O Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) se desvalorizou 9% na semana passada, um dos piores desempenhos de seu histórico. A boa notícia é que ele foi mal, mas menos pior do que as ações do Ibovespa. Na semana, o principal índice do mercado de capitais local acumulou perdas de 15,6%, depois de passar por quatro "circuit breakers", suspensão temporária de negociação. Nos últimos dias, todo o mercado financeiro chacoalhou com a disseminação do novo coronavírus pelo mundo e o anúncio drástico feito pela Arábia Saudita de corte no preço do petróleo.
Desde o dia 21 de fevereiro, quando o mercado começou a virar, o IFIX perdeu 10,5% no acumulado e voltou ao patamar de pontuação de outubro do ano passado. No pregão de quinta-feira, chegou a cair 6,6%, a maior perda em um único dia desde seu início, em 2010.
O que muita gente se perguntou nesses dias é o que aconteceu com os fundos imobiliários (FIIs) e se é hora de vender ou comprar. O Valor Investe falou com especialistas para responder a essas questões.
"Dois terços dos investidores entraram de um ano para cá e nunca viram perda, só alta. É um batismo de fogo a forte queda no início do ano e a bolsa com quatro 'circuit breakers' (suspensão temporária das negociações de ações). Isso gera no curto prazo um movimento negativo, de desconforto", comenta Marcos Baroni, especialista em fundos imobiliários da Suno Research.
Segundo ele, aqueles investidores que entendem que a aplicação é um projeto de longo prazo e que o mercado de fundos imobiliários tem valor para seus planos, e decidir segurar, ou seja, não vender agora a posição por medo, devem "ficar mais maduros" daqui para frente.
"O juro é sistêmico e queda de juros é bom para fundo imobiliário. Pode variar por mês, mas varia pouco. Se o juro cai, as cotas podem se valorizar. O contrário também é verdadeiro", explica Baroni.
Isso acontece porque, quando há uma expectativa da taxa de juros cair, a renda fixa fica desinteressante e muitos investidores migram para renda variável, sendo os FIIs uma das opções menos voláteis. Já, quando há uma perspectiva de alta dos juros no médio prazo, adicionado por um cenário muito incerto, o investidor pode ficar com medo e querer voltar ao seu porto mais seguro, que é a renda fixa.
No cenário de juro em queda, a demanda maior acaba puxando o preço da cota para cima e, consequentemente, diminui o prêmio, o rendimento. Quando se espera alta de juros, o preço da cota cai e o rendimento esperado aumenta.
Hoje, a expectativa é de que o Banco Central corte um pouco mais a Selic nesta semana, mas os investidores já estão antecipando que, no médio prazo, deve subir.
"O mercado imobiliário não sofreu nada até agora, só o preço das cotas. São contratos de longo prazo a um preço fixo que só sofreria se a empresa deixar de pagar o aluguel. E, se a empresa chegar a esse ponto, é que realmente jogou a toalha", comenta Arthur Vieira de Moraes, professor da B3 e especialista em fundos imobiliários. Ele também não acredita que algo sistêmico aconteça, a menos que a crise realmente perdure por um longo tempo.
Pode acontecer de um fundo imobiliário quebrar?
Segundo Vieira de Moraes, a lei não permite alavancagem de fundo imobiliário e, por isso, é muito mais difícil que um FII fique com patrimônio líquido negativo. "Os ativos que ele possui não vão deixar de valer", diz.
Qual o cenário?
No curto prazo, a volatilidade e a incerteza deve prevalecer, já que ninguém tem ideia do que pode acontecer e o tamanho do estrago que o coronavírus vai causar nas economias. Mas, para os especialistas, só uma situação muito extrema - de cidade sitiada, sem ninguém nas ruas, nas empresas e no comércio - é que seria catastrófica para os fundos imobiliários. Ou, se a baixa no consumo e na atividade econômica permanecer por muitos anos. O que Vieira de Moraes não acredita que vai acontecer.
"Para alguém cancelar contrato, entregar uma área e operação inteira é um cenário extremo, uma crise aguda, um colapso na economia. O que leva uma empresa, com uma Renner a fechar uma loja em um shopping ou a Ambev entregar seu galpão logístico? Uma crise muito aguda.
Isso não vai acontecer em 10, 15 ou 20 dias. Pode acontecer em um ano e em uma situação em que o fluxo de pessoas diminua de tão forma que ninguém consiga controlar", pontua.
O risco, segundo ele, é de as pessoas tomarem decisões agora, momento em que podem estar com menos informações do que imaginam ter, que vão impactar seu futuro.
Moraes lembra que, apesar de ser imprevisível saber quando a situação vai melhorar, a boa notícia é que não estamos passando por um tipo de crise financeira, que aumenta rapidamente o desemprego.
"As pessoas estão voluntariamente deixando de circular e de consumir. A partir do momento em que a questão da saúde se normalizar, as pessoas voltam a continuar consumindo. A recuperação de crise deste tipo de hoje é mais rápida do que a financeira", diz Moraes.
Quando perguntados se está valendo, então, comprar, tanto Moraes quanto Baroni afirmam que sim.
"É muita mais fácil se aposentar comprando ativos bons e mais baratos do que comprar ativos caros. Se congelasse em dezembro, e conseguisse comprar com preços de dezembro, demoraria 50% a 70% mais de tempo para aposentar do que comprando hoje. Ou seja, vai juntar o dinheiro em metade do tempo", recomenda Baroni, reforçando que pode ser uma boa opção para a aposentadoria.
Ele explica que a cota caiu recentemente, mas o rendimento (dividendos) oferecido pelos fundos não, ou seja, o investidor pagaria mais barato por algo que não perdeu valor.
Segundo ele, é possível encontrar FIIs com yield (como é chamado o rendimento pago regularmente pelo fundo) de 8% e 9% ao ano. Em dezembro, eles estavam em 5% e 6%.
"Os preços de dezembro davam um conforto imaturo aos investidores. Agora, todos os FIIs estão bons para comprar, estão todos em promoção. Tem vários FIIs pagando juros hoje que são verdadeiras joias", provoca Baroni.
Segundo os especialistas, para quem está disposto a comprar, o ideal é comprar FIIs de segmentos diferentes, diversificar o risco e a receita.
Que segmentos podem ser mais ou menos afetados?
A principal consequência da disseminação do novo coronavírus é a necessidade de as pessoas infectadas ficarem de quarentena em suas casas e pararem de frequentar bares, restaurantes, fazer compras no supermercado ou mesmo ir passear com seus cachorros.
Um cenário em que muita gente fique em quarentena levaria os shoppings centers, por exemplo, a terem diminuição do fluxo de pessoas. Por isso, observando os FIIs em termos de segmentos, os fundos de shoppings são os mais sensíveis a uma piora.
"Se pessoas pararem de andar, evitarem cinema, sair de carro, os shoppings seriam os primeiros a serem afetados. Potencialmente podem mais sofrer no curto prazo caso a situação piora. Não que estejam sofrendo mais que os outros agora", diz Baroni.
Um segmento, porém, que ainda é pequeno, mas está perdendo dinheiro são os fundos de fundos, ou seja, estruturas que compram cotas de outros fundos e ganham na compra e venda. Como o mercado está caindo, na opinião de Arthur de Moraes, é difícil lucrar com isso agora.
Por outro lado, um segmento de FIIs que é mais descorrelacionado com a economia são os fundos de recebíveis, ou seja, aqueles que compram papéis de dívida corporativa, como Certificado de Recebível Imobiliário (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Letra Hipotecária (LHs).
Por serem operações de crédito com condições de pagamento pré-acordadas (remuneração indexada ao CDI ou inflação), são menos problemáticas, especialmente as de empresas que tenham uma boa nota de classificação de risco.
"O fundo de papel é o zagueiro do time. Quando o time está no ataque, o zagueiro nem sempre é importante e muita gente acha que nem precisa dele. Mas, quando está sendo atacado, o zagueiro se torna relevante. Nessas horas eles são mais defensivos, são os últimos a sentir", explica especialista em fundos imobiliários da Suno.
