Dar o próprio imóvel, já quitado, como garantia para tomar um empréstimo não é exatamente novidade. Mas a possibilidade dos bancos usarem 3% dos recursos captados com a poupança para emprestar a seus clientes nessa modalidade, conhecida como home equity, promete movimentar esse mercado. A medida foi anunciada há três semanas pelo Ministério da Fazenda e tem chances reais de baixar os juros cobrados nesse tipo de crédito, que pode ser usado para qualquer finalidade. Inclusive, para financiar a compra de um segundo imóvel.
É que, hoje, os bancos usam recursos de sua tesouraria captados com juros que seguem a Selic, atualmente a 11%, que, claro, são repassados aos clientes a taxas mais altas. Com isso, as taxas no home equity variam dos 13% aos 29% ao ano. Como os recursos da poupança têm juros de 7%, a possibilidade de redução é real.
Assim, estima o Ministério da Fazenda, as taxas do home equity poderiam se aproximar àquelas cobradas pelo crédito imobiliário tradicional - em torno dos 10% a.a. Ou seja, a modalidade de crédito que já é atrativa por ter juros mais baixos que os cobrados em outros tipos de empréstimos, como o consignado ou o cheque especial (que não raro, chegam aos três dígitos), pode se tornar ainda mais atraente.
- Acredito que uma das intenções do governo seja estimular o uso do home equity até mesmo para reformar - avalia Roberto Sampaio, diretor da Empírica Real Estate, gestora de investimentos.
De fato, o produto é pouco expressivo no Brasil. Em julho, correspondia a R$ 12,6 bilhões, ou 0,9% do crédito destinado a pessoa física.Os 3% dos recursos captados com a poupança poderiam injetar R$ 15 bilhões nesse mercado, mas a medida ainda será regulamentada pelo Conselho Monetário Nacional, o que deve acontecer este mês.
É que, apesar das taxas mais baixas, o home equity envolve um alto risco - o de perder o imóvel -, e por isso, só é um bom negócio para quem precisa de valores altos e um prazo longo para pagar. É indicado, por exemplo, para pagar uma pós-graduação no exterior, reduzir dívidas ou abrir um negócio.
- É preciso lembrar que há também uma série de custos cartorários, já que é preciso fazer a averbação da alienação fiduciária no registro do imóvel. Então, se o valor do empréstimo for abaixo dos R$ 50 mil, não vale a pena - analisa Gilberto Abreu, diretor executivo de Negócios Imobiliários do Santander.
É preciso fazer um bom planejamento
Luiz França, diretor de crédito imobiliário do Itaú-Unibanco, lembra ainda que é preciso estar atento à capacidade de pagamento, já que os bancos não permitem que os clientes comprometam valores acima dos 30% de sua renda:
- É um crédito de longo prazo, que compromete o planejamento financeiro. Então, exige cuidado. Se for para reformar o imóvel, é preciso estar certo de que isso vai valorizar o seu bem.
No caso da compra de um segundo imóvel, o crédito até pode ser usado. Mas nada impede que o tomador faça um crédito imobiliário, mais barato. Então, o negócio só será vantajoso para se comprar terreno, ou se o imóvel em questão não puder ser financiado no Sistema de Financiamento Imobiliário. Por isso, especialistas não acreditam no aumento do home equity para a compra do segundo imóvel.
- Com o déficit de 6 milhões de habitações, vai demorar para termos onda do crédito para a segunda casa - acredita José Rocha Neto, diretor da área de Empréstimos e Financiamentos do Bradesco.
Ou seja, não haveria o risco de uma bolha imobiliária como a americana de 2008, motivada, em parte, pelo grande número de operações de home equity em diferentes instituições financeiras com um único imóvel como garantia. Até porque, as regras vigentes no Brasil não permitem essa multiplicidade de operações com garantia única.
