Ao editar a Medida Provisória (MP) 759, que autoriza os moradores de áreas irregulares a obter a escritura de suas casas e cria a figura jurídica do direito de laje, o presidente Michel Temer retomou uma discussão sobre reordenamento urbano travada nas décadas de 1990 e 2000, em que as posições de linha oposta surpreendentemente acabaram convergindo. De um lado, os movimentos sociais defendiam a tese de que os invasores de áreas privadas poderiam construir habitações em cima de outras, como forma de democratização da propriedade. De outro lado, economistas e sociólogos defendiam a tese de que a legalização de comunidades formadas fora das estritas normas do Direito estimularia a economia, promovendo inclusão social.
Os dois lados tinham como denominador comum a ideia de que formas jurídicas mais flexíveis de direito de propriedade permitiriam aos pobres sair da informalidade. Em outras palavras, sem regularização fundiária as habitações construídas em áreas invadidas não poderiam ser trocadas fora dos estreitos círculos locais onde as pessoas se conhecem nem servir como garantia de empréstimos. Tanto o governo Fernando Henrique Cardoso como o governo Lula chegaram a defender essa tese sem, contudo, convertê-la em diretriz de política urbana.
Ao introduzir o conceito jurídico de "núcleo urbano informal" e instituir o direito de laje, permitindo que uma família construa uma casa em cima de outra, recebendo individualmente a matrícula de seu imóvel, a MP 759 avança nessa linha. Além de prever um processo jurídico mais simples do que a constituição de condomínio, que é o instrumento legal existente hoje para a construção de conjuntos de moradias independentes, a MP autoriza sua aplicação em áreas ocupadas de forma desordenada, irregular e clandestina. Mas, para que essas medidas possam ser implementadas e as prefeituras possam cobrar IPTU dos imóveis legalizados, elas terão de aprovar legislação municipal específica, elaborar projetos urbanísticos e de infraestrutura para essas áreas e cadastrar os moradores. Na prática, a titularidade do imóvel será dada pelas prefeituras, cabendo aos cartórios apenas fazer o registro. Para balizar a redação dessa legislação, o governo prometeu editar um decreto, detalhando os procedimentos do processo de regularização fundiária.
"A titulação das habitações informais permite colocar milhões de ativos na economia, passíveis de serem utilizados no mercado e no acesso ao crédito imobiliário, pois as propriedades podem ser usadas como garantias. A partir do momento em que os moradores tiverem os documentos em mãos, o imóvel será valorizado", diz o ministro das Cidades, Bruno Araújo. Pelas estimativas do ministro, a MP permitirá a legalização de 4 milhões de moradias. Segundo o governo, além de reforçar a receita dos municípios, a regularização fundiária aquecerá o mercado imobiliário em 2017.
Esse otimismo, contudo, não é compartilhado por entidades vinculadas aos setores jurídicos e urbanísticos. Associações de advogados alegam que faltou maior rigor na tipificação do direito de laje. Entidades de urbanistas temem que a MP agrave o problema da verticalização das favelas e reclamam do açodamento do governo, que não discutiu o texto no Conselho Nacional de Cidades. "A legislação precisa ser simplificada, mas, para isso, tinha de ser corretamente estudada. Meu medo é que a MP seja mais complicadora do que facilitadora", afirma o presidente do Instituto de Arquitetos do Brasil, Sérgio Magalhães. Há ainda quem considere a MP irrealista e demagógica. "O impacto no mercado imobiliário será zero. O boom de crescimento nos espaços populares foi em função do aumento de renda. Não é o direito que vai dinamizar. O governo parece ter jogado para a plateia", diz Luiz Queiroz Ribeiro, do Instituto de Planejamento Urbano e Regional da UFRJ.
Como se vê, o problema da política de regularização fundiária proposta pelo governo não está em seus objetivos, que parecem dispor de apoio geral, mas na sua forma de implementação.
Rodrigo Ferrari Iaquinta é advogado de Direito Imobiliário
