Achar um terreno ou uma casa na Zona Sul do Rio é cada vez mais difícil - uma caça ao tesouro, tanto para incorporadoras quanto para moradores. Pela falta de espaço, não há muitas opções. Além disso, cada bairro tem suas dificuldades. No Jardim Botânico e na Gávea, por exemplo, há muitas residências milionárias que precisam de reforma, o que sairia caríssimo e não valeria o custo final. No Leblon e Ipanema, queridinhos das construtoras, a conta que não fecha é pagar por um terreno com restrições construtivas ou com casas tombadas.
Esse mesmo problema acontece nas casas em Laranjeiras e Botafogo. O retrofit aumenta consideravelmente o preço do imóvel. As vilas em Botafogo ainda têm outra característica, semelhante ao que ocorre na Urca e nas mansões milionárias do Jardim Pernambuco: só entra morador novo quando algum vai embora. Simplesmente, não há espaço para construir. Em pontos como Santa Teresa e nos bairros em torno do Aterro do Flamengo, a falta de segurança pesa, pelas portas e janelas que dão diretamente para a calçada.
GÁVEA E JARDIM BOTÂNICO
Ainda assim, como tudo que é raro, as casas têm um público fiel. No Jardim Botânico e na Gávea, ainda há um ou outro terreno para abrigar esse tipo de imóvel - e as construtoras já estão atentas a isso.
No ano passado, os arquitetos Miguel Pinto Guimarães e Sergio Conde Caldas lançaram o Opy.Ará, um condomínio com oito casas no Alto Jardim Botânico (a R$ 8,5 milhões cada). Caldas diz que foi um feito inédito e difícil de se repetir.
- Não há outro terreno como aquele. O mercado das casas tem demanda, mas poucas possibilidades, pois não há qualquer estímulo da legislação para se construir casas no Rio. Com isso, os apartamentos se tornaram praticamente a única opção - diz ele que aposta, com a construtora Concal, em um projeto na Gávea também só de casas.
A incorporadora Inti também também entra nesse nicho de casas, embora seja especializada em apartamentos de alto padrão. Os planos incluem a Gávea, nos poucos terrenos restantes. No Jardim Botânico, investe na reforma de casas.
- Vale a pena reformar algumas por seu tamanho e estrutura. Outras, é melhor derrubar e começar do zero - explica André Kiffer, diretor da Inti Rio. Paulo Ximenes, chefe de operações da Bossa Nova Sotheby's no Rio, especializada em imóveis de altíssimo padrão, crê que o dito "mercado horizontal" melhorou em algumas regiões da Zona Sul.
- No Jardim Botânico, a maior movimentação de compra é nas ruas atrás da Rua Lopes Quintas, onde há guaritas, segurança na rua e uma vizinhança atenta. Gávea, São Conrado e Urca continuam estáveis.
Por outro lado, afirma ele, o mercado de compra de terrenos com casas aqueceu em torno de 60%.
- Mesmo aqueles que não atraem as construtoras, também melhoraram, ainda que num movimento tímido. O gerente de vendas da Precisão Vendas, Marcel Galper, reforça que o mercado de casas está aquecido, principalmente no Jardim Pernambuco, ponto nobre do Leblon.
- São clientes com bastante potencial financeiro que estão dispostos a pagar elevada quantia para serem proprietários de uma unidade nesse local.
CAMINHO INVERSO
Carolina Lindner, diretora comercial da Mozak, que atua especialmente em apartamentos em Ipanema, Leblon e Lagoa, explica que esse mercado é tão restrito que o mais comum continua a ser a compra de casas antigas com bons terrenos para transformá-las em edifícios. Quanto aos moradores, é uma questão de gosto e bolso, diz ela:
- Alguns querem muito espaço e área verde, e essas propriedades chegam a medir dois mil metros quadrados. Outros já preferem a praticidade. Não acredito que esteja havendo uma troca de apartamentos por casas. São casos pontuais, geralmente cariocas e muito ricos, que ainda querem morar em grandes casas. Segundo Marcello Romero, Diretor Executivo da Bossa Nova Sotheby's, a procura por casas sempre foi historicamente menor, mas sempre existiu:
- Em São Paulo, representa 15% das nossas vendas totais. No Rio, o percentual éde7%a10% Romero diz que outro ponto em comum destes compradores é pôr a casa abaixo e erguer outra do zero, à sua moda.
- As pessoas querem fazer mudanças radicais, por isso, chamam arquitetos e paisagistas para saber se vale a pena comprar antes. Dependendo da casa, gastam-se até 30% o valor do imóvel na reforma. Romero destaca que o envelhecimento dos proprietários originais das casas, o alto IPTU e os custos de manutenção reduzem o valor desses imóveis e aumentam sua liquidez. Mas, também há situações em que os inventários se prolongam por anos. É o caso das últimas casas na orla da Zona Sul, disputadas pelas construtoras de edifícios de luxo.
