Em meio ao boom de lançamentos imobiliários por que passa a Barra da Tijuca, um investidor, hoje, não tem como opções apenas comprar um apartamento para morar ou alugar: ele pode apostar no mercado hoteleiro. Pela região, já existem diversas oportunidades de investimento no setor. Os interessados têm à disposição três modalidades: podem adquirir um dos quartos, uma cota ou uma fração ideal do empreendimento.
Uma série de hotéis financiados por estes modelos começa a sair do papel. Um deles é o Ramada Hotel e Suítes Riocentro, que fica próximo ao centro de convenções de mesmo nome e foi inaugurado em 2012. O local é praticamente todo de pessoas físicas e jurídicas que decidiram comprar quartos. Das 216 unidades, 210 pertencem ao chamado pool de investidores. Marcos Hadid, comprador de 12 quartos, afirma que a decisão de investir surgiu por conta do bom momento para o setor no Rio.
- Este não seria um hotel, mas sim um residencial com serviços. Em 2010, aprovamos a mudança no projeto, devido ao potencial relacionado à Copa do Mundo e às Olimpíadas - explica Hadid, enfatizando que o hotel já está com 100% de ocupação para o Mundial.
Para ele, o investimento em hotéis se justifica pela maior segurança contra a inadimplência e a desocupação, o que não acontece quando se compra ou aluga apartamentos comuns. A rentabildiade é de 0,4% a 0,7% sobre o valor da unidade. Segundo Hadid, um quarto no Ramada está avaliado em cerca de R$ 350 mil.
Pelo modelo de pool, os investidores são efetivamente donos das unidades. Ou seja, se alguém quiser deixar de receber um percentual sobre seu apartamento e morar nele, pode. Mas outro investidor do Ramada, Cláudio Gioielli, alerta que, enquanto se está no pool, não basta simplesmente comprar a unidade e esperar o lucro chegar:
- A gestão administrativa hoteleira é do Ramada, mas as decisões são tomadas por um conselho consultivo, que é formado por nós - frisa.
A perspectiva para o futuro é boa. Hoje com uma ocupação de 60% a 65%, dentro da meta, os donos do Ramada esperam mais valorização quando o corredor Transolímpico ficar pronto.
Cotas são opção mais barata
Quem não tem dinheiro suficiente para comprar um quarto inteiro pode adquirir uma cota ou uma fração ideal dos hotéis que admitem pequenos investidores. No sistema de cotas, a pessoa adquire um percentual do hotel (é como se fosse um acionista). A diferença para a fração ideal é que, neste caso, adquire-se literalmente uma parte do empreedimento. Nas duas situações, o investidor recebe um rendimento baseado no lucro do empreendimento.
A diretora da Facility Realty, Bianca Carvalho, explica que a compra de cotas ou frações é melhor para quem tem menos recursos. Ela comercializou frações ideais do Hotel Americas Ramada, segundo da rede na região, em construção na Avenida das Américas 13.750:
- A grande vantagem é que o investimento costuma ser mais baixo que comprar um apartamento ou uma unidade de hotel. É possível encontrar cotas por cerca de R$ 100 mil.
Uma das possibilidades de investimento é o AC Hotels Marriott, que será erguido na Avenida Evandro Lins e Silva 600. Walter Oaquim, presidente da Mega Realizações Imobiliárias, responsável pelo edifício, afirma que, num primeiro lote, cada fração ideal foi vendida por R$ 232 mil. O segundo será comercializado no próximo semestre deste ano por cerca de R$ 280 mil.
- O segundo lote será mais caro, mas a pessoa vai ter dez anos para pagar - explica.
O empresário ressalta que comprar uma fração ideal ou cota é um investimento que tem riscos:
- Precisamos tomar muito cuidado com isso. Como em qualquer investimento, não há uma taxa de retorno certa.
As construtoras vêm apostando em atrair sócios para seus empreendimentos porque isso gera caixa, diz Bianca:
- Isso faz com que não seja necessário recorrer a financiamentos em bancos para fazer a obra.
Além do Marriott, pelo menos outros dois hotéis estão sendo erguidos desta forma: o Pestana Rio Barra, na Avenida Lucio Costa 5.650, e o Hotel Premium Design Rio, da rede Blue Tree, na Lucio Costa 17.360, que já teve todas as cotas vendidas.
ABIH alerta para risco no negócio
O presidente da Associação Brasileira da Indústria de Hotéis do Rio de Janeiro (ABIH-RJ), Alfredo Lopes, alerta que há riscos na compra de cotas ou frações ideais deste tipo de empreendimento:
- É necessário compreender o mercado. Imagina um hotel com 600 cotistas que não entendem a operação, que esperam uma rentabilidade constante?
De acordo com ele, a melhor opção é investir em hotéis que têm algum diferencial, como uma bandeira conhecida ou localização privilegiada. Ele vê com melhores olhos o sistema de venda de apartamentos.
-É melhor, porque você é efetivamente dono da unidade. O Fasano (em Ipanema), por exemplo, foi feito assim, por pool. Se você tiver um produto diferenciado, é mais fácil de dar certo. Quando se tem prédios que não estão nem praia nem na Avenida das Américas, fica mais difícil - observa.
Bianca Carvalho, diretora da Facility Realty, dá uma dica a seus clientes que apostam no mercado hoteleiro.
- É importante que o investidor saiba que o que dá bom retorno é a hotelaria de negócios, pois oscila menos. Ou seja, o empreedimento vai se manter bem ocupado ao longo do ano. Este tipo de hotel faz contratos com grandes empresas, o que garante o movimento - avalia.
