Miami, a cidade que personificou o colapso do mercado imobiliário americano, vive agora uma nova onda de construção de condomínios alimentada por estrangeiros querendo investir em imóveis nos Estados Unidos.
Durante vários anos depois do estouro da bolha imobiliária, muitos prédios de condomínio permaneceram praticamente vazios. O valor dos condomínios despencou quase 60% em relação ao seu pico, segundo a Associação dos Corretores de Miami. Financiamentos para compradores e construtoras secaram.
Agora, quase todas as outrora vazias unidades estão ocupadas e a demanda já está ultrapassando a oferta. Há 118 novos condomínios propostos para a área de Miami, incluindo 35 em construção, segundo a Condo Vultures LLC, uma consultoria do setor imobiliário.
Os 41 condomínios propostos para o centro da cidade vão adicionar 12.100 unidades - bem abaixo das 22.200 unidades construídas durante o boom de 2003 a 2008, mas ainda assim uma notável recuperação tendo em vista que as construções ficaram virtualmente paradas até 2011.
"Este boom é muito parecido com a situação de dez anos atrás", disse Peter Zalewski, diretor da Condo Vultures.
Apesar das semelhanças, os incorporadores ressaltam que uma demanda internacional robusta criou um novo modelo de financiamento que eles acreditam ser mais seguro que os generosos empréstimos bancários que alimentaram o último boom. As imobiliárias geralmente exigem o pagamento de no mínimo 50% do valor do imóvel antes de fechar a venda, o que significa que o comprador perderia dinheiro se desistisse da compra.
Com essas novas condições de pagamento, os incorporadores passaram a depender mais dos depósitos dos compradores e menos dos empréstimos para financiar as construções, o que, dizem, dá aos projetos uma base financeira mais sólida. E como os bancos se tornaram mais rigorosos na escolha dos projetos que financiam, construtoras com menos experiência acabaram ficando de fora, acrescentam.
O incorporador Carlos Melo usou o novo modelo de financiamento para construir, no ano passado, o edifício de 17 andares 23 Biscayne Bay, o primeiro projeto do novo ciclo. Ele diz que o edifício já foi inteiramente vendido e que cerca de 90% dos proprietários compraram os apartamentos como investimento, para alugá-los depois. "Eles querem colocar seu dinheiro num lugar seguro", diz Melo.
Miami é apenas um exemplo maior da tendência recente nos Estados Unidos de se construir imóveis com várias unidades em vez das casas que dominaram os anos pré-recessão. Embora a maioria dos imóveis residenciais sendo construídos no país ainda seja de uma unidade, essa recuperação recente do setor de construção vem se concentrando em edifícios de apartamentos.
Dados divulgados na semana passada pelo Departamento de Comércio dos EUA mostram que o número de alvarás para imóveis residenciais no país cresceu no ritmo mais rápido desde junho de 2008, um aumento puxado por um salto de 15% nos alvarás para imóveis de mais de uma unidade.
"À medida que o setor imobiliário se recupera e mais pessoas querem pagar aluguel, as construtoras responderam com mais edifícios de apartamentos", disse Kolko.
Os números são ainda mais impressionantes em Miami e arredores. Na região do sul da Flórida, composta pelos condados de Miami-Dade, Boward e Palm Beach, cerca de 70% dos alvarás de construção concedidos este ano até outubro foram para imóveis de mais de uma unidade.
O boom de condomínios na própria Miami vem se mostrando particularmente forte, impulsionado por investidores estrangeiros que geralmente pagam em dinheiro e planejam alugar os imóveis. Cerca de 85% a 90% dos compradores de novos imóveis são estrangeiros, a maioria da América Latina, estima Alicia Cervera Lamadrid, sócia-gerente da imobiliária Cervera Real Estate, que está vendendo apartamentos em 16 projetos de condomínios.
De fato, segundo pesquisa da Associação dos Corretores de Imóveis de Miami, divulgada em novembro, os venezuelanos representam a maior parte dos compradores estrangeiros de imóveis na cidade, com14% do total. Brasileiros e argentinos ocupam o segundo lugar, cada um com 11%. A Colômbia e o Canadá vêm em terceiro, com 8% cada.
Os compradores se dizem atraídos pela atmosfera cada vez mais cosmopolita e as crescentes opções culturais de Miami. Eles também consideram esses investimentos mais seguros do que deixar seu dinheiro em países de economia mais instável, como Argentina e Venezuela.
Mesmo assim, alguns recomendam cautela. Incorporadores começam às vezes a construir só com os depósitos dos compradores, sem garantir o financiamento necessário para completar o projeto, alerta John Sumberg, sócio-gerente do escritório de advocacia Bilzin Sumberg, que assessora incorporadoras. "Eles pensam: Pegarei [o financiamento] quando precisar", diz ele. Mas "num certo ponto do ciclo, os bancos talvez digam que já há ofertas demais e essa não é uma boa aposta."
Carlos Rosso, responsável pela área de condomínios da Related Group, uma incorporadora que foi duramente atingida no último ciclo, diz que dessa vez é muito improvável que haja uma bolha. "Enquanto o dinheiro vier dos compradores e os bancos forem disciplinados o suficiente para não cometer excessos, acredito que será um mercado duradouro porque há tão pouca oferta", disse ele, cuja empresa tem dez projetos em andamento.
