP, obtidos pelo Estado, mostram que, de janeiro a setembro, foram comercializadas 30,5 mil unidades residenciais só na capital, número 70% maior do que o do mesmo período do ano passado. "Isso é mais do que as 29,9 mil vendidas em 2018 inteiro", diz Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP. Só em setembro foram comercializados 4.055 imóveis - a maior marca para o mês e cerca de 50% acima da média histórica.
A retomada do setor, que usa mão de obra intensiva, poderá ser um alento para um indicador que se recusa a apresentar melhora significativa nos últimos anos: o desemprego. Dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) da semana passada mostraram que a taxa ainda é de 11,8% no País, com 12,5 milhões de pessoas sem trabalho. Dos empregos gerados, a maioria é de vagas informais.
Concentração. As obras, contudo, ainda estão concentradas em edifícios residenciais e comerciais de médio e alto padrão, diz Ana Maria Castelo, analista da FGV/Ibre. "Não vejo um boom generalizado como em 2007, quando muitas companhias foram à Bolsa. A recuperação mais robusta da construção civil virá com a retomada das obras de infraestrutura."
Diversas fontes de mercado ponderaram ao Estado que a expansão do setor imobiliário ainda se resume a São Paulo, cujo mercado se descolou do resto do País. De olho nessa oportunidade, a MPD Engenharia, líder em apartamentos de alto padrão em Alphaville, vai investir até R$ 2 bilhões em empreendimentos nos próximos três anos. Segundo o presidente da empresa, Mauro Dottori, entre 70% e 80% dos recursos serão direcionados para a capital paulista. "São Paulo tem maior dinamismo e retoma primeiro do que outros mercados."
Além das ofertas subsequentes em Bolsa, que são uma importante fonte de financiamento para construtoras, os proprietários de edifícios têm sido assediados por fundos de investimento imobiliário de bancos. Para garantir retorno a seus cotistas, as instituições financeiras estão comprando edifícios corporativos "maduros", que já estão alugados para empresas.
A Tishman Speyer, que desenvolve prédios residenciais e corporativos, vendeu por R$ 1,2 bilhão a torre que abriga a sede corporativa do BB, em Brasília, a um desses fundos. A empresa já tem R$ 1 bilhão captado para investimento adicional no mercado brasileiro. "Além desse dinheiro captado, está mais fácil conseguir crédito nos bancos para viabilizar projetos", afirma Daniel Cherman, presidente da Tishman Speyer no Brasil.
Investidores locais apostam na retomada do setor de construção
Com a taxa de juros na mínima histórica, a busca tanto por imóveis quanto por fundos imobiliários tende a crescer entre investidores dos mais diversos portes. As captações feitas por grandes construtoras - como Tecnisa, Eztec, Trisul, Cyrela Commercial Properties, Helbor e LogCP - revelam um novo fenômeno no País: o maior interesse de investidores locais por ações dessas companhias na Bolsa.
"Vimos um movimento de investidores locais nas captações deste ano em um ambiente que antes atraía majoritariamente os estrangeiros. Também observamos maior fluxo de gestoras mais especializadas em determinados segmentos, como shoppings e logística. Isso indica um nível importante de maturação do setor", diz Alessandro Farkuh, responsável pela área de banco de investimento do Bradesco BBI.
O aquecimento da demanda imobiliária começou nos prédios residenciais de alto padrão, mas já "contaminou" outros segmentos. Galpões próximos à região metropolitana de São Paulo viraram alvo de grandes varejistas, que estão expandindo seus centros de distribuição, afirmou fonte de uma grande incorporadora. Escritórios também estão sendo erguidos nos poucos espaços ainda livres da região da Faria Lima, centro financeiro de São Paulo, e outros corredores, como as proximidades da Marginal Pinheiros, também devem ganhar novos arranha-céus.
As entregas de edifícios corporativos devem se multiplicar por oito no ano que vem, segundo a consultoria JLL, que acompanha o setor, atingindo 200 mil metros quadrados em novas ofertas.
Vacância. A consultoria pondera, porém, que a recuperação ainda está mais concentrada em São Paulo, onde a taxa de vacância de escritórios já começou a cair após um longo período de alta, atingindo 22,3% no terceiro trimestre de 2019. No Rio, porém, esse movimento ainda não está claro - e 43% dos espaços corporativos ainda estão vazios.
A tendência para 2020 em São Paulo, de acordo com Paulo Casoni, diretor da JLL, é de queda da vacância, apesar da entrega de novos escritórios. Em alguns bairros mais disputados, como a Avenida Faria Lima, o porcentual de espaços vazios é de 8%. Isso já faz companhias negociarem antecipadamente a ocupação de prédios em construção. Foi o que fez a Dupont, em acordo com a Tishman Speyer.
Diante desse cenário, empresas que se dedicam ao segmento se preparam para uma retomada das obras. Na semana passada, apenas a Cyrela Commercial Properties (CCP), do empresário Elie Horn, levantou R$ 874 milhões para investir em escritórios de alto padrão. BR Properties e JHSF contrataram bancos para fazer captações. Outros sete grupos estão indo pelo mesmo caminho e devem usar a Bolsa para turbinar sua capitalização para o período de expansão.
Maior imobiliária do País, a Lopes também vai à Bolsa para levantar cerca de R$ 150 milhões. A companhia vai usar parte desses recursos para acelerar a transformação digital do seu negócio. "Não queremos reinventar a roda. O processo de compra e venda de imóveis não vai deixar de ser físico. Mas podemos melhorar a plataforma para os nossos 9 mil corretores e para os clientes", diz Matheus Fabricio, diretor executivo da Lopes. Neste ano, a companhia inaugurou a Lopes Labs, que já reúne uma equipe de 70 pessoas, para pensar o futuro da empresa.
