sexta-feira, 30 de agosto de 2024
Mercado de ‘multifamily’ deve crescer 31% em um ano
Concentrada em São Paulo, locação institucional de apartamentos atrai investimento estrangeiro.
Pesquisa inédita da consultoria imobiliária SiiLA aponta que o mercado de locação residencial para renda, conhecido como “multifamily”, deve crescer 31,5% em número de unidades até agosto de 2025.
O setor já reúne 9,2 mil apartamentos no país, dos quais 30% entregues nos últimos 12 meses, e outras 2,9 mil unidades ficarão disponíveis dentro um ano. Há ainda outras 2,6 mil unidades em projeto.
O diferencial do multifamily para o mercado tradicional de locação de residências é que ele pertence a investidores institucionais, que compram prédios inteiros para alugar. Os aluguéis podem ir diretamente para a empresa que comprou o prédio, e que gere o empreendimento, ou para um fundo de investimento imobiliário (FII) especializado em renda urbana.
O mercado ainda é altamente concentrado no Estado de São Paulo, que tem 89% das unidades em operação. “São Paulo é o maior tubo de ensaio para qualquer tese, mas aprendemos que a demanda existe para qualquer cidade do Brasil”, afirma Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA.
A taxa de vacância do segmento multifamily ficou em 21,26% no segundo trimestre, seguindo a taxa de São Paulo, que foi de 21,4%. Outros Estados que também têm estoque relevante desse tipo de projeto, como Minas Gerais e Rio Grande do Sul, estão com 5,9% e 6% de vacância.
Para Nicastro, a média nacional é considerada alta. Uma vacância “interessante” para o mercado é abaixo de 12%. “Houve acúmulo de entregas e o mercado demora para absorver, mas a tendência é que diminua rapidamente”, diz.
Já faz alguns anos que os primeiros investimentos nesse setor começaram a aparecer, mas concorrer com um mercado difuso de locação, composto por pequenos proprietários e milhares de imobiliárias, não é simples.
Quem investe em multifamily mira no que acontece no mercado americano, onde o segmento é o maior dentro dos FIIs. Por aqui, lembra Nicastro, esse tipo de FII ainda não chega a 1% de participação.
Entre os maiores detentores de unidades multifamily estão negócios abastecidos por capital estrangeiro, como a canadense Brookfield. A empresa anunciou nesta semana a compra de cinco prédios da incorporadora Planta Inc, que reforma prédios antigos e os converte para locação. Tem também um contrato para comprar prédios da Luggo, empresa do grupo MRV&Co especializada em construir ativos para multifamily.
A Brookfield tem 1,8 mil unidades em operação e outras 3,2 mil já dentro do portfólio, em desenvolvimento, conta André Lucarelli, vice-presidente sênior de investimentos em real estate.
Outra empresa do setor, a Vila 11 tem o fundo americano Evergreen como parceiro. Há ainda a marca Ayra, cujos projetos têm recursos de um fundo do Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB) e gerenciamento da americana Greystar.
Entre os players nacionais com mais peso está a JFL Living, empresa de Jorge Felipe Lemann, e a incorporadora Vitacon, que tem uma empresa-irmã, a Housi, para gerenciar unidades para locação.
A taxa de juros alta inibe o desenvolvimento nacional desse tipo de ativo, porque é mais desafiador bater a rentabilidade da renda fixa. No aluguel residencial tradicional, a taxa média de rentabilidade está em 5,96% ao ano, segundo o índice FipeZap de julho. Negócios abastecidos por capital estrangeiro lidam melhor com essa perspectiva, e entram com “paciência” para aguardar uma virada dos juros.
Para Nicastro, os investidores brasileiros estão esperando ter mais certeza sobre a taxa de retorno desse tipo de ativo antes de aumentar investimentos na área.
“Temos convicção de que vai pegar aqui, não é uma aposta”, afirma Lucarelli.
O multifamily é mais caro do que um aluguel tradicional. O valor médio do metro quadrado para locação, segundo a pesquisa da SiiLA, é de R$ 169,03 — um imóvel de 50 metros quadrados custaria R$ 8.450 ao mês. Como comparação, o índice FipeZap de julho encontrou um valor médio de R$ 55,96 o metro quadrado para a locação em São Paulo, que reúne a maior parte do portfólio de multifamily.
Os ativos encontrados pela SiiLA são 29% de classe A, 37% de B e 34% de C. Segundo Nicastro, o maior potencial de crescimento no setor está nas classes B e C, cujos aluguéis ficam em torno de R$ 75 a R$ 150 por metro quadrado
Lucarelli afirma que a Brookfield tem conseguido subir seus aluguéis acima do previsto e cobrar até 30% mais do que um aluguel comum em unidade similar.
As unidades da empresa em operação hoje são principalmente voltadas para a classe B, com aluguel de R$ 2 mil a R$ 3 mil, mas a Brookfield já comprou prédios para a classe A.
“Vamos focar em alguns bairros de São Paulo, talvez tenhamos algo no Rio ou outra capital, mas o foco é classe B”, afirma o executivo. É onde enxergam maior ganho de escala.
Para convencer o locatário a gastar mais, os ativos multifamily costumam dispensar fiadores, ter contratos mais flexíveis do que os 30 meses de um aluguel típico e possuir uma gestão “profissional” do prédio, com oferta de serviços de manutenção, por exemplo.
As áreas comuns também são caprichadas. Segundo a pesquisa da SiiLA, 65% dos ativos têm piscina e 96% possuem lavanderia compartilhada. Cozinhas compartilhadas estão presentes em 42% dos prédios, 92% têm sala de coworking e em 87% é possível alugar uma bicicleta.
Os imóveis também são locados mobiliados ou semimobiliados, ao menos com armários, geladeira e fogão. “Pega muito casais que se divorciaram e famílias em formação”, afirma Nicastro, por evitar um gasto inicial com móveis e eletrodomésticos.
Unidades pequenas são mais comuns. De acordo com a pesquisa, 37% têm menos de 30 metros quadrados e 47% têm entre 30 e 50 metros quadrados. O tamanho reduzido evita um custo final alto demais. “Se vou pagar R$ 10 mil de aluguel, pago uma parcela de financiamento, a cabeça ainda acaba sendo essa”, diz Nicastro.
Valor Econômico, 30/ago
quinta-feira, 29 de agosto de 2024
Com recorde de vendas, setor de imóveis relata escassez de mão de obra qualificada
As vendas de imóveis novos cresceram 15,2% no primeiro semestre deste ano em comparação ao mesmo período do ano passado, com 180.162 unidades vendidas. No acumulado dos últimos 12 meses (de julho de 2023 a junho de 2024) foram 353.949 novas unidades vendidas.
Os motivos apontados pelos agentes do setor são o efeito benéfico da combinação de inflação controlada; redução da taxa de juros (sete cortes consecutivos até junho), aumento na geração de novos empregos e disponibilidade de recursos tanto do FGTS quanto da caderneta da poupança para aplicação em moradia.
Na linha de frente, as vagas de emprego na construção civil também aumentaram, e algumas construtoras já indicam problemas de contração de mão de obra. No primeiro semestre deste ano, o setor criou 180.779 novos postos de trabalho com carteira assinada, segundo dados do Ministério do Trabalho. A construção de prédios corresponde a mais de 40% deste número.
No ano passado, eram 2,66 milhões de trabalhadores formais e a expectativa é que supere os três milhões até o final de 2024. Será o melhor resultado nos últimos dez anos, já que última vez que o setor teve esse número foi em setembro de 2014 .
Sylvio Pinheiro, diretor da G+P Soluções, hub de negócios voltados para a construção civil, analisa que o mercado da construção civil no Brasil está vivendo um paradoxo: de um lado, temos um crescimento impressionante das empresas do setor, do outro, uma escassez de mão de obra qualificada.
– A falta de profissionais já está causando atrasos ou maiores prazos para a entrega de projetos e, consequentemente, aumentando os custos indiretos. Isso impacta fortemente no custo de construção, tornando-a muito mais onerosa do que deveria ser - relata.
A Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) está fazendo estudos para identificar e confirmar este déficit de mão de obra. A pesquisa Sondagem Indústria da Construção, feita pela CNI, realizada em julho deste ano, mostra que a falta ou alto custo de trabalhador não qualificado foi assinalada por 24,7% dos industriais e ficou em segunda posição no ranking de principais problemas enfrentados pelo segmento. Em comparação ao primeiro trimestre, a dificuldade aumentou 9,9 pontos percentuais. Só fica atrás da preocupação com a carga tributária.
– Quem é entrante no setor, quem é novato, precisa passar por uma qualificação. O setor passou ao longo desses anos por uma transformação nos critérios de produção, nos procedimentos de execução de serviços, nas questões de segurança de trabalho, com muito treinamento, com muita metodologia, então há essa necessidade de trabalhadores mais qualificados - destacou Marcelo Azevedo, gerente de análise econômica da Confederação Nacional da Indústria (CNI).
Marcelo do Nascimento, sócio da Elvas Empreendimentos, construtora responsável pela obra do Niemeyer 360º, projeto da Capital 1 na Barra da Tijuca, relata que tem percebido uma crescente falta de qualificação em profissões como pedreiro, gesseiro e pintor, especialmente agora que o empreendimento está na fase de acabamento.
– A mão de obra que trabalhou comigo há uns 10 anos, por exemplo, já não está mais na construção civil. Muitos desses profissionais migraram para outras áreas e não demonstram interesse em retornar ao setor. Além disso, há uma preocupante escassez de mão de obra especializada, como líderes de canteiros, encarregados e mestres de obra. Os profissionais que ainda estão no mercado, em sua maioria, têm uma boa formação, mas muitos já se aposentaram - explica.
Já Ricardo Affonseca, CEO da Aros, destaca que as questões mais latentes hoje são a falta de mão de obra e o envelhecimento, porque os mais jovens não querem mais trabalhar na construção civil.
Paulo Fabbriani, vice-presidente e conselheiro da B.Fabbriani Incorporadora, considera que é uma situação muito ruim que já está refletindo nos preços dos novos lançamentos de imóveis, especialmente no Rio de Janeiro, em São Paulo e no litoral norte de Santa Catarina, mercados mais acelerados em imóveis na planta nos últimos anos.
– Temos então um cenário de aceleração de custos, com escassez de mão de obra e um crescimento menor da produção de insumos típicos da construção e tudo isso com capacidade limitada de compra. Isso é uma situação muito limitante para o setor - comenta.
Para contornar a dificuldade, o setor já está investindo em novas tecnologias, com a automação de processos, o uso de BIM (Building Information Modeling) e drones para inspeção e mapeamento estão se tornando comuns, explica Pinheiro.
– Além disso, empresas e entidades de classe estão lançando programas de treinamento e qualificação para atrair e preparar novos talentos já sabendo operar as mais modernas tecnologias de construção.
O Globo, 29/ago
quarta-feira, 28 de agosto de 2024
Decorados dão um toque de realidade ao futuro imóvel
Design, mobiliário e funcionalidade dos apartamentos em estandes de vendas ajudam a seduzir os compradores.
São tantas as variáveis que o comprador tem que considerar antes de optar por um ou outro imóvel, que visualizar como ele ficará depois de mobiliado pode ser uma tarefa difícil. Não por acaso, as incorporadoras investem esforços extras na decoração dos apartamentos nos estandes de vendas. O cuidado com os detalhes e a sofisticação dos projetos são, de fato, uma prévia do resultado final.
A tecnologia tem papel fundamental nesse processo ao possibilitar um passeio virtual pelos ambientes do futuro imóvel — mas ter design assinado por arquitetos badalados e mobiliário de grife, além de combinar cenário 3D com locações físicas, é um apelo fundamental para fazer “cair o queixo” do comprador.
No Elos, um dos residenciais do bairro planejado Ilha Pura, na Barra da Tijuca, o BTG Pactual lançou mão de um decorado inteligente: um assistente virtual permite ao futuro morador acender as luzes ou controlar a temperatura do imóvel, antes mesmo de colocar o pé lá dentro. A “cereja do bolo” é a localização do decorado, que dispensou o estande de vendas e aportou no próprio prédio. O escolhido foi um apartamento de três quartos (duas suítes) com 115 metros quadrados.
— É uma experiência muito diferente de um decorado de estande, porque a pessoa visualiza o espaço onde vai morar em todos os aspectos: sol da manhã ou da tarde, vista, ventilação... Esse toque de realidade possibilita que o futuro morador vivencie o estilo de vida que terá no residencial — ressalta a gerente de Incorporação, Talitha de Abreu Ribeiro.
À parte a condição especial do Elos, que levou o decorado para uma unidade já construída, as incorporadoras que vendem imóveis na planta precisam ter criatividade para guiar a ambientação adequada. A Tegra Incorporadora seguiu esse caminho em seu novo residencial, o Gaea Home Resort, também na Barra da Tijuca, que terá seis edifícios de seis andares em um terreno de 25 mil metros quadrados.
No estande, os clientes podem optar por visitar um apartamento de três suítes, com 125 metros quadrados, ou um de quatro suítes, com 170 metros quadrados. Os dois decorados são assinados pelos escritórios Escala e Carlos Rossi.
— As unidades têm sala e cozinha integradas, piso nivelado, varanda exclusiva e closet nas suítes master. Dos decorados, é possível ter visão de todo o terreno do Gaea — conta o gerente geral de Novos Negócios da Tegra no Rio de Janeiro, Felipe Shalders.
Pegar o cliente pela emoção é a chave do sucesso de um decorado, na opinião da gerente de Marketing da Canopus, Renata Tavares. A incorporadora prepara seu primeiro lançamento na Zona Sul da cidade, o Arq Life Design Botafogo, e projeta seus decorados para criar ambientes que atendam às necessidades funcionais do futuro morador e ainda façam eco com seus desejos e aspirações.
— Para o público de alto padrão, mostramos as possibilidades de adaptação e customização do apartamento. Essa abordagem garante que cada cliente veja o decorado como um reflexo de suas necessidades e seu estilo de vida, aumentando a conexão emocional e a percepção de valor do imóvel — explica ela.
A mineira Patrimar soube explorar bem o jeito carioca de ser nos decorados de seus residenciais na Barra da Tijuca. O Oceana Golf, o Atlântico Golf e o Icon Golf Residence contam com dois decorados cada um, assinados por arquitetos renomados.
— Os decorados tentam reproduzir o estilo de vida de quem vai morar no apartamento. Exploramos os diferenciais do projeto e as potencialidades de mudanças e adaptações, de acordo com o perfil de cada cliente e em associação com a cultura local — conta a gerente de Produtos da Patrimar, Juliana Lembi.
O Globo, 28/ago
terça-feira, 27 de agosto de 2024
Após 13 anos sem lançamentos, São Conrado receberá novo residencial de alto luxo
O novo empreendimento está sendo erguido no sopé da Floresta da Tijuca e contará com mais de 50 unidades.
Após mais de uma década sem novos lançamentos, o bairro de São Conrado, na Zona Sul do Rio, está prestes a receber um novo empreendimento residencial de alto luxo. O Residencial Ibitá está sendo erguido na Estrada da Gávea, 722, ocupando um extenso terreno localizado ao sopé da Floresta da Tijuca. O empreendimento promete marcar um retorno significativo ao mercado imobiliário ao bairro carioca, sendo o primeiro grande investimento imobiliário na área desde 2011.
Desenvolvido pela Performance Empreendimentos Imobiliários, o prédio possui um Valor Geral de Vendas estimado em cerca de R$ 150 milhões. O empreendimento contará com 55 unidades habitacionais, incluindo gardens, apartamentos, coberturas duplex e lineares, com medidas que começam em 85 m² a 235 m². Cada unidade será equipada com fechadura eletrônica, varanda gourmet com churrasqueira e bancada em granito. Além disso, o programa “Personalize” permitirá aos compradores customizar seus apartamentos segundo suas preferências pessoais.
O prédio também oferecerá uma gama de comodidades e facilidades, tais como mercadinho, espaço coworking, espaço delivery, além de uma área de lazer completa com piscina de raia de 20 metros e deck molhado, piscina infantil, wet play, sauna, academia, espaço gourmet, churrasqueira e forno de pizza, brinquedoteca e playground. Localizado em frente à Auto-Estrada Lagoa-Barra, o Ibitá proporciona fácil acesso tanto para os bairros da Zona Sul quanto para a Barra da Tijuca.
Reconhecido como um dos endereços mais nobres e exclusivos do Rio, o bairro, situado entre dois maciços e cercado pela Floresta da Tijuca e o mar, foi o último da Zona Sul a ser urbanizado. A verticalização da área intensificou-se após a abertura da Autoestrada Lagoa-Barra, na década de 80, que conectou a região ao restante da cidade.
“Tradicionalmente associado ao luxo, São Conrado oferece uma variedade de opções imobiliárias que atendem a diferentes perfis e necessidades. Após a chegada do metrô, que ocorreu há alguns anos, o bairro se valorizou ainda mais e revitalizou o comércio local, tornando-o ainda mais atraente tanto para quem busca moradia quanto para quem deseja investir. Sua localização privilegiada, com fácil acesso à Gávea, Leblon e Barra da Tijuca, garante aos moradores uma excelente qualidade de vida, além de uma ampla gama de serviços e opções de lazer.” destaca Lucy Dobbin, Superintendente de Vendas da Sergio Castro Imóveis.
Lucy afirma ainda que um novo lançamento imobiliário no bairro também dinamiza o mercado de imóveis de terceiros, ou seja, aqueles que não são novos e não fazem parte dos lançamentos. A expectativa de valorização acaba estimulando a demanda por esses imóveis, o que leva os proprietários a ajustarem seus preços para se tornarem mais atrativos e competitivos para os compradores. Segundo Lucy, este lançamento, após tantos anos, é uma conquista para todos os moradores e, sem dúvida, impulsionará o mercado imobiliário local.
Hoje, o bairro surge como o local ideal para quem busca um estilo de vida dinâmico e repleto de oportunidades, com infraestrutura completa e fácil acesso. “Estamos orgulhosos de trazer este novo empreendimento para São Conrado, contribuindo significativamente para a valorização deste icônico bairro da Zona Sul. Este lançamento marca um retorno importante ao mercado imobiliário da região após 13 anos, e estamos ansiosos para oferecer aos moradores de São Conrado um novo padrão de qualidade e conforto” destaca Renato Leite, COO da Performance Empreendimentos Imobiliários.
“O bairro é ponto de encontro para os amantes de esportes ao ar livre, como o surfe e o voo livre. Os quiosques da orla são um capítulo à parte, proporcionando um ambiente vibrante com uma vista deslumbrante para o mar e para a Pedra da Gávea. Estamos entusiasmados em contribuir para a revitalização deste bairro tão icônico, oferecendo residências que combinam luxo, conforto e uma localização privilegiada”, ressalta Carolina Lindner, Diretora Comercial da Performance Empreendimentos Imobiliários.
Diário do Rio, 27/ago
segunda-feira, 26 de agosto de 2024
Marcas dos cariocas
Construtoras apostam em lançamentos com localização privilegiada e infraestrutura completa.
Os imóveis compactos e com localização privilegiada, próximos a áreas comerciais e transporte público, ganham espaço na preferência do consumidor em um cenário de orçamento pressionado e incertezas econômicas. A tendência ganhou fôlego após a reabertura das atividades econômicas.
Para Leonardo Tocci, diretor comercial da MRV no Rio, a marca mais admirada pelos cariocas no segmento, há forte busca por apartamentos com área de lazer e espaço para pets.
— Nos nove primeiros meses de 2022, a MRV lançou mais de 24 mil unidades no país e estamos com vários outros programados até dezembro — conta Tocci. — Com portfólio que abrange rendas familiares que vão de cerca de R$ 2.400 a mais de R$ 7 mil por mês, a empresa atende aos mais variados padrões e necessidades, a maioria dos consumidores focada na conquista do primeiro apê.
Em segundo no ranking, a Tenda, que atende o grupo 2 do Programa Casa Verde e Amarela, com foco nas famílias com renda de R$ 2.400 a R$ 4.400, investe em lançamentos de até 40 m², com ampla oferta de lazer, como churrasqueira, área gourmet, brinquedoteca e espaço para atividades físicas.
—Nossos clientes buscam um produto de qualidade e preço acessível para viverem com conforto, segurança e fácil acesso a opções de comércio, infraestrutura e lazer — avalia o diretor regional Alexandre Millen Grzegorzewski.
Este ano, a empresa apostou na oferta de experiência imersiva nos apartamentos por meio do tour virtual e investiu em live commerce, loja digital e aplicativos de vendas.
A Cyrela, que tem lançamentos tanto de alto padrão quanto opções mais econômicas, usa como estratégia a oferta de produtos com infraestrutura completa e boa localização.
— Quando tem um produto bom, em uma localização boa, ele vende — diz Marcel Vieira, diretor comercial da marca.— Trazer infraestrutura dá muito certo, com piscina, academia, parquinho, quadra. Nosso objetivo é trazer novas experiências para o cliente e o fortalecimento de marca.
O Globo, 26/ago
sexta-feira, 23 de agosto de 2024
Mercado imobiliário carioca registra forte crescimento no primeiro semestre de 2024
O mercado imobiliário do Rio de Janeiro apresentou crescimento expressivo no primeiro semestre de 2024, no Valor Geral de Vendas (VGV) de imóveis novos. Segundo pesquisa encomendada pela Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-RJ) à Brain Inteligência Estratégica, o VGV atingiu R$ 4,61 bilhões nos primeiros seis meses deste ano, marcando um aumento de 66% em relação ao mesmo período de 2023, quando o VGV foi de R$ 2,77 bilhões.
O crescimento é ainda mais acentuado ao se analisar os dados do segundo trimestre de 2024. Entre abril e junho deste ano, o VGV carioca foi de R$ 2,5 bilhões, representando um salto de 94% em comparação aos R$ 1,287 bilhão registrados no segundo trimestre de 2023.
Marcos Saceanu, presidente da Ademi-RJ, destacou que o segundo semestre tende a ser ainda mais dinâmico. “Historicamente, o segundo semestre é mais movimentado, com mais lançamentos de construtoras e incorporadoras. Isso tem sido uma constante em nossa série histórica”, afirmou Saceanu.
Apesar de um número menor de lançamentos no primeiro semestre de 2024 em comparação com o mesmo período do ano anterior, a quantidade de unidades oferecidas foi superior. Foram lançadas 7.949 unidades de imóveis, em contraste com as 5.966 unidades lançadas no primeiro semestre de 2023. Esse aumento reflete a recuperação do segmento Minha Casa, Minha Vida, conhecido por seus edifícios com maior quantidade de apartamentos.
Outro ponto relevante da pesquisa foi a redução do estoque de imóveis novos. Em março de 2024, havia 12.588 unidades disponíveis para venda, número que caiu para 11.518 unidades apenas três meses depois. Marcelo Gonçalves, sócio da Brain Inteligência Estratégica, observou que “o Rio de Janeiro é hoje uma das capitais com menor oferta de imóveis novos em todo o país.”
O cenário otimista para o mercado imobiliário carioca sugere um segundo semestre promissor, com potencial para continuidade no crescimento e dinamismo do setor.
Abecip, 23/ago
quinta-feira, 22 de agosto de 2024
Os planos do BTG Pactual para o Ilha Pura
Banco comprou bairro planejado da Carvalho Hosken na maior transação do tipo no país.
Menos de dois meses após comprar o bairro planejado Ilha Pura — na maior transação com imóveis residenciais já feita no país —, o BTG Pactual montou o que seus sócios classificam de “operação de guerra” para colocar no mercado os 2,5 mil apartamentos que absorveu.
Gradual, o plano envolve desde um “banho de loja” no parque ao redor do qual ficam as 31 torres do complexo até a abertura de novas operações comerciais no Ilha Pura — construído pela Carvalho Hosken na Barra para ser a Vila dos Atletas nos Jogos de 2016.
No fim do próximo mês, o banco de André Esteves dará o primeiro passo da estratégia, lançando o Elos, um dos sete condomínios do Ilha Pura. Três já haviam sido lançados pela Carvalho Hosken. Com 586 unidades, o Elos tem VGV (Valor Geral de Vendas) estimado em R$ 600 milhões. Na quinta-feira, o banco reuniu 1,4 mil corretores no Qualistage para a primeira convenção de vendas do “novo Ilha Pura”.
— Nunca havíamos feito algo parecido. Praticamente montamos uma incorporadora dentro do banco, com 140 pessoas trabalhando exclusivamente no Ilha Pura — conta Michel Wurman, sócio do BTG. — É uma aposta no Rio. A cidade está com pouca concorrência, muito por conta de preconceitos. Mas, por sermos cariocas, enxergamos a oportunidade que os outros não estão vendo.
Absorção da dívida
O BTG não divulga detalhes da transação, mas, segundo fontes de mercado, o banco está assumindo a dívida que a Carvalho Hosken contraiu junto à Caixa Econômica para construir o bairro. Segundo o último balanço da construtora, a cifra é de R$ 3 bilhões, mas não se sabe quais condições o BTG negociou para o pagamento.
Segundo as fontes, o banco de Esteves também estaria planejando investir R$ 300 milhões no projeto, valor que engloba de melhorias estruturais a marketing de vendas.
O próprio banco afirma que vai investir R$ 20 milhões na restauração do parque, um espaço público de lazer equivalente a nove campos de futebol. O escritório Burle Marx vai revitalizar a jardinagem, e o “espetáculo das águas” no lago será retomado. Também está prevista a abertura de quadras de beach tênis, uma nova área de recreação infantil, reforço na segurança e um calendário de eventos.
— Vamos reacender o Ilha Pura, que ainda é pouco conhecido. E o parque não é um parque qualquer. Novak Djokovic usou aquelas quadras de tênis — observa Ricardo Cardoso, também sócio do BTG.
Segundo Cardoso, o banco negocia a abertura de uma escola e de um supermercado dentro do Ilha Pura — antiga demanda dos moradores —, por meio de contratos built-to-suit (BTS), nos quais a estrutura é construída sob medida para o futuro locatário. Eles vão complementar o shopping anexo, inaugurado há apenas dois meses pela Carvalho Hosken e explorado por um investidor privado.
Depois do Elos, o BTG ainda não decidiu quando lançará os três condomínios restantes. O banco não tem pressa, diz Michel Wurman:
— Vamos fazer aos poucos, porque acreditamos que haverá muito ganho de preço. Não há razão para os imóveis no Ilha Pura custarem até 25% menos que em bairros planejados próximos, como o Rio 2. Nosso ganho está na redução desse descompasso.
O Globo, 22/ago
quarta-feira, 21 de agosto de 2024
Lucro e vendas das incorporadoras sobem no 2º tri, com ajuda do Minha Casa, Minha Vida
Manutenção da Selic é ponto de atenção para o setor, mas demanda tem respondido bem.
Os juros mais altos do que inicialmente previstos, a desvalorização do real e a tragédia do Rio Grande do Sul que afetaram a maioria das empresas de capital aberto no segundo trimestre tiveram pouco ou nenhum efeito sobre as incorporadoras. De forma geral, o setor apresentou um segundo trimestre positivo, tanto nos resultados financeiros quanto nas vendas, com o programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) favorável às companhias, mesmo diante dos juros elevados para financiar um imóvel.
Levantamento realizado pelo Valor Data com 30 companhias de capital aberto, listadas e não listadas, mostra aumento 67% no lucro líquido dessas empresas, na comparação com o segundo trimestre de 2023, para R$ 1,3 bilhão. A receita líquida avançou 26% no mesmo intervalo, somando R$ 13,86 bilhões.
As vendas líquidas avançaram 29% entre as incorporadoras do segmento econômico, que comercializam no MCMV, e 24% no segmento de média e alta renda — esses dados correspondem ao consolidado de 22 companhias do setor, que divulgaram suas prévias operacionais.
Os lançamentos cresceram 37% entre as empresas do MCMV, mas caíram 14% no médio e alto padrão. Para André Mazini, analista de real estate do Citi Brasil, os novos projetos em São Paulo foram atrapalhados pela demora na regulamentação da outorga onerosa, taxa paga à prefeitura para construir acima do limite básico, segundo o Plano Diretor revisado da cidade. Sem conseguir aprovar empreendimentos pelo novo plano, mais vantajoso, as empresas tiveram de aguardar.
A Cyrela foi uma das companhias de médio e alto padrão que reduziu os lançamentos no trimestre, em 59%. Bruno Mendonça, analista do Bradesco BBI, lembra que a empresa também tinha empreendimentos na fila para serem lançados no Rio Grande do Sul, que tiveram de ser adiados pelas enchentes de maio.
Mesmo assim, a companhia foi mais uma vez o destaque desse segmento do mercado, com lucro líquido “incrível”, segundo Mazini, de R$ 412 milhões, alta de 47% no ano. A empresa está “melhor do que a média do mercado”, de acordo com o analista.
As enchentes também afetaram a incorporadora gaúcha Melnick, que adiou todos os lançamentos do trimestre e teve prejuízo de R$ 29 milhões. Em nota, a Melnick destaca que fez três lançamentos em julho, dos quais 40% já estão vendidos, e que o ritmo de suas obras já se aproxima do pré-enchente, “sinalizando o retorno à normalidade das operações”.
Foi má notícia para o setor de média e alta renda a decisão do Copom de manter a Selic em 10,5% ao ano, com risco de elevação. A expectativa anterior era que a redução paulatina da taxa básica de juros levaria a uma queda no custo do financiamento imobiliário, importante para o segmento. Agora, Mendonça afirma que “dificilmente” a taxa deva cair, mesmo em 2025 - ele ressalta que a opinião é pessoal, e não do banco.
Para o analista, o segmento está “bem, apesar de um monte de poréns”, e resta a dúvida de quanto ainda será possível subir o preço dos lançamentos. Mazini concorda que uma taxa mais alta pode segurar o crescimento do setor de média e alta renda.
Fora do radar de quem acompanha as grandes incorporadoras de São Paulo, a Moura Dubeux tem conseguido destaque. A empresa atua no Nordeste, com menos competição, e faz parte dos seus projetos pelo sistema de condomínio fechado, no qual os compradores pagam o valor total da unidade durante a obra, o que diminuiu o impacto dos juros sobre o negócio.
"Segmento de média e alta renda vai bem, apesar da série de poréns” — Bruno Mendonça
Havia uma preocupação sobre a “profundidade” do público para condomínio fechado, lembra Mendonça, mas a Moura já ultrapassou, e muito, sua meta do IPO, em 2020, de fazer R$ 400 milhões ao ano em lançamentos no formato: chegou a R$ 1 bilhão no ano passado. “Ela tem entregado absolutamente tudo o que prometeu no IPO e mais”, afirma o analista do Bradesco BBI.
No segmento do MCMV, Cury e Direcional se mantêm como destaques positivos, a primeira elogiada pelos incrementos de volume de operação e a segunda pela velocidade de venda crescente, sem perder margem. Mazini nota que o sistema usado pela Cury para compra de terrenos, que privilegia permutas e pagamento apenas após a aprovação do projeto, tem se espalhado pelo setor, por preservar o caixa. Tenda e MRV relataram privilegiar novas compras nesse modelo.
Ambas tentam retomar a lucratividade. O caminho parece mais fácil para a Tenda, aponta Mazini, mas quem aposta contra a MRV também corre riscos. “Se acontece a transação da Resia, a ação sobe 20% em um dia”, diz.
Resia é a subsidiária americana da MRV&Co, e a diretoria da holding tem dito há meses que busca um “parceiro estratégico” para o negócio, grande consumidor de caixa nos últimos trimestres. O mercado lê essa afirmação como a busca por um comprador. Mazini afirma que transações desse tipo têm ocorrido com mais frequência no “sun belt” (cinturão do sol) americano, no sul e sudoeste do país, que é a área de atuação da Resia. “Tem gente alocando capital no setor”.
Valor Econômico, 21/ago
terça-feira, 20 de agosto de 2024
“A cidade do futuro já está construída”: por que especialistas defendem o retrofit
Método de revitalização foi tema de painel do evento SOMA, do Instituto Mulheres do Imobiliário.
Mais que uma reforma, o termo “retrofit” é usado no mercado imobiliário como sinônimo para revitalização e modernização de um edifício já construído – muitas vezes para adequar a estrutura a padrões atuais de eficiência e segurança. O modelo é a saída ideal para que os especialistas chamam de “esgotamento construtivo”: cidades que já alcançaram todo seu potencial e não tem mais para onde crescer.
Muito utilizado nas milenares cidades europeias, o retrofit ainda não é tão proeminente nas metrópoles brasileiras – que são mais jovens e costumam ter espaço para desenvolvimento imobiliário. Ainda assim, especialistas apontam que o retrofit é um recurso indispensável para o futuro de qualquer cidade. O motivo? A busca pela sustentabilidade.
“A cidade do futuro já está construída. Cada vez mais as indústrias – inclusive construção civil e mercado imobiliário – passam a ter que trabalhar com o que já existe, com regeneração produtiva”, afirmou Pedro Ichimaru, sócio da Somauma, incorporadora focada em retrofit. A declaração foi dada em painel do evento SOMA, do Instituto Mulheres do Imobiliário, realizado nesta quinta-feira, 15. “Precisamos pensar, enquanto sociedade, o que vamos fazer com todos os recursos que já extraímos da natureza.”
Bruna Alcine, arquiteta do escritório Triptyque, também reforçou o ganho em sustentabilidade trazido pelos projetos de retrofit no momento da obra. “Para arquitetura é muito interessante, porque a produção de descarte de uma obra nova não é a mesma que de um retrofit. Manter a estrutura do prédio traz um impacto muito menor.”
No Brasil, os centros das grandes capitais são ideais para projetos de retrofit por serem adensados e com muitos edifícios ociosos após processo de desvalorização. A Somauma atua com retrofit no centro de São Paulo e tem no edifício Virgínia um de seus projetos mais emblemáticos. Inaugurado em 1951, o prédio foi encomendado pela família Matarazzo e acabou abandonado com a derrocada da região central da cidade a partir da década de 1970. A incorporadora adquiriu o edifício em 2020 e as unidades já estão 80% vendidas – a obra termina no próximo ano. “É um ganha-ganha: o edifício é revitalizado e o meio-ambiente sai beneficiado pela redução da pegada de carbono”, explicou o sócio da incorporadora.
Existem oportunidades também fora dos centros. Para Vasco Rodrigues, presidente da construtora Fator Realty, a maior delas está no Rio de Janeiro, uma cidade “espremida entre o morro e o mar”. A Zona Sul é a mais valorizada da capital fluminense e está praticamente toda ocupada. “Temos pouco espaço para desenvolvimento, então é preciso ter muita criatividade e cuidado.”
Rodrigues destaca o empreendimento First — Life Friendly, no bairro de Humaitá, como um dos maiores exemplos de retrofit da empresa na Zona Sul carioca. Com vista para o Corcovado, o prédio conta com área de lazer completa e plantas modernas de apartamentos sob a estrutura do prédio inaugurado nos anos 1970. “O retrofit é um caminho sem volta. As cidades estão cada vez mais maduras e sem oportunidades de desenvolvimento.”
O incorporador reforça, no entanto, que existem alguns casos à parte. Um deles é a própria cidade de São Paulo. Embora abrigue projetos de retrofit no centro, a capital paulista segue se expandindo horizontalmente: a topografia da cidade permite expansão de terrenos e não há sinais de queda na oferta. “Nem todas as cidades são assim. Então precisamos nos acostumar com o retrofit. Ele chegou para ficar e vai crescer cada vez mais.”
Exame, 20/ago
segunda-feira, 19 de agosto de 2024
Cury já vendeu 90% do Residencial Porto Maravilha
Empreendimento da Cury Construtora fica nos limites entre São Cristóvão e o Porto Maravilha, próximo do possível futuro estádio do Flamengo.
A Cury Construtora já vendeu 90% dos 499 apartamentos do Residencial Porto Maravilha, que a empresa constrói no limite entre o bairro de São Cristóvão e o Porto Maravilha, projeto de revitalização da Região Portuária do Rio. O empreendimento, na rua Melo e Souza, 101, fica muito próximo do Terminal Gentileza e do possível futuro estádio do Flamengo.
Os apartamentos do Residencial Porto Maravilha são todos de dois quartos, com varanda e opção de suíte, em um prédio de 19 andares, com oito elevadores, que está sendo construído em um terreno de 6,1 mil metros quadrados. Como atrativos, oferece piscina, pet care, área de lazer na cobertura, salão fitness, salão de festas, espaço zen e área para coworking.
Do Residencial Porto Maravilha, será possível ver parte do bairro do Santo Cristo, onde a Cury foi a pioneira em lançamentos residenciais na Região Portuária do Rio e, atualmente, tem vários condomínios em construção. O primeiro deles, o Rio Wonder, lançado em 2021, vai entregar no próximo dia 27 a primeira de três torres, o edifício Praia Formosa, com 470 unidades.
Cury entrega as chaves para os novos moradores do Porto Maravilha
Serão os primeiros moradores das novas construções no Porto Maravilha, desde que o projeto de revitalização começou há 12 anos. O perfil dos compradores que vão receber as chaves são casais jovens com filhos e pessoas solteiras. A faixa etária predominante está na casa dos 30 aos 40 anos.
No bairro de São Cristóvão, a Cury já fez lançamentos na rua Bela e nas proximidades da Quinta da Boa Vista, a antiga residência da Família Imperial brasileira.
A Cury surgiu em 1963 e passou a usar o nome atual, Cury Construtora, em 2007, a partir de uma joint-venture entre Cyrela Brazil Realty e Cury Empreendimentos. A construtora tem como foco o público-alvo que se encaixa no programa Minha Casa Minha Vida. Em 2020, a Cury realizou a abertura de capital, em um IPO, e entrou na B3, a Bolsa de Valores de São Paulo.
Diário do Rio, 16/ago
sexta-feira, 16 de agosto de 2024
Vendas de imóvel de luxo batem recorde no país
O número de unidades de R$ 1,5 milhão ou mais vendidas no primeiro semestre do ano cresceu 10,6% na comparação com 2023, aponta estudo exclusivo da Brain.
Imóveis a partir de R$ 1,5 milhão bateram recorde de vendas no país no primeiro semestre deste ano, com 5,7 mil unidades comercializadas — 10,6% acima do volume de igual período em 2023. É o que aponta o estudo “Mercado imobiliário nacional — 1º semestre 2024”, da consultoria Brain — Inteligência Estratégica. O VGV acumulado nos seis primeiros meses do ano nessa faixa de preço foi de R$ 17,2 bilhões: alta de 10,8%.
A consultoria Brain categoriza os produtos de alto padrão como luxo (de R$ 1,5 milhão a R$ 3 milhões) e superluxo, a partir de R$ 3 milhões. O desempenho atesta a capacidade de evolução dos dois segmentos mesmo em um cenário econômico pouco inspirador, analisa Fabio Tadeu Araújo, CEO da consultoria. “A decisão de compra do cliente de alto poder aquisitivo é pautada pelo desejo de mais conforto e sofisticação.”
Não que a taxa de juros e o câmbio não interfiram nas vendas. Segundo Marco Tulio Vilela, CEO da Esquema Imóveis, “qualquer indicativo de redução na Selic cria uma perspectiva positiva, com aumento efetivo da demanda.” O desempenho da empresa no período referenda essa tese: crescimento histórico de 56% da receita operacional — o mesmo índice de aumento observado no VGV. O volume de negócios subiu 20%.
Para a economista Paula Reis, do DataZAP, nem a alta do câmbio nem a reforma tributária teriam tido influência direta nos resultados do setor. Segundo ela, a cotação do dólar mexe no preço dos insumos, mas demora a ser percebida, e o impacto da reforma tributária nos resultados depende do texto final. “A probabilidade de a nova tributação do setor aumentar é um fato, mas o segmento de alto padrão é o que tem maior capacidade para absorver esses repasses e deve continuar provando sua resiliência”, pontua.
No top 3 do ranking das capitais com maior preço médio dos imóveis de luxo estão Vitória (ES), João Pessoa (PB) e São Luís (MA). Entre as propriedades superluxuosas, São Paulo (SP), Curitiba (PR) e Porto Alegre (RS) encabeçam a lista, com valores acima de R$ 5,5 milhões.
No recorte por região, o Centro-Oeste registrou a maior variação positiva, com 32,8%, seguido do Norte (22,5%), do Nordeste (20%) e do Sudeste (7,3%). Apenas o Sul indicou queda de 1,6% nas unidades negociadas.
O Centro-Oeste ficou na liderança também quando o estudo focou no desempenho do VGV, com crescimento de 45,8% em relação ao mesmo período do ano passado. O percentual confirma o boom do mercado imobiliário da região, em especial de Goiânia, a capital de Goiás. Norte e Sul registraram queda de 4,3% e 12,9%, respectivamente.
Lançamentos
Na contramão dos bons resultados nas vendas, o volume de lançamentos de novos produtos no ano teve uma redução significativa, segundo o estudo da Brain. Por região, apenas o Nordeste apresentou variação positiva em relação ao primeiro semestre de 2023, com alta de 32,1%. Todas as demais registraram índices negativos. Para Tadeu Araújo, um dos motivos seria a definição das novas diretrizes incluídas na revisão dos planos diretores de cidades como São Paulo e Rio de Janeiro.
“Os lançamentos ficaram represados em razão desse debate, mas devem retomar com força na segunda metade do ano”, avalia, acrescentando que, de modo geral, o segundo semestre é sempre mais forte que o primeiro, tanto em vendas quanto em lançamentos, em todas as categorias de imóveis.
A MPD Engenharia é uma das incorporadoras que devem voltar a fazer lançamentos neste semestre, um deles na região de Alphagran (São Paulo). Diretora-geral de Incorporação e Vendas da empresa, Débora Bertini avalia que a expectativa positiva mostra o aumento da confiança dos clientes na economia e a possível entrada de mais investidores estrangeiros no mercado nacional. “Com o dólar forte, o preço das propriedades no país para o comprador internacional fica mais atraente”, destaca. A MPD registrou aumento de 28% na comercialização de seus produtos na primeira metade do ano.
No Rio, a Sig Engenharia bateu recorde de vendas no período: R$ 40 milhões, alta de 60% em relação ao primeiro semestre de 2023. A empresa postergou os lançamentos para o segundo semestre e, agora, deve colocar seis projetos na rua — quatro deles em Ipanema, na Zona Sul carioca. “A alta valorização dos imóveis de alto padrão no Rio deve-se à escassez de oferta. A ideia é atender à demanda por produtos sofisticados e em bairros nobres da cidade”, comentou o presidente da Sig, Schalom Grimberg.
A previsão de novos lançamentos por parte das incorporadoras levou a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic) a subir para 3% a projeção de crescimento para 2024. A entidade já havia ampliado uma previsão anterior em março: de 1,3% para 2,3%.
Para o presidente da entidade, Renato Correia, o lançamento de novos empreendimentos e a oferta de serviços, especialmente no segmento de alto padrão, criam uma expectativa positiva para a compra de insumos e matérias-primas, além de gerar empregos. “A queda nas taxas de juros e a estabilização da inflação são os principais fatores para a perspectiva otimista dos empresários da construção civil”, ressalta.
Valor Econômico, 16/ago
quinta-feira, 15 de agosto de 2024
3 em cada 10 brasileiros pretendem comprar imóvel visando investimento, diz pesquisa
Pessoas de 25 a 34 anos e pertencentes às classes A e B são as mais propensas a esse propósito.
Quase 3 em cada 10 brasileiros (29%) pretendem comprar um imóvel nos próximos 12 meses como forma de investimento, revelou pesquisa da Loft, em parceria com a Offerwise, exclusiva para a CNN.
O perfil da população que se encaixa nesse cenário tem de 25 a 34 anos, com ensino superior completo, casados e pertencentes às classes A e B.
Esse objetivo é maior, inclusive, comparado com aqueles que pensam em adquirir uma casa ou apartamento para moradia própria, sendo apenas 27% dos entrevistados, em sua maioria os da Geração Z com — 18 a 24 anos.
Ter uma segunda moradia, construir patrimônio e colocar para locação são outros propósitos listados na pesquisa, que contou com mil pessoas.
E aqueles que investem nesse mercado se concentram na região Norte, com 36%, seguido do Sudeste e Nordeste, com 30% e 28%, respectivamente.
Fábio Takahashi, gerente de Dados da Loft, analisa serem os grandes centros urbanos os alvos mais frequentes de comprar um imóvel como forma de investimento, “porque esses lugares possuem mercados mais dinâmicos, além de geralmente proporcionar maior oferta de serviços e infraestrutura”.
O estudo ainda aponta que aqueles de classes sociais mais baixas pretendem realizar a compra de uma casa ou apartamento em conjunto com outra pessoa — diferente dos que têm maior condição financeira, que preferem comprar sozinhos.
“Esse comportamento mostra como o brasileiro valoriza muito a posse de um bem concreto e próprio, como o imóvel, independente da finalidade. O desejo em torno da propriedade ainda é muito forte e independe de condição financeira ou posição social”, concluiu Takahashi.
CNN Brasil, 15/ago
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