Dezembro bate à porta e traz com ele, além das tradicionais músicas de Natal utilizadas pelo comércio, um teste para a administração de condomínios. Além dos aumentos das despesas, há o crescimento dos conflitos entre os moradores, seja por causa do barulho das festas de fim de ano ou das discordâncias por causa da decoração natalina. Se não forem adotadas algumas medidas de prevenção, os condôminos podem ser surpreendidos por despesas extraordinárias e dores de cabeça desnecessárias.
Com os moradores já apertados pelas usuais despesas de fim de ano, o desafio dos síndicos é tentar conter os gastos de consumo, como aumentos de luz e água, já que algumas contas são inevitáveis. Neste sentido, o caminho passa pela conscientização e comunicação: lance mão de lembretes nos elevadores, e-mails e grupos de WhatsApp sobre o uso consciente da água e da luz.
De acordo com o advogado e administrador de condomínios Arnon Velmovitsky, pode haver um acréscimo de 32% no uso da água e de 50% no da energia, dependendo do prédio.
- Os administradores devem fazer uma análise do que se tem em caixa e das estimativas de gastos até dezembro. Combater a inadimplência é um caminho - aconselha o advogado.
Na última reunião de condomínio de um prédio em Ipanema, o síndico Alexandre Mattos Camarinha pôs o assunto "economia" em pauta. Tudo para tentar evitar o susto que levou ao abrir a conta de água no ano passado: pagando em média R$ 6 mil, o valor chegou a R$ 11 mil no fim do ano.
- O síndico não tem muito poder e diretamente não pode coibir a utilização. Vou pelo caminho da comunicação, pondo avisos nos elevadores solicitando aos moradores que não gastem em excesso - revela ele, lembrando que a cota extra já foi estipulada.
- Todo ano, nos três últimos meses e em janeiro, temos uma taxa extra para conseguir pagar despesas pontuais, como o décimo terceiro dos funcionários e a renovação do seguro do prédio - conta.
A folha de pagamento da folha salarial representa em média 60% a 70% da despesa mensal de um prédio. Em alguns, soma-se o pagamento da gratificação de Natal para a equipe da administradora condominial. A cobrança é polêmica, mas pode sim, ser feita. Depende do que estiver no contrato.
- Caso tenha sido ajustado entre as partes a obrigação de pagamento da décima terceira parcela, o condomínio estará obrigado ao seu pagamento. Na hipótese de insatisfação do condomínio em relação a cobrança, poderá ser tentada uma negociação com o intuito de reduzir o seu valor ou mesmo a isenção da cobrança - explica Velmovitsky.
A saída é economizar. E passa por aqueles conselhos básicos como inspecionar todas as áreas do condomínio à procura de possíveis vazamentos, desligar elevadores na hora de menor fluxo, usar a vassoura e regador para abolir o uso da mangueira na limpeza e na manutenção do jardim. Se o aumento de reclamações é inevitável, bom senso e paciência devem acompanhar o síndico neste período, aconselha Valnei Ribeiro, gerente do núcleo de consultores da Apsa. Barulho das festas, escolha da decoração de Natal e uso da área de lazer são os três problemas mais comuns no fim do ano dos condomínios. Por isso, os administradores devem se antecipar e estar prontos para encarar a batalha.
- A legislação que protege o sossego e a saúde auditiva da vizinhança não "tira férias". No entanto, é importante que haja certa tolerância às festas, mas sem exageros. Queima de fogos em condomínio deve ser fortemente combatida, assim como barulho durante o período noturno. A aplicação de multas termina sendo o mecanismo mais eficaz para conter esses distúrbios, mas, preferencialmente, seu efeito preventivo é que deve ser priorizado, informando os condôminos para que prestem atenção nos limites das festividades ou, infelizmente, serão multados. O Código Civil permite aplicação de multas de cinco cotas e, em casos excepcionais, de dez cotas de condomínio - explica o advogado André Luiz Junqueira, especialista em Direito Imobiliário.
CUIDADO COM A GUIRLANDA
Coisas triviais como pôr guirlandas e árvores de Natal no edifício também têm suas regras. Isto porque, diferentemente de uma galeria comercial ou shopping center, a aquisição de enfeites natalinos não é uma despesa necessária à conservação de um prédio residencial, portanto deve ser aprovado em assembleia via orçamento anual ou cota extra. E, mesmo que nada seja desembolsado, em áreas comuns, deve ser avaliada a forma que será permitida para que seja bem aceita por todos.
- Obviamente, no interior dos apartamentos a decoração é livre, mas na parte externa das unidades, deve ser proibida a colocação de artefatos permanentes ou que gerem risco de dano (como enfeites que podem cair da janela ou varanda) - defende o advogado.
Crianças em férias escolares e dias de calor intenso resultam na lotação nas áreas de lazer e piscinas, especialmente nos ditos condomínios-clubes. As regras para as datas festivas (especialmente final de ano e carnaval) devem ser aprovadas pela forma prevista na convenção ou, na sua omissão, pela assembleia. E, neste caso, vale até limitar o uso e proibição dos usuários. Alguns prédios estão implantando rodízio para o uso da piscina em épocas de maior pico, revela o advogado Arnon Velmovitsky.
- Uma sugestão é distribuir pulseirinhas para os moradores que forem utilizar a área naquele dia. Não há polêmica desde que seja aprovada em assembleia geral. A questão de conscientização dos condôminos quanto à real necessidade de usar com racionalidade os recursos do condomínio - finaliza Arnon.
