Com o mercado imobiliário ainda patinando, compradores e vendedores de imóveis que recorrem à Caixa Econômica Federal têm enfrentado um desafio adicional para fechar negócio. Muitas pessoas que já tiveram crédito aprovado aguardam por até quatro meses a assinatura do contrato e a liberação do financiamento. Segundo fontes do banco, gerentes de todo o país enfrentam dificuldades para liberar o pagamento porque não há recursos. Mês a mês, a Caixa define o orçamento disponível para os empréstimos imobiliários e interrompe a assinatura de contratos quando o limite é atingido. Já houve relatos até de clientes que tiveram o FGTS retido mas não conseguem liberar o financiamento.
Segundo especialistas, no entanto, com exceção da retenção do FGTS - que pode ser alvo de processo na Justiça -, não há jurisprudência que beneficie o cliente da Caixa, já que as decisões anteriores estabelecem que liberar ou não o financiamento é uma prerrogativa do banco.
IMÓVEL NA PLANTA ENTREGUE, MAS CRÉDITO TRAVADO
A família de Vítor Vidal, de 35 anos, enfrenta dificuldades para obter o crédito imobiliário. Há cerca de três anos, ele comprou um imóvel na planta no Engenho de Dentro, e, com o fim das obras, buscou financiamento na Caixa. O crédito foi aprovado em agosto, quando a Caixa resgatou os recursos do FGTS do mutuário, mas até hoje o dinheiro não saiu. Com o FGTS retido, Vidal ficou de mãos atadas: não consegue buscar empréstimo em outro banco. E ele só tem até dezembro para pagar à construtora.
- É uma frustração muito grande. Já tínhamos tudo pronto para a mudança. Nossas coisas estão encaixotadas. Há dois dias, fomos informados que não há "dotação orçamentária" e só agora a Caixa prometeu devolver nosso FGTS - reclama Vítor.
Procurada pelo GLOBO, a Caixa afirma que a qualquer momento o trabalhador pode pedir o estorno do saldo retido pelo banco para a conta do FGTS. No entanto, muitas vezes o cliente fica com medo, já que o negócio é desfeito se, no meio do caminho, o financiamento for liberado.
- Deve-se ter o cuidado de esperar pelo menos 15 dias para pedir o estorno. Pois, se nesse período acaba o impasse da liberação do dinheiro, é preciso iniciar um novo processo de saque do FGTS - diz Hamilton Quirino, especialista em direito imobiliário.
O advogado explica que, para quem ainda aguarda o crédito, mas já teve o Fundo de Garantia resgatado, o ideal é fazer uma notificação extrajudicial ao banco descrevendo a situação. Esta notificação poderá ser usada como prova numa eventual ação judicial.
- Se o banco está descapitalizado, ele não poderia ter iniciado o processo, com abertura de conta e saque do FGTS. A alternativa é o cliente procurar outro agente financeiro - avalia consultor imobiliário Alex Strotbek, da Areal Pires Advogados.
Em meados de setembro, outra mudança na Caixa restringiu acesso ao crédito. O banco suspendeu as operações conhecidas como "interveniente quitante" - quando um cliente procura a instituição para financiar a compra de imóvel que ainda está alienado em outro financiamento. É uma operação desse tipo que um cliente do corretor Alessandro Neves de Lima, de 41 anos, está há 45 dias tentando fechar. A Caixa ainda não liberou o dinheiro, mas o pedido foi feito e aprovado antes de o banco decidir pela suspensão. A Caixa não quis comentar o caso, alegando sigilo bancário.
- O gerente da Caixa informou que simplesmente não há dinheiro. Para não perder o negócio, o comprador propôs pagar a prestação do atual dono até o dinheiro ser liberado. Depois o vendedor vai abater do valor das prestações que o comprador pagou. É um reflexo em cadeia, porque o dono do imóvel pode estar aguardando a liberação do dinheiro para comprar outro.
PRAZO SÓ EXISTE APÓS ASSINATURA DE CONTRATO
Especialistas lembram, porém, que quem se sentir prejudicado não tem muito o que fazer, a não ser procurar outro banco.
- Os nossos tribunais têm entendido que, em princípio, como a lei não traz nenhum prazo para a concessão de financiamento, nada poderia ser feito contra a instituição financeira, especialmente porque ela não é obrigada e tem liberalidade para conceder o empréstimo - explica o advogado Thiago Cardoso Neves.
Hamilton Quirino lembra que o banco só passa a ter um prazo efetivo para liberar o dinheiro quando assina o contrato de financiamento. Antes, diz o advogado, só existe uma expectativa de direito:
- O valor do financiamento é liberado quando o contrato é levado ao Registro Geral de Imóveis. Se houver algum problema nesta liberação, que deve ser feita de três a cinco dias após a apresentação do registro, cabe um pedido de liminar para o cumprimento da obrigação.
O advogado pondera que, antes de fechar o negócio, deve-se incluir uma cláusula estipulando que os valores eventualmente pagos a título de sinal ou como parte do preço do imóvel serão devolvidos em caso de não ser obtido o financiamento, desde que não haja culpa do consumidor.
E mais: no caso de um imóvel usado, é fixado um prazo para a quitação do valor, mediante o pagamento à vista ou financiamento. Não cumprido esse prazo, o vendedor pode rescindir o negócio, e o comprador perde o valor pago até então. Para evitar que isso aconteça, não se deve estipular um período menor do que 90 dias para haver tempo para a liberação do financiamento.
Para ficar de olho
PLANEJAMENTO. O comprador deve verificar o percentual da renda que pode ser comprometido com o valor da prestação do financiamento. O ideal é que não ultrapasse 30% da renda.
SEGURANÇA. É recomendável incluir uma cláusula estipulando que os valores eventualmente pagos a título de sinal ou como parte do preço serão devolvidos no caso de não ser obtido o financiamento, desde que não haja culpa do consumidor.
IMÓVEL USADO. Não cumprido o prazo para quitação do imóvel, o vendedor pode rescindir o negócio, e o comprador perde o valor pago até então. Para evitar que isso aconteça, não estipule um prazo menor do que 90 dias para dar tempo para a liberação do financiamento.
