quinta-feira, 31 de outubro de 2024
No Centro do Rio, sobrado que pertenceu a Marc Ferrez é posto à venda por R$ 6 milhões
Casarão na Rua da Quitanda abrigou loja de um dos mais importantes fotógrafos da História no fim do século XIX.
O casarão que pertenceu a Marc Ferrez, considerado um dos mais importantes fotógrafos da História do Brasil no fim do Império e início da Primeira República, está à venda na Rua da Quitanda, no Centro da cidade. A família de Ferrez decidiu se desfazer do sobrado do século XIX por R$ 6 milhões. A construção tem três andares, 660 metros quadrados e detalhes que marcam a passagem do tempo, uma delas uma escadaria multicentenária.
Nos idos anos 1875, Ferrez foi considerado o principal fotógrafo do Rio. Feitas por ele, as fotografias panorâmicas da cidade, àquela época capital brasileira, ficaram muito conhecidas. O casarão abrigava a Casa Ferrez, a mais famosa da Guanabara.
— Temos sobrados históricos por todo o Centro da cidade, mas as regiões que estão mais vivas são a Rua do Saara, a região da Praça XV e a Rua da Assembleia. Esse imóvel é ideal para restaurantes, loja de rua... Pelo fato de a área estar ativa, as pessoas têm procurado imóveis para alugar, mas os proprietários da Casa Ferrez preferiram a venda — diz Claudio Castro, diretor da Sergio Castro Imóveis, responsável pela negociação.
O sobrado da Rua da Quitanda estava há quatro anos fechado e teve as janelas depredadas no período pós-pandêmico, em que a região estava mais vazia. Antes de as atividades serem encerradas, ele abrigava o restaurante Sabor Saúde, mas o ponto funcionou como a Casa Marc Ferrez, Cinemas e Eletricidade Ltda até os anos 1990.
Para todos os gostos: mercado imobiliário do Rio vive uma febre dos estúdios, com preços que vão de R$ 268 mil a R$ 3,5 milhões
Agora, comerciantes do entorno torcem para que a região volte a ficar movimentada com projetos como o Reviver Centro e com a abertura de novos atrativos também pelo Reviver Centro Cultural.
— Desde o fim da pandemia, o movimento caiu bastante, o Centro morreu. O faturamento da loja caiu significativamente. Espero que as pessoas voltem a circular — torce Marcela Otaviano, de 36 anos, gerente de uma loja de especiarias em frente ao sobrado histórico.
Na própria Rua da Quitanda, um edifício vizinho ao sobrado histórico vai inaugurar, em dezembro, o Espaço Quitanda 23: cafeteria, gelateria e espaço cultural. A proposta do projeto é inspirada na primeira sorveteria do Brasil, criada no Rio em 1835. O imóvel tem quatro andares: no primeiro funcionarão a cafeteria e a gelateria; no segundo, a cozinha; no terceiro, camarim e no quarto andar, a diretoria administrativa.
O Globo, 31/out
quarta-feira, 30 de outubro de 2024
Os planos da Imóvel Vazio para ocupar e modernizar predinhos na Zona Sul do Rio
Abandonado e invadido há 3 anos, quando do fechamento do Hotel Santa Clara, o predinho na rua Décio Vilares, 316, no Bairro Peixoto, em Copacabana, acaba de passar por um retrofit. As 19 unidades, de 27 m² a 68 m², começam a ser comercializadas a partir da próxima semana, já prontas para morar e decoradas, e alcançando um valor de metro quadrado mais do que o dobro da média da região: R$ 23.500/m², ante uma média em torno de 10.000/m². Rebatizado como Residencial Vilares, o prédio é preservado pelo patrimônio histórico, o que garante isenção de IPTU. Seis apartamentos terão piscina privativa, com hidromassagem e cromoterapia, e as áreas comuns incluem lavanderia OMO, espaço de co-working com wi-fi, bicicletário e minimercado autônomo.
O empreendimento — de R$ 18 milhões de VGV (valor geral de vendas) — é o segundo retrofit da Imóvel Vazio, incorporadora carioca fundada por Alexandre Greco e Fabio Arbex Araujo, e que se especializou no chamado house flipping: o bom e velho comprar barato, reformar e vender.
Em um mercado imobiliário com pouca transparência de dados como o brasileiro, transformar o house flipping em um negócio escalável é um grande desafio. A Loft chegou a convencer investidores de que era possível, levantou algumas centenas de milhões de dólares, mas acabou tendo que se reinventar.
Alexandre e Fabio passaram 10 anos fazendo house flipping na Zona Sul do Rio, comprando no próprio CPF apartamentos em leilões. Focados em um ticket médio de revenda de R$ 500 mil, eles conseguiam uma valorização de 66% no imóvel decorado, para um ciclo de venda de 6 a 8 meses.
Há três anos, depois de mais de 200 apartamentos vendidos, eles atraíram a gestora Opus como sócia, mas criaram um problema: com mais capital, compraram mais imóveis e a gestão das obras — até 50 ao mesmo tempo — se tornou um desafio. — A gente tinha o expertise das obras, tentou ganhar escala, mas vimos que era impossível — diz Alexandre.
Foi quando surgiu a oportunidade de comprar um predinho preservado pelo patrimônio histórico no Bairro Peixoto, com 25 unidades, incluindo vaga na garagem. Após dez meses de obra, as unidades mobiliadas foram vendidas em 45 dias no início do ano passado, atraindo moradores e investidores para locação de curta temporada. Assim como o Vilares, o imóvel é todo moderno, com carregador elétrico na garagem, check-in digital e área para entregas. A gestão da propriedade, para quem comprou para locação de curta temporada, é da Lobie. (A única unidade ainda não vendida é a cobertura, de R$ 240 m², configuração original do prédio.)
A incorporadora não vai deixar de reformar imóveis individuais, mas o foco hoje é o retrofit de predinhos de até cinco ou seis andares — e a compra de terrenos para incorporar novos predinhos. — Vamos focar em um VGV de até R$ 20 milhões, que é um mercado onde as grandes incorporadoras como Cyrela, Mozak e Gafisa não atuam. Elas não fazem nada com VGV menor que R$ 50 milhões — diz Alexandre.
O Globo, 30/out
terça-feira, 29 de outubro de 2024
Procura por imóveis de luxo segue aquecida no litoral. É uma boa hora para investir?
Hora de investir? Onda de calor e a maior movimentação econômica trazem otimismo para o setor imobiliário; é hora de pensar em investir?
A combinação entre o status elevado das construções, o cenário econômico favorável e as altas temperaturas coloca o mercado imobiliário do litoral brasileiro em uma posição privilegiada para esta temporada, que vai até fevereiro de 2025. Especialistas preveem um crescimento expressivo nas vendas e locações, impulsionado pela procura por imóveis de alto padrão e pela valorização contínua das regiões litorâneas.
O grande volume de transações envolve tanto investidores quanto consumidores que buscam um estilo de vida longe dos barulhentos centros urbanos e mais conectado à natureza. As cidades litorâneas já atraentes para turistas brasileiros e estrangeiros, despontam como opções de moradia e investimento de longo prazo, especialmente diante da maior procura por imóveis para lazer e home office.
No litoral de São Paulo, que vai de Peruíbe a Caraguatatuba, o mercado imobiliário tem atraído investidores ao longo do ano, muitos adquirindo imóveis para dar um destino certo: investir em locação por temporada. Segundo o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP), José Augusto Viana, esse tipo de investimento ganha força nos meses que antecedem o verão, com picos de aquisição em abril, maio, julho e, principalmente, em outubro e novembro.
O principal desafio, conforme Viana, é lidar com investidores experientes que buscam ofertas muito vantajosas, raras no mercado atual. “Os corretores precisam conhecer a fundo a dinâmica da região e as necessidades dos veranistas para oferecer opções lucrativas”, afirma.
De acordo com o diretor regional de Santos do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação ou Administração de Imóveis Residenciais ou Comerciais de São Paulo (Secovi), Carlos Meschini, a região da Riviera de São Lourenço, junto com a Praia da Baleia e outras áreas do Litoral Norte, são as mais procuradas e valorizadas para compra de imóveis de veraneio. Se na maior parte do litoral de São Paulo o metro quadrado custa R$ 20 mil, em Riviera o investimento sobe para R$ 30 mil. Para aluguel, o metro quadrado, em média, custa de R$ 6 mil a 10 mil.
Essas localidades, diz ele, são conhecidas por atraírem compradores de imóveis de classe alta, famílias maiores, muitas vezes oriundas do interior do estado, com expectativa de maior faturamento e potencial de transações imobiliárias mais elevadas, especialmente durante a alta temporada. “A Riviera, em particular, tem se destacado por suas infraestruturas e praias exclusivas, sendo uma das regiões mais desejadas para investimento imobiliário e turismo”, observa.
No litoral, pontua o diretor, a maioria dos imóveis é casa, em vez de edifícios ou condomínios, o que torna o processo de construção dessas moradias mais rápido em comparação com prédios. Nas regiões maiores e mais verticalizadas, como Santos, Praia Grande e Guarujá, o preparo para a temporada é feito com mais antecedência, sendo planejado a longo prazo.
Mercado aposta em imóveis de luxo no litoral
André Smiths, dono da corretora Cazza da Praia, especializada em residências de alto padrão em Camburi, Camburizinho e Praia da Baleia, no litoral de São Paulo, diz que o perfil dos investidores que adquire imóveis de alto padrão no litoral é, em muitos casos, o mesmo daqueles que investem em imóveis urbanos. “Essas casas de praia tendem a ser o terceiro ou quarto imóvel dessas famílias, que já possuem um portfólio diversificado de propriedades”, afirma Smiths. Para muitos, analisa ele, a compra de imóveis no litoral é vista como uma forma de diversificar seus investimentos, principalmente em períodos de taxas de juros mais baixas.
O empresário também observa que a demanda por imóveis de alto padrão no litoral varia conforme o valor da propriedade. Casas na faixa de R$ 4 a R$ 5 milhões estão mais sujeitas à estabilidade econômica do País e ao comportamento do mercado financeiro. “Com a taxa Selic mais alta, muitos compradores optam por manter seus investimentos em aplicações financeiras e acabam adiando a compra do imóvel”, explica. No entanto, há um aumento na procura à medida que o verão se aproxima.
Já para imóveis acima de R$ 10 milhões, a demanda segue uma linha mais estável, independentemente das condições externas. Para ele, esses compradores tomam suas decisões de forma mais direta. Quando desejam adquirir uma casa, simplesmente compram, sem se preocupar tanto com os juros ou com o cenário econômico.
Grande volume de empreendimentos pode impactar rentabilidade
Embora o Creci-SP e o Secovi afirmem que o mercado de imóveis no litoral reaqueceu neste ano, o diretor de marketing da construtora Atmosfera, Mauricio Borges Oliveira, aponta que o aumento das taxas de juros tem impactado a compra de imóveis litorâneos, reduzindo o crédito disponível e afetando as vendas, especialmente no segmento de segunda moradia. Essa retração no mercado é mais acentuada entre clientes de classe média e média-alta, um cenário comum em várias regiões de praia.
Por outro lado, diz ele, o mercado de lançamentos de empreendimentos premium, os chamados blockbusters, continua a ser uma estratégia adotada por muitas incorporadoras. Esses projetos, que demandam terrenos em áreas urbanas consolidadas, trazem riscos financeiros devido ao alto investimento necessário para a aquisição dos terrenos, mas oferecem um retorno sólido quando bem executados.
Em áreas com restrições ambientais, como Ubatuba, a pressão pela preservação ambiental limita a oferta de terrenos, o que, por sua vez, contribui para a valorização dos imóveis. “O preço dos imóveis segue a dinâmica de oferta e demanda, e com a limitação de áreas disponíveis para construção, os preços tendem a subir. Esse é o principal fator que explica a diferença no desenvolvimento imobiliário entre Caraguatatuba e Ubatuba. Enquanto Caraguatatuba possui um grande volume de áreas propícias para crescimento, Ubatuba, comprimida entre o mar e os morros, já enfrenta escassez de bons terrenos, especialmente aqueles a beira-mar”, diz.
Para Oliveira, o crescimento das plataformas de aluguel por temporada, como Airbnb e Booking, tem moldado uma nova tendência no mercado imobiliário litorâneo. No entanto, ele alerta que o mercado de aluguel por temporada está próximo de uma fase de acomodação, com um grande volume de apartamentos e studios sendo entregues, o que pode resultar em uma queda na rentabilidade nos próximos anos.
Enquanto essa fase não chega, segundo levantamento da agência de viagens digital Booking, feito a pedido do E-Investidor, os próximos meses serão marcados por uma temporada quente de turistas na maior parte do litoral brasileiro. Para viagens em janeiro de 2025, de acordo com a empresa, a plataforma já registrou aumento de 33% em Florianópolis, 30% em Praia Grande, 29% no Guarujá e 25% em Ubatuba na procura por viagens.
Vale a pena investir em imóveis no litoral?
Investir em imóveis no litoral envolve muitos riscos, assim como qualquer outro investimento, segundo o cientista econômico e professor da Universidade Tiradentes (Unit), Rodrigo Rocha. “É importante realizar uma pesquisa aprofundada sobre a região de interesse, considerando todos os custos envolvidos na aquisição e manutenção. É sempre bom conversar com outros investidores e profissionais do mercado imobiliário e analisar os contratos de financiamento e aluguel”, diz.
Uma das principais vantagens de investir em imóveis litorâneos é a possibilidade de obter renda com o aluguel de temporada. Com o aumento da procura nessa época do ano, muitos proprietários conseguem aluguéis elevados, especialmente em destinos populares como Balneário Camboriú (SC), Búzios (RJ), Trancoso (BA) e Porto de Galinhas (PE).
Apesar das oportunidades, segundo Rocha, investir em imóveis de veraneio também traz desafios. Juros altos, por exemplo, podem tornar o financiamento menos atrativo, especialmente para quem depende exclusivamente de crédito. Para não se dar mal no negócio, o professor diz que o investidor deve colocar na ponta do lápis todos os custos envolvidos, desde os juros até a manutenção e o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).
Comparar os custos de aquisição com a receita estimada dos aluguéis e outras opções de investimento é fundamental para tomar a melhor decisão. Outro desafio é a sazonalidade da renda. A dependência da alta temporada significa que, fora dos meses de verão, pode ser difícil encontrar inquilinos, o que reduz a rentabilidade. Além disso, há os custos de manutenção do imóvel, que não diminuem durante os períodos de menor demanda.
Por outro lado, para investidores que já possuem uma carteira diversificada, os imóveis litorâneos podem ser uma opção viável de expansão de patrimônio. “Se já existe uma carteira de investimentos, onde o valor do imóvel não tem um peso tão significativo, essa situação pode servir como diversificação”, completa. Contudo, se o imóvel tiver um impacto significativo no patrimônio, o risco de baixa liquidez e sazonalidade pode pesar contra essa escolha.
Desde 2010, o advogado Bruno Gazolla, de 47 anos, abre sua casa para quem quer visitar Paraty, litoral do Rio de Janeiro. No Réveillon, a casa de 250 m², comprada para investimento, lhe rende R$ 5 mil por dia. “Quem investe nisso precisa entender que não vai faturar o ano inteiro. Dezembro e janeiro a gente vive no paraíso financeiro; em abril e maio a coisa é mais desesperadora”, diz.
Aspectos que tornam o investimento em imóveis de praia vantajoso no verão:
– Avaliar a demanda elevada por locação de curta temporada: o verão representa a alta temporada nas áreas litorâneas, o que pode resultar em um aumento expressivo na busca por aluguéis, impactando positivamente os valores praticados;
– Possibilidade de uso pessoal: além de gerar renda, você pode aproveitar o imóvel durante suas férias ou em períodos de baixa temporada. No entanto, se optar por utilizá-lo durante a alta estação, poderá perder a chance de obter os melhores aluguéis;
– Potencial de valorização a longo prazo: caso o imóvel seja adquirido em uma região com tendência de crescimento na demanda, especialmente em locais turísticos com bom potencial, a valorização do patrimônio ao longo do tempo é esperada.
Vantagens:
- Geração de renda com aluguel de temporada;
- Possível valorização do imóvel a longo prazo;
- Uso pessoal do imóvel em períodos de descanso;
- Diversificação do patrimônio em ativos imobiliários.
Riscos:
- Renda sazonal, dependente da alta temporada;
- Despesas com manutenção, condomínio, IPTU, e outros custos imprevistos que podem demandar tempo e esforço;
- Risco de desvalorização caso a região enfrente degradação;
- Dificuldade para encontrar inquilinos fora dos períodos de alta temporada.
- Estimativa de rentabilidade com aluguel de temporada na alta estação:
A rentabilidade depende de diversos fatores, como:
- Localização e atratividade do imóvel;
- Condições de conservação;
- Estratégias de divulgação;
- Comparação de preços com imóveis semelhantes na região. Diante dessas variáveis, é difícil fornecer uma estimativa exata de rentabilidade.
Regiões/cidades/praias com potencial de renda para investimento:
O litoral brasileiro é extenso e oferece diversas oportunidades, que podem oscilar ao longo do tempo por fatores econômicos e sociais. Algumas regiões conhecidas são:
- Litoral de São Paulo: cidades do litoral norte, como Ubatuba e Ilhabela;
- Litoral do Rio de Janeiro: Búzios, Angra dos Reis, e Cabo Frio;
- Litoral de Santa Catarina: Florianópolis e Balneário Camboriú;
- Nordeste: Porto de Galinhas (PE), Pipa (RN), Jericoacoara (CE), Trancoso (BA), Maragogi (AL), e o litoral sul de Sergipe.
E-investidor, 29/out
segunda-feira, 28 de outubro de 2024
Opinião: O que esperar do mercado imobiliário de alto padrão?
Em 2023, o segmento imobiliário de alto padrão registrou um crescimento de 32,9% no Brasil, com 11,9 mil unidades vendidas e um Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 35 bilhões. Em perspectiva, o mercado imobiliário geral apresentou um VGV de R$ 111,9 bilhões, com a venda de 195,8 mil unidades.
O desempenho do setor de luxo reflete uma crescente demanda por ativos imobiliários que oferecem qualidade, sofisticação e resiliência econômica, especialmente em um cenário global de incertezas.
Inovações continuam a redefinir o padrão do que se espera de imóveis de alto nível. Automação residencial, controles inteligentes de iluminação, clima e segurança já são ferramentas cotidianas. A verdadeira diferenciação vem da integração de novas tecnologias, como inteligência artificial e realidade aumentada, que oferecem personalização extrema e uma experiência de compra ou locação transformadora.
Uma tendência em ascensão são as branded residences, que associam marcas renomadas ao design e à gestão dos empreendimentos residenciais. Globalmente, elas estão em forte crescimento, com previsões de expansão anual de 12% até 2026.
Segundo a Savills, esses empreendimentos podem gerar um ágio de até 50% em comparação com propriedades de luxo tradicionais, evidenciando o impacto das marcas na valorização dos ativos.
Cidades globais como Miami, onde 80% dos empreendimentos de luxo na Flórida estão concentrados, lideram essa demanda, atraindo um público internacional ávido por propriedades high-end.
O modelo multifamily de alta renda tem se destacado como uma solução ideal para um perfil de consumidor moderno, que busca sofisticação, qualidade e flexibilidade, sem o compromisso da propriedade. Esses locatários valorizam o “ser” ao invés do “ter”, optando por uma vida mais dinâmica e consciente, onde seu capital pode render mais em investimentos diversificados do que em imóveis próprios.
O público destes projetos está interessado em conveniência e mobilidade, preferindo residir em imóveis sofisticados que ofereçam infraestrutura completa, sem o ônus de manutenção, responsabilidade sobre o ativo e depreciação de patrimônio.
No Brasil, o mercado multifamily está ganhando tração, especialmente em grandes metrópoles como São Paulo, onde a demanda por aluguel de alta renda cresce. Oferecendo não só um estilo de vida mais flexível e moderno, mas também refletindo na mudança significativa no comportamento do consumidor, que agora valoriza a liberdade de viver em locais estratégicos, sem as limitações da posse.
Para investidores e compradores, compreender o ritmo de transformação do mercado imobiliário de alta renda é crucial para a tomada de decisões estratégicas. As tendências globais apontam para um crescimento contínuo, e aqueles que souberem aproveitar essas oportunidades estarão na vanguarda de um setor que, mesmo diante de desafios macroeconômicos, continua a oferecer retornos sólidos e valiosos.
Estadão, 28/out
sexta-feira, 25 de outubro de 2024
Impacto da Selic no mercado imobiliário: Especialista da CBIC analisa cenário
Ieda Maria Pereira Vasconcelos, economista-chefe da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), fala sobre os efeitos da alta dos juros nos financiamentos imobiliários e das perspectivas do setor.
Nome de destaque no setor imobiliário, a economista-chefe da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), Ieda Maria Pereira Vasconcelos, fala nesta entrevista para A Tribuna sobre os impactos do aumento da taxa de juros sobre os financiamentos imobiliários e, consequentemente, sobre o mercado. Doutora em Gestão, mestre em Administração, pós-graduada em Administração Financeira e em Gestão de Negócios, a economista é responsável pela elaboração de mais de 30 publicações sobre construção civil e realiza palestras sobre economia nacional e o desempenho do setor em todo o Brasil.
Na sua opinião, qual o impacto da alta da Selic sobre o mercado imobiliário? Como está o mercado e como deve ficar?
Juros altos não beneficiam nenhum setor produtivo da economia brasileira. Isso porque os investimentos se deslocam para o mercado financeiro. Vale lembrar que é o setor produtivo que alavanca o mercado de trabalho e gera mais renda para a economia. No mercado imobiliário, nós podemos ter reflexos como o adiamento de novos lançamentos, pois as empresas podem ter mais dificuldade de acesso ao crédito para movimentar os seus negócios. Um outro fator importante: uma das principais fontes de financiamento imobiliário no País é a caderneta de poupança. Com os juros altos, a caderneta de poupança apresenta captação líquida negativa, ou seja, os saques superam os depósitos, pois há uma busca por investimentos mais rentáveis. E isso já vem acontecendo. A poupança vem registrando resultados negativos nos últimos anos. De 2021 até setembro de 2024, ela já perdeu cerca de R$ 206 bilhões. Isso reflete no mercado imobiliário, com a redução do volume de recursos direcionados para o financiamento. Também é preciso considerar que os juros altos geram instabilidade na economia. Geralmente, a aquisição da casa própria acontece por meio de financiamento de longo prazo. Por isso, o trabalhador precisa da confiança que não perderá o seu emprego para fazer um financiamento imobiliário. Se ele percebe que pode perder o emprego, ele não assume esse compromisso de longo prazo. Enfim, os juros altos refletem de diferentes formas e prejudicam o desempenho do mercado imobiliário, além de contribuírem para inibir a aquisição da casa própria.
O financiamento cresceu bastante do lado popular. A subida da Selic vai enfraquecer esse segmento e o mercado em geral?
O financiamento imobiliário para o segmento popular possui taxas de juros inferiores daquelas praticadas pelo mercado. No caso do programa Minha Casa, Minha Vida, que possui três faixas, além dos juros serem diferenciados entre elas (cada faixa com uma taxa específica), ainda tem um percentual menor de juros se for para cotista do FGTS. No caso da Faixa 1 do programa, por exemplo, que atende famílias com renda até R$ 2.850,00 para cotistas do FGTS no Norte e Nordeste, a taxa varia de 4% a 4,25%. Já para as regiões Sul, Sudeste e Centro Oeste, a taxa varia de 4,25% a 4,5%. Já para as pessoas que não são cotistas do FGTS, no Norte e Nordeste a taxa varia de 4,5% até 4,75% e nas regiões Sul, Sudeste e Centro Oeste, de 4,75% a 5%. Portanto, neste caso de financiamento de imóveis popular, o aumento da Selic não reflete diretamente. Já para o mercado em geral, conforme explicamos anteriormente, as altas da Selic refletem de diversas formas.
Os juros da habitação devem subir ou eles conseguem adiar essa alta?
De uma forma geral, os juros do financiamento imobiliário não estão ligados diretamente à taxa Selic. Ou seja, não é automático aumentar a taxa Selic e aumentar automaticamente os juros do financiamento imobiliário. Entretanto, a taxa Selic influencia os juros como um todo na economia. E isso acontece também no caso das taxas de juros para o financiamento imobiliário. O aumento da Selic também pode refletir no aumento da taxa do financiamento imobiliário. E o contrário também pode acontecer, ou seja, a redução da taxa Selic pode influenciar a redução da taxa do crédito imobiliário. Portanto, o aumento da Selic, apesar de não proporcionar um aumento direto e proporcional ás taxas de juros dos financiamentos imobiliários, pode refletir nestas taxas e proporcionar uma elevação, o que naturalmente dificulta o acesso à casa própria. Esse é mais um prejuízo para o País.
Como anda o crédito dos bancos privados para a classe média?
Desde agosto de 2023, nós assistimos a sucessivas quedas da taxa Selic. Ela passou de 13,75% ao ano em agosto de 2023 e, antes de iniciar o novo ciclo de altas, estava em 10,5% ao ano. Isso refletiu no financiamento imobiliário com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). De acordo com os dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), de janeiro até agosto de 2024, foram financiados R$ 118,5 bilhões, o que representou crescimento de 17,6% em relação a igual período do ano anterior. Nos primeiros oito meses do ano, foram financiados 355,6 mil imóveis, o que correspondeu a um crescimento de 5,4% em relação a iguais meses de 2023. Já nos últimos 12 meses finalizados em agosto de 2024, o financiamento imobiliário com recursos do SBPE totalizou R$ 170 bilhões, com aumento de 6,8% em relação ao período imediatamente anterior. De setembro de 2023 até agosto de 2024 (12 meses), foram financiados 517,4 mil imóveis com recursos da poupança SBPE, resultado 6,4% inferior ao do período anterior. O início do novo ciclo de altas da taxa Selic certamente gera preocupação com o volume de recursos que serão direcionados para o financiamento nos próximos meses.
Diz-se no mercado que o mutuário não liga para taxa de juros, e sim se a prestação cabe no bolso. Mesmo com Selic em alta, o trabalhador tende a procurar imóveis e financiamento?
O aumento da taxa Selic não significa aumento na mesma proporção na taxa de juros do financiamento imobiliário. Esta pode até aumentar, mas não é um reflexo direto. Naturalmente, quanto menor a taxa de juros do financiamento imobiliário, mais possibilidade de o trabalhador adquirir a sua casa própria. Mas precisamos considerar que o País possui um elevado déficit habitacional (6,215 milhões de moradias) e, grande parte deste número está na Faixa 1 do Minha Casa, Minha Vida. E conforme destacamos, as suas taxas independem da taxa Selic. Quando analisamos os financiamentos via recursos do SBPE, o aumento da taxa Selic tende a influenciar a alta dos juros do financiamento imobiliário. E isso pode influenciar na demanda por crédito, pois pode acabar elevando o valor das prestações. Mas o ideal é que a pessoa interessada em adquirir a casa própria procure uma instituição financeira e faça as simulações para verificar as taxas cobradas, o valor da entrada, o valor das parcelas e o valor do custo de uma forma geral. Como o aumento da Selic não é um reflexo direto do aumento das taxas de juros dos financiamentos, o trabalhador pode se surpreender e encontrar taxas de juros para o financiamento imobiliário bastante atrativas.
A Caixa Econômica Federal também vai adotar novas regras para o financiamento em breve. O que deve mudar na prática?
A Caixa prorrogou para o dia 1º de novembro a entrada em vigor de algumas novas regras para o seu financiamento imobiliário. Uma das mudanças diz respeito à redução do valor do financiamento tanto para imóveis novos, imóveis usados, imóveis comerciais, construção individual e lote urbanizado. Pelas novas regras anunciadas, o financiamento imobiliário que era de 80% do valor do imóvel cairá para 70% do valor. Na prática, isso significa que o comprador precisará dar como entrada na aquisição do imóvel um valor maior. Quando o financiamento imobiliário utilizar o Sistema de Amortização Constante (SAC), o financiamento passará de 80% do valor do imóvel para 70%. Já o financiamento com a tabela Price passará de 70% para 50%. Ou seja, neste caso, o comprador que precisava dar 30% de entrada do valor do imóvel agora precisará ter disponível 50%. Como resumo geral: será reduzida a cota de valor do financiamento imobiliário e haverá necessidade de uma entrada maior.
A Tribuna, 25/out
quinta-feira, 24 de outubro de 2024
Cresce demanda por garden nos projetos econômicos
Quintal privativo para crianças e facilidade de acesso para idosos são diferenciais desse tipo de unidade,
Os apartamentos garden, aqueles que têm uma planta estilo casa, com área aberta privativa, são objetos de desejo no segmento econômico. Essas unidades atraem desde casais com filhos, que não abrem mão de um quintal com espaço para as crianças, até idosos em busca de imóveis no térreo para facilitar a locomoção. Esses apartamentos, em geral, têm metragens maiores e preços que se aproximam do teto da faixa 3 do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), que é de R$ 350 mil.
Na Jeronimo da Veiga, a equipe de vendas costuma apresentar o apartamento garden aos clientes somente após a avaliação e aprovação da renda e da capacidade de financiamento deles. É uma estratégia para não gerar frustração, comenta o diretor Comercial, Maurício Corrêa.
— Se mostramos o garden primeiro, o cliente logo fica apaixonado pela unidade e dificilmente aceita migrar para um apartamento padrão se a ficha dele não for aprovada. O quintal com área aberta privativa chama muito a atenção do público — explica Corrêa.
Todos os empreendimentos econômicos da Jeronimo da Veiga têm um percentual de unidades garden no térreo, mas a área de lazer dos projetos acaba ficando um pouco menor, justamente para ceder espaço aos apartamentos com quintal. O que justifica a oferta dessas unidades é a liquidez, segundo o diretor.
— Fazemos tudo pensando na privacidade do morador, com muro para garantir que a unidade não fique devassável, mas com uma boa ventilação. Só a área do quintal tem em média 20 metros quadrados, e a unidade toda, cerca de 65 metros quadrados. O custo fica em cerca de R$ 30 mil a R$ 40 mil a mais em relação ao preço de um apartamento-tipo de 45 metros quadrados — informa.
Em 2025, a empresa deve lançar um empreendimento no Grajaú com parte das unidades enquadrada no programa MCMV. A ideia é deixar o quintal dos garden com infraestrutura de elétrica e hidráulica para que os moradores coloquem ducha, churrasqueira e outros itens.
O próximo lançamento da empresa, em Campo Grande, será o Residencial Laranjeiras, com 400 apartamentos-tipo e 80 gardens com área privativa de até 15 metros quadrados.
Felipe Macedo, gerente Comercial da Direcional, ressalta que essas unidades se tornam ainda mais desejadas nos empreendimentos que não têm elevador.
— Geralmente oferecemos gardens nos projetos localizados em regiões com mais casas, para incentivar o cliente a trocar sua propriedade de rua por outra em condomínio com lazer e segurança. A experiência de um garden é muito parecida com a de uma casa — diz Macedo.
Nos projetos da Direcional, segundo o gerente, os gardens vêm com área gramada e cercada, além de instalações elétricas e hidráulicas básicas. Para ele, essas unidades diferentes das demais são um chamariz para atrair os compradores.
— Os gardens têm um papel semelhante ao das coberturas nos projetos de médio e alto padrões. Morar em um garden é ter a mesma qualidade de vida oferecida por uma casa, mas com a segurança e o lazer de um condomínio.
O Tall, com 160 unidades (quatro gardens), será o primeiro empreendimento da Kadima Construções em Nova Iguaçu. A opção de colocar essa tipologia tem a ver com o perfil do bairro onde o projeto será erguido, segundo Rodrigo Roiseman, diretor da empresa.
— O público da região gosta de casa com quintal. Essas unidades vão custar entre R$ 320 mil e R$ 350 mil, um valor mais alto se comparado ao preço de uma unidade-tipo, que é de R$ 260 mil. Mas, colocando na ponta do lápis e diluindo esse valor pelo prazo de financiamento, não há grande diferença no fluxo mensal para o cliente.
Análise do perfil do público determina a oferta
Tipologia é muito procurada pelos compradores, mesmo tendo valor mais alto
Saber qual é o público do empreendimento, suas necessidades e desejos é sempre uma preocupação da Vivaz na hora de decidir que tipologias oferecer em cada projeto, afirma Alain Deveza, gerente geral da empresa. Os gardens da construtora são entregues, em geral, com piso gramado na área externa.
— Nem todos os nossos projetos têm garden, porque estudamos os desejos e as necessidades do público da região antes de lançar um empreendimento. Como projetamos cada um de maneira única, a oferta dessas unidades pode variar de um para outro — afirma Deveza.
Em Campo Grande, a Novolar lançou o Atlanta, com 320 unidades, sendo 32 gardens no térreo das quatro torres do empreendimento. O projeto foi lançado em dezembro do ano passado e ainda há 12 gardens disponíveis para venda.
— Mesmo sendo mais caras, essas unidades têm bastante liquidez, pois despertam muito o interesse dos clientes. Antes da pandemia, não tínhamos foco nos gardens, isso mudou depois do período de confinamento, quando essas plantas passaram a ser muito demandadas — diz Waldecy Eustáquio do Prado, diretor adjunto Comercial da Novolar.
Extra, 24/out
quarta-feira, 23 de outubro de 2024
Projetos ganham paisagismo em prol da causa ambiental
Cada vez mais comuns nos empreendimentos de alto padrão, as áreas verdes geram sombras e ajudam a reduzir a temperatura dos ambientes.
A crise climática que atinge o planeta também provoca reflexões no mercado imobiliário. Prédios sustentáveis que consomem menos água e energia, uso de placas solares e reaproveitamento de materiais são práticas cada vez mais comuns nos residenciais de alto padrão. Mas um elemento tem peso diferenciado a favor da causa ambiental no desenvolvimento dos projetos: o paisagismo. Além da função estética, as espécies escolhidas para as áreas comuns dos condomínios podem assegurar sombra e ajudar a diminuir a temperatura ambiente, por exemplo.
As árvores removem o gás carbônico (CO2), um dos principais gases de efeito estufa, por meio da fotossíntese. Também absorvem água do solo e transpiram vapor d’água, o que ajuda a regular a temperatura e a aumentar a umidade local. Cabe lembrar que, segundo o Programa das Nações Unidas para o Meio Ambiente, a temperatura no planeta deve subir de 2,5°C a 2,9°C ainda neste século — o que torna fundamental a urbanização com áreas verdes.
Essa é uma lição que a Calper aprendeu e vem replicando em seus empreendimentos na Barra Olímpica. A empresa criou um viveiro de cem mil metros quadrados, em Santa Cruz, onde cultiva árvores que já serão plantadas nos condomínios, já com altura suficiente para fazer sombra. O CEO da empresa, Ricardo Ranauro, diz que os eventos dos últimos anos deixam claro que as incorporadoras não podem mais pensar em paisagismo apenas para embelezar os condomínios.
— Temos que pensar nas áreas verdes como um espaço importante para a saúde física e mental das pessoas. Por isso, abolimos as palmeiras dos nossos projetos, porque, mesmo sendo uma espécie muito característica de projetos paisagísticos na Barra, em referência a Miami, elas não cumprem o papel que desejamos — diz Ranauro.
Argumento de vendas
Projetar um paisagismo mais sustentável está se tornando uma prática cada vez mais comum na rotina das incorporadoras. A Piimo também vem espalhando áreas verdes em seus residenciais, uma iniciativa que acaba servindo ainda como um forte argumento de vendas, já que os próprios compradores demandam espaços mais arborizados. Alguns projetos da empresa são frutos de parceria com o escritório Burle Marx.
— Criar áreas de sombra e ter espécies que vivam muito é uma forma também de permitir que os moradores estejam em um ambiente com mais conforto térmico. Por isso, sempre que possível, criamos cinturões verdes nas áreas comuns, como é o caso do rooftop do Paysandu 23, no Flamengo— afirma o presidente da Piimo, Marcos Saceanu.
O escritório Burle Marx está envolvido também com a renovação do parque do Ilha Pura, bairro planejado desenvolvido pela Carvalho Hosken e recém-adquirido pelo BTG Pactual. Entre outras novidades, o parque, que ocupa uma área equivalente a dez campos de futebol, ganhará mais sombra. As intervenções tiveram o aval da prefeitura e manterão o padrão de uso de espécies nativas. Serão investidos na iniciativa R$ 20 milhões, que incluem também novos equipamentos e áreas de lazer.
A gerente de Incorporação da Carvalho Hosken, Talitha de Abreu Ribeiro, recorda que, embora o Rio tenha orgulho de ser uma cidade espremida entre o mar e a montanha, o que se viu nas últimas décadas foi justamente a diminuição das áreas verdes na cidade, o que tem impacto direto no conforto climático.
— Nosso movimento é no sentido contrário. Estamos renovando o parque do Ilha Pura para criar mais áreas verdes e oferecer mais sombra. Percebemos que há uma tendência no mercado de investir em ações semelhantes — comenta.
O Globo/Morar Bem, 23/out
terça-feira, 22 de outubro de 2024
Fechado há seis anos, Rio Water Planet é desmontado e dará lugar a condomínio com 700 casas, heliponto e mais
Além dele, outros parques aquáticos da cidade naufragam, entre eles o Wet’n Wild, e novos projetos surgem
Considerada a Flórida brasileira, a região da Barra da Tijuca não tem hoje uma das principais marcas daquele estado americano: os parques de diversão. Não faltaram tentativas. Pelo menos três fizeram por algum tempo a alegria da garotada, mas hoje estão abandonados. Em Vargem Grande, o Rio Water Planet, construído em 1998 em uma área de 400 mil metros quadrados para ser o maior parque aquático da América Latina, funcionou por uma década. Nos primeiros meses de operação, recebia até 12 mil pessoas por dia, que se refrescavam em 45 brinquedos, como piscina de ondas e corredeiras.
Mas o sucesso inicial da área de lazer, que engarrafava até a Estrada dos Bandeirantes, não suportou uma sucessão de acidentes. Agora, após anos de abandono, terá um novo destino. O projeto é construir ali um condomínio com 700 casas de dois pavimentos voltadas para a classe média: no lugar das corredeiras, entram heliponto, duas quadras de tênis e equipamentos de lazer. O terreno fica em uma área que é zona de amortecimento do Maciço da Pedra Branca, com vegetação de Mata Atlântica.
Queda de montanha-russa
Também não vingaram o Terra Encantada, na Avenida Ayrton Senna, que fechou em 2010, e o Wet’n Wild, na Estrada dos Bandeirantes, em Vargem Grande. Ainda não há planos para a área de 110 mil metros quadrados do parque aquático. Já o terreno do Terra Encantada, onde os brinquedos já foram desmontados e o mato predomina, deve dar lugar a um residencial, segundo especulação do mercado imobiliário. A propriedade pertence à construtora Cyrela. Inaugurado em 1998, o Terra Encantada funcionou até 2010, quando fechou suas portas após uma mulher morrer ao cair da montanha-russa.
No Rio Water Planet, em 2001, mais de dez mil crianças e adultos se divertiam nas piscinas e tobogãs quando dez pessoas despencaram do teleférico, de uma altura de seis metros. O cabo que sustentava o brinquedo se soltou da roldana. Em 2011, um operário fazia a manutenção de um dos equipamentos quando recebeu uma descarga elétrica e morreu. Mas o que levou ao fechamento, em 2018, foi uma determinação da Justiça — os donos do terreno entraram com uma ação porque não recebiam o aluguel dos locatários.
Apesar dos exemplos negativos, a cidade tem vocação e potencial para ter parques temáticos, acredita a presidente da Associação das Empresas de Parques de Diversões do Brasil (Adibra), Vanessa Costa.
— O carioca tem uma particularidade: vai a família toda ao parque, diferentes gerações juntas, são pais, filhos, avós. Foi uma infelicidade que os que abriram não tiveram êxito. Há uma lacuna. Outra vantagem do Rio é ser um dos destinos turísticos mais visitados do Brasil — diz Vanessa.
Como exemplo de que a atividade é atraente, Vanessa cita o Imagine, apresentado em setembro pelo presidente da Rock World e criador do Rock in Rio, Roberto Medina, que promete ser o maior complexo de entretenimento da América Latina. O projeto prevê ocupar parte do Parque Olímpico com a montanha-russa do Iron Maiden, cheia de efeitos especiais de luzes, fogo e água; roda-gigante; anfiteatro para 40 mil pessoas; hub criativo com pista para patinação no gelo; espaço eterno para o Rock in Rio; resort; e torre de escritórios. A abertura é prevista para janeiro de 2028.
A resistência do Shanghai
Mas um empreendimento mostra que a diversão pode vencer qualquer crise: o Parque Shanghai, na Penha, na Zona Norte, está no mesmo endereço desde 1966. Foi fundado como atração itinerante em 1919, o que lhe confere o status de parque temático mais antigo do Brasil. O Rio só foi escolhido como sua casa em 1934. Por alguns anos, esteve nas proximidades do Aeroporto Santos Dumont, no Centro, mas, ao ser ampliado na década de 1940, mudou-se para a Quinta da Boa Vista, onde se manteve por cerca de 20 anos.
— Fazemos parte de uma tradição do carioca, que vai passando de geração para geração. Ao mesmo tempo em que modernizamos a operação, mantendo a tradição do parque. Mesmo com o avanço da tecnologia, conseguimos manter as “brincadeiras-raiz”. Bate-bate e carrossel não saem de moda — afirma Leonardo Waller, um dos sócios do parque.
Em meio a essa discussão, no terreno do antigo Rio Water Planet, os brinquedos estão sendo demolidos, e nada será reaproveitado no futuro condomínio. A Buriti Empreendimentos, que comprou a área, é especializada em adquirir grandes terrenos, dividi-los em lotes e implantar toda a infraestrutura para os moradores. No Estado do Rio, também desenvolve um projeto de loteamento em Duque de Caxias, na Baixada Fluminense.
— A previsão é concluir a infraestrutura dos lotes até o fim de 2026. A decisão de quando construir será dos futuros proprietários, que seguirão alguns padrões que vamos sugerir. A área é muito bonita, perto da mata e próxima à Praia do Recreio, o que justificou a aquisição — explica o diretor da Buriti Empreendimentos, Lúcio Cornachini.
Maior procura
Embora fique numa região com muito verde, o projeto será implantado em uma área que sofre um processo de favelização.
— O condomínio ficará fora das regiões mais planas, onde há risco de inundações. O que possivelmente o projeto deverá exigir serão melhorias viárias nos acessos à Estrada do Sacarrão, para atender os novos moradores — aposta o ambientalista Ricardo Bittencourt, morador de Vargem Grande e pesquisador do programa de pós-graduação em Urbanismo da UFRJ, Pró-Urbe.
O presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-RJ), Marcos Saceanu, observa o crescimento da procura por terrenos e lotes no bairro e uma possível valorização da região como novidade:
— Empreendimentos bem desenvolvidos, respeitando restrições das leis e harmonizando com a paisagem da região agregarão valor ao bairro.
O Globo, 22/out
segunda-feira, 21 de outubro de 2024
Cai a vacância dos galpões e preço sobe 15% em um ano
Aumento de preço para locação de condomínios logísticos era esperado e deve continuar, segundo consultorias da área.
Os condomínios logísticos do país terminaram o terceiro trimestre com uma taxa de vacância média de 8,8%, segundo dados da consultoria imobiliária Colliers. É um recuo de meio ponto percentual em relação ao segundo trimestre deste ano e também sobre o mesmo período do ano passado.
A menor incidência de espaços livres coincide com um volume de absorção líquida, a diferença entre as novas áreas ocupadas e o que foi devolvido, estável em relação ao ano passado, e a um forte aumento do preço pedido pelas locações: houve alta de 15% no valor do aluguel na média nacional, para R$ 28 por metro quadrado, e de 20% no Estado de São Paulo, para R$ 30, onde a vacância é ainda menor do que a média brasileira, em 8,3%.
Paula Casarini, CEO da Colliers no Brasil, analisa que 2024 tem sido “um pouco melhor” do que o previsto pela empresa, e justifica o aumento nos valores de locação dos espaços de logística. “Existe muita pressão no preço dos terrenos, no custo de construção e o custo de capital também está mais caro, por causa da taxa de juros”, diz. “Não tem mais como deixar do mesmo jeito”.
O aumento do patamar de preços era aguardado pelos desenvolvedores e locadores de área. “Finalmente, depois de longo tempo, vemos um aumento real de preço, acima da inflação”, afirma Mauro Dias, presidente da GLP no Brasil, que constrói e administra galpões logísticos.
André Romano, gerente de industrial e logística da consultoria imobiliária JLL, acredita que o patamar de R$ 30 por metro quadrado será cada vez mais comum, o que pode gerar um novo mercado de galpões.
Ele analisa que parte dos inquilinos que estão hoje em galpões de alto padrão, de classe A, cujos preços estão subindo, não vai mais conseguir arcar com esse custo. São transportadoras pequenas, por exemplo, que hoje convivem com gigantes do setor.
Talvez esses inquilinos não precisem de um galpão tão qualificado, nem que esteja tão perto do consumidor. “O próximo passo é o desenvolvimento de novas propriedades de classe B”, afirma Romano, o que poderia ser explorado por proprietários institucionais, segundo ele, que já estão presentes entre os donos dos galpões de alto padrão.
Romano e Casarini concordam que o preço de locação ainda não chegou em um teto. Há espaço para novos aumentos, inclusive ainda neste ano.
O tipo de cliente que mais tem locado contribuiu para isso. São empresas de e-commerce, que tentam chegar mais perto do consumidor para acelerar a entrega. Quanto mais perto das cidades, mais caro o terreno, o desenvolvimento do galpão e a locação.
No terceiro trimestre, entre as maiores novas locações do país estão grandes do e-commerce: quatro galpões locados pelo Mercado Livre e dois pelo Magazine Luiza. O último estava “quieto”, lembra Romano, mas o Mercado Livre anunciou, em setembro, que vai dobrar seu número de centros de distribuição no país, de dez para 21. Para as consultorias, parte desse movimento já foi recebido pelo mercado. A GLP, por exemplo, fez uma locação de 110 mil metros quadrados para a empresa argentina neste ano, afirma Dias, em Guarulhos.
Para o fim de 2024 e para 2025, é esperado que a retomada de aumentos da Selic atrapalhe a captação de recursos por fundos de investimento imobiliário (FII), que são os maiores compradores de galpões. Faz parte do negócio de empresas desenvolvedoras, como a GLP, vendê-los após um período. É a “reciclagem”.
Dias comemora que 2024 tem sido bom para isso, já que os fundos conseguiram captar no começo do ano. No entanto, agora “o mercado deu uma segurada”, sem novas captações ou “follow-ons” (ofertas secundárias). Quem não conseguiu comprador pode ter que aguardar a próxima janela. “O mercado vai ter muito menos movimento do que teve em 2023 e neste ano”, prevê o executivo.
A Colliers trabalha com a projeção de que 2024 termine com vacância similar à do terceiro trimestre. Para o ano que vem, o valor deve ir de 7% a 9%, a depender do otimismo do mercado.
Valor Econômico, 21/out
Os desafios da construção civil para se adaptar ao calor extremo
Estudo revela que mais de 48 mil brasileiros morreram, entre 2000 e 2018, devido ao calor extremo.
O calor extremo tem feito cidades superarem recordes históricos de temperatura devido às ondas de calor enfrentadas pelo país. Neste ano, o fenômeno climático se manifestou oito vezes até setembro. Meios para combater a crise ambiental foram debatidos por Ministros do Meio Ambiente do G20, na última quinta-feira, 3, no Rio de Janeiro, onde assinaram uma declaração para ampliar o enfrentamento aos desafios impostos.
De acordo com um estudo, publicado no início deste ano, realizado em conjunto com 12 cientistas brasileiros e portugueses vinculados a instituições como a Universidade Federal do Rio de Janeiro (UFRJ), a Fundação Oswaldo Cruz (Fiocruz) e a Universidade de Lisboa, as ondas de calor mataram mais de 48 mil pessoas no Brasil entre 2000 e 2018, superando em mais de vinte vezes o número de mortes por deslizamentos de terra no período.
Devido às temperaturas extremas, cada vez mais cresce a demanda por ar-condicionados e ventiladores elétricos, devendo a demanda triplicar até 2050, conforme a Agência Internacional de Energia. A questão é que esses equipamentos, além de contribuírem com o aquecimento global, consomem atualmente 20% da eletricidade usada em edifícios ao redor do mundo, trazendo para a discussão o ramo da construção civil, onde o uso de estruturas sustentáveis, que emitam menos gases poluentes e protejam a população das ondas de calor, tem sido cada vez mais incorporadas em projetos.
“O setor da construção civil está cada vez mais atento às tendências do mercado, como a sustentabilidade e as inovações tecnológicas. É crucial compreender e responder às demandas do público para garantir o sucesso nos negócios e o bem-estar de todos”, diz Tatiana Fasolari, CEO do Grupo Fast.
Veja Negócios, 21/out
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