Quem não sonha em ter vários imóveis e passar a aposentadoria se bancando com o valor dos aluguéis? Parece o plano perfeito para quem tem dinheiro disponível. Mas especialistas em planejamento financeiro recomendam que o investidor não fique preso a somente uma possibilidade e diversifique suas ações.
Para quem comprar imóveis, para investir ou não, esse é um bom momento, segundo os especialistas, porque a previsão é que o mercado imobiliário só volte a aquecer de verdade em 2018.
"Vale ressaltar que o investidor em imóveis pensa no longo prazo. Da mesma forma que pode ocorrer uma valorização em poucos anos, uma nova crise pode jogar os preços para baixo, no futuro", pondera Wilson de Faria, sócio-fundador do WFaria Advogados, especialista em direito tributário.
Ele destaca também que o investidor tem que levar em conta a tributação que incide sobre rendas de aluguel. "Se os imóveis estiverem na titularidade de pessoa física, o imposto de renda sobre os aluguéis pode chegar a 27,5%, a ser pago todos os meses quando do recebimento", afirma.
Na venda do imóvel incidirá o imposto de renda sobre ganho de capital, que varia de 15% a 22%, dependendo do valor do ganho.
Presidente da DSOP Educação Financeira e da Associação Brasileira de Educadores Financeiros (Abefin), Reinaldo Domingos considera que a renda obtida com aluguéis de imóveis não deve ultrapassar 40% do orçamento.
"O ideal é ter a maior parte do capital com liquidez, para o caso de uma necessidade. E você tem depreciação dos imóveis e o risco de inadimplência", afirma Domingos, que mantém um canal no YouTube chamado Dinheiro à vista, com dicas de planejamento financeiro para internautas.
Domingos considera que há uma supervalorização dos imóveis como investimento. "Os bancos não compram imóveis para instalar suas agências, eles alugam", compara Domingos. O aluguel para pontos comerciais é, aliás, uma alternativa mais interessante como negócio do que os imóveis residenciais, segundo o consultor. "Eu mesmo tenho duas salas comerciais", diz.
Uma vantagem dos imóveis sobre o mercado financeiro é que, em caso de quebra de um banco, cada investidor só tem assegurado o resgate de R$ 250 mil, limite estabelecido pelo Fundo Garantidor de Crédito do Banco Central do Brasil. "Esse limite é por CPF. Se a pessoa tiver dois investimentos de R$ 150 mil cada no mesmo banco e ele quebrar, o resgate é de R$ 250 mil", diz.
Longo prazo - Faria avalia que o investimento em imóveis é uma boa opção para a geração de renda no longo prazo. "Isso de dá pelo recebimento de aluguéis e pela valorização do ativo. No entanto, como uma estratégia de renda para a aposentadoria, não deve ser considerada a única fonte de renda", explica.
Para ele, qualquer investimento que vá ser feito precisa ser analisado sob três aspectos: segurança, rentabilidade e liquidez. "O investimento em imóveis é considerado seguro, mas com rentabilidade média e baixa liquidez. Portanto, se o investidor precisar de dinheiro em um período de crise como o que estamos atravessando agora, poderá ter perdas significativas, pois a renda de aluguel cai. O valor do imóvel cai e o preço para venda também", destaca.
Ele considera que uma estratégia legítima comumente adotada por investidores do setor é a criação de uma holding imobiliária. A holding é uma empresa dedicada à administração de imóveis de sua propriedade.
"Neste caso, a tributação dos aluguéis poderá ser enquadrada pelo lucro presumido se o faturamento anual da empresa for de, no máximo, R$ 78 milhões", diz.
Uma vez tributada pelo lucro presumido, a alíquota total de tributação dos aluguéis irá variar entre 11% e 14% sobre o faturamento, aproximadamente. "No entanto, o lucro sobre a venda do imóvel, que é ganho de capital, será de 34%", esclarece o advogado tributarista.
O que levar em conta para investir:
Tributos - Calcule que vai pagar 27,5% de impostos sobre o recebimento de aluguel
Inadimplência - Sempre há o risco de que o inquilino atrase o pagamento. Contar só com esse dinheiro é perigoso ;
Liquidez - Se for preciso fazer dinheiro às pressas, o dono do imóvel terá problemas;
Solidez - A vantagem do imóvel é o menor risco de perda em relação a aplicações financeiras.
