O contrato de aluguel sempre gera dúvidas, especialmente por parte do inquilino. Estas indagações, no entanto, geralmente surgem quando a relação já está em curso, na hora da renovação ou do reajuste do valor.
- Não é contrato de locação que gera dúvidas, e sim a falta de interesse e paciência em ler o contrato antes de assinar. Estimo que cerca de 80% dos clientes não leem o contrato - explica Edison Parente, vice-presidente da Administradora de Imóveis Renascença.
Veja abaixo as dez dúvidas mais frequentes, respondidas pelo especialista de direito imobiliário e condominial Rodrigo Karpat.
1.Locador no condomínio
Quando o imóvel está locado, a posse é transferida ao locatário. O locador continuará como proprietário, mas transfere o uso do bem ao inquilino (para que este usufrua do imóvel). Desta forma, enquanto o bem estiver locado, o dono não poderá usar áreas comuns do condomínio como, por exemplo, a piscina e o play.
2.Escolher o locatário
A relação entre o inquilino e proprietário é de direito privado, não uma relação de consumo. Neste caso, o proprietário pode locar o bem para quem achar mais conveniente. Desde que não cometa qualquer forma de discriminação que seja considerada crime, como por exemplo, não locar o imóvel para um casal homossexual. Mas pode optar por um casal em vez de locar para uma família grande.
3.Multa de prazo
A lei não estipula o valor da multa. O mercado padronizou em três aluguéis. O que é imposto pela lei é que a multa não deverá exceder a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.
4.Animais
Não existe relação de consumo. Portanto, o proprietário pode escolher a quem locar e, inclusive, preterir quem tenha um cachorro. Já o condomínio não pode proibir, pois manter o animal dentro de uma unidade é o exercício regular do direito de propriedade e não será regulado pelo condomínio. No caso, o inquilino não tem o direito de propriedade: este é do locador, que poderá limitar a manutenção de um animal em seu próprio imóvel.
5.Pagamento de IPTU
É de responsabilidade do proprietário, conforme lei. Porém, as partes podem ajustar de forma diversa e a obrigação passar a ser do inquilino.
6.Vencimento do contrato
A lei diz que o contrato, uma vez vencido, passa a vigorar por prazo indeterminado. Então o que vence é o prazo determinado, pois o contrato continua em vigência por prazo indeterminado. Porém, a relação fica mais frágil, uma vez que o imóvel pode ser pedido pelo proprietário a qualquer momento mediante notificação de 30 dias para desocupação.
7.Correção de contratos
A lei não estipula um índice para a correção de contratos, estipula periodicidade. Que, em geral, é IGPM, IGP ou IPC. Pela força da Lei 9069/95, a periodicidade de reajustes dos aluguéis só pode ser anual.
8.Locar por prazo menor de 30 meses
Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com o prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação se prorroga por tempo indeterminado. O imóvel pode ser retomado em alguns casos, como, por exemplo, acordo entre as partes e falta de pagamento.
9.Venda do imóvel em aluguel
A lei estipula que o contrato registrado precisa de concessão do direito de preferência. Ou seja, o locatário tem preferência para comprá-lo e requer averbação prévia do bem. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou depositar o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis. É importante salientar que o contrato de locação deve estar averbado por pelo menos 30 dias antes da alienação do imóvel.
10. Obras ao deixar o apartamento
O contrato de locação diz que o locatário deve cuidar e zelar pelo imóvel como se fosse sua propriedade. E devolvê-lo no mesmo estado em que recebeu para morar. Até porque é proibido modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador. De qualquer forma, para se evitar problemas ao término da locação, é importante que todas as questões estejam dispostas no contrato. É importante fazer uma vistoria fotográfica além da vistoria por escrito, que deve ser assinada pelas duas partes.
