O número de distritos em contratos de compra e venda de imóveis cresceu mais de 40% nos últimos três anos em Goiás, segundo dados da Associação das empresas do mercado imobiliário de Goiás (Ademi). Os números seguem uma tendência nacional, em que o índice chega a 43%. Por isso, é importante ficar cada vez mais atento em relação a negociação que é feita antes de fechar a aquisição do imóvel.
O advogado Diego Amaral, presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da Ordem dos Advogados do Brasil - Seção Goiás (OAB-GO), explica que não existe uma lei que estipula o valor a ser descontado no ressarcimento ao cliente em caso de desistência. No entanto, a jurisprudência calcula algo entre 10% a 25%, mais o valor da entrada.
"É um jogo sem regras. Existem percentuais de até 40%, o que é abusivo. A média que os tribunais têm definido até 25% como razoável", explica.
Quero fazer um distrato de um lote e a imobiliária quer pagar em dois anos. Porque não pagar à vista?
- Sobre esse caso, além dos valores, tem a forma de devolução. Hoje em dia, existe a súmula 543 do STJ que regulamenta essa forma de devolução e fala que deve ser devolvida em uma única vez descontados os valores contratuais devidos.
Comprei um apartamento na planta e a entrega demorou. Fiz o distrato e um acordo com a imobiliária, mas somente duas parcelas foram pagas. O que devo fazer?
- Tem que ajuizar uma ação requerendo o cumprimento desse distrato, inclusive com aplicação de multa contratual em desfavor da imobiliária ou construtora.
Dá para fazer desistência do Minha Casa, Minha Vida depois de um ano pagando o financiamento?
- Dá sim. No caso do Minha Casa, Minha Vida, tem algumas peculiaridades. Ele pode perder o benefício de comprar outro imóvel pelo programa.
Se alguém comprar um imóvel, paga metade do valor e houver a desistência, existe perda financeira?
- Sem dúvida nenhuma. Ela é variável. Não existe legislação que determina o percentual de retenção. Inclusive, existe projeto de lei na Câmara Federal discutindo esse percentual. Hoje, nós temos como cabível de 10% a 25% do que a pessoa pagou. Mas a perda da entrada.
Já tentei entrar em contato com a empresa para fazer o distrato, mandei e-mail três vezes, não atendem ligação. Estou enfrentando uma grande dificuldade. O que posso fazer?
- Notificar a empresa extrajudicialmente para que tenha as primeiras respostas. Se não forem de acordo com que a jurisprudência e a legislação estabelecem, ajuizar uma ação para rescindir o contrato.
A construtora não entregou o apartamento na data prevista, há dois anos. Ele parou de pagar e a construtora disse que se ele não fizer o distrato vai ter que pagar os honorários do advogado. Quais meus direitos?
- Nesse caso, pode ocorrer a rescisão contratual por culpa do vendedor. Ele tem que solicitar toda devolução do que ele pagou já que a culpa não foi dele. Inclusive com aplicação de multa, geralmente prevista em contrato.
A imobiliária me forçou a fazer um acordo e os juros ficaram muitos altos. Para não perder o imóvel, eu aceitei, mas posso entrar com uma revisional?
- Até pode, mas vai ser complicado ter êxito porque ele aceitou o distrato. Deveria ter verificado a situação antes.
Não consigo pagar o lote que comprei. O que devo fazer?
- A orientação é tentar uma renegociação com a imobiliária ou construtora, esticando o prazo de pagamento ou suspendendo parte do pagamento para um período futuro.
Meu sogro está fazendo um tratamento de câncer há um ano e em função disso deixei de pagar prestações de um terreno. Quais são meus direitos?
- O que pode fazer é distratar o contrato para que seja recebido o que está previsto em contrato.
Dei entrada na imobiliária para comprar um imóvel, mas o financiamento não foi liberado. O valor total é reembolsável?
- Total não. A responsabilidade do financiamento é sempre do cliente comprador. Se por algum motivo o crédito não foi aprovado, poderá ocorrer a rescisão contratual via distrato com as penalidades do contrato, geralmente a perda da entrada mais o percentual de retenção.
Comprei um lote em sociedade com minha irmã, mas o marido dela está dando trabalho para pagar. Tem alguma forma de eu pagar apenas a parte do contrato que compete a mim, uma vez que ele está no nome de nós duas?
- Infelizmente não. Como adquiriram o imóvel de forma conjunta, elas são solidárias. Se uma não pagar, a dívida recai sobre a outras
Comprei um apartamento particular, mas o dono anterior o financiou pela Caixa. Tem como desistir do negócio?
- Tem como desistir, precisa ver o que há no contrato entre eles.
Devolvi o lote e a imobiliária disse que devolveria o dinheiro, em parcelas, depois que o revendesse. Isso faz um ano. Está certo?
- Pela súmula 543 do STJ, estabelece a devolução imediata. Agora se isso foi acordado em contrato e depois distratado com essa previsão, houve autonomia de vontade das partes. Aquilo que o particular se comprometeu a efetivar é muito complicado voltar atrás.
Esposa faleceu em 2013 e deixou um lote com prestações a vender. O herdeiro é uma criança com autismo. O que devo fazer?
- A situação é a mesma. Exista a possibilidade de rescisão de contrato. Vai incorrer as penalidades previstas no contrato e ela perderá o imóvel
Tinha um financiamento e quando o fiz, tinha minha renda e da minha esposa. Agora ela ficou desempregada. Tem como reduzir o valor da parcela?
- Geralmente sim. Via acordo com a imobiliária.
