Provocados pelas incorporadoras, os bancos estão trabalhando para lançar novas formas de cobrança para o crédito imobiliário pessoa jurídica, atrelando a taxa de juros ao rendimento da poupança ou ao Certificado de Depósito Interbancário (CDI).
O movimento foi iniciado pelas instituições financeiras antes da crise, mas ganhou celeridade diante da expectativa de que essas empresas devem passar por um período financeiro mais delicado em meio à queda de vendas e lançamentos causada pela pandemia de covid-19.
O banco mais avançado é o Itaú Unibanco, que tem uma linha atrelada à poupança pronta para ser lançada em junho, para a qual destinará recursos das cadernetas. Já o Bradesco prevê oferecer em 60 dias para as incorporadoras um crédito com o juro atrelado à variação do CDI, usando recursos próprios. O Santander disse que estuda as novas oportunidades, assim como a Caixa Econômica Federal.
Existe a expectativa de que essas novas formas de cobrança de juros possam vir a ser estendidas também ao crédito imobiliário para as pessoas físicas, o que está no radar dos bancos, mas ainda distante de ser colocado em prática.
"Com os níveis de taxas de juros que temos hoje, há espaço para trabalhar os indexadores e atender melhor as incorporadoras", diz Leandro Diniz, diretor de empréstimos e financiamentos do Bradesco, que tem 800 obras financiadas pelo país. "Muitas delas, com capital aberta, se sentem confortáveis em trabalhar com o CDI, por exemplo."
Da forma como o mercado funciona hoje, na linha conhecida como Plano Empresário, os bancos cobram das incorporadoras a taxa referencial (TR) mais um juro fixo, o que ficou conhecido como "TR Mais". Como a TR está próxima de zero, essa forma de cobrança acaba sendo prefixada, não oscilando conforme as condições econômicas ou o custo de captação da poupança.
A nova proposta dos bancos, que ganhou o nome de "Poupança Mais", inclui a cobrança de um juro fixo mais o rendimento da poupança. Como o retorno das cadernetas varia conforme a Selic, o cliente teria uma taxa pós-fixada à disposição.
Hoje, no caso de Selic igual ou abaixo de 8,5% ao ano, o rendimento da poupança equivale a 70% do juro básico mais TR. Acima disso, o rendimento segue em TR mais 0,5% ao mês, ou 6,17% ao ano. Portanto, o novo indexador em discussão para incorporadoras irá variar, para cima ou para baixo, de acordo com o nível da Selic, limitado a um teto.
"Com o juro para baixo, a incorporadora vai pagar menos e, para cima, pagar mais, mas até o limite do rendimento da poupança", explica Luiz França, presidente da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). "Para o banco, não há risco porque ele está vinculando a taxa de juro ao seu custo de captação da poupança." A associação teve conversas recentemente sobre a modalidade com o Ministério da Economia, o Banco Central e os bancos públicos e privados.
Dados da Associação Brasileira das Empresas de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) mostram que, no ano passado, os bancos emprestaram às incorporadoras R$ 20 bilhões com recursos da poupança. No primeiro quadrimestre deste ano, o volume chegou a R$ 5 bilhões. Segundo a Abrainc, a taxa de juro média está em 8% ao ano.
Fontes disseram ao Valor que as modalidades serão oferecidas como mais uma opção aos clientes, que devem levar em consideração sua perspectiva para a economia e a variação da taxa básica de juro antes de contratar a operação. As instituições financeiras, por sua vez, farão a análise do risco de cada projeto, assim como já é realizado no mercado, para determinar o custo de cada operação liberada aos clientes.
