quarta-feira, 29 de maio de 2024
Cenário favorável a aluguel de imóveis atrai investimentos no conceito ’multifamily’
Grandes empresas, investidores ou fundos miram na novidade no Brasil. Nos EUA, negócio já movimenta US$ 200 bilhões por ano.
Um estudo feito pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), em 2023, mostra que o número de brasileiros com imóvel próprio vem caindo desde 2016. Na outra ponta, o levantamento indica que, no mesmo período, a quantidade de pessoas vivendo em domicílio alugado cresceu cerca de 3%. Na mesma direção, uma pesquisa da Agência Today revela que 80% dos jovens, entre 25 e 39 anos, preferem alugar um imóvel a comprá-lo. O cenário favorável à locação levou empresas brasileiras a investir no conceito “multifamily”. O segmento, que já existe há cem anos nos Estados Unidos, movimenta US$ 200 bilhões por ano e responde por 80% dos aluguéis no país.
Também chamado de “build to rent” (construído para alugar, em uma tradução literal), o conceito, que já vinha crescendo no Brasil, promete se consolidar em 2024 por aqui, de acordo com especialistas. Isso se deve em boa parte à alta nos valores dos imóveis particulares, somada à elevação dos juros e às dificuldades de financiamento, além da mudança da cultura nacional em relação à habitação. Diante desse quadro, projetos “multifamily” passaram a ser o foco dos fundos de investimentos imobiliários, que têm nas classes A e B seu público-alvo.
O conceito é simples e oferece comodidades ao consumidor: grandes empresas constroem prédios exclusivamente voltados ao aluguel e equipam os apartamentos com uma série de serviços: eletrodomésticos como geladeira, fogão, micro-ondas, aparelhos de ar-condicionado e máquinas de lavar roupa e louça; portas com fechadura eletrônica; e armários com espaços generosos na cozinha e no banheiro. Nas áreas comuns, os locatários geralmente têm à disposição churrasqueira gourmet, piscina, academia, ambientes para home-office e área de lazer para animais, entre outros atrativos.
Geralmente os contratos, que podem ter períodos adaptados às necessidades do cliente, incluem serviços de hotelaria.
“É uma nova forma de morar, consequência da maneira como trabalhamos e estamos vivendo. O brasileiro está refletindo sobre as vantagens de viver de aluguel. Ainda há uma carga cultural grande para compra, mas muitos já perceberam que a aquisição nem sempre é a melhor opção”, observa Cristiano Viola, diretor de operações da incorporadora e gestora imobiliária global Greystar, em entrevista ao site do Sistema de Excelência em Gestão Sindical (SEGs), ligado à Fecomércio: “Nessa nova realidade, muitas pessoas buscam lugares para viver sem a obrigação de fazer um contrato de 30 meses. Na Greystar, por exemplo, a duração de cada contrato é variável”.
A desburocratização também é vendida como uma vantagem, uma vez que as decisões são tomadas de maneira centralizada, com gestão profissional – diferentemente do que acontece normalmente em intermináveis reuniões de condomínio.
Lista, que inclui o Brasil, possui opções sofisticadas para todo tipo de gosto
- O empreendimento ‘multifamily’ faz parte de um modelo de negócio, podendo ser um complexo de casas, de apartamentos ou de imóveis comerciais. Pertence apenas a um proprietário, grupo investidor, empresa, fundo ou pessoa física, destinado à locação e que centraliza a gestão do condomínio e das unidades em empresas profissionais. É muito comum que esses empreendimentos tenham plantas, arquitetura e serviços customizados para atender determinado público, como idosos, aposentados, famílias pequenas e solteiros - explica Fernanda Leitão, tabeliã do Cartório 15.
- Vivemos o conceito da economia compartilhada, que se baseia nos princípios da colaboração e troca de bens e serviços. Já temos Uber, Airbnb, carros e bicicletas compartilhados... É uma realidade econômica que se baseia muito mais no uso e na experiência do que na propriedade em si - completa.
Para ela, a maior oferta de imóveis para locação aumentará a competitividade do mercado, acarretando o crescimento do número de investidores nacionais e estrangeiros, além da mudança nos padrões de moradia e da alteração da política habitacional.
- A questão do déficit habitacional, principalmente nos grandes centros urbanos, é um problema conhecido por todos. Apesar de o direito à moradia ser previsto constitucionalmente, sabemos que, na prática, existe uma distância abissal entre o que manda a Constituição e a realidade vivida pela sociedade brasileira. Os empreendimentos do tipo ‘multifamily’ são mais resistentes às crises econômicas. Além disso, esse investimento é mais protegido da inflação, pois os aluguéis tendem a acompanhar a elevação do custo de vida. A perspectiva de crescimento do setor é tão positiva que já existem vários projetos dessa natureza em grandes centros urbanos e nas grandes cidades do interior do país - destaca Fernanda.
O Globo, 29/mai
terça-feira, 28 de maio de 2024
O que muda com novas regras nas emissões de CRIs e LCIs?
O Conselho Monetário Nacional (CMN) anunciou mudanças significativas nas regras para a emissão das chamadas “sopas de letrinhas” que devem surtir efeitos no mercado financeiro no médio a longo prazo.
Segundo o governo federal, as alterações para a emissão de Letras de Crédito do Agronegócio (LCA), Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Certificados de Recebíveis do Agronegócio (CRA) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) são para aumentar a eficiência das políticas públicas de apoio ao agro e ao setor de imóveis.
Uma das principais mudanças é a restrição do lastro desses instrumentos financeiros para garantir que sejam usados em operações compatíveis com suas finalidades de origem, contribuindo para um mercado de crédito mais robusto.
Agora, CRIs terão lastro para emissão por securitizadoras. No caso das LCIs, as mudanças normatizam lastro por instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central (BC).
Com isso, os CRIs não poderão mais conter como lastro títulos de dívida caso o emissor ou devedor seja uma companhia aberta fora do setor imobiliário, como rede de hospitais vinham fazendo.
“A emissão de recebíveis imobiliários por empresas que não tinham o setor como negócio principal começou em 2016. No período, vimos uma série de emissões de CRIs por empresas pagadoras de aluguel, utilizados no lastro das operações. Com a nova regra, essas empresas não podem mais emitir os recebíveis”, comenta a equipe da XP.
Apesar das mudanças nas emissões, esses investimentos continuam isentos de Imposto de Renda para pessoa física.
Impactos das novas regras na emissão de CRIs
Analistas de renda fixa da XP comentam que ainda é cedo para determinar os reais impactos das novas resoluções.
“Contudo, entendemos que ainda seja necessário tempo para as empresas se adequarem, além de haver espaço para discussões legais. De imediato, já houve cancelamento de captações por diversas companhias que estavam no processo de protocolar suas emissões na CVM [Comissão de Valores Mobiliários]”, destacam.
A equipe da assessoria de investimentos Solutions Wealth Management (SWM) reforça que as alterações não impactam as operações já disponíveis no mercado. Além disso, as mudanças terão impactos mais brandos, mas relevantes.
“A menor quantidade de emissões e a redução de opções de diversificação setorial farão os investidores explorarem as debêntures incentivadas e serem mais ativos no secundário”, avalia a SWM.
Segundo a Guide Investimentos, as novas regulamentações do CMN teriam impedido a emissão de 34% dos CRIs que ocorreram em 2023. O que indica impacto significativo das regras na composição e na quantidade desses títulos no mercado.
O que muda para fundos imobiliários?
A indústria de CRIs é um segmento forte nos fundos imobiliários. Sendo assim, o que muda para os FIIs?
Para o analista da Empiricus Research, Pedro Niklaus, na prática, as mudanças do CMN não devem ter impacto mais profundo para os fundos.
Isso porque eles continuarão comprando operações de CRIs que envolvam compra e venda de imóveis por fundos de investimento, empresas do setor e incorporadoras.
“Os fundos do setor imobiliário não costumam adquirir esse tipo de operação que foi restringida. Geralmente, elas são voltadas para a pessoa física”, esclarece.
Entretanto, Niklaus vê FIIs do segmento de crédito se beneficiando com as mudanças. Uma vez que, com a redução das emissões de CRIs e CRAs, acessadas por pessoas físicas por buscarem isenção nos rendimentos, pode haver um maior fluxo de dinheiro para fundos de recebíveis.
“Os investidores ainda querem apostar em ativos isentos de tributação. Eles buscam fundos imobiliários porque têm isenção também do provento. Diante disso, pode ser que esse dinheiro que ia para as emissões seja direcionado para o mercado de FIIs. O que é positivo”, ressalta.
O profissional da Empiricus pondera que o movimento derivado dessas mudanças não deve ser imediato e pode ocorrer no médio a longo prazo.
Money Times, 28/mai
segunda-feira, 27 de maio de 2024
Terramaris vai investir R$ 380 milhões em condomínios de casas
Aportes da construtora serão feitos no lançamento de quatro condomínios de casas em Minas, São Paulo e Rio.
A economia está favorável para o mercado imobiliário e o ano de 2024 promete ser positivo para o setor. Com ano eleitoral e o provável avanço de obras, novas condições do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), queda da taxa Selic e os projetos do Programa de Aceleração do Crescimento (PAC) o ano em curso tem tudo para o setor registrar cifras importantes. Uma das empresas que vem aproveitando a boa fase é a incorporadora FRJR – dona da marca de condomínios de casas Terramaris que pretende alcançar, em 2024, o marco de R$ 180 milhões em vendas.
Focada na construção de condomínios fechados de casas, sobretudo, para o público do programa Minha Casa Minha Vida, faixas 2 e 3, a empresa entregou, em 2023, 617 unidades habitacionais nos estados de Minas Gerais, São Paulo e Rio de Janeiro e a projeção para este ano é alcançar mil unidades. As informações são de um dos acionistas do grupo, André Gontijo.
Ele comenta que não só o programa Minha Casa Minha Vida, que aumentou a renda (de R$ 4 mil a R$ 8 mil), e ampliou o leque de interessados na compra de imóveis enquadrados no programa, atingindo o subsídio para a classe média, mas o aumento da procura por casas tem impulsionado os negócios.
A Terramaris conta, atualmente, com cerca de 15 mil unidades entre lançamentos e projetos em aprovação. “Conseguimos escalar muito rápido no mercado por escolhermos construir casas com um nível de preço tão acessível quanto o de apartamentos. Essa foi uma visão estratégica do grupo nesse novo nicho de pessoas que sonham ter a casa própria, com segurança, conforto e qualidade de vida”, diz André Gontijo.
De acordo com o acionista, o programa MCMV gera para as pessoas a possibilidade de compra que os outros bancos não conseguem dar, já que as taxas de juros são muito diferentes. Ele explica que enquanto os grandes bancos as taxas variam de 12% a 15%, na Caixa Econômica Federal o mesmo produto é oferecido com uma taxa de juros de 7%.
Outro ponto que ele levanta é o fato de o Brasil ter um público grande com renda entre R$ 2,5 a R$ 6 mil com uma oferta pequena de produtos. “Eles só conseguem comprar apartamento e nós atuamos justamente neste foco. Oferecendo uma casa, com quintal, em um condomínio fechado, com portaria e área de lazer completa”, revela.
Ele avalia que, no pós-pandemia, o interesse pelas casas e pela melhor qualidade de vida se tornou muito mais forte. “Quando as pessoas entram numa imobiliária, a primeira pergunta que elas fazem é se eles têm casa no valor tal, não havendo, elas perguntam: então, o que tem?”, comenta.
Investimentos chegam a quase R$ 400 milhões em 2024
Para manter o crescimento anual da empresa de dobrar as vendas a cada ano, o grupo está investindo R$ 380 milhões nos quatro empreendimentos que serão lançados este ano: um deles em Minas Gerais, na cidade de Vespasiano, o segundo em Sorocaba (SP), outro também no estado de São Paulo na cidade de Santa Bárbara do Oeste e o quarto, na cidade do Rio de Janeiro (RJ), no bairro Pedra de Guaratiba.
A marca Terramaris existe desde 2018 e em apenas cinco anos, gerou, aproximadamente, R$ 3,5 bilhões em valor geral de vendas (VGV), distribuídos em 25 cidades, nos estados de Minas Gerais, São Paulo e Rio de Janeiro. Tamanho crescimento, André Gontijo atribui ao produto oferecido pela empresa. “Como é um projeto de casas e a procura é muito maior, você tem um volume de vendas maior por empreendimento do que você tem para um apartamento”, comenta.
Para o futuro, o acionista da Terramaris conta que as expectativas são ainda melhores, a empresa está avançando para o interior de São Paulo e o Centro-Oeste do Brasil, junto com algumas loteadoras que conhecem bem a região. Ele revela que também estão previstos lançamentos para o entorno de Belo Horizonte, como a cidade de Betim. “A capital não comporta mais empreendimentos do nosso porte, por isso Belo Horizonte não terá nosso condomínio”, diz.
Os valores das casas da marca Terramaris variam entre R$ 189 mil e R$ 299 mil. A empresa disponibiliza imóveis com dois ou três quartos, com ou sem suíte, e quintal; com plantas entre 40 e 53 m²; portaria automatizada, estrutura de lazer completa (piscinas adulto e infantil; playground; academia ao ar livre; churrasqueira; bicicletário; dentre outros benefícios). Os empreendimentos agregam entre 200 e 2 mil unidades.
Linha de produção possibilita a construção de uma casa por dia
Outra grande questão apontada por André Gontijo para conseguirem avançar no negócio dos condomínios de casas foi a tecnologia atrelada ao estabelecimento de processos. Ele explica que a construção das casas é feita no sistema de parede de concreto que utiliza formas de alumínio especiais e infraestrutura mecanizada com equipamentos dafinlandesa Avant.
Cada conjunto de forma produz uma casa por dia e hoje, após quatro anos, a infraestrutura é executada na metade do tempo inicial. “Nosso grande desafio era produzir casas com custo de apartamentos. Conseguindo isso, montamos um processo para agilizar a construção de uma. Hoje, já conseguimos construir uma casa por dia”, comenta.
Após concluído o processo das casas, os engenheiros utilizaram a tecnologia nos nossos processos de construção do loteamento. “Hoje, já temos processos para terraplanagem, processos para o loteamento e toda infraestrutura para construir de forma ágil”, comentou.
Com a aplicação de novos materiais, tecnologia e processos bem definidos, a Terramaris conseguiu aumentar em 400% a produção diária de fundação, com o mesmo efetivo. Eles passaram a capacitar constantemente as equipes, criando uma escola de capacitação dos operários responsáveis pela montagem das formas das casas e das fundações.
Desafio maior é aprovação de projetos
O maior desafio para a construção de empreendimentos de grande escala como o condomínio de casas feitos pela Terramaris é, na visão do empresário André Gontijo, a aprovação dos projetos. Ele conta que tem o lado complexo da burocracia da aprovação e outro que é a complexidade do negócio em si. “O processo de um apartamento, normalmente, é um lote. Quando você pega uma área grande como nós fazemos, você trabalha com uma fazenda rural, ou com projetos de vários lotes para fazer um loteamento e só depois fazer uma incorporação de casas. Então, o processo de aprovação é muito mais longo”, comentou.
Ele explica que enquanto um processo corre das prefeituras por dois anos para a aprovação de um apartamento, os de loteamento com incorporação imobiliária, demora quatro a cinco anos. Entretanto, Gontijo explica que há prefeituras querendo o bem e uma melhora da vida da população e quando elas compram a ideia da construtora há maiores facilidades. “Quando a gente encontra prefeituras que entendem isso, elas percebem que os condomínios reduzem trânsito, traz mais qualidade de vida para a população e você muda o conceito. Temos o lado difícil da burocracia, mas temos um lado muito positivo que são as prefeituras querendo promover melhores condições de vida para a população”, comenta.
Diário do Comércio, 27/mai
sexta-feira, 24 de maio de 2024
Hora de sair do aluguel? Em 2024, cresce busca por compra de imóveis
Mês de janeiro se destaca pelo aumento no interesse em se mudar, seja no aluguel ou para casa própria.
A taxa de juros vai caindo, o endividamento das famílias tende a diminuir nesses ciclos e volta a ascender sonhos antigos. De acordo com o Google, as buscas por compra e venda de imóveis tiveram um aumento de 12,2% em janeiro de 2024 em relação a igual período do ano passado.
Os dados são da primeira semana de janeiro e mostram ainda que o crescimento dessas buscas superou os 20% em três estados: Espírito Santo, Piauí e Tocantins.
"Acre, Amazonas, Rondônia, Amapá, Pará, Maranhão, Mato Grosso, Ceará, Goiás, Mato Grosso do Sul, Paraíba, Sergipe, Minas Gerais, São Paulo, Paraná, Santa Catarina e Rio Grande do Sul são os outros estados que tiveram aumento considerável em comparação a 2023, situando-se entre 10% e 20%", aponta o levantamento, antecipado ao Valor Investe.
A Caixa Econômica, banco com a maior fatia no mercado de crédito imobiliário, também é recorrente nas buscas, por meio de uso de termos como "Imóveis à venda Caixa" ou "Imóveis Caixa venda direta online".
As pesquisas podem estar relacionadas ao financiamento ou a programas de habitação popular que a instituição opera, como Minha Casa Minha Vida. As taxas de juros no banco também costumam estar entre as mais competitivas.
Janeiro é o mês que mais inspira mudança de moradia, como sugerem os dados de busca do Google que mostram que este tipo de pesquisa é 25% maior neste período. Neste ano, cresceu também o interesse por aluguel, com alta de 8,3% nas buscas em relação a 2023. Houve 20% mais pesquisas para aluguel em Sergipe, por exemplo.
Termos mais buscados em relação ao aluguel:
- Casa para alugar
- Casas para alugar
- Apartamento para alugar
- Casa na praia para alugar
- Kitnet para alugar
- Casa de praia para alugar
Termos mais buscados em relação à compra e venda:
- Casa à venda
- Apartamento à venda
- Casas à venda
- Imóveis à venda Caixa
- Caixa imóveis à venda
Valor Investe, 24/mai
quinta-feira, 23 de maio de 2024
No canteiro de obras: como uma empresa de software planeja crescer 25% neste mercado em 2024
O Mobuss Construção, solução tecnológica para a construção civil desenvolvida pela Teclógica, fecha o balanço de 2023 celebrando um ano de crescimento, com um aumento de 20% na carteira de clientes. Atualmente, a solução, que é apoio para o dia a dia do canteiro de obras, conta com mais de 300 clientes, abrangendo grande parte do território nacional e demonstrando uma ampla atuação e presença consolidada em solo brasileiro.
Diante dos resultados conquistados, o Mobuss Construção estima um crescimento de 25% no número de clientes para 2024. A meta segue a linha da estimativa do setor da construção para o novo ano, conforme a análise da Câmara Brasileira da Construção Civil (CBIC).
“O ano começou com muitos desafios e incertezas, então, quando vemos esse resultado, consideramos que é muito positivo, fruto de um trabalho de construção ao longo desses últimos 12 meses, e enxergamos o ano de 2024 com uma perspectiva ainda melhor”, afirma Aloisio Arbegaus, diretor comercial da Teclógica e do Mobuss Construção.
Números
De acordo com levantamentos da empresa, o Mobuss Construção foi utilizado nas obras de 29% dos edifícios mais altos do Brasil em 2023, resultado que evidencia não apenas a aceitação no mercado, mas também a confiança que os clientes depositam na solução.
Atualmente, o software está presente em todas as regiões do país, destacando-se especialmente no Sul e Sudeste. A plataforma já gerenciou mais de 10 mil obras e realizou mais de 4 milhões de inspeções e auditorias de qualidade, solidificando sua posição como uma ferramenta indispensável para a eficiência na gestão da construção civil.
Perspectivas
Apesar dos desafios enfrentados ao longo de 2023, a empresa desenvolvedora do Mobuss Construção superou as expectativas, demonstrando resiliência e adaptabilidade em um cenário complexo desde o início do ano. Projetando o futuro, a Teclógica estabeleceu metas ambiciosas para o seu principal produto, considerando uma das tendências em alta para o segmento da construção: a ampliação do uso da tecnologia.
A transformação digital do setor é uma realidade e que deve se fortalecer nos próximos anos, fator que é demonstrado pela primeira pesquisa nacional sobre a digitalização das engenharias do âmbito da construção civil realizada pelo Sistema Confea/Crea/Mútua e o BIM Fórum Brasil (BFB). Um dos pontos do levantamento demonstrou que 43,8% dos profissionais brasileiros no setor já usam plataformas específicas para gestão da construção.
Além disso, a introdução de inovações tecnológicas no Mobuss Construção está nos planos, a fim de manter atualização assídua e entregar a melhor usabilidade aos clientes, bem como apostar em integrações da plataforma com soluções complementares que agreguem valor aos clientes, facilitando a jornada digital em busca de melhores resultados.
O Mobuss Construção é uma plataforma que atende do canteiro ao pós-obra, auxiliando nas principais etapas do processo da construção, a solução é composta por 11 módulos, a fim de potencializar a produtividade e otimizar o canteiro de forma integrada, promovendo eficiência e agilidade às construtoras.
Constrói ES, 23/mai
quarta-feira, 22 de maio de 2024
Retirada de recursos da poupança pressiona mercado imobiliário
Falta de recursos dificulta financiamento de imóveis para classe média.
A debandada de investidores da mais tradicional aplicação financeira do país está provocando reflexos em outros setores da economia. Uma das mais tradicionais fontes de recursos para financiamentos de imóveis para a classe média com juros limitados, o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) é afetado pela retirada persistente de recursos da caderneta de poupança.
Somente em janeiro, os investidores retiraram da poupança R$ 20,1 bilhões a mais do que depositaram. Isso após três anos seguidos de saques. A aplicação perdeu R$ 87,8 bilhões em 2023, R$ 103,2 bilhões em 2022 e R$ 35,4 bilhões em 2021.
Atualmente, os bancos são obrigados a destinar 65% dos depósitos da poupança ao SBPE. Esse sistema cobre até 80% de imóveis de até R$ 1,5 milhão, com juros limitados a 12% ao ano, o teto do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). A modalidade tem risco historicamente baixo de inadimplência porque as prestações são limitadas a 30% da renda do mutuário, e os financiamentos duram até 35 anos.
Especialista em direito imobiliário, o advogado Marcelo Tapai destaca que o mercado imobiliário passa por uma mudança estrutural, que reflete a perda de interesse do investidor pela caderneta. Tanto o rendimento baixo da poupança quanto a ampliação de opções no mercado financeiro estimulam a fuga de investidores.
“A diminuição do estoque de dinheiro das poupanças é um caminho sem volta. O mercado financeiro hoje é muito mais simples. Bancos de investimento populares permitem às pessoas físicas investir em instrumentos financeiros com muita facilidade e muito mais perspectiva de retorno. A poupança traz prejuízo e, a cada dia, menos pessoas pensam nela como um investimento”, explica.
Perspectivas
Com cada vez menos recursos na poupança, os bancos destinam menos dinheiro para empréstimos no SPBE. Segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), o número de lançamentos de unidades imobiliárias pelo SBPE caiu entre 20% e 30% no ano passado.
A CBIC não tem projeções para essa modalidade em 2024. No fim do ano passado, a entidade informou apenas que acredita em uma recuperação no SBPE no segundo semestre e que o número de lançamentos será ao menos igual ao de 2023. A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) prevê que o volume de crédito no sistema fique estável em relação ao ano passado, afetado tanto pela retirada de recursos da poupança como pelos juros ainda altos.
Opções
Com o SBPE menos requisitado, os mutuários de classe média têm duas alternativas. A primeira são os financiamentos com o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Essa modalidade também financia imóveis de até R$ 1,5 milhão com juros de até 12% ao mês, mas exige regras adicionais em relação ao SBPE. O comprador precisa trabalhar pelo menos três anos com carteira assinada, não pode ter outro financiamento ativo no SFH, nem ter outro imóvel na cidade onde mora ou trabalha, nem em municípios vizinhos e na mesma região metropolitana.
A outra opção consiste no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), que obedece a taxas e condições de mercado. Essa modalidade permite o financiamento de imóveis acima de R$ 1,5 milhão e entrada zero (100% do valor financiado), mas normalmente tem juros mais altos.
Atualmente, as principais fontes de recursos dos bancos que concedem os financiamentos no mercado livre são os títulos privados, como as letras de crédito imobiliário (LCI), os certificados de recebíveis imobiliários (CRI) e as letras imobiliárias garantidas (LIG), objeto de uma mudança recente de regras do Conselho Monetário Internacional.
Mudança
Segundo Tapai, ocorre uma mudança na composição dos fundos para financiamento imobiliário, com o crescimento dos títulos privados, que custam mais para as instituições e elevam o custo do crédito para a compra de imóveis. “Isso é ruim para quem financia imóveis não abrangidos pelo SFH, pois não há limitação de taxa de juros e os prazos são menores. Não há nenhuma limitação e as regras de mercado são as que valem”, declara.
O especialista diz ainda não ser possível avaliar o impacto das mudanças das regras para a LCI, o CRI e o LIG.
Tapai não descarta que as restrições ao lançamento desse tipo de papéis se reflitam em juros menores, como alega o Banco Central (BC), porque parte dos recursos levantados com tais títulos não estava sendo usada no mercado imobiliário. “O BC afirma que sim, mas somente o mercado poderá dizer que os juros no mercado livre vão baixar”, pondera.
Crescimento
Mesmo com a estagnação do SBPE, a Abecip aposta em crescimento de 3% no crédito imobiliário em 2024, com as concessões fechando o ano em R$ 259 bilhões, superando o recorde de R$ 255 bilhões emprestados em 2021. Segundo a entidade, essa expansão deve ser sustentada pelos financiamentos do FGTS.
A CBIC, cuja análise se concentra no número de lançamentos, estima que o volume de empreendimentos imobiliários com recursos do FGTS e do Minha Casa, Minha Vida cresça 15% em 2024. Para o mercado imobiliário total, a entidade projeta que 320 mil unidades devem ser lançadas neste ano. Ainda não dá para projetar se essa volume representa crescimento em relação a 2023 porque as estatísticas do ano passado ainda estão sendo fechadas.
Agência Brasil, 22/mai
terça-feira, 21 de maio de 2024
Secovi-SP atento às mudanças climáticas
Entidade integra Aliança Pela Redução de Gases do Efeito Estufa no setor da construção e da incorporação imobiliária.
As mudanças climáticas e os perigos que elas representam para a humanidade exigem a adoção de práticas sustentáveis. Com esse objetivo, Secovi-SP, Abrainc e SindusCon-SP instituíram a Aliança pela Redução de Gases do Efeito Estufa (GEE), dedicada ao estudo de medidas que podem ser implantadas pela construção e a incorporação imobiliária.
No sentido de preparar o setor para as regulações já existentes e as que ainda virão sobre emissões de GEE, e visando capacitar as atividades da área para um atuação propositiva e não apenas reativa, a Aliança contratou consultoria que elaborou diagnóstico com base em 42 companhias brasileiras. O resultado do inventário setorial foi apresentado em encontro que reuniu mais de 100 representantes de empresas associadas às entidades.
Com abrangência nacional, o inventário considera a abordagem de controle operacional sobre as atividades e traz dados por setor, localização, operação, categoria e precursor de escopos, com medição de emissões de vários tipos gases. Entre as recomendações de boas práticas estão priorizar fornecedores que já possuem iniciativas de descarbonização e seguir o conceito de economia circular.
No entender do Secovi-SP, que também apoia o mercado com publicações e cursos alinhados à sustentabilidade e à agenda ESG, este é um tema que irá crescer cada vez mais e, do ponto de vista empresarial, é fundamental o protagonismo do mercado imobiliário.
SecoviSP, 21/mai
segunda-feira, 20 de maio de 2024
Tenda vai ceder carteiras para emitir CRI de R$ 173,2 milhões
A construtora estuda tornar a operação recorrente visando o aprimoramento da gestão de seus recebíveis.
A construtora Tenda informou hoje que irá ceder carteiras no âmbito de uma emissão de certificados de recebíveis imobiliários (CRI). A oferta de CRI deve movimentar até R$ 173,2 milhões.
A Tenda estuda tornar a operação recorrente “visando o aprimoramento da gestão de seus recebíveis”, diz a empresa em fato relevante divulgado hoje.
A True Securitizadora será a responsável pela operação dos CRIs. A operação foi aprovada pelo conselho da Tenda em reunião ontem.
Valor, 20/mai
sexta-feira, 17 de maio de 2024
Aluguel de imóveis: esta empresa quer aumentar faturamento em 600% com prédios para locação
Apartamentos 100% pensados para locação focam em oferecer toda a estrutura necessária para morar de imediato. O imóvel é entregue semi mobiliado para os locatários, com os principais armários, eletrodomésticos e até ar-condicionado. O condomínio é cobrado em um pacote que inclui o próprio aluguel, IPTU, luz e água. E o principal: não há o risco de o proprietário decidir vender o apartamento de repente. Afinal, o prédio todo pertence a uma mesma empresa que colocou o imóvel de pé especificamente para alugar.
Esse é o modelo de negócio da Vila 11, empresa especializada no segmento multifamily, onde o prédio tem um único dono e todas as unidades são voltadas para locação. O negócio foi criado em 2017 com um fundo de investimento institucional, o Evergreen, que tem investimentos no mercado imobiliário em diferentes países. A operação começou em 2020, sob a gestão do fundador Ricardo Laham (ex-Brookfield), e, desde então, tem crescido em um bom ritmo.
Com seis prédios entregues e alugados na cidade de São Paulo (SP), a empresa atingiu um faturamento de R$ 17 milhões em 2023, um crescimento de 317% em comparação ao ano anterior. Para 2024, a projeção é alcançar a marca de R$ 36 milhões e, nos próximos três anos, com a entrega de outros 11 projetos que já estão em construção ou desenvolvimento, chegar aos R$ 120 milhões – avanço de 605,8% frente ao último resultado.
Apesar de acelerado, o crescimento está dentro dos planos. Desde o início, o objetivo era e se tornar uma referência no mercado multifamily paulistano. O investimento inicial no projeto foi de US$ 200 milhões (R$ 1 bilhão), com mais dois aportes ao longo do caminho, que adicionaram à empresa outros US$ 85 milhões (R$ 400 mil).
“Para iniciar o investimento no país, o grupo entendeu que precisaria partir de um número relevante do ponto de vista de escala. O investimento inicial foi para adquirir ativos, construir terrenos e colocar em operação 14 prédios. Conforme as premissas foram se mostrando certas, fomos recebendo novos aportes”, afirmou Laham, em entrevista à EXAME.
A empresa trabalha atualmente com um portfólio de 17 empreendimentos – seis já entregues e outros 11 projetos que serão colocados de pé até 2026. Para este ano, serão duas entregas: uma na Alameda Itu, nos Jardins, e outra na Rua Capote Valente, em Pinheiros, ambos na Zona Oeste.
“Estamos ainda em fase de investimento em crescimento – de aquisições e construções – com cerca de 33% do portfólio atual operando e um grande volume de entregas para os próximos anos. De acordo com o nosso planejamento, a empresa se tornará operacional ao final de 2025”, disse Laham.
Por que apostar no multifamily
O fundador da Vila 11 destaca três premissas que explicam o sucesso do modelo. O primeiro é o que Laham chama de problema “histórico e secular” de descompasso entre renda e preço do imóvel. Os preços das casas e apartamentos sobem acima da renda da população, tornando cada vez mais difícil adquirir a casa própria – especialmente em locais de maior demanda, com bom acesso a transporte, cultura e lazer.
Os prédios da Vila 11 estão justamente nesses bairros. Na Zona Oeste, a empresa tem dois empreendimentos, um no boêmio bairro da Vila Madalena e outro em Pinheiros, na Avenida Rebouças. Outros dois prédios estão no bairro central da Consolação, nas ruas Frei Caneca e Barata Ribeiro. E, saindo do centro para a Zona Sul, há também outros dois empreendimentos, nos bairros do Paraíso e Vila Mariana.
O segundo ponto é uma mudança de comportamento. Os preços caros se aliam a uma mudança geracional, onde as pessoas já não querem (e por vezes não podem) colocar tanto dinheiro em um imóvel. Muitos preferem alugar um apartamento em uma zona mais central do que comprar a casa própria em bairros mais afastados.
E o terceiro pilar é o diferencial de ter uma empresa na posição de locador. “A Vila 11 está lá para dar um respaldo em qualquer questão de manutenção ou vício construtivo. E oferecemos a garantia de que não vamos vender apartamento. Nosso propósito é operar para locação, dá pra viver lá por 5 anos, 10 anos, o tempo que o locatário desejar”, afirmou.
Os planos – ao menos por enquanto – não envolvem expansão para fora de São Paulo. Mas existe, sim, uma expectativa de expansão, em especial para a região central da cidade. “Vemos com muito bons olhos o processo de revitalização do centro de São Paulo. Tem acessibilidade, mobilidade, e os preços também são mais atrativos.”
A estimativa da Vila 11 é que um pacote do grupo – que envolve condomínio, aluguel e demais contas – poderia sair por cerca de R$ 2,5 mil na região central, um valor mil reais mais barato que o cobrado em média para apartamentos de um dormitório. As menores unidades podem ter pacotes entre R$ 3 mil e R$ 4,5 mil, enquanto as de dois dormitórios podem alcançar até R$ 14 mil de cobrança mensal.
Exame, 17/mai
quinta-feira, 16 de maio de 2024
Como a arquitetura está se moldando ao aquecimento global
Residências com iluminação natural e ventilação cruzada, além de construções a seco, que quase não fazem uso de cimento e argamassa, são algumas das soluções propostas por arquitetos.
“É impossível imaginar, no Brasil, um canteiro de obras sem uma caçamba na frente”, diz o arquiteto paranaense Guilherme Torres. “O país se habituou a construir e a gerar, ao mesmo tempo, uma enorme quantidade de entulho.” Refere-se, principalmente, à adesão generalizada à alvenaria e à tradição nacional de abrir talhos em blocos e tijolos para permitir a passagem de conduítes e tubulações.
“Os métodos construtivos mais disseminados no país se traduzem em taxas de desperdício que oscilam entre 20% e 30%”, acrescenta Torres, cujo escritório de arquitetura, fundado em 2001, está localizado no bairro paulistano de Pinheiros.
O setor, no país, ainda está longe dos padrões mais avançados de sustentabilidade. Mas exceções não faltam. É o caso da Jatobá, uma casa de 583 m2 projetada por Torres. Situada na Fazenda Boa Vista - o incensado condomínio erguido pela JHSF em Porto Feliz, a 100 km da capital paulista -, ela foi construída com placas de madeira entrelaçadas e prensadas em alta temperatura.
Também chamado de CLT, na sigla em inglês, o material forma a laje e toda a estrutura, que foi montada em duas semanas, com a ajuda de guindastes. Não foi feita uma fundação estrutural, só uma base de concreto. “Só isso diminuiu o tempo de obra em três meses”, gaba-se o arquiteto. “E reduziu os custos em 30%.”
Entregue em 2021, a casa é parcialmente cercada por muros feitos de terra compactada. Torres recorreu à taipa de pilão, técnica prosaica que está caindo nas graças de arquitetos badalados, para diminuir o impacto da obra. Explica-se: o material utilizado é fruto da terraplanagem. “Foi uma solução para evitar o transporte de terra para outro local, o que implicaria o uso de caminhão e a emissão de mais poluentes”, resume o autor do projeto.
Ele afirma que as chamadas construções a seco, as que quase não fazem uso de cimento e argamassa, custam praticamente o mesmo que as tradicionais. “Já houve uma discrepância similar à que existe, hoje em dia, entre carros a combustão e os elétricos”, compara. “Mas ela ficou no passado.”
Na Jatobá, ele se preocupou em favorecer ao máximo a iluminação natural e a ventilação cruzada - pensando, como é de imaginar, no aquecimento global. A casa se resume a cinco grandes blocos interligados por corredores praticamente sem paredes. Os dois conjuntos de salas, cada um, dispõem só de duas paredes. No lugar das que não foram erguidas, ele instalou janelões do chão ao teto, de uma ponta à outra, que só costumam ser fechados quando chove muito.
Placas que captam a energia solar também foram incluídas no projeto e os dois lagos que margeiam a residência não têm fins meramente estéticos: fazem parte do sistema de reúso de água. “Na arquitetura, soluções em prol da sustentabilidade sempre foram as mais lógicas”, argumenta Torres. “Mas elas ainda não são adotadas em grande escala no Brasil.”
Para um terreno no município de Camanducaia, em Minas Gerais, ele projetou um hotel formado por 60 “lodges” que remetem a casas nas árvores. Também dispensam fundação estrutural e estão sendo construídos com madeira reflorestada, que contrasta com as paredes de pedras e as telhas metálicas. Com inauguração prevista para este ano, o hotel será chamado de Montes Verdes Lodges.
Com o aquecimento global cada vez mais evidente mundo afora, aumenta a responsabilidade dos arquitetos em apresentar soluções para melhorar nosso convívio com as mudanças climáticas. Como está ficando claro, o efeito estufa não resultará só em derretimento de icebergs na Antártida ou em queimadas no Cerrado brasileiro - também impactará, e como, o dia a dia das grandes cidades.
Um relatório encomendado pela Prefeitura de Londres divulgado em janeiro alertou para o risco de a cidade estar sujeita a “ondas de calor mais intensas e frequentes, chuvas mais intensas, inundações repentinas e aumento do nível do mar”.
Cidades portuárias urbanas correm o risco de ficar cada vez mais inundadas nas próximas décadas. É o que sugere o ranking da Nestpick, uma plataforma de aluguel de apartamentos mobiliados, que calcula qual é a probabilidade de grandes metrópoles serem impactadas pelo aumento do nível do mar em 2050 e qual deverá ser a temperatura média de cada uma, entre outras projeções. O primeiro lugar pertence à capital da Tailândia, Bangkok, onde 5 milhões de habitantes, segundo a OCDE, poderão estar expostos a inundações na década de 2070.
Em seguida, aparecem no ranking as cidades de Ho Chi Minh (Vietnã), Amsterdã (Holanda), Shenzhen (China), Melbourne (Austrália), Cardiff (Reino Unido), Seul (Coreia do Sul), Boston (EUA), Nairobi (Quênia) e Marrakech (Marrocos). A única cidade brasileira da lista é o Rio de Janeiro, em 83º. Em 2050, estima a Nestpick, a temperatura média na capital carioca será de 24,53°C, quase 1°C a mais do que hoje em dia - não estamos falando, convém lembrar, das máximas apocalípticas registradas nos últimos tempos.
Segundo o C40, associação de quase 100 prefeituras globais unidas para enfrentar a crise climática, 1,6 bilhão de pessoas que residem em cerca de mil cidades - ou 40% da população mundial - vão enfrentar ondas de calor extremas e regulares em, no máximo, 30 anos. Atualmente, calcula a mesma entidade, 200 milhões de habitantes de mais de 350 cidades convivem com temperaturas máximas de 35°C. Até 2050, cerca de 970 cidades vão enfrentar a mesma coisa.
Além dos inevitáveis impactos na saúde da população - mais de 1.300 pessoas morrem por ano por culpa do calor extremo nos Estados Unidos -, haverá reflexos econômicos. Um estudo da Organização Internacional do Trabalho estima que a redução da produtividade provocada pelo calorão deverá representar um prejuízo global de US$ 2 trilhões até 2030. As inundações e as secas provocadas pelo aquecimento global, estima o C40, poderão obrigar as principais cidades do mundo a gastar US$ 194 bilhões por ano em conjunto.
Para diminuir os problemas, a entidade preconiza o óbvio: ampliação de áreas verdes e lagos, além de telhados que ajudem a absorver o calor. Seul é uma das cidades que soube correr atrás do prejuízo. Depois das ondas de calor que registrou nos anos 1990, a capital lançou uma campanha com o intuito de plantar 3 milhões de árvores. No fim, plantou 16 milhões até 2002, quando o projeto foi encerrado. Ele expandiu a área arborizada da cidade em 3,5 milhões de m. Um aterro sanitário deu lugar a um dos parques criados pela iniciativa.
“Há muitos arquitetos interessados em implantar soluções para mitigar o aquecimento global e o impacto no meio ambiente”, afirma Douglas Tolaine, sócio do escritório americano Perkins&Will, que mantém uma unidade em São Paulo desde 2012. “O grande desafio, porém, é convencer os clientes da importância disso.” As recusas se devem, geralmente, no caso de edifícios e projetos mais populares, aos custos envolvidos - só no segmento de luxo, ao que parece, não se nota tanta diferença entre os valores das opções mais sustentáveis e as de sempre.
Tolaine afirma, no entanto, que empreendimentos menos nocivos ao meio ambiente costumam registrar boas taxas de valorização. Cita um dos projetos assinados pelo escritório, o Oscar Ibirapuera. Nos arredores do parque mais conhecido de São Paulo, ele foi revestido de brises-soleils de madeira, que amainam o sol e ajudam a diminuir a dependência do ar-condicionado. “Incluir soluções do tipo equivale a transformar um pedaço de tecido em uma peça de alta costura”, compara o sócio do escritório. Os apartamentos foram comercializados a cerca de R$ 35 mil o metro quadrado - R$ 15 mil a mais do que o previsto inicialmente.
Com conclusão prevista para 2026, o Biosquare também foi projetado pela Perkins&Will. Na rua dos Pinheiros, terá só um subsolo, algo raríssimo para um espigão de 19 andares. Em vez de escavar o solo profundamente para construir as garagens, como é de praxe em empreendimentos do tipo, o escritório decidiu concentrá-las acima do térreo. Os andares destinados aos carros, no entanto, terão o mesmo pé-direito que os demais, o que também não é comum - para economizar, as incorporadoras costumam preferir garagens mais baixas.
O Biosquare só terá pavimentos da mesma altura - e só um deles abaixo da terra - para diminuir o impacto da obra e para que as garagens possam ser transformadas, no futuro, em escritórios, caso haja interesse. “É de supor que a demanda por automóveis caia bastante daqui 30 ou 40 anos, o que já estamos prevendo”, explica Tolaine.
Na altura das garagens suspensas, a fachada será coberta por elementos amadeirados e jardins. E haverá canteiros pendentes contornando quatro dos andares corporativos. Trata-se de um prédio espelhado, mas os caixilhos das janelas não serão travados - um aceno para as raras empresas que optarem pela ventilação natural.
Para um edifício residencial em Ubatuba, na rua da praia, o Perkins&Will propôs outro tipo de ousadia: revestir a fachada com brise-soleils de bambu, também utilizado para adornar o muro e as portas dos “shafts”, ou dutos, entre outros elementos. “É um material da natureza, de baixo custo e que nunca deixa de capturar carbono”, festeja Tolaine. “Achamos que a incorporadora que nos contratou poderia ‘gongar’ a ideia, mas ela foi bem aceita.” Batizado de Bambu, o prédio foi lançado em 2018 custando R$ 13 mil o metro quadrado - cerca de R$ 5 mil a mais do que os empreendimentos mais caros na região.
O surgimento de novos materiais construtivos tem ajudado os arquitetos a criar projetos mais aclimatados aos tempos atuais. Conhecida por projetar edifícios de luxo com fachadas de tijolinhos aparentes - cuja instalação demanda uma enormidade de tempo e trabalho -, a PSA Arquitetura acaba de aderir a uma solução com mais de uma vantagem. Falamos dos painéis pré-fabricados da Stamp, uma companhia de Barueri, na Grande São Paulo. Com cerca de 6,6 metros de altura, eles imitam diversos materiais, inclusive os famosos tijolinhos.
O PSA optou pela réplica dos tijolinhos para compor boa parte da fachada do Lindenberg Praça Itaim. Trata-se de um empreendimento residencial no bairro de mesmo nome com duas torres de 31 andares - a entrega está prevista para o segundo semestre. “Optamos por esses painéis porque a qualidade é altíssima”, afirma Christiani Longato, uma das sócias do escritório paulistano. Para montar as bases das varandas, optou-se também por painéis pré-fabricados - estes imitam granilite.
Com a solução adotada, as obras foram encurtadas em quatro meses. Os painéis, que também ajudam a diminuir o desperdício, permitiram a criação, em conjunto com paredes de drywall, de uma camada de ar ao redor de todo o prédio. “Ela ajuda a manter os apartamentos a salvo do calor de fora”, explica Longato, que pretende adotar os tais painéis em empreendimentos futuros.
Às voltas com a construção de um empreendimento residencial em Porto das Dunas, no Ceará, o Mandara by YOO, a incorporadora Marquise se aliou a uma startup de Minas Gerais para desenvolver um piso intertravado mais sustentável. O complexo, cujas entregas deverão começar em agosto de 2025, se espalha por um terreno de 115 mil m2. E terá mais de 26 mil m2 de piso intertravado - envolve desde a pista de cooper até os passeios entre as edificações e as pistas dos carros.
A solução desenvolvida: blocos que levam pneus descartados na receita. “No Mandara by YOO, vamos contribuir com a reciclagem de 2.300 toneladas de pneus”, diz Andréa Oliveira, diretora de incorporação da Marquise. “Queremos adotar o mesmo tipo de piso nos empreendimentos que vierem pela frente e ajudar a desenvolver mais tecnologias sustentáveis.” O complexo é uma parceria da Marquise com a Cyrela e o YOO Studio, do arquiteto e designer francês Philippe Starck.
E há novidades bem mais disruptivas no mercado. Fundada em Hong Kong em 2021, a startup i2Cool desenvolveu um revestimento com nanopartículas para paredes externas que reflete 95% da radiação solar - e reduz consideravelmente a necessidade de refrigeração e ventilação interna. Cada metro quadrado aplicado, segundo a companhia, diminui o consumo de eletricidade em até 430 quilowatt-hora e reduz as emissões de carbono em 250 quilos por ano. A novidade já foi aplicada em mais de 53 mil m2 de paredes e ajudou a poupar 1 milhão de kWh e a evitar a emissão de quase 900 mil quilos de carbono.
Já os chamados vidros inteligentes dispõem de nanopartículas controladas eletricamente. Para ajudar a reduzir o uso de lâmpadas e ar-condicionado, eles mudam de cor em instantes para barrar a entrada de luz em excesso e de raios infravermelhos. Segundo a americana Nodis, uma das maiores fabricantes, prédios que optam por vidros do tipo gastam até US$ 1 milhão a menos por ano com energia.
Fundada em 2019, a startup inglesa Thermulon criou outro produto que ajuda a diminuir a dependência de aquecedores e ar-condicionado. Trata-se de um aerogel altamente isolante e resistente ao fogo. Vendido em pó, o material pode ser adicionado na receita de rebocos e painéis, tornando as construções mais seguras e mais eficientes do ponto de vista térmico.
O intuito da Prometheus Materials é diminuir a dependência global de cimento. A produção dele, que envolve a queima do calcário com a argila, responde por quase 8% das emissões globais de CO2. É um percentual que só tende a aumentar: até 2060, a quantidade de construções sobre a Terra deverá dobrar. Registre-se que 39% das emissões de carbono são atribuídas à construção e ao dia a dia dos prédios, segundo o World Green Building Council.
Fundada em 2021, a Prometheus Materials confecciona blocos e painéis de concreto com a ajuda de cianobactérias mineralizantes, também chamadas de algas azuis. Esses microrganismos, não tóxicos, são cultivados com luz solar, água do mar e CO2. Dão origem a uma substância capaz de unir areia com cascalho ou pedra - com a vantagem de retirar CO2 da atmosfera, em vez de adicionar mais. Uma das companhias que investiu na startup, cuja sede fica no Colorado, nos Estados Unidos, é a Microsoft.
Valor, 16/mai
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