sexta-feira, 31 de julho de 2020
Fundos imobiliários residenciais ganham espaço na Bolsa, com foco em aluguéis, incorporação e compra e venda
O mercado de fundos imobiliários negociados em Bolsa não para de se transformar. Se de um lado o lançamento de carteiras antes focadas em agências bancárias têm perdido espaço, de outro, novos segmentos começam a ganhar fôlego.
Esse é o caso dos fundos com foco no mercado residencial, que podem abranger a incorporação de novos edifícios, a compra e venda de imóveis e a renda gerada pelo aluguel das unidades.
Existem hoje na Bolsa 19 fundos imobiliários com foco no mercado residencial, de acordo com dados do site "Clube FII". O número representa uma pequena fração dos 273 fundos com cotas negociadas na B3.
Grande parte desses produtos de nicho têm baixa liquidez, o que abrange, inclusive, um dos fundos com maior patrimônio, o Loft I (LOFT11B), com R$ 233,3 milhões e pouco mais de 200 cotistas.
No grupo dos fundos imobiliários residenciais com maior volume diário médio neste ano, destaque para o Mérito Desenvolvimento Imobiliário I (MFII11), com giro médio diário de R$ 701 mil e patrimônio líquido de R$ 280,6 milhões, e o MAC FII (DMAC11), com volume de R$ 123,5 mil e tamanho de R$ 107,7 milhões. Juntos, os fundos possuem cerca de 23 mil cotistas.
Além do avanço da tecnologia, com a maior possibilidade de compra, venda e aluguel de imóveis por meio de plataformas online - segmento que, inclusive, foi ampliado em meio à pandemia -, gestores ressaltam que o ambiente de juros baixos têm favorecido o investimento no mercado imobiliário residencial, com menores taxas de financiamento e uma demanda por maior diversificação dos portfólios.
O mercado também tem percebido uma mudança no perfil do consumidor, que tem se refletido nas estratégias de renda, via receita dos aluguéis de apartamentos.
Se antes a casa própria estava entre os principais desejos dos brasileiros, agora esse objetivo vem se transformando, segundo os gestores, com as pessoas mais interessadas em aluguéis e atentas a opções flexíveis de moradia, com menos burocracias para contratos de pequena duração, por temporada.
Novo fundo na B3
Nesta semana, o investidor se deparou com um novo produto do gênero residencial, com a estreia na B3 do Loft II (LFTT11), na segunda-feira (27).
Com foco em compra, reforma e venda de apartamentos usados, o fundo opera com imóveis com áreas de 20m² a 300 m², nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro, e se soma a outro fundo do grupo, o Loft I (LOFT13B), lançado em 2019 com a mesma estratégia, mas com foco exclusivamente na capital paulista.
"Investidores estão percebendo que muitas famílias estão repensando os lares, o jeito como querem morar. Há ainda os fatores macroeconômicos, como os financiamentos em patamares inéditos, com a Selic baixa", afirma Mate Pencz, co-fundador da Loft.
Diferentemente do mercado de incorporação, diz, que demora de três a cinco anos para construir o imóvel, o período entre a compra e a venda pode levar de um a seis meses no fundo da Loft, dependendo do tamanho e do perfil do espaço, o que aumenta o giro do portfólio.
Atualmente, a carteira do Loft I conta com 200 apartamentos, com um retorno anual estimado de até 7% ao ano.
Netflix imobiliária
Com foco em imóveis para renda, isto é, que se beneficiem do aluguel dos apartamentos, o fundo residencial Housi (HOSI11) foi lançado em março deste ano, dias antes de a crise do coronavírus atingir em cheio o Brasil.
Por conta da pandemia, a opção da gestão foi por segurar o montante captado, com o intuito de buscar melhores oportunidades para alocá-lo, conta Alexandre Frankel, CEO da Housi. Segundo ele, o fundo está mapeando ativos neste momento.
Diferentemente da Loft, que compra e vende imóveis, a estratégia é adquirir prédios inteiros para locar as unidades. A gestão da propriedade, por sua vez, fica com a plataforma Housi, que cuida da renovação dos apartamentos e das locações.
De olho em uma mudança do comportamento do consumidor que não quer se descapitalizar, o objetivo do fundo é prover moradia por assinatura, o que Frankel chama de "Netflix do mercado imobiliário", em que a pessoa pode escolher por quanto tempo deseja ficar.
O imóvel, quando alugado, já está mobiliado e com despesas como água, energia, internet, televisão por assinatura, limpeza semanal e canais de streaming inclusas.
"Todo mundo ainda pensa em moradia como a venda de um espaço físico, um tijolo. Mas ela tem que ser pensada de uma forma integrada, com tecnologia e serviços. É isso que vai fazer toda a diferença entre os imóveis inteligentes e aqueles estáticos, que vão ficar no passado", diz.
Aluguel como tendência
Compartilhando da ideia de maior "flexibilidade" para o novo tipo de consumidor, a estratégia de locação por temporada também será aproveitada pela Rio Bravo em seu novo fundo de imóveis residenciais, ainda em desenvolvimento.
Além de prédios prontos, terrenos e ativos em desenvolvimento, o fundo poderá comprar qualquer tipo de veículo que tenha como finalidade o financiamento de empreendimentos imobiliários.
Durante o programa "Fundos Imobiliários" do professor do InfoMoney Arthur Vieira de Moraes, Felipe Rosa, gestor da Rio Bravo, contou que, além de deter o domínio dos prédios em que alugam as unidades, visando a melhor gestão do ativo, o fundo fará parceria com incorporadoras, de forma que os produtos possam nascer preparados para esse tipo de operação.
Eduardo Malheiros, CEO da Habitat, gestora que administra fundos de CRI residenciais, tem uma visão otimista em relação aos novos modelos de fundos residenciais, como os de aluguel de curta duração, que, segundo ele, têm grande chance de deslanchar, dados os menores riscos embutidos.
"Se olharmos para o mercado americano, os fundos residenciais representam uma fatia grande do total e são considerados mais defensivos. É interessante que geralmente esses fundos têm dividendos mais baixos, porque o valor das cotas é maior", afirma.
Nos EUA, o setor de REITs residenciais é um dos que têm maior valor de mercado na indústria de fundos listados em Bolsa, com US$ 154,5 bilhões, em 30 de junho.
Atenção aos riscos
Por mais que os especialistas sigam otimistas com o segmento, ainda há dificuldades para seu desenvolvimento no país e riscos a serem ser considerados.
Daniel Caldeira, sócio da gestora Mogno Capital, se diz ainda muito cético com a estratégia de FIIs residenciais no Brasil e se preocupa com aspectos legais, com o que considera uma maior proteção de locatários em caso de necessidade de despejo quando há inadimplência contínua.
Outro desafio, segundo Caldeira, reside na maior complexidade de administração. Enquanto em uma laje corporativa, por exemplo, pode haver 30 inquilinos, de 30 empresas distintas, ao lidar com apartamentos, o gestor pode se deparar com centenas ou milhares de inquilinos pessoas físicas.
Custos "extras", como gastos com reformas ou pintura dos apartamentos, devem ser colocados na ponta do lápis, uma vez que podem pressionar os rendimentos dos fundos. "Tem que colocar na conta também as taxas de vacância e inadimplência", diz.
Ele cita como exemplo a plataforma QuintoAndar, que gastou R$ 50 milhões com o atraso de aluguéis dede o início da pandemia, e um total de R$ 200 milhões desde o começo do negócio, em 2015, até 21 de julho deste ano.
"Espero que a classe ganhe tamanho, porque seria mais uma opção para o mercado, mas a dinâmica é muito complicada. Tenho dúvida se os fundos vão conseguir entregar margens ao longo do tempo por conta das reformas com os imóveis", assinala o sócio da Mogno Capital.
Malheiros, da Habitat, conta que, na indústria de CRIs residenciais, o "fundo do poço", com maior inadimplência, foi em abril, com uma melhora a partir de então.
Nos dois fundos da gestora, que possuem juntos 30 papéis, o retorno médio está na casa dos 10,5% ao ano, diz. "Caiu um pouco desde o começo da crise, mas ainda assim é bastante alto em um cenário de CDI caindo para 2%."
Diferentemente dos fundos de lajes e galpões, por exemplo, em que a localização é um critério importante de análise, nos residenciais, é preciso ter um bom operador, assinala Malheiros.
Segundo ele, nos EUA, há grandes empresas que são responsáveis pelo aluguel residencial, uma figura especialista que ainda falta no mercado local. "O mais importante é saber a capacidade do operador de negociar com as outras famílias e ser experiente. E ainda não deu tempo de essa figura se desenvolver muito no Brasil."
InfoMoney, Mariana Zonta d'Ávila, 31/jul
quinta-feira, 30 de julho de 2020
De puxadinho em prédio a escritório em encosta
Permissão para regularizar construções em áreas formais vizinhas a favelas, para a abertura de lojas em andares térreos de prédios residenciais de parte da cidade e para atividades comerciais em 10% do espaço de clubes das zonas Norte e Oeste estão entre as 13 emendas incluídas no chamado Projeto dos Puxadinhos, aprovado no início da madrugada de ontem pela Câmara Municipal.
O texto, que muda temporariamente regras urbanísticas do Rio, foi votado ao fim de uma sessão que durou seis horas. Mesmo com alterações na proposta original da prefeitura, a iniciativa voltou a receber uma enxurrada de críticas de urbanistas e vereadores da oposição. O Ministério Público do estado, que viu ser revogada uma liminar que paralisava a tramitação do projeto, informou já estar avaliando outras medidas para tentar impedir a sanção da lei.
O Projeto de Lei Complementar (PLC) do Executivo foi aprovado por 29 votos a 19 (três a mais que o necessário), com três abstenções. A pedido da prefeitura, que temia uma nova decisão judicial desfavorável, foi incluído às pressas na ordem do dia da Câmara. Se for sancionada, a lei dá prazo de 60 dias para quem construiu ou quer fazer obras fora dos padrões urbanísticos atuais apresentar um requerimento e outros 30 para quitar à vista uma contrapartida a ser fixada.
É exigido somente que as alterações estejam enquadradas na nova legislação. O município acena com um desconto de 40% em cima do valor a ser avaliado por técnicos. A secretária de Urbanismo, Fernanda Tejada, estima arrecadar R$ 600 milhões com a nova mais-valia.
De casas a pequenos hotéis
Pelo projeto, casas erguidas acima das chamadas cotas 100 e 60 (metros acima do nível do mar), poderão virar pequenos hotéis, asilos ou escritórios, desde que o tamanho permaneça o mesmo. Nas chamadas franjas de comunidades - áreas formais coladas às favelas, não preservadas - também será permitida uma mudança de uso, de residencial para misto ou comercial. Poderão ainda ser regularizadas construções que, mesmo em desacordo com o gabarito atual, estejam na média das quadras. Emendas, no entanto, limitaram algumas das mudanças a determinadas áreas da cidade.
- Cariocas, apertem os cintos porque o planejamento urbano sumiu. É tudo irracional e vergonhoso - reclamou o arquiteto e urbanista Washington Fajardo. - A prefeitura vai ganhar muito pouco, e a cidade vai perder demais.
Professor da UFF e conselheiro do Instituto dos Arquitetos do Brasil, Pedro da Luz disse que o projeto representa "um desmoronamento do sistema de planejamento da cidade":
- Não entendo o açodamento. Aproveitaram a pandemia para aprovar uma lei que vai ser muito prejudicial ao Rio. Ela nada mais é do que mensagem de que, agora, vale tudo.
A secretária de Urbanismo defendeu a iniciativa:
- Vamos respeitar áreas preservadas e os gabaritos. Qualquer obra acima da Cota 100 continua precisando de autorização do Iphan (Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional).
Sanção na íntegra
Vereadores da oposição se manifestaram de forma indignada. Em vão.
- Esse é o projeto mais louco que já foi apresentado na Casa - afirmou a veterana Rosa Fernandes (PSC).
Ex-aliado do prefeito Marcelo Crivella, Paulo Messina (MDB) disse que o projeto é um aviso de "pagou, construiu". Ele prevê "mais desorganização urbana no Rio". Por sua vez, Paulo Pinheiro (PSOL) descreveu a iniciativa do Executivo como uma "atitude irresponsável":
- É uma pandemia urbanística, cujos efeitos serão sentidos pelos cariocas por mais tempo que a Covid-19.
Líder do governo, Doutor Jairinho (Solidariedade) rebateu:
- A proposta é uma reunião de vários projetos que tramitam na Câmara.
O projeto emendado ainda será analisado pela prefeitura, mas Jairinho e Fernanda Tejada acreditam que será sancionado sem vetos.
O que pode se fazer em 60 dias
Como participar
Os interessados em recorrer às novas medidas têm até 60 dias, a contar do lançamento do sistema de requerimento on-line, para apresentar seus pedidos. Pode aderir quem não quitou a contrapartida já calculada na vigência de lei anterior (192/2018) e o morador do Rio que quer regularizar uma construção ou licenciar uma obra nova.
Taxa
Sobre o valor calculado por técnicos da prefeitura, será dado um desconto de 40%. O pagamento deve ser feito à vista e em até 30 dias. Para as novas autorizações, o prazo começa a contar a partir da emissão do laudo.
Uso misto
Prédios residenciais poderão ter uso misto - ou seja, lojas - no andar térreo. A medida vale para os chamados Centros de Bairros 1 (principais corredores, como as ruas das Laranjeiras e Visconde de Pirajá, em Ipanema) e 2 (vias de serviço secundárias, como as ruas Corrêa Dutra e Dois de Dezembro, no Flamengo). Os condôminos precisam aprovar a mudança de perfil.
Apartamento de porteiro
Desde que seja no térreo, poderá ser transformado em sala comercial. Vale para Centros de Bairros 1 e 2. Também será exigida anuência dos condôminos.
Aumento de gabarito
O cálculo será pela média da altura da quadra onde fica o imóvel. Uma emenda estabeleceu que a medida não vale para a Zona Sul e trecho da Barra (Barrinha e Jardim Oceânico).
Puxadinhos
Autoriza acréscimo de um andar de cobertura, em prédios com três pavimentos ou mais. Vale para toda a cidade.
Subsolo
Poderá haver lojas de subsolo em vias que sejam dos Centros de Bairros 1 e 2.
Hotéis
O projeto permite a regularização de cerca de 20 hotéis planejados para a Olimpíada que não foram concluídos. Já o dispositivo que previa transformar hotéis em residências multifamiliares foi derrubado.
Franjas de encostas
Será permitida a mudança de uso residencial para misto e comercial em áreas coladas a favelas, num raio de até 200 metros. Uma emenda excluiu as áreas que estão nas regiões administrativas de Botafogo, Copacabana, Lagoa, Ilha do Governador e Rocinha, além da região de Irajá. Nas áreas permitidas, poderão ser construídos prédios de até dez andares, respeitando o gabarito do local. A medida não se aplica a áreas protegidas e é preciso ter rua de acesso à edificação. O terreno não pode ser irregular. Na região de Jacarepaguá, Barra, Recreio e adjacências, o imóvel só pode ter um pavimento.
Cotas 60 e 100
Será permitida a conversão de imóveis, desde que sejam mantidos os mesmos tamanhos. No lugar de uma casa, pode surgir um escritório, um asilo, um pequeno hotel etc.
Clubes
Um emenda permite que clubes nas zonas Norte e Oeste destinem 10% de sua área para atividades comerciais.
O Globo, Selma Schmidt, 30/jul
quarta-feira, 29 de julho de 2020
Entrada no cartão de crédito, IPTU, ITBI, registro e condomínio grátis, além do FGTS
Em tempos de "novo normal" com os clientes identificando necessidades com relação à compra do imóvel, construtoras aproveitam o momento para fazer campanhas. Entre os benefícios estão entrada parcelada ou paga no cartão de crédito, possibilidade de usar o carro e o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) na negociação, condomínio, IPTU, ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e registro grátis, além de mimos como armários planejados na cozinha, robô aspirador e assistente virtual (Alexa) para ajudar nas tarefas de casa. Há oportunidades dentro e fora do Minha Casa, Minha Vida.
Fora do programa, a Tegra promove até o dia 31 de julho ação de vendas para o East Side Méier, que tem previsão de entrega para março de 2021. Quem comprar uma unidade vai ganhar um robô aspirador e uma assistente virtual Alexa e terá entrada facilitada a partir de três parcelas de R$ 11 mil. O residencial terá dois blocos com 288 unidades, com opções de dois quartos e três quartos, todos com suíte, além de lazer completo e segurança. Entre os diferenciais estão o Espaço de Reparos, uma oficina com ferramentas de uso compartilhado; uma lavanderia com máquinas que permitem aos moradores lavar roupas fora dos apartamentos; uma área reservada para receber compras e encomendas; Car Wash, destinado exclusivamente para a lavagem de carros; e o Pet Fun, uma área segura e ao ar livre para animais de estimação, além de salão de beleza.
Já a Calçada promove campanha reunindo unidades residenciais e comerciais em diversos bairros da cidade. Entre os benefícios para o comprador estão seis meses de condomínio, IPTU grátis, armários planejados na cozinha, além de facilidades com a entrada (parcelamento, pagamento no cartão, e possibilidade de usar o carro e o FGTS na negociação). Nos empreendimentos prontos há opções de dois quartos a partir de R$ 370 mil, em frente ao estádio Nilton Santos (Engenho de Dentro). A empresa também tem oportunidades em bairros como Tijuca e Recreio dos Bandeirantes e opções na planta na Freguesia (Jacarepaguá) e no Jardim Botânico. "Com os índices econômicos favoráveis, o mercado imobiliário desponta como uma ótima alternativa para quem quer aplicar bem o próprio dinheiro. Diante deste aumento da demanda, preparamos as melhores oportunidades do mercado para compra de unidades prontas", conta Bruno Oliveira, gerente de Marketing e Relacionamento da Calçada.
Entrada parcelada em até 60 vezes
Quem pretende comprar um imóvel pelo Minha Casa, Minha Vida também vai encontrar ações para estimular o fechamento do negócio. A Jeronimo da Veiga, por exemplo, tem ofertas a partir de R$ 138.603, com parcelamento da entrada em até 60 vezes e ITBI e registro pagos pela construtora. Na Baixada Fluminense, há unidades prontas para morar e também empreendimentos em construção, como o Jardins, em Nova Iguaçu, e o Vista Park, este último em parceria com a CAC Engenharia, em Belford Roxo. "O mercado imobiliário na cidade do Rio ainda enfrenta dificuldades, mas o cenário não é o mesmo na Baixada Fluminense. Nova Iguaçu, por exemplo, é considerada uma das cidades mais prósperas da região e com a melhor qualidade de vida, e nós temos imóveis de alto e médio padrão e também Minha Casa, Minha Vida. Há opções para todos os públicos com condições muito favoráveis", afirma Mauricio Correa, diretor Comercial da Jeronimo da Veiga.
A Cury também tem mimo para os compradores de uma das unidades do lançamento do empreendimento em Nova Iguaçu. São 474 unidades a partir de R$ 164.900, lazer completo e segurança. Os clientes que adquirirem uma unidade ganharão piso laminado nos quartos, e poderão participar do programa de fidelidade "Chega Mais", em que a cada seis parcelas mensais consecutivas pagas em dia, uma é por conta da Cury.
O Dia online, Cristiane Campos, 29/jul
terça-feira, 28 de julho de 2020
Como será o urbanismo pós-coronavírus?
O desenho das principais metrópoles do mundo foi traçado conforme a ordem econômica e social — mas também pela catástrofe. O Grande Incêndio de Londres, em 1666, e o Terremoto de Lisboa, em 1755, por exemplo, definiram a paisagem destas capitais. O que a Covid-19 nos faz lembrar é o quanto pandemias também moldaram a arquitetura e o urbanismo. As cidades têm a marca das doenças que enfrentaram: dos bulevares abertos na Paris assolada pela cólera no século XIX ao Central Park criado para livrar o ar de Nova York de “miasmas”, passando pelo Bota-Abaixo de Pereira Passos, cujo pretexto para derrubar cortiços era livrar o Rio de surtos de varíola e febre-amarela — surtos realocados com seus moradores, aliás.
Hoje, é incontornável que arquitetos e urbanistas debatam quais serão as mudanças nas cidades e habitações após o impacto do coronavírus — futuros congressos devem se debruçar sobre a questão de criar espaços que conciliem residência, trabalho e escola sob o mesmo teto. Mas antigas novidades, como o saneamento básico e o arejamento de vias e construções, também são bem vindas. Em países como o Brasil, a ausência deles é inclusive obstáculo ao combate da Covid-19, como mostram estatísticas de contágio e mortes em áreas de moradias precárias.
— O home office pode ajudar a reduzir o trânsito e os deslocamentos, mas também aumentar a vida em bolhas, que já experimentamos no ambiente virtual — observa Guilherme Wisnik, arquiteto, ensaísta e professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP. — Pode haver uma mudança em relação ao ciclo que vivíamos, mais voltado ao compartilhamento, com espaços de coworking, imóveis do Airbnb.
A casa deixou de ser só dormitório e voltou a ser o centro do mundo, pondera Marcela Abla, copresidente do Instituto dos Arquitetos do Brasil no Rio (IAB-RJ):
— Compreendendo melhor a casa, podemos planejar melhor as cidades, que deveriam ser pensadas não para um habitante genérico, mas a partir das diferenças das pessoas que nelas vivem. Pensar questões sociais, etárias, raciais e de gênero também é urbanismo.
Romanos e modernistas
A relação entre o desenho das cidades e as questões sanitárias é tão antiga quanto a própria civilização. Como lembra o arquiteto e urbanista Augusto Ivan, autor de “Porto do Rio: Construindo a modernidade”, os romanos já pensavam na abertura para o sol e altura dos prédios nas cidades que construíam.
Pior epidemia da História, que dizimou meia Europa no século XIV, a peste bubônica trouxe medidas sanitárias praticadas até hoje, como quarentenas e proibições de viagens, e intervenções urbanísticas, diz o historiador Marcos Leitão de Almeida:
— Uma das intervenções que alteraram profundamente a paisagem urbana foi o surgimento de túmulos monumentais, que idealizavam nobres mortos pela doença.
Um das respostas mais recentes veio na arquitetura modernista. Seus espaços abertos, bem iluminados, com farta circulação de ar e uso de materiais mais fáceis de limpar foram um reflexo dos surtos de tuberculose no século XIX e princípio do XX — um bom exemplo são “as escolas ao ar livre” de Suresnes, na França.
No livro “X-ray architecture”, a espanhola Beatriz Colomina mostra que os modernistas foram influenciados pelos sanatórios que surgiam na Suíça, com suas superfícies brancas e paredes envidraçadas. Acusada de ser estéril, a arquitetura modernista é, na verdade, esterilizada.
Urbanismo comunitário
O arquiteto e urbanista Washington Fajardo aponta que algumas comunidades têm conseguido resultados melhores contra o coronavírus do que governos, como Paraisópolis, em São Paulo, ou o Complexo do Alemão, no Rio.
— É evidente que essas comunidades têm capacidade gerencial de criar políticas que funcionem para elas. Mas é importante que elas estejam no foco das políticas públicas. As favelas até recebem infraestrutura, mas não são controladas. Isso faz com que sejam territórios sempre flexíveis e em crescimento, o que acaba implicando na construção de espaços insalubres.
Professor de Arquitetura da Universidade Federal Fluminense, Pedro da Luz Moreira também se lembra da Rocinha, onde a tuberculose, causada por fatores como a falta de ventilação e luz solar, preocupa tanto quanto a Covid-19. Ele acredita que a saúde será destaque no 27º Congresso Mundial dos Arquitetos, que seria realizado este mês no Rio, mas foi adiado para 2021 por conta da pandemia.
— Uma cidade que promova saúde já é um tema constante. O urbanismo pode estimular hábitos como exercícios e caminhadas, ao oferecer boas calçadas, em vez de privilegiar espaços para carros. Mas também deve se voltar à saúde psíquica, dotando diferentes áreas da cidade com equipamentos educacionais e de lazer.
Cicloativistas torcem para que vias fechadas a carros nos EUA e na Ásia permaneçam assim, e já há especialistas dizendo que o coronavírus acelerou o fim das megacidades — com os contras superando os prós das metrópoles.
Membro do Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil, Luiz Fernando Janot acredita que hospitais, shoppings e presídios serão modificados a partir da pandemia. A dúvida paira sobre a arquitetura habitacional, inserida no contexto da própria cidade.
— Cidades são reflexos da sociedade. O mais relevante é entender como a sociedade vai mudar com a pandemia — opina Janot. — O que puder se aproveitar dos espaços públicos, ao ar livre, pode não só diminuir a pressão da pandemia. Pode também proporcionar proximidade entre seres humanos e o entendimento das suas diferenças.
O Globo, Nelson Gobbi e Fernanda Pontes, 28/jul
segunda-feira, 27 de julho de 2020
Setor imobiliário encontra cliente com exigências diferentes na retomada
O ano de 2020 era de grande expectativa para o mercado imobiliário. Segundo o Sindicato da Habitação do Rio de Janeiro (Secovi-Rio), seria o melhor desde 2015. No entanto, a pandemia de Covid-19 mudou o panorama. O valor do metro quadrado residencial ofertado para venda, que vinha caindo desde setembro de 2019, quando valia R$ 8.880, bateu R$ 8.668 em março. Em abril, a queda foi ainda maior, para R$ 8.552. Mas, diferentemente do que aconteceu em outros segmentos, o cenário começou a apresentar uma recuperação já em maio, em plena quarentena, quando este valor voltou a subir (passou para R$ 8.667). Este mês, vem se mantendo estável. A oferta de imóveis para venda na cidade, que teve uma queda abrupta de março para abril, caindo de 94.112 para 77.467 unidades disponíveis, também voltou a melhorar em junho, quando chegou a 80.196.
- Desde o início da pandemia, foram 60 dias de dificuldades, com pouquíssimos contratos fechados, ninguém visitava os imóveis. Embora as ofertas pudessem ser feitas pela internet, as pessoas estavam isoladas, tentando entender o que estava acontecendo - diz Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi-Rio analisa o cenário. - Em maio, a procura cresceu, e a grande retomada foi em junho, quando as construtoras voltaram a fazer lançamentos e os bancos facilitaram o crédito imobiliário.
Schneider acredita que o mercado vai se recuperar neste semestre. E salienta que a busca por imóveis grandes aumentou, principalmente pela tendência de se trabalhar em home office.
- As pessoas querem cozinhas maiores e uma boa área para trabalhar. Outra novidade foi o aumento da procura por casas e imóveis de veraneio. A flexibilidade no trabalho vai impactar a realidade do mercado imobiliário - prevê.
Nos primeiros meses da pandemia, a estratégia adotada por muitas construtoras foi a de vender seus estoques. A Calçada foi uma das que seguraram até junho lançamentos previstos para aquele período. Eram três: um na Barra, um no entorno do Parque Olímpico e outro em Botafogo.
- Nos primeiros meses, as pessoas estavam receosas, sem saber se manteriam seus empregos e querendo evitar custos extras. Fizemos uma campanha on-line para vender os estoques e em maio observamos que todos já lidavam melhor com a situação - diz Bruno Oliveira, gerente de marketing e relacionamento da Calçada.
A construtora atualizou suas tabelas de preço e passou a oferecer benefícios como cobertura de seis meses de condomínio, IPTU grátis e armários planejados para a cozinha, além de facilidades como entrada com parcelamento, pagamento no cartão de crédito e aceitação de carro e FGTS como parte do pagamento. O tour pelos imóveis se tornou virtual.
- Este ano só vamos ter o lançamento na orla da Barra, que é um produto diferenciado. Nosso estoque baixou substancialmente de maio para cá - afirma Oliveira.
Desde 2014 sem lançar imóveis na Barra, a RJZ Cyrela anunciaria este ano três empreendimentos no bairro. Antes da pandemia, chegou a montar um estande de vendas num terreno próximo ao Rio Design Barra, que em três semanas somava 700 visitas. Com a pandemia, a estratégia foi recuar.
- Reabrimos o estande em 18 de junho e no dia 14 de julho fizemos o lançamento. Já vendemos 50% das unidades. A procura está muito alta, e achamos que vamos continuar vendendo bem. Caso consigamos a aprovação dos outros dois projetos, vamos manter a meta inicial de realizar três lançamentos no bairro. Junho foi o melhor mês do ano, vendemos muito do nosso estoque. Março e abril foram os piores meses - conta Carlos Bandeira, diretor de incorporação da RJZ Cyrela.
Bandeira observa que a quarentena fez com que as pessoas vivenciassem mais suas casas e passassem a sentir novas necessidades. Assim como Oliveira, avalia que a pandemia quebrou o paradigma de que as visitas aos futuros imóveis precisam ser presenciais:
- Alguns viram que precisam de um apartamento maior, outros querem um menor, ou morar num empreendimento mais novo. O fato é que as pessoas passaram a valorizar muito mais suas casas. A grande maioria está buscando apartamentos maiores, de três quartos, com cerca de 120 metros quadrados.
Com planos de trabalhar as vendas de um prédio de 150 unidades na Taquara, a partir de abril, a Martinelli Construtora também teve de alterar sua estratégia. Optou por lançar virtualmente, no fim de junho, o Reference Life Resort, no Recreio, e aguardou a reação dos consumidores. Em uma semana, vendeu 15 apartamentos, e agora, com 70% das unidades compradas, não pensa mais em fazer um lançamento, somente um coquetel para celebrar.
- Resolvemos fazer o lançamento virtual porque começaram a nos perguntar sobre novidades. O mercado mudou de forma surpreendente. Os clientes, que antes costumavam buscar imóveis pequenos em prédios com infraestrutura, passaram a querer apartamentos maiores, até porque viram que na pandemia as áreas comuns dos condomínios foram fechadas. Agora estamos animados para lançar o empreendimento da Taquara agora - diz André Moreira, diretor da Martinelli Imóveis, braço do grupo responsável pelas vendas.
A JB Andrade Imóveis também optou pelo pré-lançamento virtual, em junho, de um residencial na Avenida Erico Verissimo, no Jardim Oceânico, no terreno onde funcionava a Bráz Pizzaria. Já foram vendidos 90% dos apartamentos, o que levou a empresa a decidir manter seu cronograma, com três lançamentos na Barra e um no Recreio, previstos para este ano.
- Seguramos os lançamentos para reduzir o que tínhamos no estoque. Na Praça do Ó, lançamos um prédio com 34 unidades e já vendemos 40% delas. Até o Recreio já voltou a ser procurado. A expectativa é que o mercado ganhe um fôlego ainda este ano - aposta João Batista de Andrade, diretor da JB.
A incorporadora Start Investimentos se prepara para lançar um condomínio na Praia do Pontal e um loteamento, também no Recreio. Neste último, quem fechar negócio ganhará o projeto da casa.
- O mercado de casas teve uma aquecida, e temos uma procura bem grande. Aproveitamos os primeiros meses da pandemia para cadastrar clientes. Os dois lançamentos serão em setembro ou outubro. É um bom momento para comprar imóveis, porque os preços devem subir em breve - diz Eric Labes, diretor da empresa.
Alexandre Szyfman, do Grupo Snaider, que se prepara para divulgar, em agosto, dois residenciais de alto luxo no Recreio (sendo um na Praia da Macumba) que tiveram os lançamentos adiados, está otimista:
- O ano começou quente, e a Covid-19 foi uma ducha de água fria. Agora a taxa de juros está boa para investidores, para quem vai financiar em longo prazo ou para quem quer viver de aluguel.
O Globo, Maíra Rubim, 26/jul
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