Nos últimos anos a preocupação dos brasileiros com investimentos que ampliem a renda mensal ou sirvam como uma reserva financeira para o futuro cresceu consideravelmente. Porém, o receio em relação à instabilidade econômica levou muita gente a desistir de modalidades mais arrojadas para apostar em aplicações mais seguras (ou conservadoras, como se fala no jargão econômico), a exemplo da compra de um segundo imóvel para vendê-lo após um período de valorização ou para alugá-lo como forma de garantir uma renda fixa mensal. Apesar de os imóveis serem considerados como um investimento sólido, especialistas do mercado imobiliário apontam que não há receita pronta para o sucesso, os rendimentos da modalidade estão sujeitos a uma série de variáveis que devem ser analisidadas com cautela para que um horizonte de ganhos não se converta em um cenário de dívidas e frustração.
O primeiro passo para a escolha mais acertada é a de avaliar a viabilidade da compra no momento de vida em que o investidor se encontra. Foi o que fez a aposentada Cida Bastos. Ela iniciou o planejamento para investir em um apartamento para locação. "Para minha geração, imóvel sempre foi sinônimo de um investimento seguro. Apesar de estar familiarizada com outras formas de aplicação, vi na possibilidade de adquirir um apartamento e disponibilizá-lo para aluguel como uma boa oportunidade, já que o preço que paguei foi abaixo do valor atual de mercado, o que já é um ganho", diz. "Além de fato que no atual momento da minha vida tive uma chance de resguardar um patrimônio para a minha família", completa. Cida admite que no comparativo com outras modalidades de aplicação o imóvel pode não ter o melhor dos rendimentos, mas que não se arrepende, já que o apartamento conta com grande procura graças à localização. E que o valor venal da unidade tem crescido ano após ano, atendendo as expectativas do seu planejamento inicial.
Cálculo - Para se ter uma noção efetiva se o imóvel é realmente a melhor escolha de investimento, é preciso comparar as perspectivas de rendimentos da locação com outros tipo de aplicação, como o Certificado de Depósito Bancário (CDB), Letra de Crédito, Previdência Privada, Tesouro Direto, Certificado de Operações Estruturadas, éconforme orienta o educador financeiro e colunista do CORREIO, Edisio Freire. "Calcular a perspectiva de rentabilidade é fundamental, principalmente para aquele que busca ter o imóvel como fonte de renda mensal ou plano de previdência, pois é bem provável que uma aplicação no sistema financeiro seja mais vantajosa", afirma.
Na comparação com o CDB, por exemplo, ele cita que se o investidor que colocar um imóvel no valor de R$ 300 mil, com o preço do aluguel correspondente a 0,5% do seu valor total, receberá R$ 1,5 mil por mês, isso descontando a taxa paga à imobiliária e a tributação de 27,5% para Pessoa Física. Em contrapartida, o CDB, investimento de baixo risco, que rende aproximadamente 0,8% mensalmente, faria os R$ 300 mil renderem R$ 2,4 mil líquidos, com o desconto da tributação de 22,5% no início do investimento e terminando após 2 anos em 15% do IRPF.
Variáveis - Para quem fez os cálculos comparativos e optou pela compra do imóvel, a orientação dada pelo corretor imobiliário Cleber Fonseca é a de prestar atenção a aspectos funamentais para não errar na hora de fehcar o negócio. "O primeiro ponto é observar o mercado imobiliário. É importante notar que o mercado está apresentando uma certa timidez, os bancos estão sendo mais rígidos em relação à liberação do crédito e por isso o cenário de venda não está tão propício como há alguns anos", ressalta. "Com essa falta de liquidez, quem quer vender pode acabar com o imóvel encalhado, atraindo para si uma grande frustração", avisa.
No caso do investidor que tem como meta colcar a unidade adquirida para locação, é necessário estar atento a aspectos como gastos agregados e à possibilidade de valorização da unidade. "Ao disponibilizar o imóvel para aluguel, o proprietário deve lembrar das taxas que serão pagas à imobiliária, possíveis custos com reformas e a perspectiva de arcar com custos como taxa condominial e IPTU durante os períodos que o imóvel estiver desocupado", cita. O corretor prossegue: "Tanto na locação quanto na especulação (compra para a revenda) é aconselhável pesquisar sobre o potencial de valorização da área na qual o imóvel está localizado, se o poder público prevê melhorias para a região que aumentarão o valor venal ou de aluguel daquela unidade".
Se for do interesse do investidor potencializar os rendimentos com feitos com a compra de um imóvel - seja na venda ou no aluguel- outra opção apontada por especialistas como acertada é a de utilizar o valor arrecadado em aplicações no sistema financeiro. Assim, o investidor terá uma carteira diversificada, com certa blindagem a riscos e com a perspectiva de crescimento exponencial de ganhos.
Construtoras disputam investidores - Apesar de representar apenas cerca de 20% de participação nos negócios do mercado imobiliário soteropolitano - segundo as empresas consultadas pelo CORREIO - o público que busca imóveis para investimento ocupa posição de destaque junto às construtoras e incorporadoras. Para a sócia da JVF Juliana Oliveira, os investidores já começam a disputar espaço com o público que busca primeira residência, e a principal estratégia para assegurar o negócio com esse público é investir em localizações consolidadas.
"Apesar dos nossos últimos empreendimentos serem voltados para o perfil de clientes que buscam uma primeira moradia própria, percebemos que o bairro do Cabula tem atraído os olhares de investidores que enxergam um futuro promissor no bairro. Esse percentual já gira em torno dos 20%", diz.
No caso da Civil Empreendimentos, além da localização, a estrutura dos imóveis deve se adequar às novas demandas por aluguel. "Buscamos oferecer produtos diferenciados, com excelente localização. Essas características agregam uma tendência de valorização após a aquisição, facilidade de locação dentro da crise e valor acima do mercado fora dela", afirma. "Como exemplo disso, temos o Jazz, composto de apartamentos de 1 suíte, cujo lavabo oferece privacidade e conforto para locação de longo prazo e de temporada", completa.
Convivendo com um constante mercado de investidores, o diretor da Prima Empreendimentos, Luciano Carneiro, diz que a procura vem crescendo, principalmente por parte do público de fora da Bahia. "É comum que o turista que passa temporada na região acabe investindo na compra de um imóvel, principalmente os paulistas. Esse cliente é de grande importância, pois compra à vista", diz.
Faça o seu investimento valer a pena - Compare Antes de optar pelo imóvel, compare a perspectiva de rentabilidade com outras modalidades de aplicação de perfil conservador ou não. Alguns exemplos indicados pelo educador financeiro Edision Freire são: CDB, Previdência Privada, Letra de Crédito, Tesouro Direto, COE, Fundos Multimercados e até mesmos fundos de ações. Examine bem as taxas de juros e confirme se a aquisição de um imóvel é realmente a melhor alternativa para você e para o seu planejamento, tanto sob aspectos positivos como negativos.
Mercado - Existem dois perfis de investidor de imóveis, o especulador e o administrador. O primeiro compra a unidade por um preço abaixo do mercado e vende após a valorização. O segundo adquire o imóvel com finalidade de locação. Nos dois casos é importante estar atento à situação do mercado e analisar qual tipo de negociação é mais favorável para a conjuntura presente. Verifique a situação de liquidez e liberação de crédito por parte de instituições bancárias. Caso as vendas estejam fracas, pode ser uma boa opção manter a unidade alugada até que uma boa proposta de venda seja apresentada.
Valorização - Fique de olho nas benfeitorias que o município prevê para o local onde você está planejando investir. Avanço no processo de urbanização do bairro e qualidade na prestação de serviços públicos são certeza de aumento no valor do imóvel. A mesma lógica se aplica para o processo de saturação dos bairros vizinhos, já que a tendência é que novos empreendimentos e comércio e serviços avancem para o local que você planeja escolher, ampliando o leque de oportunidades, tanto na venda quanto na locação.
Manutenção - Assim como o primeiro imóvel, a unidade onde você investe pode precisar de melhorias e renovações, sobretudo no período que suscede a saída de um inquilino. Mantenha uma reserva financeira disponível para benfeitorias, essa quantia pode ser construída através da poupança, guardando uma porcentagem do aluguel mensal, fato que lhe salvará de gastos imprevistos no seu orçamento normal.
