O Rio de Janeiro que encanta turistas Brasil afora e no exterior é o mesmo que atrasa o pagamento de servidores, transforma os altos índices de violência em estatística e contabiliza um grande número de residências vazias, que até pouco tempo foram hipervalorizadas. A situação do estado é desoladora - para quem vive lá e para quem assiste, de longe, à agonia de um dos principais destinos turísticos do país. O setor imobiliário, como era de se esperar, não escapou da crise. Dados divulgados pelo índice FipeZap, que acompanha o preço de venda das unidades residenciais em 20 cidades brasileiras, mostram que houve recuo de 0,49% na venda de imóveis entre maio e junho deste ano na capital fluminense.
Segundo Caio Bianchi, gerente de Inteligência de Mercado do Zap, a Copa do Mundo de Futebol, em 2014, e os Jogos Olímpicos, no ano passado, ajudaram a elevar os preços dos imóveis na cidade. "O pico foi em 2011, com uma valorização de 44% no mês de junho (variação em 12 meses). São Paulo e Belo Horizonte, por exemplo, ficaram em torno de 30% no período. Porém, a crise econômica e, mais recentemente, a difícil situação financeira do setor público no Rio provocaram uma forte correção e estão forçando a queda dos preços", afirma Bianchi.
Outra pesquisa realizada pelo Zap mostra que a população carioca também está menos contente com a cidade. Enquanto 70% dos habitantes de São Paulo parecem felizes com sua metrópole, no Rio esse índice não passa de 57%. "A segurança pública é uma das principais preocupações dos cidadãos", diz Bianchi. "A outra é a pouca oferta de trabalho."
Laudimiro Cavalcanti, diretor do Creci-RJ, ameniza o tom. Diz que a situação do estado não é diferente da do restante do país, mas que o Rio já ensaia sua recuperação. "Na capital, Barra da Tijuca, Jacarepaguá e Recreio tiveram muitos lançamentos por causa da Olimpíada. Agora, a oferta é maior que a demanda. Isso tem estimulado as incorporadoras a fazer feirões e promoções", afirma Cavalcanti. Segundo ele, bairros como Urca, Flamengo e Catete já apresentam queda de preço e, consequentemente, boa procura. "A recuperação é tímida e próxima de 1% em algumas regiões."
Ele concorda que o endividamento da população, aliado ao medo do desemprego, da violência, da escassez de crédito e do receio da inflação, fez as pessoas colocarem o pé no freio. "Mas dá para começar de novo. Basta desatar os nós. Não podemos, de forma alguma, ficar paralisados e sem reação", comenta.
O diretor do Creci-RJ explica que alguns bairros viveram, em anos anteriores, um forte aquecimento nas vendas com a implantação das Unidades de Polícia Pacificadora (UPP), em 2008. Foi o caso da Tijuca e de Copacabana - que são cercadas por morros e comunidades pobres. Agora, essas regiões sofrem com a derrocada desse programa de combate à violência e ao tráfico. "Embora sejam áreas com boa oferta, há pouca procura em razão da falta de segurança", afirma Laudimiro Cavalcanti. Sabe-se que o programa das UPPs, criado no governo de Sérgio Cabral, vem perdendo força, mostrando que a presença da polícia nas favelas cariocas não foi tão eficaz para reduzir a violência ou o tráfico.
"Na capital, Barra da Tijuca, Jacarepaguá e Recreio tiveram muitos lançamentos por causa da Olimpíada. Agora, a oferta é maior que a demanda. Isso tem estimulado as incorporadoras a fazer feirões e promoções. A recuperação é tímida e próxima de 1% em algumas regiões. Mas dá para começar de novo. Basta desatar os nós. Não podemos, de forma alguma, ficar paralisados e sem reação." Laudimiro Cavalcanti, diretor do Creci-RJ
Burocracia x negócios
Roberto Lira, consultor técnico do Sinduscon-RJ, também enxerga algum aquecimento no mercado de venda de imóveis no Rio de Janeiro, mas vê um entrave: a burocracia, que pode atrasar em até um ano a liberação do alvará de um novo empreendimento. Ele explica que já existem estudos para criar o alvará na hora. Com esse nome, o programa de Belo Horizonte foi idealizado para ampliar e modernizar o licenciamento das edificações, tornando mais ágil a emissão desse documento.
Além de agilizar todo o processo, a iniciativa visa reduzir as obras irregulares na cidade. "Outra área que precisa ser revista é a das concessões de licenças ambientais. Atualmente, esse processo é muito demorado", conta Lira. De acordo com ele, outro obstáculo é a falta de funcionários para substituir os que se aposentam. Como as nomeações estão suspensas, o trabalho tende a se acumular mais ainda sem a reposição de mão de obra. "Para piorar, o sistema não é automatizado. Portanto, as liberações são demoradas." O gasto é de tempo, mas também de dinheiro. Lira estima que uma obra que não sai do papel enquanto aguarda o alvará perde em torno de 1% do seu orçamento por mês.
Céu de brigadeiro
Os especialistas da área são unânimes em afirmar que o único setor que não viu crise nos últimos anos foi o dos imóveis que podem ser enquadrados no programa Minha Casa Minha Vida (MCMV). Quem tem motivos de sobra para comemorar é a construtora MRV Engenharia. Sandro Perin, gestor executivo de vendas da empresa, diz que o setor de moradias populares está mais do que aquecido. "Se pensarmos que não houve alterações nas taxas de juro do programa Minha Casa Minha Vida há quatro anos, há muitas vantagens para quem quer comprar seu imóvel para morar e fugir do aluguel", diz Perin.
O MCMV é destinado a famílias em quatro faixas de renda, que vão de R$ 1,8 mil a R$ 9 mil - com juros entre 5% e 9,16% ao ano. Os imóveis custam, em média, R$ 240 mil. "Existe uma demanda grande e muito reprimida nesse setor de moradia", afirma Perin. O gestor explica que os negócios da construtora, que atua há 38 anos nesse segmento, vão muito bem. A empresa lançou seis condomínios com 2.980 unidades em São Gonçalo. "Atualmente, vendemos 100 imóveis por mês", conta.
Entre este ano e o ano que vem, a construtora vai contabilizar 11.909 imóveis no estado do Rio de Janeiro, sobretudo nas cidades de São Gonçalo, Resende, cidade do Rio, Macaé, Rio das Ostras e Campos dos Goytacazes. Portanto, fôlego não falta. "Há uma tremenda demanda reprimida, e nós conseguimos oferecer um produto de qualidade, cujo custo final fica próximo do aluguel. Então, vale a troca pelo imóvel próprio", recomenda.
Os números não mentem
Pesquisas revelam queda no valor do imóvel para venda e alta no preço do metro quadrado para alugar
Dados de uma pesquisa realizada pela Ademi sobre o mercado em 2016 mostram crescimento de 8% no total de lançamentos na cidade do Rio. Em números absolutos, foram 7.431 unidades de janeiro a dezembro de 2016, ante 6.896 em 2015. Neste ano, de janeiro a junho, já foram lançados 1.029 imóveis residenciais. Em relação a 2016, o crescimento mais acentuado nas vendas ocorreu em janeiro, abril, junho, julho, agosto, outubro e dezembro. Dezembro foi o mês que recebeu o maior número de unidades novas (1.478), enquanto em fevereiro não teve lançamentos. A média mensal dos lançamentos passou de 575 unidades, em 2015, para 619, em 2016. Mesmo com esses números da Ademi, a pesquisa FipeZap registrou recuo nominal no preço de venda dos imóveis em nove das 20 cidades pesquisadas, sendo que duas delas estão no estado do Rio: Niterói, com queda de 2,51%, e Rio, com 2,17%. Em junho, o valor médio de venda dos imóveis residenciais nos municípios monitorados foi de R$ 7.668/m². O Rio se manteve como a capital com o metro quadrado mais caro do país (R$ 10.082), seguida por São Paulo (R$ 8.680) e Brasília (R$ 8.385). Quando o assunto é aluguel, o preço nominal médio do metro quadrado também sofreu retração de 7,9% no segundo trimestre deste ano, em comparação com o mesmo período de 2016, no levantamento da consultoria Viva Real, de São Paulo, que analisa 30 cidades em diferentes regiões e considera mais de 2 milhões de imóveis usados e disponíveis para compra ou aluguel. Em relação ao primeiro trimestre deste ano, houve desvalorização de 1,1%. Mesmo com a queda geral, algumas capitais mantiveram o valor do metro quadrado acima da média nacional para alugar. São elas: São Paulo, com R$ 35,29/m², seguida por Rio de Janeiro (R$ 31,63/m²) e Brasília (R$ 31,25/m²).
"No caso específico do setor imobiliário, os distratos são um grande entrave à recuperação não só no Rio de Janeiro, mas em todo o país. A falta de regras claras gera insegurança jurídica e, se demorar ainda mais a ter uma regulamentação, o setor pode mergulhar no caos. Estamos no limite." Claudio Hermolin, presidente da Ademi.
