A combinação de crise econômica e juros no menor nível da história - atualmente em 2,25% ao ano - deu novo fôlego ao mercado de leilões de imóveis. Segundo a Associação da Leiloaria Oficial do Brasil, houve aumento de ao menos 25% no número de certames este ano.
O aumento da procura é resultado da busca por preços mais em conta, que podem chegar a 50% do valor real de compra, e de diversificação de investimentos para os que não convivem bem com o sobe-e-desce da Bolsa.
O aumento da oferta de imóveis em razão da inadimplência também contribui. Até mesmo fatores comportamentais deram um empurrãozinho para o setor.
Com o isolamento social dos que podem ficar em casa, saiu de cena a peregrinação em busca da casa própria e comprar um apartamento de forma virtual deixou de ser um entrave. Segundo leiloeiros, as vendas fechadas cresceram mais de 30% no ano.
- Temos desde o investidor que está fugindo da volatilidade da Bolsa até a pessoa que está à procura de um lugar para morar. A flexibilidade dos bancos no financiamento imobiliário para leilões favorece a compra. Atualmente, é possível arrematar um imóvel em leilão financiando 90% do valor e dividindo em até 420 vezes - disse Fernando Cerello, leiloeiro da Mega Leilões.
Com juros a 2,25% ao ano, a caderneta de poupança já rende mais do que boa parte dos fundos de renda fixa, o que faz, segundo analistas, com que o investidor busque alternativas para ampliar seus ganhos.
Para Henri Zylberstajn, CEO da Sold Leilões, empresa do Grupo Superbid, o isolamento social dos que podem ficar em casa em razão da pandemia aumentou o interesse do consumidor.
- Nos últimos 90 dias, a população ficou em casa, e mais pessoas estavam disponíveis para buscar ativos com boas oportunidades de preço, no caso, os imóveis - afirmou Zylberstajn, destacando que a empresa registrou 74% de aumento no número de leilões de imóveis de janeiro a abril na comparação com igual período do ano passado e alta de 33% nas vendas.
O aumento da oferta é resultado direto da crise. Segundo Zylberstajn, 80% dos imóveis fazem parte da carteira dos bancos, retomados depois que os compradores não conseguiram pagar o financiamento, ou usados como garantia para a quitação de dívidas. Os 20% restantes são de incorporadoras. Neste caso, podem integrar o estoque da empresa ou ter retornado ao portfólio em razão da inadimplência.
Atenção aos detalhes
A maioria das propriedades é formada por imóveis residenciais, como casas, apartamentos, flats e terrenos. Mas 33% deste segmento são edificações rurais ou comerciais (galpões, salas, concessionárias, agências, prédios, terrenos ou fazendas).
Para quem atua no setor, a tendência é de alta nos próximos meses. Patrícia Curvelo, diretora da InvestMais, avalia que o movimento mais forte das instituições financeiras deve ocorrer no segundo semestre, em razão da crise:
- O banco teve de fazer concessões por conta da pandemia, com a suspensão da cobrança das parcelas de financiamento. E como tem este patrimônio parado, precisa se desfazer para fazer caixa, levando a leilão em condições agressivas e preços reduzidos.
Para Zylberstajn, da Sold, a partir do próximo mês já haverá alta considerável:
- Muitas pessoas perderam seus empregos, tiveram queda na renda, são autônomos... Certamente deixaram de pagar as parcelas. Como o processo para um imóvel ir a leilão normalmente leva de três a seis meses, a partir do próximo mês um volume maior de ativos imobiliários já deve ir a leilão.
Em maio, o bancário Luis Dutra comprou uma casa em São José do Rio Preto (SP) e economizou 25% em relação ao valor de mercado do imóvel. O processo foi rápido - o imóvel estava desocupado - e ele já está de mudança com a família.
- Em média, a cada dois anos, mudo de cidade. Então comprei para morar agora e como investimento a longo prazo - disse ele, que destacou a importância de uma pesquisa aprofundada antes da operação. - O leilão atrai por conta do preço reduzido, mas é preciso calcular custos como possíveis obras.
Opção para vender rápido
Já o pintor de carros José Costa dos Anjos arrematou seu segundo imóvel em leilão, uma casa em São Bernardo do Campo (SP). Mesmo com a necessidade de reforma, a operação ficou 60% mais barata do que a avaliação do bem.
Para especialistas, se o imóvel estiver ocupado, porém, é preciso atenção redobrada.
- Muitas vezes este processo de desocupação demora 12 meses ou mais, pois quem está no imóvel cria dificuldades para sair em definitivo - explicou Sabrina Marcolli Rui, advogada em direito imobiliário.
Outro ponto de atenção é a análise do edital do leilão, que descreve se o imóvel tem dividas que deverão ser pagas ou se já estão quitadas.
Para Vicente Paulo, presidente da Associação da Leiloaria Oficial do Brasil, quem tem pressa em se desfazer do imóvel já começa a olhar esse mercado como opção para venda:
- Quando o proprietário não tem tempo de esperar e precisa de liquidez imediata, o leilão é bom negócio. O valor é determinado na hora.
Um exemplo é a parceria entre o portal Imovelweb e a VIP Leilões. Quem anuncia tem a possibilidade de leiloar o imóvel. Há mais de 2.200 no portal nesta situação.
- A pessoa que anunciou e não vendeu tem a possibilidade de leiloar o imóvel usando as plataformas da VIP Leilões - explica Tiago Galdino, diretor financeiro do Imovelweb.
