O home office e as compras online são tendências de mercado que inegavelmente se consolidaram durante a pandemia de coronavírus. São movimentos que podem parecer não ter muita conexão entre si, mas que impactam diretamente em um tipo de investimento que está na carteira de 900 mil brasileiros: os fundos de investimento imobiliário (ou FIIs).
Grosso modo, são fundos que captam dinheiro para a aplicar em empreendimentos imobiliários, cujas cotas podem ser negociadas na Bolsa e compradas do mesmo jeito que ações ou por ofertas públicas.
Entre os quase 270 FIIs listados em Bolsa, há os chamados fundos de tijolo, que investem diretamente nos empreendimentos, de olho em locações ou na incorporação imobiliária; e os de papel, que investem em recebíveis imobiliários como os CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e as LCI (Letras de Crédito Imobiliário) ou em ações de empresas do setor. Há ainda fundos de fundos, que montam uma carteira de cotas de outros fundos imobiliários.
É nos de tijolo que os impactos da Covid-19 parecem mais claros.
A boa notícia chegou para os que investem em galpões logísticos. Com o boom de compras pela internet, companhias de e-commerce estão precisando cada vez mais de pontos para depósito e retirada de produtos, em locais mais próximos de seus consumidores (diminuindo o tempo da entrega).
O mesmo movimento (lojas fechadas e aumento de compras online) teve efeito inverso nos FIIs que investem seu dinheiro em shopping centers. Com as portas fechadas, ficou difícil manter as contas conforme o esperado.
Agora, os investidores de fundos que aplicam em lajes corporativas veem, com apreensão, grandes empresas devolverem prédios alugados. Com o regime de home office, alguns espaços se tornaram desnecessários.
De forma geral, o preço das cotas dos fundos imobiliários negociados na Bolsa ainda não se recuperou do impacto da Coivd-19.
O Ifix, indicador do desempenho médio das cotações dos fundos imobiliário negociados na B3, espécie de Ibovespa dos FIIs, acumula uma queda de cerca de 15% em relação ao começo do ano. O Ibovespa, principal indicador do mercado de ações, acumula uma queda de 13%.
A diferença entre os dois indicadores, que hoje parece pouca, foi relevante quando atingiram o "fundo do poço" em março, após ser declarada a pandemia pela OMS (Organização Mundial da Saúde). Enquanto a queda do Ibovespa chegou a 46%, em relação ao início do ano, a do Ifix foi de 32%.
Além da ascensão dos preços das cotas, o número de ofertas de fundos imobiliários registradas na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), incluindo os que não são listados na Bolsa, também reflete o otimismo do mercado.
Em julho, foram registradas sete ofertas, totalizando R$ 3,2 bilhões. O número vem crescendo desde maio, quando tivemos o número mais baixo do ano (3 ofertas, de R$ 770 milhões).
Esse movimento parece lastreado na economia real. A produção de insumos para a construção civil está em franca retomada desde maio e já atinge os níveis de janeiro, de acordo com a pesquisa de produção industrial feita mensalmente pelo IBGE.
Para quem enxerga nisso uma oportunidade de diversificar seus investimentos, uma boa dica vem do educador financeiro Leandro Benincá, da Messem Investimentos: trate das cotas de um fundo de tijolo como se estivesse comprando um imóvel.
Analise bem o prospecto do fundo para entender, por exemplo, se ele está situado em uma área que deve valorizar com o tempo, quem são seus inquilinos e quando vencem os principais contratos de locação.
Como a emissão de fundos é bastante regulada, os prospectos obrigatoriamente possuem informações importantes como a estratégia dos gestores.
Se você já comprou cotas de um FII, seja de tijolo ou de papel, é hora de fiscalizar se os gestores estão mesmo seguindo as estratégias traçadas inicialmente.
O advogado Roberto Zarour Filho, sócio no Lefosse Advogados, que acompanha operações de mercado de capitais de perto, é contundente ao afirmar que a participação nas assembleias de cotistas de fundos é muito baixa. Elas são, no entanto, o melhor lugar para entender e questionar estratégias dos gestores do fundo.
Um ponto positivo desse mercado é também a liquidez. Quem não estiver gostando da gestão do seu dinheiro pode, simplesmente, vender suas cotas e comprar cotas de outros fundos, numa operação de poucos cliques no home broker. "Quanto maior o patrimônio do fundo, maior tende a ser e liquidez dele", alerta o Sérgio Rossi, head de Real State da Veritas.
Com as taxas de juros baixas impulsionando cada vez mais investidores para o mercado de renda variável, os fundos de investimento imobiliário tendem a ganhar mais espaço na carteira do investidor e no noticiário.
